前回の話の続き。じゃあこれから江ノ電沿線に住み換えたい人が多いとしたら、どうしたらいいのか？ 今も借家で次も借家というなら一番楽なパターンだ。今は借家でこれから江ノ電沿線に家を買うと言うなら、それもまた一定の条件を満たす人なら簡単なことだ。一番大変なのは現在持ち家があり江ノ電沿線のどこかに引っ越したいと思っているが、ここ20年くらいの間に今の家を買っていてかつ住宅ローンの残債を抱えている人だ。そんな人のうちの何割かは、家を売っても、ローンの残債すら返済出来ないだろう。不動産価格の下落の影響は大きい。
スルガ銀行鎌倉支店からの折り込み広告が我が家のポストに。「担保評価不足」と他行に言われた人にも、借り換えの可能性があるらしい。スルガ銀行は知る人ぞ知る、住宅ローンに積極的な銀行なのである。同行鎌倉支店の所在地は鎌倉の一等地。若宮大路沿いの、鎌倉駅前交差点の近くだ。
私がアパートを建てることを決めるはるか前に、いくつかの金融機関にアパート・ローンが可能かどうかを打診したことがある。もし万が一、大きなアパートを買うかあるいは新築することになった場合、一時的にしろ多額のローンが必要になるかもしれなかったからだ。
さすがに今の銀行や生保等金融機関のローン担当者は、10年前の彼らの常套句であった「アパートなんて農家の土地持ちがやることですよ。止めておかれては・・・」などとは絶対に言わない。今世紀に入ってから彼らの多くは融資スタンスを変え、新参者のアパート・オーナーに散々貸し込んだし、それで今ひどい目（つまり債務者の債務不履行）に会ったりしているので、今さらカビの生えたような常套句など使えないのである。
しかしひどい目に会ってしまったが故に、今の彼らは貸し出しにかなり消極的になった。そんな中では、スルガ銀行はアパート・ローンにも積極的だと言われる。私はスルガ銀行に接点がないのでよくわからないが。
（スルガ銀行鎌倉支店）
5ヶ月前のこと。相手は某メガバンク。私は自宅のローンを全額繰り上げ返済した。そうしたら繰り上げ返済のための手数料を取られた。またローンを借りた時には保証会社にローン保証を頼んだが、その時払った保証料など、全額繰り上げ返済だと言うのにろくに返ってこなかった。今さら文句を言うつもりはない。金融機関の事情やローンの仕組みなど私はよく知っている。単なる会話として、その某メガバンクの若い担当者に、私はそれを話したつもりだった。
ところがその担当者は、なぜ繰り上げ償還の手数料が必要か、そしてなぜ保証料があまり返って来ないかを、生真面目に延々と説明し始めた。生真面目にほどがある。当方にとってみればあまりにもくだらなく、聞きたくもない話なのだ。なぜならもはや昨今の住宅ローンは：
●繰り上げ返済はいつでも自由
●その際繰り上げ手数料は不要
●ローンの保証料が返って来るかどうかを悩む必要なし
●なぜならそもそもローン保証料を取らないから
そういう時代に入っているのである。それで金利が他行と変わらないローンを提供する金融機関があるのだ。それが出来ない金融機関もあろう。それはそれぞれの事情だから、私は構わない。しかしそんな状況で、自行の繰り上げ返済手数料の存在理由と保証料の戻し額の少なさについて、延々と勝手な理屈を、ムキになって顧客たる私に説明する担当者はあまり利口とは言えない。
また金融機関があれこれ審査して私の土地建物に対し、ローン金額に比して過大な抵当権まで設定しておいて、どうして保証会社が必要なのか。そんな抵当権を設定するなら、保証会社も保証料もそもそも不要だったのではないか。さらに、保証料を取る保証会社だって怪しいものだ。保証会社って親会社に相当する金融機関の早期退職者の受け皿になっているところが多い。金融機関にとってみても、自分が倒れたら生き残れないような子会社の保証会社にローン債権を保証してもらっても仕方ないだろう。結局、私のローンに係わる金利や多種多大な手数料で、金融機関の従業員からその退職者まで全部を養っているようなものである。
金融機関はいつも自分の利益を優先し、保護行政のもと、勝手な理屈付けを通してきた。住宅ローン等の手数料だけではない。借入や株式保有という形で彼らに依存している事業法人への彼らからの圧力はひどいものだった。しかしそれも崩れ始めていて、個人取引でも法人取引でも彼らが「これだけは必要」と言っていた様々な手数料が、最近どんどん下がったり、タダになったりしている。また取引上の不公正な慣行は罰せられるようになってきた。
証券会社の株式取引手数料など昔はべらぼうに高かったが、今ではそれはタダに近くなった。
日本の生命保険会社は一応資産運用機関だが、海外の一流資産運用会社に今も太刀打ち出来ないままだ。生命保険会社は一般勘定や特別勘定で長年積極運用して来たが失敗の連続だった。一方、それだけとは言えないものの、古くからただ持っていただけの状態の株式の含み益があるから、それを食いつぶすことで生きて来たようなものだ。しかしそれでは「運用」機関とは言えまい。またクラシカルな営業体制を今も維持していて、あまりに高コスト体質だ。彼らがもっとまともだったなら、保険契約者ははるかに効率の良い保険商品を享受出来たはずである。
個人客だけではない。貸出や持合い株式その他を理由に、事業法人の取引先など生保から・・・あぁ～、今回の話題からどんどん離れてしまった。
