何とかいけるかと．．．

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不動産投資の健美家

本日、「ヘーベルハウス」の担当の方と昨日問題になりました金利に関して確認をさせて頂きました。

やはり先日頂いた情報は「住宅ローン」の誤りであり、「アパート（事業）ローン」の確認を必死になって確認してくださっていたようです。

やっぱりおかしいですよね。返済期間３０年何ていうのもあり、「ほんと～？？？」何て自分でも感じていましたし。

確認をして頂いた結果、先日ご報告頂いた金利よりも少し上がった金利であり、返済期間も２０年のものがあるとの事です。
自分の試算計算の事もあり、打ち合わせの前に事前に金利の確認をさせて頂き、再度キャッシュ試算計算をした結果、デッドクロスは回避出来そうです　（さすがに一瞬でも、ぬか喜びをした事もあり、何とか少しでも安い金利でと考えていましたので．．．）

再計算をした結果が以下の通りとなります。なお収入等各条件は前回と同じものを使用し、最終キャッシュ残高のみの記載となります。

条件としては、
①家賃収入…１年目～１０年目まで105,000円、１１年目～２０年目まで100,000円、２１年目～２５年目まで95,000円、２６年目～３０年目まで90,000円とします。
②空室率　…１年目～１０年目まで９５％、１１年目～３０年目まで９０％とします。
③減価償却費…２,８００万円を耐用年数２７年にて定額法による計算（残存価格：１０％）　
④固定資産税…２,８００万円の４０％を固定資産標準額とし、１．７％にて計算（これは何とも現時点では解りませんが、一応４０％を３０年間使用します。）

上記条件をベースに損益・キャッシュ計画試算をした結果、

（借入金 ２０年返済）
　１年目～　５年目合計キャッシュ残高　１,１９０千円
　６年目～１０年目合計キャッシュ残高　１,１９０千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高　　 　２０千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高　　 １２８千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高　９,３０８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高　８,７６８千円

さすがに１１年目～２０年目までの、約１０年間はデッドクロスぎりぎりです

当初は１１年目もしくは、１６年目からデッドクロスに陥ると考えたいたため、ぎりぎりデッドクロスを免れたことは成果はあると感じております。

後は、どれだけ早期返済を行いつつ、次の物件に着手出来るかという問題だけかと思われます。

それから、これで「融資」断られたらどうしよう！という事だけですね。
頭金は、それなりに入れていく予定ではあるので大丈夫だとは思いますが、断られたら終わりです

問題発生！！！

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不動産投資の健美家

昨日弟の方に、「ヘーベルハウス」さんの担当の方から連絡があったそうです。

やはりというのか．．．

提示金利に問題があったそうです。

自分も先日打ち合わせにお伺いしたときに、そんなに金利安いのか？とビックリしており、何回も「これって、住宅ローンではないの？」とは確認していたのですが、担当の方は「この金利で問題ありません」との事でした。
しかしやはり提示された金利は、「住宅ローン」でした

やっぱりな、こんなに安いはずは無いもんな．．．

結果的に弟曰く、担当の方はアパートローンにしても月額返済１万円ほどしか変わらないとの事ですが、それでもおかしい感じがするので、再度日曜に「パナホーム」さんの打ち合わせの後に、「ヘーベルハウス」さんとも打ち合わせになってしまいました。

あえてこの場では、当初提示された金利は公表しませんが、これは自分としては本当に安くてビックリしたものでしたので。
おいおい、プロなんだからもう少ししっかりしてくれないと

たぶん自分が当初予定していた金利に落ち着くとは思うんですけどね。

また試算計算のやり直しです。

弟も価格値引きに本気になっているので、これから５月末までの「本契約」までが正念場です！！！

もう少し頑張れば一応いっちょ上がりなので、頑張って行こうと思います！！！