コンビニの商圏とロードサイド

コンビニはロードサイドに向かない？（Yahoo知恵袋 2011/9/20）

＞駅前や都会のコンビニは粛々と営業しているのに、ロードサイドのコンビニはつぶれて廃墟になっています。なぜですか？

＞ロードサイドの方が競合が激しいのかもしれません。もともと人口自体が都会に比べ、少ないと思われるところに、みんな自動車に乗るため、少々遠くてもスーパーなどに行ってしまうケースも多いのではないでしょうか。

　コンビニの商圏が狭いと言われる理由がようやく分かってきました。賃料と広い商圏のバランスでロードサイドはそんなにコンビニ向きではないんでしょうね。ロードサイドの24時間に一定の需要はあるとは思いますが。ゆえにテナントよりオーナーを募るフランチャイズの方が特にロードサイドではいいんでしょう。ロードサイドのテナントには早期撤退されると、中古不動産が残ってしまう問題があって、フランチャイズならそういう心配があまりありません。逆に言えば代わりが直ぐに見つかる都市部ではテナントでもありそうですが）。廃墟となっている店舗がロードサイドに多いとすれば（廃墟は何処であっても、政策的問題の一つではありますが）、特有の問題を解決していかねばなりません。
　筆者は国道レベルの典型的なロードサイドにおいて、あまり廃墟のロードサイドという問題意識がなく良く知らないのですが、新道に対して旧道への出店が難しい傾向があるよう（出退店が激しいよう）に思っています。だとしたら、基本的な解決策は賃料下げだと思います。また、新道・新店が出来て苦しくなるのようなリスクが一定程度あるなら、フレキシブルな店舗の方が望ましいと考えられます。新道リスクはそうはないと思いますし、賃料下げで一部対応可能かもしれませんが、人気の新店が現れるリスクは予想が難しいですし（競合する新業界も含みます）、広い商圏を前提としたニッチな商売はまず当たるかどうかを事前に判断するのも難しいのかもしれません。
　このニッチにはコンビニのような何でも屋でない限り、メニューによっては食の好みでレストランを含む可能性も考えられます。データをとって商売できれば、それで問題ないかもしれませんが、最初からデータは中々なく、当るかどうか分からないチャレンジシスクはニッチ（細胞部分）にあって然るべきの可能性も考えられ、新陳代謝の高さが必ずしも悪くとられるべきではないとも思います。amazonなんかがロングテールでニッチを取り扱っていますが、あれは総合商社のようなもので、amazon自身が小さな仕事をしている訳ではなく、小さな仕事の方にはリスクがあるかもしれませんが、それはそれでそういうものという話です。無論成功しないことが分かっていて出店する店舗はないのであって、商売は立地が一番重要とも言いますが、極力リスクを抑えたチャンレンジが出来ればそれに越したことはないと考えます。地価下落傾向が言われて久しいですが、賃料を保っていれば、一発逆転で何かあるという訳でもなく、ロードサイドの廃墟の店舗や入れ替わりの激しさでいろいろ考えてみた次第です。なお賃料と固定資産税の関係は検討していません。
　その話は以上ですが、一方でロードサイドにコンビニ同士の競合がない訳ではありません。同じ道で複数のコンビニがあるなら（大体あるでしょうが）、どちらの商品が魅力的かという勝負になります。当たり前の話に見えるかもしれませんが、これが狭い（徒歩圏の）商圏ではほぼ有り得ません。近いコンビニが単に有利だからです。あるいは商品が魅力的かというより、何となく入ったコンビニ、新店の機会に使い始めたコンビニ、何らかの広告やキャンペーンで入ったコンビニをずっと使うという形もあるかもしれませんが、その時は利益率というより、売上高・スケールメリットやそれに伴う商品開発力等が活きてくる可能性も考えられます。オーナーサイドに立ってみると、狭い商圏なら利益をただ重視する戦略になってくるでしょうし、広い商圏なら（賃料やオーナーかにもよるかもしれませんが）、スケールメリットを追及しておいた方が競争力があって利益もついてくる可能性が考えられます。
　PB全盛の今、商品力という視点も軽視できない要点の一つであり、その土地にあった品揃えは確かにあるんじゃないかと思います。この辺はAIとタグで発注革命が起きる可能性があるポイントではないでしょうか？（驚いてはいけません。昔はPOSなどなく全て手計算・電卓だったはずです）（無人店舗化に関して言えば、実証実験されていますが、当面ないような気はします。まず品物をどう補充するかの問題が大きく、フードの売り上げも結構メインで、それも調理ロボを入れるの？と思いますしモノをお客様が例えば落したら、コンビニロボットが補充するんですかと思いますし、お客様が手に取れない形にするなら、現状でも自販機を並べておけばいい話です。つまり人間のマルチさが勝るように思えますが、化石の発想なのかもしれません。

