いよいよ明日に確認です！

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今日は午前中に続き、午後一にＫホームのＳさんから連絡がありました。

ん？　また「第２ビル」に問題でもあったのかな？？？と電話に出ると、現在「第２ビル」１０１号室の契約書作成中で、いろいろと確認する事があり、回答をさせて頂きました。

引き渡し後、ヘーベルハウスさん側の司法書士が、表題登記を行い、その後１７日、１８日あたりにＡ信用金庫にて、Ａ信用金庫さん側の司法書士が保存登記、抵当権設定登記、残金支払の処理が行われます。

全ての処理が完了するのは、今月２５日前後だと考えております。
こうなると、やはり自分が埼玉の自宅にいるのでは、とにかく面倒でしょうがないのが今の状況です

本当に何をするのも、埼玉からいちいち実家まで行かなければならないのは時間の無駄であり、交通費の無駄にもなります。



そして期待していた情報が！！！
いよいよ、明日１３時に「第１ビル」１Ｆテナントの造作確認が行われるとの事

いやいや、本当に待ってました！！！という感じです。

後は、先方に急用が出来て、キャンセルになら無い事を願うだけです。（前回は自分の急用で、キャンセルになってしまいましたが．．．）

「第１ビル」テナントの内覧から、約２週間が経過しましたが、本当にこの２週間はドキドキの毎日が続いていました．．．

明日は問題の起きないよう、慎重に造作確認、入居交渉を行おうと考えております。

ここで失敗に終われば、また一からやり直し！！！

何としてでも「本契約」まで持って行かなければ！！！
ここさえクリアしてしまえば、現在の大家会社の収益物件は全て「満室」
自分が当面の目標として考えていた大家会社の基盤固めも、ほぼ完了だと考えています

早いとこ、明日の造作確認を終え、本契約を迎えたいものです。

ありゃりゃ．．．

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昨日はＫホームのＳさんより連絡があり、どうやら今回の「第２ビル」１０１号室の入居者さんは、３月上旬の入居ではなく３月中旬になってしまうとの事で、どのようにしましょうか？？？との事

別にこちらとしては３月に入居してくだされば良いと感じていたのですが、Ｓさんは気を利かして、何とか３月上旬に入居させるようにします！！！との事。

別に自分は、たかが半月分の家賃が入らなくても良いと言うことで、入居者さんの予定通り３月の中旬で良いと伝えました。

さすがにＳさんも自分が「金」に細かいという事を以前から感じていたのだと思います。
しかし自分は別に、そんな事は気にもせず、３月中旬にＯＫを出しました

本当にこれからＳさんとは、長い付き合いになりそうです！！！
Ｓさんとは、今後も信頼関係を更に築き上げて行こうと考えております

当然、今後は現在の仲介依頼のみならず、物件の紹介もして頂きたいですし、当然紹介物件の購入もさせて頂きたいんですよね

そして今日は１０時少しすぎにＳさんより連絡が．．．

ん？　もしかして「第１ビル」テナントの造作確認日が決定したのかと思い電話に出ると、造作確認日の件ではなく、「第２ビル」の自分達の居住用物件にも内覧が入ったとの事。
どうにかなりませんか？と言われてしまいましたが、さすがにこればかりはどうにも出来ずに断りました

さすがに今後の事を考えると、自分達が埼玉の自宅を出て、大家会社に居住した方が何かと便利ですので。

１０２号室であれば、問題なく月家賃１３万円で貸し出せるという事なのですが、さすがに自分達の居住スペースが無くなる事は困ります。

やはり良い部屋には自分達が居住しておいた方が、部屋を悪くするリスクも少ないですし、確実に空室のリスクはありませんからね

やはり１Ｒをいくつも造るより、今回のような工夫をした物件の方が、今後の事を考えても空室リスクは少なく済むと思いますし、自分達が居住していればローン返済にも全く支障が無いので、有利だと思います

