おいおい！お前ら馬鹿か！！！

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いやいや、今日は「第１ビル」１Ｆテナントの内覧、そして少しだけ自宅売却に関して、芽が出たような気がする一日でした

また後日、「第１ビル」１Ｆテナントに内覧もあるという事ですし、多少は期待が出来るような気がしてます。
しかし、そんな一日の中で馬鹿な二人の仲介に．．．

「第２ビル」の引渡しが２月１３日に迫っており、残金支払が請求書を見る限り「引渡し前」にする事になっており、「ヘーベルハウス」としては引き渡し確認書をもって、法務局に表示登記を行うとの事でした。まっ、普通であれば登記完了後に残金の支払を行うのが一般のようですが、「ヘーベルハウス」はリスク回避のためこのような形式になっているとの事です。

まっ、自分としても本来は表示登記後に残金支払が普通だろう！！！という疑問は残ったものの、大手ハウスメーカーでもあるため、支払を実行しようと考え、Ａ信用金庫に連絡を。

Ａ信用金庫からは、１２月上旬に２,８００万円をすでに借入済み、半額の１,４００万円は１２月の上旬に「ヘーベルハウス」に支払い済みです。

そして問題はＡ信用金庫に連絡を行い、残金支払の手続きを行う旨、連絡をしたところ、表示登記が完了していないと残金支払の実行は出来ないとの事。

おいおい！！！　お前ら２人（「ヘーベルハウス」営業マンとＡ信用金庫次長」）が、その辺りは明確に打ち合わせしたんだろ！！！と感じながらも、２人の間に入り連絡の仲介．．．

俺が出席しないところで２人で打ち合わせしているんだから、お前ら２人でキッチリ決めろよ！！！と思いながらも対応を行いました。
まっ、最終的な着地点の目処はたったのですが、若干の費用を当社が負担する事になりました

どちらに対しても自分としては「頭悪りな～～！！！お前ら！！！」と２、３回自分も打ち合わせに参加しておりましたが、やはり自分がいなければ案の定、問題発生です．．．

結果、明後日の水曜に当社事務所で１１時から２人を呼び出し打ち合わせを行う事にしました。
　
さすがに今回は、最後はキッチリ終わらせたいので２人には、みっちり説教をしておこうと思います

やはりキチンと打ち合わせを進行出来るものがいなければ、何も出来ないようですね。

しかし今回は「ヘーベルハウス」の残金の受取時期も通常建設会社とは違いレアケース（物件引渡し前、残金支払、物件引き渡し後、表示登記）、Ａ信用金庫もすでに借入れている残金を動かす事が出来ない（表示登記が完了していないと）というレアケースでした

普通なら２人がレア者同士なんだから、話し合わせておけよな！！！

いやいや「第２ビル」も若干のケチが付きそうになりましたが、明後日自分が両者を集め、問題解決を行います。

あ～～、面倒くせ～な！！！お前ら！！！　しっかりしてくれよな！！！

おおっ！！！

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今日は朝からＫホームのＳさん、ＷホームのＴくんから連絡がありました。

ＫホームのＳさんからは１０時に来ましたが、今日１１時から仮予定であった「第１ビル」１Ｆテナント内覧に関して、日にちをずらして欲しいとの事で、１１時からの内覧は今日はありませんでした　残念です．．．
しかし１４時に再度連絡が入り、午前中の方とは違う方で１５時に内覧に来たいとの連絡がありました

何だか、ここに来て一気に動きが活性化したような．．．

当然、まだ内覧の状況ですが、テナントでの内覧者の確保は非常に難しいと感じていたものが、ここに来て一気に２件！！！

先日の近隣相場の確認を行い、賃料の値下げが功を奏したのか、若しくは本決算前に各会社が、事務所規模の縮小のために動き出したのか？？？
まっ、こちらとしては内覧が増える事は非常にプラス材料で助かります

そして１１時頃には、ＷホームのＴくんから連絡がありました。

どうやら昨日自宅の内覧に来た人が、我々の退去後に再度内覧したいとの事です。

いやいや、息は全く無かったと思っていたのですが、まさか再度の内覧をしたいなんて考えてもいませんでした。

まっ、再度内覧したとしても、あまり期待は出来ませんが、昨日はとことん詳しく説明しているので、後は我々の荷物が無くなり、まっさらになった部屋を見て、どう思うかだけです。

