サラリーマン大家ブログ終了？？？

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不動産投資の健美家

明日は、１３時からＡ信用金庫、１４時からＢ信用金庫の２行に最終書類（一応最終になると思います）の提出に、「ヘーベルハウス」さんの担当の方と一緒にお伺いします。

Ａ信用金庫は動きが早く、明日提出した資料を持って遅くとも９月中旬くらいには、結論を出してくれるとの事です。

問題は、Ｂ信用金庫．．．
Ｂ信用金庫は、当社がＡ信用金庫にもお伺いしている事を全く知らず、結構のんびり構えています

というのもＡ信用金庫の担当の方は、相当上のポジションの方（担当は栄転で代わりましたが）であり、とにかく動きは早いんですよね。

以前にお伺いさせて頂き、プランの説明をさせて頂いた際には、自分に最終決裁権があれば、すぐにでも融資させて頂きたいとの事でした。

しかしＢ信用金庫の担当の方は、ほどほどのポジションの方であり、以前にお伺いさせて頂いた際には、当社の事をそんなに知らなかったようです。（現在は定期預金額、定期積金額の多い取引先だと解ったららしく、対応もそこそこです）

今回は、Ｂ信用金の担当の方に相見を取っている事を説明させて頂き、出来る限り早い確認をお願いするつもりです。

普通はＢ信用金庫だけに融資依頼に来ているだけではないと、担当の方自ら解ってほしかったんですが．．．　ちなみにＡ信用金庫の担当の方は、こちらから言わずとも相見を取っている事は承知しているようです。

今回の自分の役割は、前回のように当社の現在の損益状況、今後の損益計画、第２ビルの損益試算の説明等々は一切ありませんので、「ヘーベルハウス」さんの担当の方に前面に立ってもらおうと思っております。
とにかく、今後は自分もサラリーマン会社も忙しいですし、「第１ビル」１Ｆテナントの件、宅建主任者試験と、やる事満載ですので

融資を受けるところまでは、ほぼ問題は無いと思いますので、後は「ヘーベルハウス」さんの担当の方の方が話しもスムーズに運ぶはずです。

ここで「第２ビル」融資に失敗し、八方塞になったら当ブログも終了しようと考えております。

こんな所で躓いているようでは、今後自分は普通にサラリーマンやっていた方が良いですからね。

失敗したら、もう自分の大家としての才能は無かったものだと、潔くサラリーマン大家から、普通のサラリーマンに戻る事にします。

その時には、またご連絡させて頂きます。

宅建主任者講習 第３６回目

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不動産投資の健美家

やっと、相続を終えて民法の講習が終わりました。
本来であれば、７月下旬若しくは８月上旬には終わっていなければならない講習です

次の講習内容は「借地借家法」、「区分所有法」、「不動産登録法」の３項目で、一応「基礎－権利関係」が完了です。

まだまだ、新たなる講習内容が届いているため、かなりの焦りがあります。

何としてでも今年「合格」をしたいので、これからドンドン追い込んで頑張って行かなければ、「合格」出来ないと考えております。

なかなか時間が取る事出来ないですよね．．．

学生時代であれば、全く問題なく「合格」出来る内容なのに．．．

ここまで来ると少しでも時間を使って、講習をこなして行かなければ！！！

今年「宅建主任者」受験する方、残り２ヶ月ほどとなりましたが、頑張って行きましょう！！！

現在の隣のワンルームマンション．．．

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一時は、本当に「第１ビル」隣のワンルームマンションには迷惑を掛けられました

夜中の外国人の騒音問題、片付けられない人のベランダへのゴミの山での悪臭、そして「第１ビル」屋上への火のついたままでのタバコのポイ捨て．．．
今、思い出しても頭にくる問題ばかりで、かなり自分自身振り回されました。　しかし最近はそういう問題も、だいぶ減ってきているようです

答えは簡単、退去者が多いからです。

当然、人が住んでいなければ問題も起こりようが無いですから。

やはり隣のワンルームマンションも、管理会社に全てを任せるのではなく、オーナー自ら動くべきだと思います。

私自身、一回もオーナー親子の顔見た事ないですし．．．

管理がきちんと行き届いていない物件は、当然退去者も多いですよね。　結構良さそうな物件ですが、とにかく家賃が高い．．．
１ＤＫ ３０㎡くらいで月１１万円の家賃　おいおい、もう少し回りの状況見てから家賃設定しろよ。