残りは「第１ビル」テナントだけとなりました。

いよいよ引越し準備！！！

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「第２ビル」が完成し、いよいよ今月末には埼玉の自宅を後にし、「第２ビル」への引越しです。

さすがに一戸建て４ＬＤＫから１ＬＤＫの「第２ビル」への引越しとなると、運べる家財にも限りがありますが、一戸建てに住んでいながらも、そんなに物は持っておらず、引越しも楽だと思いますが、奥さんの嫁入り道具は、「第１ビル」２Ｆの母親、弟の住居に預かってもらおうと思っています
最近は、とにかく「第１ビル」テナントの件、「第２ビル」引渡し等の事があり、全く引越し業者にも連絡しておりませんでした

今日の午前中には連絡をし、引越しのお願いをしようと思っています。
問題は、２月末頃から引越し屋も混み合う様な気がするんですよね　　まっ、一度打ち合わせに来てもらい最終調整をしなければ．．．

その後は、埼玉の自宅の掃除を行い、自宅購入者用に空き家に。

さてさて、購入者は現れるのでしょうか？？？

まっ、こればかりは「ご縁」のみの話しになるので、なんとも言えませんが、Ｗホームに頑張ってもらうしかないかと。

自宅売却に関しても、売却価格を３,０８０万円から２,９８０万円に値下げしていると思っていたら、どうやらそのまま３,０８０万円のままだそうです。

おいおい、Ｗホームさん！　君達の言っていた売却戦略はどうしたんだ！？

まっ、空き家になった後の契約期間は、残り約２週間！！！

土日を考えると、後２回くらいはチャンスがあるのかな？？？

一応、契約終了前にＷホームから連絡があると思いますので、今後どのようにするのか？話しを聞いてから契約更新するのか？考えようと思っています。
あんな感じじゃ、お願いしていても成果は出ないでしょうね
しかし埼玉の不動産屋は、当然不動産屋回りなどしていないので、どこが良いのかも、さっぱり分かりません　と言うより、別に長期に渡り付き合いする事も無いので、そこまで考えていないのが本音です

とにかく自宅退去後、出来れば２、３ヶ月で売却出来れば御の字です！！！

しかし埼玉の自宅の沿線は、完全に値崩れを起こしているとの事ですので、早いとこ撤退を希望しています！！！
まっ、どこも値崩れは起こしているんでしょうが、自宅の沿線は相当なもののようです
そして今日は、朗報もありました

自宅売却に伴う売却損の借入れをＢ信用金庫にお願いしておりましたが、奥さんの実家よりお借りする事が出来そうです！！！

本当に、これは自分にとっても奥さんに取って助かります！！！

Ｂ信用金庫からの借入れの場合、担保に大家会社の定期預金を担保にしなければならず、当然金利も運転資金の融資になると思われるため、３％以上が想定されますので。
いやいや、本当に助かります

後は、お客が付くだけです！！！

たぶん今週かな．．．

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昨日は朝から「第２ビル」の引渡しが完了し、１０１号室の入居者（１０２号室は自分達の入居ですので、満室です）も無事決定しました

建設前、設計の段階では、１０１号室、１０２号室の両部屋とも、さほど部屋のグレード、使い勝手は無いと考えていましたが、完成してみて内容を確認すると、とんでもない差があります．．．

明らかに１０２号室の方が、入居者満足度は高いでしょう。
そして１０１号室を見ると、む～～、良いのですが、やはり明らかに自分が見ても月家賃１０.５万円が限界．．．　（１０２号室は、問題なく月家賃１３万円でいけますが）

今回は１０１号室は、１１.５万円で募集をして頂きましたが、Ｋホームさんへの宣伝費の支払は無し。やはりキチンとした付き合いさえ行っていれば、不動産屋さんも積極的にお客さんを付けてくれますよね