話を戻す。スルガ銀行の住宅ローンの詳細を私は知らないが、ほら、上の写真の一番下。江ノ電沿線に住み替たいのだけれど、今の家を売ったら売却損が出るからそれが出来ないと思っている方。スルガ銀行さんが助けてくれるかもしれないですよ。自分にとって都合のよい金融機関を取引相手に選ぼう！
スルガ銀行鎌倉支店からの折り込み広告が我が家のポストに。「担保評価不足」と他行に言われた人にも、借り換えの可能性があるらしい。スルガ銀行は知る人ぞ知る、住宅ローンに積極的な銀行なのである。同行鎌倉支店の所在地は鎌倉の一等地。若宮大路沿いの、鎌倉駅前交差点の近くだ。
私がアパートを建てることを決めるはるか前に、いくつかの金融機関にアパート・ローンが可能かどうかを打診したことがある。もし万が一、大きなアパートを買うかあるいは新築することになった場合、一時的にしろ多額のローンが必要になるかもしれなかったからだ。
さすがに今の銀行や生保等金融機関のローン担当者は、10年前の彼らの常套句であった「アパートなんて農家の土地持ちがやることですよ。止めておかれては・・・」などとは絶対に言わない。今世紀に入ってから彼らの多くは融資スタンスを変え、新参者のアパート・オーナーに散々貸し込んだし、それで今ひどい目（つまり債務者の債務不履行）に会ったりしているので、今さらカビの生えたような常套句など使えないのである。
しかしひどい目に会ってしまったが故に、今の彼らは貸し出しにかなり消極的になった。そんな中では、スルガ銀行はアパート・ローンにも積極的だと言われる。私はスルガ銀行に接点がないのでよくわからないが。
（スルガ銀行鎌倉支店）
5ヶ月前のこと。相手は某メガバンク。私は自宅のローンを全額繰り上げ返済した。そうしたら繰り上げ返済のための手数料を取られた。またローンを借りた時には保証会社にローン保証を頼んだが、その時払った保証料など、全額繰り上げ返済だと言うのにろくに返ってこなかった。今さら文句を言うつもりはない。金融機関の事情やローンの仕組みなど私はよく知っている。単なる会話として、その某メガバンクの若い担当者に、私はそれを話したつもりだった。
ところがその担当者は、なぜ繰り上げ償還の手数料が必要か、そしてなぜ保証料があまり返って来ないかを、生真面目に延々と説明し始めた。生真面目にほどがある。当方にとってみればあまりにもくだらなく、聞きたくもない話なのだ。なぜならもはや昨今の住宅ローンは：
●繰り上げ返済はいつでも自由
●その際繰り上げ手数料は不要
●ローンの保証料が返って来るかどうかを悩む必要なし
●なぜならそもそもローン保証料を取らないから
そういう時代に入っているのである。それで金利が他行と変わらないローンを提供する金融機関があるのだ。それが出来ない金融機関もあろう。それはそれぞれの事情だから、私は構わない。しかしそんな状況で、自行の繰り上げ返済手数料の存在理由と保証料の戻し額の少なさについて、延々と勝手な理屈を、ムキになって顧客たる私に説明する担当者はあまり利口とは言えない。
また金融機関があれこれ審査して私の土地建物に対し、ローン金額に比して過大な抵当権まで設定しておいて、どうして保証会社が必要なのか。そんな抵当権を設定するなら、保証会社も保証料もそもそも不要だったのではないか。さらに、保証料を取る保証会社だって怪しいものだ。保証会社って親会社に相当する金融機関の早期退職者の受け皿になっているところが多い。金融機関にとってみても、自分が倒れたら生き残れないような子会社の保証会社にローン債権を保証してもらっても仕方ないだろう。結局、私のローンに係わる金利や多種多大な手数料で、金融機関の従業員からその退職者まで全部を養っているようなものである。
金融機関はいつも自分の利益を優先し、保護行政のもと、勝手な理屈付けを通してきた。住宅ローン等の手数料だけではない。借入や株式保有という形で彼らに依存している事業法人への彼らからの圧力はひどいものだった。しかしそれも崩れ始めていて、個人取引でも法人取引でも彼らが「これだけは必要」と言っていた様々な手数料が、最近どんどん下がったり、タダになったりしている。また取引上の不公正な慣行は罰せられるようになってきた。
証券会社の株式取引手数料など昔はべらぼうに高かったが、今ではそれはタダに近くなった。
日本の生命保険会社は一応資産運用機関だが、海外の一流資産運用会社に今も太刀打ち出来ないままだ。生命保険会社は一般勘定や特別勘定で長年積極運用して来たが失敗の連続だった。一方、それだけとは言えないものの、古くからただ持っていただけの状態の株式の含み益があるから、それを食いつぶすことで生きて来たようなものだ。しかしそれでは「運用」機関とは言えまい。またクラシカルな営業体制を今も維持していて、あまりに高コスト体質だ。彼らがもっとまともだったなら、保険契約者ははるかに効率の良い保険商品を享受出来たはずである。
個人客だけではない。貸出や持合い株式その他を理由に、事業法人の取引先など生保から・・・あぁ～、今回の話題からどんどん離れてしまった。
話を戻す。スルガ銀行の住宅ローンの詳細を私は知らないが、ほら、上の写真の一番下。江ノ電沿線に住み替たいのだけれど、今の家を売ったら売却損が出るからそれが出来ないと思っている方。スルガ銀行さんが助けてくれるかもしれないですよ。自分にとって都合のよい金融機関を取引相手に選ぼう！
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