疲れました．．．

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不動産投資の健美家

今日は、昨日急遽外れない打ち合わせが開催されたので、改めて本日、法務局、税務署、都税事務所に行ってきました。

それぞれが結構離れた場所にあり、あえて全て歩きで．．．

さすがにサラリーマン会社の場合には、全てタクシーを使ってしまうのですが、大家会社の方なので、極力経費削減を！！！

まずは、電車で法務局の最寄り駅に到着後、法務局まで徒歩１０分。ここでは大家会社の登記簿謄本と大家会社の印鑑証明の取得！　まっ、最近何度も来ている事もあり全く問題無し！！！

そして次は法務局から税務署に、徒歩３０分（結構遠いです）

税務署では、法人税納税証明書三期分、消費税未納証明書を！
ところが平成２１年分が、８月決算のため情報が上がってきていないのでは？との事です　（やばっ！　やっぱり１１月中旬辺りに回るべきかと思いました）

しかし担当の方に調べてもらったところ、１０月の頭に完了しているとの事で、無事、法人税納税証明書三期分、消費税未納証明書の２点の取得まで出来ました。
そして最後に税務署から都税時部署まで、徒歩３０分

都税事務所では、事業税、固定資産税納税証明書を、これまた三期分を取得して全て完了です。

しかし同じような業務しているんだから、すぐ側にあれば良いのに．．．
本当に徒歩はキツイですね

まっ、これで提出書類も全て揃ったので問題ないか！！！
そしてそのままＡ信用金庫に書類を提出して来ました

後は、金銭消費貸借契約を結ぶだけです！！！
しかし住宅ローンの時とは違い、法人での借入れになると、とにかく揃える物が本当に多くて参りました

一回経験してしまえば、今後はすぐに揃える事も出来ますからね。

そして少し気になったのが、身分証明書として保険証の提示をしたのですが、当然大家会社のものではなく、サラリーマン会社のものを提示したのですが、税務署の担当者が「手広く仕事しているんですね！！！」の返答です

やはり、そろそろ大家会社にも税務調査が入るかも知れません。

まっ、問題は一切無いのですが。　逆に税務署の方と知り合いになれるチャンスかとも考えられます！！！

サラリーマン会社の方では、国税局の方数人と知り合いなので助かるのですが、大家会社の方では、まだ知り合いがいないので．．．

今日行くとするか．．．

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昨日はサラリーマン会社の重要経営会議の、急遽開催のため、法務局、税務署、都税事務所、そして最後にＡ信用金庫にお伺いする事が出来なかったため、本日書類集め回り、そしてＡ信用金庫にお伺いさせて頂こうと思います！！！

本来は昨日で終わりだったのに．．．
結構、面倒なんですよね

まっ、融資を受ける以上しょうがないのか！！！
しかし考えて見ると金融機関もエグイもんですよね

今回の「第２ビル」に関しては、上屋も入れれば資産価値は約５,０００万円。　それが融資額３,０００万円弱．．．

金融機関も得していますよね。

しかしＡ信用金庫、Ｂ信用金庫の担当者共に完全に自分の会社経営を行う上で、半端者じゃ無い事を、主張出来た事は良いことだと考えています。

良く表向き金融機関は、不動産投資に於ける融資は、対象となる不動産の評価で決定する何て言いますが、ぶっちゃけ、そのような事だけで簡単に融資が受けられれば苦労はしません！！！

誰でも不動産投資業に参加する事は、可能です！！！

そしてよくある、融資担当者の「過去の会社損益状況は全く関係ありませんよ！」何ていう事を耳にしますが、それは本当でしょうか？？？

まず都市銀行であれば、過去三期分の決算報告書を見せたところで、事前審査でボツです！！！　これは自分の経験上でもあります。

そして数十年来取引のある信用金庫からの融資に、漕ぎ着けました。

これも大家会社の預金残高、個人での預金残高が数千万円、そして自分自身の物件に対するプレゼン能力が物を言います！！！
こう考えてみると、今の融資状況は非常に難しいものですよ