これで「第２ビル」は、１０１号室の方と本契約を行って完了です！！！

お客さんも、どうしても入居したいと言って下さっており、Ｓさんに入居ＯＫと伝えた際には、Ｓさんより感謝もされましたし、これでお客さんも喜んでくださるとの事でしたので、本当に良かったと思っています

やはり不動産屋にお願いだけするのではなく、不動産屋からの頼まれ事もこなして行かなければ、信頼関係の構築は難しいですね。



そして今週のどこかで、「第１ビル」１Ｆテナントの造作確認があると思います。

どうやらＫホームのＳさんも昨日知ったようなのですが、今回の先方の担当者さんは、工場長だという事です。　そりゃ、忙しいですよね

しかも本社は大阪。工場長は横浜から出向いてくると言う事ですので、「第１ビル」まで来るだけでも相当時間は掛かります
まっ、先方もキャンセルは考えてはいないとの事ですので、暫くの間のんびりと待つ事にしようと思います

何とか本契約まで無事、完了してくれれば助かるのですが、もしも！の事を考えると相当不安ではありますが、自分が何を出来るわけでもありませんので、とにかく本契約まで我慢です！！！
しかしテナントと言うのは、とにかく難しいですよね．．．

かといって「第１ビル」１Ｆテナントをテナントから、貸し部屋に変更した所で、キャッシュを投下しただけで、空室にある事は見えていますので．．．

ここはとにかく、我慢の時期だという事でしょう！！！

安易な考えから、攻めるのではなく、時にはじっと我慢も重要だと思います！！！

「第２ビル」引渡し、そして「満室」！！！

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今日は朝から生憎の天気でしたが、「第２ビル」の引渡し日でありました

１０時より当方親戚を含め７名、ヘーベルハウスさん側は営業マン、建築士、現場責任者、副責任者４名の合計１１名での引渡しです。

期待はしていましたが、やはり良い感じに仕上がっています。

弟は建築士、従兄弟も建設士。
やはりチェック箇所は厳しいですよね

しかしその反面、知っているからこそ、ここの修復は今更出来ないという妥協も出てきてしまうのが一部問題ではありましたが、補修して頂く箇所は当然行ってもらうよう確認をしました

まっ、補修箇所は一部だったのですが。
いやいや、納得のいく物件が完成したと感じております

その後、「第１ビル」事務所にて引渡し等の最終手続き中に、ＫホームのＳさんより内覧の連絡があり、若干の雪の中、わざわざ内覧に来て頂きました。

まっ、今回の内覧の方は先日ブログアップさせて頂いた４人家族の方という事もあり、入居は無いと感じていましたが、何と気に入ってしまったとの事．．．

一時は、こちらとしてもお断りをしようとしていたのですが、わざわざ雪の中いらっしゃってくださり、気に入って頂いた事もあり、家族との相談の上、入居決定です！！！

至急、Ｓさんに連絡をさせてい頂いたのですが、Ｓさんも「お客様も、お喜びになると思います！！！」との回答。

やはり、これも何かの縁なのでしょうか？？？

まさかの「第２ビル」引渡し後、２時間後に１０１号室決定です！！！
後は自分達が１０２号室に入居し、「第２ビル」満室です

後は「第１ビル」テナントが無事決定してくれれば、全て「満室」となり、一応の基盤は固まると思われます。

こんな不況の中で、なぜ購入？？？

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しかし、この不況の中、少しでもと言う安易な考えから、大家業・不動産投資業を行う方は多いですよね

本当に、今が賃貸不動産物件の購入のチャンスなのでしょうか？？？

どこを見ても、賃貸物件、賃貸物件．．．　こんな賃貸物件の供給過多の中、あえて大家業・不動産投資業に足を踏み入れるなんて、とてもじゃありませんが自分は出来ません．．．
って、自分も足を突っ込んでいるんですが

