みなさんこんにちは。
郵便受けに見慣れぬ郵便物が…
自動車税納付書
忘れていた
今月金欠のはちです
さて、今回は日本の不動産市場の最前線をおつたえします。
マイナス金利導入後も、住宅市場に改善の兆しは見られない。
日銀が2月から導入した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」（以下マイナス金利）を受けて不動産市場では、先にマイナス金利を導入したスイスやデンマーク、スウェーデンなどで住宅市場が加熱しているとして、日本でもそうしたことが起きるのではないかとの思惑が働いたが、現在のところそうした動きは確認できていません。
東日本不動産流通機構によると、3月の首都圏における中古マンション成約件数は3,590件と前年比で3.7％減少し、6か月ぶりに前年同月を下回った。不動産経済研究所によると4月の首都圏新築マンション発売は39.6％減の2,693戸と4か月連続減。契約率は67.6％と、高不調の分岐点とされる70％を再び下回っています。
一方でJ-REIT（不動産投資信託）は堅調な動きを示しています。
マイナス金利の導入で10年もの国債利回りが大幅に低下したことを背景に、平均利回りが3％台であるJ-REITは、主要な買い手である金融機関などの機関投資家にとって魅力的に映るためです。
もちろん住宅ローンは量的緩和やマイナス金利を受けて歴史的な低金利水準にあります。
全期間固定のフラット35は1.080%（返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合）変動金利に至ってはじぶん銀行がわずか0.497％です。
仮に現在の金利水準で3,000万円の新築住宅を購入する場合を考えてみましょう。
引っ越しまで含めた諸費用150万円まで含めて3,150万円を全額住宅ローンで購入した場合、月々の支払いは81,728円です。
都市郊外では土地30坪・建物4LDK30坪の新築一戸建てが3,000万円内外で売られています（じぶん銀行・変動金利・期間35年の場合）。
同様の地域でこれを8万円台ではとても借りられないから、毎月の支払だけ見れば「借りるより買ったほうがトク」が実現しています。
加えて、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には「住宅借入金等特別控除」が利用でき、年末ローン残高の1%を10年間、所得税から控除できます。
つまり0.497％で資金調達すると、1％の還付を受けられるということです。
住宅ローンにおいては「事実上のマイナス金利」がすでに実現しているのです。
しかしこのような状況下にあっても住宅購入に火がつかないのはなぜか。
日本のの住宅市場は今後、少なくとも新築市場について今後回復する見込みはないと断言していいでしょう。
理由は2つ。
ひとつは「圧倒的な需要不足」。
住宅購入適齢期である30代は年々減少しているうえ、持ち家率も低下傾向でパイは減る一方です。
そもそも社会保障が手厚く将来不安を持たないデンマークやスウェーデンなどと日本を比較することに無理があります。
日本では、終身雇用や年功序列といったかつての日本の就業慣行が崩れ非正規雇用が増加、人口減少に加え少子化・高齢化も手伝って社会保障負担が増し将来の見通しが立たないなかで、住宅を購入する地合いにはありません。
加えて「供給過剰」。
OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった計画を持っています。
総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後10年間にどの程度の新築建設が適切かといった目安です。
この目安に合わせて税制や金融をコントロールしていきます。
世帯数や住宅数を勘案すると日本の適正な新築着工数は年45万程度と見られていますが、実際には年90万戸も建設されています。
実は空き家の増加の本質的な原因はここにあるのですが、迷惑空き家に対応する、いわゆる「空き家対策法」は施行されたものの、空き家増加の根本原因にはまだ踏み込んだ政策は打たれていません。
日本の空き家率は2013年時点で13.5％、空き家数はすでに820万戸（総務省・2013年時点）に達し、いまなお空き家は年々増加しています。
2030年には空き家率が30％を超えるとのシンクタンクの試算もあります。
さてこうした論調はアベノミクスや東京五輪開催、またそれに伴うインバウンド需要でホテル不足が顕在化していることや、東京都心で商業地の開発ラッシュが起こっていること、都心の高額なタワーマンションや富裕層の相続税対策、外国人需要などで売れ行き好調で、むしろバブルとの声もささやかれるといった、巷によく聞くアナウンスとは随分温度の異なる論調と映ったでしょうか？
実は住宅市場で好調なのは、都心の超一等地や郊外・地方都市の駅近・駅前物件などほんの一部であり、それ以外の大半は何ら恩恵をこうむっていません。
物件種別でいえばマンションだけが価格上昇、それ以外の住宅地・戸建住宅はむしろ下落トレンドにあります。
はたして住宅市場は今後どのような動向をみせるのでしょうか。