とにかく金融機関には、自分の会社経営が如何に完全に計算されたものであり、今後も良いお付き合いをしていく事を約束する事が重要です。

今後は自分を売り込みに、都市銀行との取引もあわせて行なって行こうと考えております！！！

まずは、最低でも数百万からの取引を行なった上での、チャレンジですが．．．

そして最後に、金融機関は融資までは味方でありますが、融資後は回収屋という敵となる事だけは、皆さんも忘れないでください！！！

金融機関は最初は良い顔するんですよね。　しかし大口の取引をしていなければ、ただの人！！！　
世の中、そんなものですよ

仮に自分が金融機関に勤務していて、突然全く大口取引も信用もあるのか、無いのか分からない人物に数千万円からの融資を実行するでしょうか？？？

自分だったら、まずしないでしょう！！！

条件は大口取引をしていて、信用の於ける会社に対してです。

今後もＡ信用金庫、Ｂ信用金庫に関しては、お願いされたら、ドンドン投資して信頼関係を今以上に拡大し、自分の定期預金もスライドさせていこうと思います！！！

ここまでくれば、今回のような自宅を売却したいから融資の方法を考えてくれ！という案件も懸命に考えてくれるはずです。

今後、メインバンクを作ろうとお考えの方も、上記の件を念頭に入れて頑張ってみてください！！！

これが現実です。

あまりにも長期的ですよね！

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不動産投資の健美家

大家業・不動産投資業を考えると、あまりも長期的な投資スタイルですよね。　ＦＸ、株は大家業・不動産投資業と比較すると、とにかく短期的な投資です。

大家業・不動産投資を考えると耐用年数は、建設物によりますが約２０年～約５０年．．．

普通にインカムゲインだけで考えていたら、当然物件購入に伴う物件融資の返済が終わり、これからようやく満額の収入が得られるなんて考えている時期には、持ち物件にガタは来て、大修繕　そして自分も生きているのか、死んでいるのか分からないのが、また人生

しかし、こう考えて見ただけでも大家業・不動産投資って、おかしなものですよね．．．
とにかくボコボコ物件を多額の融資を受けて増やすのではなく、キチンと１０年、２０年、３０年以上の損益計画を経てて、実行する事をお勧めします

自分の考え方では、現在メインとなる「第１ビル」、「第２ビル」そして「第１ビル」前面のビルを挟んでの「木造２」をベースに事業展開を考えています。

外物件に関しても、相当気になるところではあるのですが、外物件になると入居者も大家は遠くにいるため、滞納の危険性があると考えられるため、やはり今後の事業展開としては、「木造２」の借地を何とか購入し、「第３ビル」の建設に着手しようと考えております

ここまで実行出来てしまえば、「第１ビル」２Ｆの事務所を拠点に、「第１ビル」、「第２ビル」、そして「第３ビル」の自主管理も当然、容易ですので！

そしてその後のキャッシュの逃がしどころとして、キャピタルゲイン狙いの外物件の購入に入ろうと考えています。

外物件も、いきなり一棟物というよりかは、高層マンションの区分所有もありのような．．．（区分所有だと、売却損が出た場合でも、そこまで大きく損をするとは考えられないので）

そして何より、大家業・不動産投資業は長期的な投資方法であるため、もしも自分に何かあった時のために、会社経営に関する経営方針、経営方法はマニュアル化することが非常に重要化とも考えています！！！

というより、今ドンドン経営方針、経営方法、経理関連等のマニュアル化を進めております。

皆さんも大家業・不動産投資業を行なっている以上、決して一代で終わるような物では決してありませんので、次の承継者のためにマニュアル化は当然ながら必要だと思います。

自分一代で、終わりにする方であれば、一切必要は無いかと思いますが、３０代から大家業・不動産投資業をスタートした場合、３０年後自分が、この世に健在なのかも分かりませんから

さすがに自分達は三代目のため、四代目に繋げられるよう、考えていく事も必要かと思います！！！