自分の場合は、好き好んで大家業・不動産投資業に自ら足を突っ込んだのではなく、目の前に承継せざる終えない物件が存在したから、大家業・不動産投資業に足を突っ込んだにしかすぎません。

しかし、大家業・不動産投資業を行っていると、本当の意味で現在が不況という事をサラリーマン会社以上に実感します！！！

自分の物件は全て「第１ビル」を中心に、裏に「第２ビル」、道路を挟んで「木造１」の３物件の所有。
完全に自主管理が行える状況が、整っています

今後、外に新たに物件の購入を行って行くのか？？？

答えは、ほぼＮＯに近いと思います。

現在は確実に良いと思われる立地の物件を獲得しない限り、「空室」リスクは相当高いでしょう．．．
とにかくどこを見ても賃貸物件、賃貸物件の山です

まさに自分の持ち物件に相当の差別化がされていない限り、「空室」リスクは当然高くなり、下手をすれば、「競売物件」行きの可能性もあります。

こんな先行き不透明の状況の中、よく皆さんは物件の購入を考える事が出来るのか、自分はある意味、尊敬をし、また冒険家だとも感じています。

自分であれば、無理に物件の購入をドンドン行うのではなく、少数精鋭化を目指し立ち回るでしょう！！！

今が良ければ、それで良い！！！という考え方ではなく、今後数十年保有するであろう物件を一つ一つ選別し、物件のポジショニングを明確にした上で、購入する事を考えた方が良いと思います

先日、自分も知り合いの不動産屋よりオーナーチェンジの物件の紹介をして頂きましたが、売主の希望売却額２４,５００万円。　そしてその物件に業者が２０,０００万円で購入すると打診があったとの事

さすがに売主も、断っているようで、自分に２３,０００万円で何とか検討してくれないか？との事．．．

答えは確実にＮＯです！！！

業者が２０,０００万円と言っているのに、なぜ？素人の自分が２３,０００万円で購入に走らなければならないのか？？？

このように、物件をドンドン増やし、その後キャピタルゲイン狙いで売却を考えたところで、業者にいい様に買い叩かれてしまうのは明らかです。

まっ、インカムゲインである程度回収出来た方は、良いかも知れませんが。

こんな話しを聞いていれば、当然今は攻めるよりも自分は守りに入ります！！！

供給過多のこの時期において、物件を増やす事は相当なリスクも抱えることになると考えられます。

なかなか渋い状況です．．．

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ここ最近、大家会社の経理情報との、にらめっこの日々が続いております

どうして？？？

そりゃ、今後の大家会社の今後の運営に関して、非常に重要な時期だからです。

経理関連、キャッシュ関連の計画等に関しては、母親、弟、奥さんの３人は全く分からず、全て自分が数字の確認、分析、計画を行っておりますが、なかなか今期は渋い状況です　奥さんは事の重大さが分かっているのですが、母親、弟は未だに分からず．．．

こういう時は、知識が豊富なよりも、むしろ全くの無知の方が何も考える事も無く、楽観的に考えているのが、また厄介です．．．
何とか、重大さの理解をしてもらいたい物ですが、これがなかなか通じません

まっ、何不自由無く実家に居住していれば、全くそのような事も考えないですよね。

何せ、水道光熱費等から全て自分達の懐から金が出るのではなく、全て大家会社経費を使っているのですから．．．

自分が実家に戻ったら、更に厳しく大家会社経営を行って行こうと思います！！！

丁度、今期が一番の危機感を味わえる時期でもありますので、今期身を持って、会社経営の難しさを体感してもらおうと思います。

まっ、一度でも危機的状況を見てみれば、今までどれだけ緩く会社経営をしていたのか？分かるはずですから。
いやいや、苦労するのは経営者だけですね．．．

「第２ビル」引渡し！！！

おはようございます。おずもーるです。

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いよいよ明日は、１０時に「第２ビル」の引渡しが行われます