給油所、コンビニ併設可能に　規制緩和へ経産省会合（日経新聞 2018/2/22）

　今どうなっているか知りませんが、ガソリンスタンドは建設に1億円かかると言われており、多分オーナーがフランチャイズでやっていると思うのですが（調べていません）、入れ替わりの激しいロードサイドにおいて、継続的に営業できる店舗になるとも考えられます。GSの問題は急速な数の減少らしく、維持するためには無人化や他業種との併設を選択肢から排除すべきでないようには思えます。いろいろあるようですが、コンビニに限って言えば、ロードサイドに早朝需要がある場合、これを切るのはもったいないかもしれません（GSは計算して日中に給油できるかもしれませんが、今日食べるものは朝にその時買います）。また食品を扱うのでGSとそうは相性が良くなく、店にはよるかもしれませんが、ある程度専門スタッフが必要に思えます。コンビニで日用品はそうは動かないと言われ（何でもあるために置いてあるのだとか）、GS併設店でフルに何でも売るかの疑問もあります。逆に深夜時間帯にコンビニ店員がGSの番を兼ねることも出来るのかもしれません。こうしたチャンスを創出するのが規制緩和だと思うのですが。

不動産業界小考

中古住宅が売れないのにはワケがあった（ads.kaiteokou.com）

　記事の見解に全て賛同する訳ではありませんし、詳しくないアウトサイダーですが、不動産業者が早く売って早く手数料を稼ぎたいという見方が面白く、デフレマインドの一部か分かりませんが、保守的な体力勝負の取り組みが不動産業界にあったら、あるいは自律的な物価上昇に繫がり、面白いのかなとふと思いました。多分体力がないか、デフレマインドが安売り早売りの原因と考えられ、待てば高く売れるなら待てばよく、トレンドとしていい方向に行くと考えられるからです。業種が違っていい例えではないかもしれませんが、アメリカ西海岸のバンクオブアメリカは保守的で体力勝負の待ちの経営と何かで読んだ覚えがあります。経済で保守的で体力勝負の待ちの経営はあまりいいイメージがないのか分かりませんが、事によりけりで、焦って早撃ちするぐらいなら、ジックリ機会を待った方が望ましい業界もあるのかもしれません。
　住宅は高い買い物かつマッチングが重要と思います。AIが一定の選別をする流れは強まるかもしれず（誰が目も眩むほどの不動産の山から購入者にとってベストに近い物件を見つけてくることが出来るでしょうか？）、これ以上ない物件を見つけることが出来れば、顧客は寧ろ高いお金を出すと思う訳です。これがあるいは不動産業界の良いサイクルなのかもしれません。無論、早くに処分したいという需要を無碍にする必要がある訳ではありませんが、それにしたって精度の高いマッチングがあれば、まだしも高い値段で処分できるとも考えられます。
　ペーパー（サイト）だけを見て即高い買い物をする顧客はまずいないのであって、その他諸々街の不動産屋の仕事が無くなる訳では全くないのでしょう。ただ業務の一部がAIに代替されるとすれば、働き方改革に繫がり、労働生産性を上げて、日本経済に資するとも考えられます。
　そもそも不動産業は資本集約型ビジネスという説もあるようですが、それが業界の常識ではないのかもしれません。日本で資本集約型産業とされるのは重厚長大な第二次産業系の業界ばかりですが、資本がある方が適正な値上げ＝ハイクオリティに繫がる（待ちの）業界を資本集約型と呼んであるいはいいのかもしれません。体力勝負と言えば、値下げ勝負のシェアを取りにくいく我慢比べ大会のようなイメージがあるような気がしており（それ自体必ずしも否定はできませんが）、それが一種のデフレマインドと言えるかは分かりませんが、まぁデフレマインドに確たる定義がある訳ではないようですので。