自分としては、どうやら昨日の内覧の方は自分の住んでいる近辺で物件を探しているとの事らしいので、購入するのは相当お得だと思います　逆に私は大損しますが．．．

ここ限定のお客さんであれば、欲しいと思うのも分かる気はします。

現在の価格帯ですと、自分の自宅規模の新築を購入する場合、約４,０００万円は掛かりますし、自分の自宅は、新築同然に綺麗な物件ですので

こういう言い方はありませんが、自分は生まれも育ちも台東区。埼玉の自然に囲まれた生活は、自分のハングリー精神に火を付けてくれる土地ではなく、のんびりしてしまったため、自分にとっては良くなかった土地なのかもしれません

さすがにＷホームのＴくんも３月中旬には、当方として内覧者数の結果が出なければ、首にすると脅している事もあり、相当焦っているようです．．．

ビジネスは過程では無く、全て結果です！！！

内覧者一人連れて来られないようであれば、当然違う不動産屋にのんびり売却・賃貸をお願いするだけです！！！

内覧者さえ連れてくれば、後は俺に任せておけ！！！と言っているだけに、自分も説明・対応には気合が入ります！！！

サラリーマン大家 失敗－４

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今月１３日には「第２ビル」が完成し、自分は埼玉の自宅を売却、若しくは賃貸に回すつもりでいます！

住宅ローンを数千万円も抱えて「第２ビル」に入居。当然、大家会社には家賃を通常通り支払うため、月住宅ローンの返済（約１５万円）、「第２ビル」の賃貸料（約１３万円）の２つの負債を抱えることになります

問題なく自宅が売却出来たとしても残債に伴うローン返済は残り、賃貸に回したとしても賃貸料の取得だけでは、住宅ローン等（固定資産税他）の支払には１００％足りるわけでもありません　まっ、どっちに転んでも自分の大損には、代わりはありません。

なぜ？　ここまでして大家会社の実家に戻るのか？

それは、サラリーマン大家が如何に大変な物だという事からです！！！

現在は母親がメインとなり、大家業（不動産投資業はしていません）をしており、母親と同居している弟も、サラリーマン会社である建設会社の事だけで、いっぱいいっぱいです。

そうもなると当然、自分は代表者、そして経理担当として大家会社の実家に居住、奥さんにも母親同様、大家業をしてもらう予定です。

当然近場にいれば、何か問題があれば自分もすぐに対応出来ますし、大家業・不動産投資業という大家業のみからの脱却も可能です！！！

とにかく大家業を母親のみに、背負わせる事はあまりにも負担が掛かりすぎます。

そして自分が「第２ビル」に入居していれば、返済リスクも軽減されますので。

このように考えると自宅を住宅ローンを抱えたサラリーマンが、サラリーマン大家になった場合、失敗は大いに考えられます。

よくフルローンによる不動産投資が可能！という事を聞きますが、本当にフルローンで物件を購入してサラリーマン大家が成功するのでしょうか？？？

自分としては、失敗に終わるケースの方が大きいと考えます。

まず住宅ローンの返済をサラリーマン給料から行い、不動産投資物件取得ローンは家賃から返済していく。

そんなに簡単にフルローンによる不動産投資が、この不況の中、本当に可能なのでしょうか？？？

まず金融機関からの融資が困難だと思われます。

よくサラリーマンでも出来る不動産投資なる物（出版物、ビジネス雑誌、インターネットサイト）にありますが、その全てが「収益還元法」による金融機関からの融資ですから問題なく、融資を受ける事が可能とありますが、まず融資は受けられないと思います

これが現実です！！！
フルローンが可能な不動産投資家は、当然実績もあり、資産も潤沢にあり、それ相応の信用が金融機関にあるから可能なのです

運よく、サラリーマン大家として物件を購入出来たとしても、たいした収益の見込めない物件でしょう。

収益還元法で金融機関が融資してくれているのだから問題はないのでは？と考える方もいるとは思いますが、それはあくまでも金融機関は卓上計算から導き出した結果！　実際にはそう簡単に大家業・不動産投資業が成立するとは思えません

自分自ら、細かな損益計画、ＣＦ計画が出来ていなければ、途端に失敗です！！！

そして以前にもブログにアップしたように、不動産屋さんとの強い信頼関係の確保が必要となり、とにかくやる事は満載です！！！

まず自分一人で、成功に導く事は難しいでしょう。

家族の協力を得る事が出来なければ、サラリーマン大家に手を出してはいけません！！！

確実に「サラリーマン大家　失敗」は目に見えていますので．．．

まっ、普通に考えれば良い事なんですけどね。

もしも本当にサラリーマン大家での失敗が無ければ、サラリーマンのほとんどの方が不動産投資に手を出していると思います！！！

しかし現実は、そこまで多くの方が手を出している訳ではありません。失敗のリスクの方が高いですから！！！