田舎から出てきて相場観が全くない人か、身元不明の外国人ばかりの物件のようです。（管理会社社長談）

完全に管理会社の社長も自分側に取り込んだ感じです。　電話にて質問すれば、状況をドンドン教えてくれます。

管理会社社長も、もう仕事したくないみたいですし．．．

以前は「入居者募集」のノボリも無かったのに、今やガンガン立てまくって募集しています。　まっ、家賃を１１万円から９万円若しくは８．５万円に落とせば入居者も獲得出来るかな！
とにかく部屋は平凡なんですよね．．．　何の工夫も無し

まっ、自分としてはいつ頃自滅するのかじっくり待ってみます。
少しでも問題起こせば、管理会社社長にこのように入居者に指導してくれって、指示もだせるレベルまで持ってこられましたし

入居者への「警告書」結構えぐい感じで作らせていますからね。（あれを普通の人が見たら、どんな入居者に警告しているのか、かなり怖くなりますよ．．．）

やはり入居者は、オーナーがキチンと選別しなければなりませんよね。

ここ最近多いですね！？

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不動産投資の健美家

最近、メールを確認して思う事があります。

一時「健美家」さんからの物件紹介メールが、ほとんど送信されてきませんでした。　確か６月、７月中旬頃はほとんど無かったんじゃないでしょうか。（その前までは、毎日結構な数の物件紹介メールは来ていたんですけどね）

しかし７月中旬あたりから、また結構な数の物件紹介メールが届くようになりました。

やはりメールを見ても、「これだ！」っていう物件はほとんど無いですよね．．．

基本的には、先行紹介者に紹介して手ごたえが無いような物件の情報ばかりのような気もしますからね。

以前に気になった物件があったので、その情報元の不動産屋に対して、メールにて物件の確認をさせて頂いたのですが、全く連絡無し．．．

がっつり、個人情報入力させておいて連絡無しって、どうなのよ！？
やはり不動産屋もキッチリ仕事していませんね

「健美家」さんに登録しているのだから、その辺はキッチリしていると思っていたのですが大きな間違えでした。

まっ、現時点では中古物件には全く興味無いですから！！！

しかし、まだまだ行けそうな物件を売りに出すって、前オーナはどうして手放すのでしょうか？？？　表面利回り１０％以上なんて宣伝しているのに、なぜ？？？

いつも物件紹介メールを見ていると思います。
何か、あるんでしょうね

表面利回りが良いからと言って、飛びついたところで何かに問題があるはずです。　逆に考えれば簡単な事ですが、お得な物件をたとえば自分が持っていた場合、それを皆さんは売りに出しますか？？？

当然、出しませんよね？？？

結果、何かしらの問題があるからです！！！

もしくは相手側に、結構なキャピタルゲインが入るからでしょう！！！

日々、数字との戦い．．．

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不動産投資の健美家

つい先日より、睡眠障害になりなかなか寝付く事が出来ません

サラリーマン会社の仕事が、とにかく忙しくストレスによるものなのか、業務内容によるものなのか調子はよくありません。

明日（今日）も１０時より通院です．．．

自分のサラリーマン会社の中でも、結構な人数の社員がストレス等により、いろいろな病気に掛かっています。　基本的には精神的な問題からなんですが。

自分もサラリーマン会社では、日々数字との戦いです。

数字を組み立てるのは、並大抵の事ではありません。　とにかく間違えは命取りです。　自分の計算、試算の通りに業務進捗をさせて行かないと問題になります。

こう考えると大家会社は、簡単、確実に試算計算が行なえます！！！

会計、経営、税金等々には相当な自信を持っておりますが、今後自分から大家の母親、奥さんにも数字のカラクリの勉強のため、本屋に解り易そうな本を買い求めに行ったのですが、かなり解りやすい本を見つけることが出来ました。

しかくも５２５円と、相当値段も安いですし、結構数字に関しては詳しい自分でも楽しめる本です。

あえて本の宣伝をする事はしたくはありませんので、興味のある方はメールにでも連絡ください。　お教えします。

「不動産投資のための成功」（仮名）などという本を読むよりかは、このような会計関連の本を読んだほうが勉強になると思います。

しかし内容は充実したもので、５２５円。

かなり安い買い物なのかな。

とにかく不動産投資を行なっている方は、数字に強くなってください。

数字が自分に訴えかけてくる事も、相当ありますから！！！（数字のカラクリが解らないようでは、成功は無いと考えます）

信用金庫への連絡！

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今日は朝一に、信用金庫２行に対して今週の木曜にお伺いする旨、アポイントを取りました。
結果、両行共に木曜日は大丈夫の事です

