良い物が出来そうです！！！

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不動産投資の健美家

今日も、またまた千葉に遠征して来ました。

本日は「へーベルハウス」さんとの新築物件の打ち合わせです。
打ち合わせは、１３時から約１時間半ほど行なったのですが、非常に充実したものでした

今回は営業マンの方（ファイナンシャルプランナー）と、建築士の方（一級建築士）の２名の人と打ち合わせをさせて頂きました。

やはりプロというのか、新築物件周辺調査等々、詳しく調査してくれるものですよね。　正直あまりにも詳しく調査しているのでビックリさせられました。

そして肝心な建築物件に関してですが、やはりというのか、当然というのか、１フロアーに１部屋と言う条件提示をした関係上、「パナホーム」さんとほぼ同じ間取り図面をみせて頂きました。　しかもその図面は手書きでいろいろ書かれているものなんですよね？？？
早速、１フロアーに１部屋の手書き図面の説明をして頂きました。やはり「パナホーム」さんと正直同じような説明だったので、少々がっかりです

この１フロアーに１部屋の間取りですと、どしても競合他社が多数存在するため、当面の５年間くらいは、それ相応の家賃にて賃貸出来るとは感じていたのですが、やはり長期的に見ても、勝負出来るのか分かりません

やっぱりどうしても、狭い土地に新築物件を造るのでは、斬新な間取りのもの何て出来ないですよね．．．

ある意味、家賃相場をいかに下げて勝負していくしか無いのかと感じておりました。


しかし、その手書きの間取り図（設計図）は、あくまでも仮のものであり、大本命が、その後に控えていました！！！

まさに自分が求めていた、競合他社との差別化がされた！！！　本当に斬新な間取り（設計図）です。
「へーベルハウス」さんの本命は、こちらだったんですね！！！　きちんとした設計図、建築士の弟曰く、到底一日じゃ出来ないものだそうです

部屋数は２部屋になってしまうのですが、本当に凄い！！！
これだったら自分も確実に勝負が出来ると確信しました（この間取りであれば、長期的に見ても入居者さんに選ばれるものだと感じましたし、近隣競合他社には、存在しない間取りです！！！）
リスクといえば２部屋しかないため、退去された場合の収入リスクはありますが、これだったら、問題なく客付けも出来ると確信しました

正直なところ１フロアーに１Ｋを４戸造ったとしても、空室は絶えず発生してしまうのが目に見えていますし、今回提案して頂いた間取りであれば、確実に長期的に見ても客付けには自信が持てます。
弟からすれば、もう少し工夫をしてほしいとの話しをしておりましたが、大家の母、奥さん、自分の３名は、これが本命です

あえて間取り説明は控えておりますが、さすがにこれがプロなんですね

９日に見学会、説明会にお伺いさせて頂く予定だったのですが、また次回に参加させて頂こうと思います。

しかし今日は本当に、成果ありの日でした！！！！！！

かなり興奮してますし、客付け不動産回り担当の自分からしても、これだったら行けると感じています！！！

コストカット！！！

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不動産投資の健美家

昨日は、「宅建主任者」講習の後、会社「決算報告書」をベースに再度経費内容の確認、今後のコストカット対象経費等々の確認をしておりました。

普通にサラリーマン兼大家業であれば、物件からの収入キャッシュを物件購入費用、金利、固定資産税、修繕管理費等に使用し、粗利益率も結構高めのキャッシュ残高が残ると思います。

しかし当社の今までの会社経営方法では、出来の悪い税理士に言われるが如く、とにかくいろいろな物を会社経費として、会社運営をしておりました。

やはり経理知識が全く無い、大家である母親は税理士からの提案により、とにかくコストカットすることなく、家賃収入キャッシュを乱用しておりました。

それが今になって問題になってくるんですよね．．．

さすがに最近では保険営業マン兼任の税理士も、自分が代表に納まったことにより、かなり警戒しえいるようです（全く保険なんぞに興味の無い、当社より保険契約が取れなくなっていますので．．．）

きちんとした会社経営していれば、相当なコストカットを行いキャッシュ残高の確保が出来、不動産物件数もかなりな数になっていたと考えられます

しかし問題ばかりではなく、惜しみもなく「第１ビル」への補修修繕への資金投下を行なっていた事もあり、築年数が相当経過しているにも関わらず、外観、内装等、設備に関しても今でも充分築浅物件とは勝負が出来る状況ではあります

大家の母親も、代表が自分になった当初と比べ会社経営とは一体どういう事をしてけば良いのかという事を理解してくれているので、今後は安定経営が望めそうです。（当初母親は、自分はサラリーマン会社の事での出世しか考えていないと思っていたそうで、大家会社の経営方法に関して信頼されておりませんでした．．．）

とにかく今期中（８月末決算）までに自分の方で「勘定科目規定」（こういうものを会社経費とし、どういった項目で会社経費とする規定）の作成を行い、会社経営知識の充実までは、出来ないと思えますが、最低の経理知識は持ってもらおうと考えており、大家の母親も了解済みです。　どうも今までは、なんの理論根拠もない考え方の税理士に言われるがままに会計処理をしていたもので．．．

本当に今考えてみるとサラリーマン会社にて、複数の会社経営の会計面からのサポート業務が今の自分の会社経営の考え方を作ってくれたんだと、サラリーマン会社には感謝しております　やはり大手企業に入社すれば、とにかく投資家に損をさせない利益確保の経営手法を考えますからね。

今後大家業に関しては、とにかくキャッシュ残高を増やし、次から次へと事業規模の拡大に努めて行こうと考えております。

今後、お話させて頂こうと思っているのですが、サラリーマン会社では本当に若い頃から、いろいろな業務に従事させて頂き、いろいろなビジネススキームの構築、システムの構築等々やらせて頂いたため、今の会社経営手法の考え方を教え込んでくれました。

少々自慢になってしまうのかもしれませんが、今の音楽配信のビジネススキームを考えだたしたのは、自分なんですよね．．．（まさかその当時は、ここまで普及してしまうものだとも考えずビジネススキームの作成にあたっておりました）

また次回に、その当時のお話はさせていただこうと思っております。

じゃ、今日は新築物件依頼先２社目に行ってきます！！！

宅建主任者講習 第２２回目

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不動産投資の健美家

「宅建主任者」講習を受け始めて、約２ヶ月少々が経過しました。
本当にやっとなのですが、「入門－宅建業法」、「入門－権利関係」、「入門－法令上の制限」の３つの入門編が終わりました

しかし「入門－法令上の制限」の復習は、まだ終わっていないのですが．．．

やっとここまで終わったという感じです。

まだまだ入門編なので、当然ながら内容はそんなにも複雑ではないのですが、暗記系に関しては、少々不安が残っております。
しかし土、日の日中に行なうのではなく、平日の夜にＤＶＤを見て講習を見ていると、とにかく眠くなります

これから、「基礎編」に入っていきますが、何とか講習についていくよう、これからも頑張って講習を受けて行こうと思います。