昨日、母親と、弟は完成した「第２ビル」の確認をしたという事なのですが、やはり相当良い物件が完成したとの事で、自分も明日の確認が非常に楽しみです

一応、予定通りに自分は埼玉の自宅を退去し、「第２ビル」１０２号室に入居予定であり、ＫホームのＳさんには大変申し訳無いのですが、１０１号室のみの入居者獲得をお願いするつもりです

今後「第１ビル」の貸し部屋に空きが発生したら、全てＫホームさんにお願いする事で、何とか納得はして頂く事になりました。

大手不動産屋も「第１ビル」の貸し部屋の空き狙いで、月に一回数社の不動産屋より連絡を頂きますが、全て断っております！！！

まっ、優良物件だ！！！と言う評価を受け、連絡を頂く事は嬉しいのですが、自分が一番最初に不動産屋回りを行った際、あまりにも邪険にされた事を考えると、お前ら調子がよすぎるだろ！！！と言う感じです

「第２ビル」に関しては、出来る限り自分が当初ターゲットとした入居者を出来る限り選別して、じっくり時間をかけて探したいところですが、高額家賃と言う事もあり、なかなか難しいのかな？？？

ターゲットとしては、３０代過ぎの男性、女性であり、年収も自分くらいの年収のある方が希望です！！！
なかなか難しいようであれば、自分のサラリーマン会社の未婚男女に声を掛けてみようとも考えております

サラリーマン会社までも近いですし、金の持った独身社員も多いですから！！！

一時、「第１ビル」への入居をしたいとの相談を受けましたが、さすがに彼らが納得出来る物件ではなく、ここはお断りをしました。

しかし今回は、新築物件でもあり、自信はありますので、Ｋホームさんが、どうにもこうにもなら無かった時には、自分がサラリーマン会社にて営業をしていくつもりです

彼らにとっては、月家賃１２万円なんて、たいした出費だとも考えておらず、とにかく良い物件を探す傾向がありますので。

こういう時に、自分自身がサラリーマン会社にて、入居者募集を出来るのも強みですよね！！！

まっ、普通にＫホームさんが決定してくだされば、申し分は無いのですが、難しいようであれば、自ら営業活動を行います。

サラリーマン大家の苦労！！！

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サラリーマン大家で「不労所得」、「経済的自由」を目指そう！！！
いやいや、良い言葉ですよね

本当に、そうも簡単に「不労所得」、「経済的自由」が、いとも簡単に獲得する事は出来るのでしょうか？？？

まさに言葉で言うのは簡単でありますが、実際に行ってみると、とんでもなく困難な茨の道を掻い潜らなければ、獲得する事は、まず難しいでしょう

自分は決してゼロからのスタートではなく、物件を承継し、サラリーマン大家の開始であり、今までは自分が大家会社経営に手を出すまでは、大家である母親が「のんびり」と経営しておりました