１行に関しては、担当者の栄転のため担当が代わってしまったのですが、前任の方が、ほぼ前資料を作成していた事もあり、資料提出後９月中旬くらいには最終決定のお話しが出来るとの事です。

もう１行は、あえて聞きませんでしたが、少し時間がかかるような雰囲気です。

出来れば１０月１日には、「木造１」の取り壊しが始まるので、それまでには融資確定をさせておきたいのが自分の本音です。

両行からは融資は問題ないとは言われておりますが、やはりどこでこけられるかも解りませんので．．．

早い所、確定金利が知りたいところです。

まさか４％の金利は無いよね　自分の試算計算ひ表は４％で行なっていますが、これはあくまでも安全に考えての試算なので。

確定金利が出れば、再度自分の「第２ビル」試算計算も出来ますので。

ようやく、ここまで到達しました。

投資として、本当においしいのか？？？

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不動産投資の健美家

昨日は、「宅建主任者」試験の講習をしながら考える事がありました。

それは、不動産投資と言うものが本当においしい投資事業なのかという事です。

サラリーマン会社と比較してしまうのも、おかしな話ではありますが、サラリーマン会社であれば、一つの案件（プロジェクト）に関して、営業利益が５千万円以下であれば、まあまあの案件かな。１億円以上計上されれば、まっ、結構良い案件だったのかな。そして５億円以上も出てば、かなり良い案件であったと感じます。

しかし、大家業に関しては大口の案件にてキャピタルゲインを狙ったとしても、数千万円の利益を得る事は、相当難しいものだと感じます。

やはり不動産投資は、あくまでも副業なんでしょうね．．．（あくまでもインカムゲイン狙いの、極僅かの小遣い稼ぎ）

専業にて大家業を行なっている方であれば、その収益が生活の糧になりますが、サラリーマン大家の場合、あくまでも副業として考えたほうが得策だと考えられます。

サラリーマンであれば、ある程度（相当の立ち回りは要求されるのかな）仕事が出来れば、年収７００万円は手にする事は出来ますが、大家業ともなるとキャッシュ残高７００万円を手に入れるためには、相当の物件数が必要であり、相当の労力が必要だと考えられます。それも多額の借金、リスクを抱えて）

やはりサラリーマン大家としては、あくまでも副業として大家業という投資を行なうのが得策だともいえます。

大家業の規模拡大を目指して、サラリーマンを辞めようと考えている方もいらっしゃると思いますが、仮に専業大家になるのであれば、きっちりとサラリーマンを辞めてしまったときの事を考えてから、実行に移したほうが良いと思います。

良く「不動産投資」本にて、サラリーマンを辞めて、専業大家にて「経済的自由」などと言う言葉がありますが、それはその本の著者には、何かしらの逃げ道があるからこそ言えるものであり、普通のサラリーマンが、そこまで考えるべき事ではなく、あくまでも「不動産投資」は副業として考えたほうが良いと思います。

皆さん、本におどされることなく事なく、良く将来を見越して実行してみてください！！！

自分も一時は、いろいろと大家会社の規模拡大は考えましたが、あくまでも副業、ギャンブル、ゲームとして考え、メインはサラリーマン会社であると感じる事が大きくなってきました。

不動産投資、大家業で成功する方は、極僅か、しかもある程度の資産をお持ちの方が大きく動けるものであり、サラリーマンがいくら頑張っても、潤沢なる資金をお持ちの方に勝つためには、相当の努力、実行、アイデアが必要となります。

ビジネス月刊誌、不動産投資本に触発される事なく、キチンとした計画を元に行けると自分自身で確信した時に、勝負に出るべきかと思います。

勢いだけで、大きなギャンブルに資金を突っ込んで、大負けをくらうような危険が少しでも感じる事がれば、少し少し頑張って行く事が必要かと思います。

冷静に考えてみると、本当に少ない利益を追い求め、無駄な労力の投下は不必要だと思えます。

「不動産投資」も投資なんて言葉ではありますが、まさに人生を掛けたギャンブル！！！　

過度な期待を求めず、自分自身が実行出来る範囲内で、チャレンジした方が良いと思います。

無理な投資は、身を滅ぼすだけでです。

出版物に、おどされること無く手堅く行くのが「不動産投資」ですので、皆さんお互い、これからは自分に合った投資をしていきましょう！！！

自分も今は大変な時期ですが、頑張って行きましょう！！！

数パーセントの勝ち組に入れるように。

８月も終わりですね！

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いよいよ８月も終わりを迎える時期に来ましたね。
今年は、暑いのか、暑くないのか、はっきりしない日が続いたせいか、夏を満喫する事も無かったのかな