郵便受けに見慣れぬ郵便物が…
自動車税納付書
忘れていた
今月金欠のはちです
さて、今回は日本の不動産市場の最前線をおつたえします。
マイナス金利導入後も、住宅市場に改善の兆しは見られない。
日銀が2月から導入した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」（以下マイナス金利）を受けて不動産市場では、先にマイナス金利を導入したスイスやデンマーク、スウェーデンなどで住宅市場が加熱しているとして、日本でもそうしたことが起きるのではないかとの思惑が働いたが、現在のところそうした動きは確認できていません。
東日本不動産流通機構によると、3月の首都圏における中古マンション成約件数は3,590件と前年比で3.7％減少し、6か月ぶりに前年同月を下回った。不動産経済研究所によると4月の首都圏新築マンション発売は39.6％減の2,693戸と4か月連続減。契約率は67.6％と、高不調の分岐点とされる70％を再び下回っています。
一方でJ-REIT（不動産投資信託）は堅調な動きを示しています。
マイナス金利の導入で10年もの国債利回りが大幅に低下したことを背景に、平均利回りが3％台であるJ-REITは、主要な買い手である金融機関などの機関投資家にとって魅力的に映るためです。
もちろん住宅ローンは量的緩和やマイナス金利を受けて歴史的な低金利水準にあります。
全期間固定のフラット35は1.080%（返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合）変動金利に至ってはじぶん銀行がわずか0.497％です。
仮に現在の金利水準で3,000万円の新築住宅を購入する場合を考えてみましょう。
引っ越しまで含めた諸費用150万円まで含めて3,150万円を全額住宅ローンで購入した場合、月々の支払いは81,728円です。
都市郊外では土地30坪・建物4LDK30坪の新築一戸建てが3,000万円内外で売られています（じぶん銀行・変動金利・期間35年の場合）。
同様の地域でこれを8万円台ではとても借りられないから、毎月の支払だけ見れば「借りるより買ったほうがトク」が実現しています。
加えて、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には「住宅借入金等特別控除」が利用でき、年末ローン残高の1%を10年間、所得税から控除できます。
つまり0.497％で資金調達すると、1％の還付を受けられるということです。
住宅ローンにおいては「事実上のマイナス金利」がすでに実現しているのです。
しかしこのような状況下にあっても住宅購入に火がつかないのはなぜか。
日本のの住宅市場は今後、少なくとも新築市場について今後回復する見込みはないと断言していいでしょう。
理由は2つ。
ひとつは「圧倒的な需要不足」。
住宅購入適齢期である30代は年々減少しているうえ、持ち家率も低下傾向でパイは減る一方です。
そもそも社会保障が手厚く将来不安を持たないデンマークやスウェーデンなどと日本を比較することに無理があります。
日本では、終身雇用や年功序列といったかつての日本の就業慣行が崩れ非正規雇用が増加、人口減少に加え少子化・高齢化も手伝って社会保障負担が増し将来の見通しが立たないなかで、住宅を購入する地合いにはありません。
加えて「供給過剰」。
OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった計画を持っています。
総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後10年間にどの程度の新築建設が適切かといった目安です。
この目安に合わせて税制や金融をコントロールしていきます。
世帯数や住宅数を勘案すると日本の適正な新築着工数は年45万程度と見られていますが、実際には年90万戸も建設されています。
実は空き家の増加の本質的な原因はここにあるのですが、迷惑空き家に対応する、いわゆる「空き家対策法」は施行されたものの、空き家増加の根本原因にはまだ踏み込んだ政策は打たれていません。
日本の空き家率は2013年時点で13.5％、空き家数はすでに820万戸（総務省・2013年時点）に達し、いまなお空き家は年々増加しています。
2030年には空き家率が30％を超えるとのシンクタンクの試算もあります。
さてこうした論調はアベノミクスや東京五輪開催、またそれに伴うインバウンド需要でホテル不足が顕在化していることや、東京都心で商業地の開発ラッシュが起こっていること、都心の高額なタワーマンションや富裕層の相続税対策、外国人需要などで売れ行き好調で、むしろバブルとの声もささやかれるといった、巷によく聞くアナウンスとは随分温度の異なる論調と映ったでしょうか？
実は住宅市場で好調なのは、都心の超一等地や郊外・地方都市の駅近・駅前物件などほんの一部であり、それ以外の大半は何ら恩恵をこうむっていません。
物件種別でいえばマンションだけが価格上昇、それ以外の住宅地・戸建住宅はむしろ下落トレンドにあります。
はたして住宅市場は今後どのような動向をみせるのでしょうか。
