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先日の「ヘーベルハウス」さんからの建築見積額、想定家賃、金利等々の報告を受けて、早速最新版の損益・資金計画の作成を試算してみました。
返済期間に関しては、「ヘーベルハウス」さんからは３０年の返済計画を頂いておりましたが、２０年バージョン、３０年バージョンの作成、想定家賃に関しては頂いた想定家賃の中間点（それ以上に取れるとは思うのですが）を使用しての作成です。
一部の問題といえば、建物に関する「固定資産税」が明確に解らない事くらいかと．．．
次回の打ち合わせの際に、「ヘーベルハウス」さんの建物に関する「固定資産課税標準額」の確認をしてみようと考えております。
そのデータをベースに試算した結果、問題なく運営して行くことは可能となります。 一応表面利回り約９％、粗利回り約６％となる感じです。（こんな％到底信用出来る物ではないので、自分の作成シートできちんと試算はしておりますが）
試算結果は以下の通りです。（５年ベースで３０年間を試算しております。）
条件としては、
①家賃収入…１年目～１０年目まで105,000円、１１年目～２０年目まで100,000円、２１年目～２５年目まで95,000円、２６年目～３０年目まで90,000円とします。
②空室率 …１年目～１０年目まで９５％、１１年目～３０年目まで９０％とします。
③減価償却費…２,８００万円を耐用年数２７年にて定額法による計算（残存価格：１０％）
④固定資産税…２,８００万円の４０％を固定資産標準額とし、１．７％にて計算（これは何とも現時点では解りませんが、一応４０％を３０年間使用します。）
上記条件をベースに損益・キャッシュ計画試算をした結果、
（借入金 ２０年返済）
１年目～ ５年目合計キャッシュ残高 １,７１８千円
６年目～１０年目合計キャッシュ残高 １,７１８千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高 ５４８千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高 ４２７千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高 ９,３０８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高 ８,７６８千円
（借入金 ３０年返済）
１年目～ ５年目合計キャッシュ残高 ３,９０８千円
６年目～１０年目合計キャッシュ残高 ３,９０８千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高 ２,７３８千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高 ２,７３８千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高 ２,１９８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高 １,９００千円
※上記のキャッシュ残高は全て５年間の合計となるため、年間キャッシュにする際には、全て÷５年として年間キャッシュ残高となります。
こう見ても、いかに不動産投資が利益の薄い商売なのか容易に判断が出来ます
まっ、今回は土地活用及び「第１ビル」の節税のための新築ビル建設となるため、「第２ビル」だけで少しでもキャッシュ残高が残ってくれれば問題ないわけです。
そのために如何に、容易にお客さんが付けられるのかがポイントになってくるわけです。
当然ながら、今後の投資先に関してはキャッシュ残高重視で投資は行っていくつもりですが。
しかし本当に大家さんって、儲からない商売ですよね．．．
自分は決して、専業大家にはなれないかと感じております。 専業大家さんの方、本当にリスペクトしております
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