※筆者のfacebookコメントより転載。

躍進するインバウンドから

訪日客が過去最高 インバウンド取り込みで佐賀、青森が躍進（2019/09/11 J PRIME）

　2013年～2018年の訪日客数増加率が最も高かったのは佐賀県で6.75倍に増えています。タイの映画ロケを誘致したことなどが功を奏したようですが、タイは成熟しつつあるとはいうものの、だからこそ旅行する余裕があるとも言え、親日度ランキング1位で旅行先として日本は4位だそうですから、まだまだ潜在的に旅行者が伸びる国ではないかと思います。旅行先で多いのは東京でタイは暑いのであまり歩かず、公共交通網が充実している地域を選んでいるそうです。佐賀が伸びたのはロケ地を中心にしたツアー商品が人気だからのようですが、伸びる東南アジアをターゲットにする場合は、あまり歩かないを意識するべきなのかもしれません。同じく暑さで甘いものが好きなど特徴があって、戦略的な対応でタイ人に選ばれる観光地をつくっていける可能性もあります。タイ自体旅行先では日本の先輩とも言える観光大国で、インスタ映えする観光地が多いだけでなく、新しい観光スポットも強化されている最中のようです。貿易収支は日本の黒字で来てもらうだけでなく、こちらから行くという意味でも注目の国だと考えます。
　2位の青森県は台湾で注目があり、特に10,11月の奧入瀬渓流の人気が高いようです。台湾人の日本観光の最大の目的は風景・景色の観光だということですが、台湾の場合は緯度が高く四季がハッキリしてないから紅葉に注目があると見られます。漢民族で風景と言いますと、山水画が想起されます。山水画とは再構成した「創造された景色」なのだそうですが、矛盾するようですが、身近な自然というより、言わばある種不自然な自然に興味があるとも言えるのかもしれません。紅葉に関する観光需要は台湾に限らずあって、香港人は都市生活で（香港では自由に出来ない）サイクリングが好きなど日本の自然でノンビリしたい需要があるようです。グランピング（ラグジュラリーなアウトドア体験）需要もあるとか。対して台湾人は鉄道好きで紅葉だけでなく温泉や日本庭園といった日本文化に興味があるとか。タイ人にも紅葉ツアー人気があるようですが、やはり四季が明快でないところに需要があるのかもしれません。欧米人にも日本の紅葉ツアーへの注目があるようで、日本は長期休暇を利用した国内需要が比較的秋に少ないと考えられますから、観光地にとっては開発に取り組む意味は小さくないのではないかと考えられます。台湾人が鉄道好きの理由はよく分かりませんが、台湾は日本と同じく人口過密の島とも言え、観光の足としても鉄道が成功していることが理由として挙げられるのかもしれません。八田ダム（烏山頭ダム）に対する注目もあると思いますが、公共投資に対する興味があるとすれば、インフラツーリズムなんかも興味ないかのかと思わないでもありません。
　3位の香川は瀬戸内国際芸術祭に注目があるようです。芸術祭で検索するとさすがに瀬戸内が上位を独占していますが、東瀬戸内も自然環境や歴史と文化では負けていないでしょうし（芸術祭ファクターを脇におけばポテンシャルはあるという意味です）、種子島宇宙芸術祭なるものも2017年からスタートしているらしく、日本各地の地域の特色を活かした芸術祭が他にあってもいいんじゃないかと思います。瀬戸内芸術祭は3年に1度で春から秋にかけてのイベントですが、知名度向上による香川人気という波及効果があるらしく、瀬戸内芸術祭は成功事例として注目があるようですが、上からのトップダウンのボランティアを募るやり方ではなく、ボトムアップの瀬戸芸サポーターの「こえび隊」の役割が大きいとされています。住民主導で（傍観者にならない）自分ゴト化や地域ゴト化が鍵だという見方があるようです。
　4位の岡山はLCCによる拡大だそうですが、白桃ツアーに人気があるとか。岡山では他にブドウも全国ランキング上位の産地のようですが、観光農園の主たる課題はオフシーズンの取り組みだと思います。値段を下げてバーベキューをやる観光農園も検索上位（観光果樹園 オフシーズン）で出てきますし（アウトドアは近年好調のようで、車なんかもRV人気の時代です）（シーズン中でもやっているバーベキューの取り組みをオフシーズンでも値段を下げてやるという形のようで、経済原理に則った取り組みに見え、にわか感がないのがいいのかもしれません）、イチゴ農園でジャム作りのような可能性を探る動きもあるようです。また中四国に向かう玄関口としての位置づけもあるようです。広島市との行き来は船が便利だよねという中予人としては、まぁ地理的にそうなるかという気もしますが（岡山を基点に周遊するのが利便性が高いという意味で、あるいは岡山に隣接する地域に岡山から行く需要があるという意味で、直接中予に来るのに岡山から来ているという意味ではさすがにないんだろうと思います）（瀬戸大橋が中四国の底上げに繫がっているのは明らかで、第二国土軸に特に関空からの人の流れの潜在需要もありそうで、神戸とあわせて徳島だけでなく関西と四国もテーマであっていいとは思いますが）（しまなみ海道は周遊ルートに使えますし、島自体の魅力も高く、潜在性は高いと思っていますが、建設前から広島市と松山市を繋ぐルートとしては遠回りになることは前提で建設したと思います）（大和ミュージアムの呉と松山を結ぶフェリーもあり、船旅もそれはそれでいいものです）、瀬戸内芸術祭に対する拠点として岡山県宇野市に対する注目もあるようで、県域を跨いだ移動も視野に入れないと観光政策は難しい時代なんだろうと思います。