まず、このまま母親が大家会社を一人で経営していれば、自分達の代に移る事は無く、大家会社も「倒産」であったと考えられます

まっ、会社経営に関しての知識、経理情報・キャッシュフローの知識ゼロ．．．

まずは、この危険極まりない状況を打破するために現在は、とにかく大家会社に体力を付ける事だけを考え、自分は大家会社の経営を行っております。

そして何とか、信頼出来る不動産屋の獲得、底地権の購入、そして「第２ビル」の新築に着手し、何とか最低ラインの経営軌道には乗ったと感じております。

とにかく今は自分達の代まで、大家会社が生き延びただけだと感じています

いやいや、自分を評価するわけでは決してありませんが、よくもここまで一年ほどで、基盤固めに成功した物だと、今つくづく感じています。

まさに苦労の連続でした．．．

こんなに苦労をするなら、正直な話し、大家会社を売り払いサラリーマンとして生活していた方が、よっぽど楽だったと思います！！！



そして現在、この２、３年後の大家会社の経営を左右するであろう問題に直面しています

それは「第１ビル」１Ｆテナントに関してです。

一応、２月頭に内覧があり、仮入居申込を頂きましたが、未だ「造作確認日」の確定も終えておらず、そろそろ内覧日から２週間が経過しようとしております．．．

今回は信頼しているＫホームさんのお客さんではなく、Ｋホームと取引のある不動産屋からの紹介．．．

これがＫホームのＳさんが獲得して来た入居予定者であれば、自分も別に毎日精神的に追い込まれること無く、Ｓさんに全てを任せておけば良いのですが。今回は他不動産屋と言う事もあり、「本契約」まで油断は出来ません

とにかく毎日、毎日。　キャンセルが来ないか！？　造作確認日が決定しないのか！？　ドキドキの毎日です。

これがテナントではなく、「第１ビル」の貸し部屋であれば一切の不安点は無く、ドンと構えていられるのですが、テナント．．．　決してドンとは構えていられません

この数日間、毎日が緊張、苛立ちの毎日です．．．

サラリーマン大家になって、初の緊張の日々が、今まさに続いております。



やはり「サラリーマ大家」、半端無く、苦労が多いです！！！　当然体力的な苦労も多いでしょうが、空室が出た場合、精神的苦労も計り知れません

このような精神的苦労は、当然大家業からのみならず、サラリーマン会社の業務からも発生するはずです。

今回は、たまたま大家業の問題一つでありますが、これがサラリーマン会社、大家会社の双方から発生した場合、どのように精神的コントロールをすれば良いのか？？？今から考えておく事も重要だと感じました




「サラリーマン大家」、簡単だと考えている方も多いと思いますが、経験者の自分から見ると精神的に強靭な心を持たなければ、プレッシャーに押し潰されてしまう事も考えられます！！！

今回は何としてでも、テナントに入居者を付けてもらいたいとは思いますが、自分の精神的コントロールを行う事を優先し、入居５％、キャンセル９５％の割合で考える事にしました。

このまま毎日、ドキドキしながら連絡を待っていれば、きっとどこかで自分の精神コントロールに狂いが発生し、今後のサラリーマン業務、大家業務にも支障が出るのは明確ですので！！！



まっ、サラリーマン大家。相当な苦労がある事を、今回つくづく感じました。

やば～～～！

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いやいや今日は寝すぎました．．．

起きたのが、何と！　１８時。
まさに寝ていて起きたら、休日終了

まっ、たまにはいいのかな。

確かに月曜からサラリーマン業務、大家業業務とやる事が満載でした！！！

体力的な疲れも当然あったと思いますが、それ以上に「第１ビル」１Ｆテナントの予定入居者からの連絡が来ないことによる、精神的疲れの方が多かったと思います

とにかく「第１ビル」１Ｆテナントの入居者との「本契約」さえ完了してくれさえすれば、自分としても相当安心出来るのですが．．．

念のため、１８時半にＫホームのＳさんに連絡をし、状況の確認をしましたが、どうやら仮予定で月曜の午後にとの連絡は入っているそうなのですが、未確定のため自分にはまだ連絡はしないで欲しいとの事だそうでした

完全にキャンセルではなく、問題は無いと思うのですが、なかなか時間が合わないのも問題ですよね．．．

まっ、最悪でも来週のどこかで「造作確認」の完了。その後「本契約」になる事を願っています。

そして「第２ビル」に関しては、昨日「入居申込」を頂いた方が、どうしても内覧をしたいとの事ですので、明後日の「第２ビル」引渡し後、内覧に来て頂こうと思います。

ん～～～、まっ、現物を見て「これは無理！」と思ってくだされば良いのですが、それでも入居したいと言われると、こちらとしても少々困ってしまいます

一番恐ろしい、入居して子供もいる事から、部屋をボロボロにして２年後、退去！！！何て事になったら、それこそ採算が合わないですから。

さてさて、どうなる事でしょうか？？？