時間があれば海、プールにも行きたかったのに．．．
８月末を迎えると、いよいよ「第１ビル」１Ｆテナントが空きになってしまいます。本当に当社の売上の要であった事もあり、空室は相当に痛いです

そのまま入居してくださっていれば、自分の気持ち的にも相当の余裕はあったのですが、今は全くの余裕無し．．．

どこの会社も今は厳しいのを身を持って、体感した感じです。

自分のサラリーマン会社は、そのような事は一切無く、会社倒産なんていう事を考えた事も無いので．．．

とにかく早いタイミングで入居者を確保し、大家会社の内部留保確保に努めようと考えております。　今回に関しては新たに不動産屋回りが、やはり必要でしょう！！！

そして明日は、信用金庫２行に対して「第２ビル」融資の書類提出の打ち合わせ日のアポ取りの予定です。

予定としては木曜の午後を予定しております。

信用金庫１行に関しては、すでに支店での調査・確認資料も上がっており、後は本店のプロジェクトに提出するのみとの事です。　しかしもう１行は、支店での調査・確認も全く終わっていないようなのですよね．．．

至急対応をしてもらうよう、連絡するつもりです。

やはり２行の金利は当然確認しなければならないですからね。

自分の「第２ビル」試算計算表では４％にて見ておりますが、どこまで下がるのか。もしくは上がるのか。

かなり金利に対しては、ドキドキしております。

宅建主任者講習 第３５回目

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不動産投資の健美家

昨日は、「ヘーベルハウス」さんとの打ち合わせを行い、今後は本当に細かい打ち合わせだけであり、信用金庫からの融資に関しても今度対応してくださるとの事で一応自分としては、ほぼ「第２ビル」に関しての対応箇所は終わったものだと感じております。

という事で、約２ヶ月後に迫っている「宅建主任者」受験の講習を今日はやろうと思っています。
本来のスケジュールであれば、すでに「基礎－法令上の制限」に入っていなければならないのですが、未だに「基礎－権利関係」です

「宅建業法」は確実に２０点を取るために、細かく勉強しましたが、「権利関係」に関しては、高得点は望めないと考えているため、あまり細かくやるのではなく、プライオリティーを設定し、こなして行こうと考えております。

「権利関係」のＤＶＤも後５枚もあるため、早いところ終わられないと．．．

今日も頑張ってやっていこうと思っています。

さすがに「宅建主任者」講習も来年も受けて行くほど、暇ではないので何としてでも今年合格しないとなりません。

今年「宅建主任者」受験を控えている人、お互い頑張って行きましょう！！！

いよいよ、見えてきました！！！

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今日は朝一から、「ヘーベルハウス」さんの担当の方と打ち合わせに行って来ました。
一度実家に寄ってから、先日の「土地分筆」の確定資料は自分自身確認していなかったので、確認したのですがバッチリ揃っていました　　ここで揃っていないのが、いつもの落ちでしたので．．．

資料を確認後、今日は弟のみではなく、母親を含めた３人で「ヘーベルハウス」さんにお伺いいたしました。

最初に来週のどこかのタイミングで、信用金庫２行に融資確認に行くので同行する事のお願い、そして今後は自分から信用金庫との窓口を「ヘーベルハウス」さんの担当の方にお願いさせて頂きましたが、快く快諾して頂きました。
これでやっと自分の仕事も一つ完了かと思うと、ほっとします

「ヘーベルハウス」さんの担当者さんも言っていたのですが、土地家屋調査士（測量士）に仕事を個人的に直接依頼すると、大手の仕事を先に先に行なうため、どうしても個人から若しくは弱小企業からの仕事は後回し、後回しにされてしまうようです。

そんな状況の中、このくらいの時間で完了させた事に対して、自分の立ち回りの方法が良かったんだと、お褒めの言葉を頂きました。（そりゃ、そうですよね。こちらだって焦っているし、仕事が怠慢に見えてしまいましたから）

一応、信用金庫２行には来週木曜にお伺いさせて頂く予定です。

その後、今後のスケジュール、再度仕様の再確認を行い打ち合わせを終えました。

１０月１日に「木造１」の取り壊し、１０月２０日に「地槙祭」の予定です。

そして「木造１」の物入れに溜まっている物に関しても、本来は自分達で片づけを予定していましたが、「ヘーベルハウス」さんに追加でお願いをしてしまいました。

自分は確認していないのですが、弟がとてもじゃないが自分達だけでは出来ないとの事です。

ようやく、ここまで来た感じです！！！
本当に長かったです