　訪日客の数的には東京が多いようです。元々首都圏で人口が多い上に、LCCへの取り組みでも関西に遅れた感じですから、一極集中の流れも今のところ止まるところを知らないようですので、やればやるだけ成果が出るんでしょう。新宿・新大久保、銀座、浅草といった定番が人気のようですが、東京というのは首都ですから課題も多く観光開発は二の次になっているとも考えられます。アジアはおろか世界最大の都市としてパリやロンドン並みの注目があっても筆者はいいと思っていますが、夢は大きくワシントンD.C.兼NYぐらいを目指して欲しいところです。五輪後云々なんてものは偏差値秀才の勉強してないぐらいの眉唾ではなのかもしれません。
　2位は大阪で、関西の盟主として他県との連携や波及効果はどうなってるの？という気が少ししていますが（隣県どうしの緊張感あるあるは良く分かるのですが、東京は隣県同士のライバル意識はともかく東京に対するライバル意識はあまり見らないような気がします。首都じゃない・規模が違う・伝統が違うと言われればそれまでかもしれませんが、京都や奈良のような大阪に対して上に立てるだけの文化遺産がある県ばかりではありません）、忽ちは百舌鳥古市古墳群で奈良県との連携も気になるところで、リニアや北陸新幹線、万博といった新しい話題も絶えない今後も要注目の地域だと思います。
　3位は福岡で福岡空港も拡大しますし、これまた注目の地域ですが、福岡県というより福岡市に勢いがあって、九州の首都的な位置づけで成長する福岡市がどう九州と共存していくかがテーマではないでしょうか？アジアに近いことに優位性はありますが、アジアの玄関口としては今の時代飛行機でひとっとびですし、中々難しいところもありそうですが、スタートアップに対する取り組みがあるように、恐らくアメリカ西海岸がモデルと思いますが、玄関口として実質的に機能することを目指すのであれば、まずは福岡市に1度止まらなければならないのではないかと思います。ただ世界の玄関口を目指すのであれば、広島にも神戸にも中部にも仙台にも国際空港はありますし、北海道や沖縄も国際的な拠点としてポテンシャルはあろうかと思います。確かにそうした地方の拠点都市は放っておいても内需で食べてはしばらく食べてはいけます。しかしながら、増える人口は何処からか移動してきているのであって、大都市が自ら子育て環境等を整備して産み出したものではありません。地方の方が国際都市になるのはよほど特徴がないと事実上不可能でしょうし、可能としてもアクセスする交通手段の問題があります。責任野党という何だかよく分からない言葉がかつてありましたが、国際都市の取り組みは国際的活動をする能力がある都市の責任でもあるんじゃないかと思いますが、如何でしょうか。
　米国の旅行者が宿泊費にお金をかけているということで宿泊費に注目してみますと、日本人の平均宿泊費の上昇に対して、訪日客の平均宿泊費は下がっていますから、全体的な流れで言えば、裾野を広げるのがインバウンドで（賑わいをつくるとも言い換えることも出来ます）、ハイクオリティを目指すのが内需という位置づけになっていると思います（ただし休みがとれない日本人のオフシーズンの問題も依然としてあると思います）。円高傾向で海外旅行を謳歌しているのも実は日本人なのかもしれず、能ある鷹は爪を隠すとは言いますが、目の肥えた日本人が多いのだとしたら、逆輸入で真摯に他人の意見を聞ける日本人は一方で素晴らしいとも思うものの日本に対する目利きとしての実力も発揮してほしいところです。贅沢禁止令で裏地に金をかけた江戸っ子の末裔がどれだけいるか分かりませんが、上に倣えで皆節約倹約では一番大きい内需が詰んでしまうのは火を見るより明らかです。ノーブレスオブリュージュとはよく言ったもので、お金がある人ほど変な話お金を使う責任があるという見方が生じた時、日本経済は劇的に復活するのかもしれません（反対とかヘイトとか嫉妬とかのマイナスパワーは賛成とかのプラスパワーを吹き飛ばしかねない力があるように見えます）。金は天下の回り物とは言いますが、税収を直接は産まない公共事業の文脈で使われる言葉なのが気になっている次第です。米国の旅行者の宿泊費に戻ると、内需主導でハイクラスの観光需要が伸びれば、世界は広いですから、後からついてくる面もありそうで、海外評価で逆輸入ばかりに期待するのは円高トレンドで難しいのかもしれません。客観的評価を忘れる必要はありませんが、一種の自己評価に取り組むのが今の日本に必要ではないでしょうか？なお円高トレンドは日本の輸出産業が強い証拠なので、弱くならないと円安トレンドには基本的にはならないはずであり、日本の強い輸出産業が没落したら少なくとも現状で日本経済自体が底抜けしかねませんから（お家芸とも言える自動車でも自動運転の波もある等、厳しい国際経済で何があるか分からない部分もありますが）、円安を前提とした政策なんてものは危機管理の部類であり、変動の一部を切り取ったものにしかならないと考えます。

※筆者のfacebookコメントより転載