家賃設定について

こんばんわ。おずもーるです。

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不動産投資の健美家

このＧＷ何かと忙しいのですが、今日は「宅建主任者」講習は少しお休み。

今後の当社の「第１ビル」の月家賃に関して、考えてみました。

現在の「第１ビル」の家賃は、とにかく世間相場と比較しても安いです！

地下鉄日比谷線とある駅より徒歩５分、ＪＲ山手線のとある駅まで徒歩１２分程度、周辺環境に関しても住みやすい立地だと思います。

築年数は３５年も経過しておりますが、とにかく補修、修繕に関しては惜しみなく資金投下を行なってきた状況です！

今入居されている方、そして１Ｆの事務所に関しても、ある一部の賃貸室を除き、その全てを「おじいさん不動産屋」さんに客付けして頂いておりました。

自分がその「おじいさん不動産屋」さんに初めてお会いしたのは、去年の１０月頃の事で、とにかく部屋も見ていないのに家賃をさげる事しか考えていない不動産屋でした

しかし今年に入り、いろいろな不動産屋回りを行い、当社「第１ビル」の月家賃の安さを実感しました。

どうやら築年数は経過しているのに、不動産屋曰く綺麗だと．．．

自分が客付けした２戸に関しては、月家賃を上げて募集しましたが、２戸ともあっという間に入居者獲得に成功です。

今後の事になりますが、じょじょに月家賃を上げて入居者募集をして行こうと考えております。

世間相場ですと、１ＤＫ ７．５万円（当社６．６万円もしくは６．８万円）、２Ｋ ９万円（当社６．９万円）明らかに安いです！！！

前回不動産屋回りをし、各不動産屋より高評価も頂きましたので、＋１千円～＋２千円ほど、月家賃を上げて募集して行こうと思います。

ちなみに５月末退去予定の３０２号室に関しては、現在６．６万円（１ＤＫ）を６．８万円にて募集してみようと考えております。
しかしそう考えると、不動産賃貸業儲からないですよね

＋２千円にしたところで、年間２．４万円の売上高の増収にしかなりませんし．．．
まっ、チリも積もれば山となるです

あんまり安く募集していると、収入の少ないある意味、不安定なお客を付けてしまい、家賃滞納のリスクもありますからね。

ここに来て．．．

こんにちは。おずもーるです。

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しかしここに来て、相当忙しくなって来ました．．．

当然ながらサラリーマン会社での業務、土地分筆に伴う立会い（役所の調査が来るみたいです）、新築物件に関する打ち合わせ、そして「宅建主任者」の勉強と、やる事が満載です．．．

まだ「第１ビル」の３０２号室の退去まで、日数もあるので不動産屋回りにはまだ出ていませんが、５月末辺りには退去なので、退去後のハウスクリーニング、和室から洋室へのリフォームも検討しないと。

さすがにサラリーマン大家と言うのも、決して大きく儲かりはしませんが、やる事以外に多いですよね。
「第２ビル」建築後には「木造１」の底地権の購入、もしくは他物件の購入にも当たらなければなりませんので、本当にやる事多すぎ

結構大家さんなんて、何にもしないで部屋貸しているだけで儲かるんだからいいんじゃない？？？　何て思われると思いますが大違いです

正直なところ、リスクは低い分、リターンも低い、しかしやることは多い．．．

考えてみると、なかなか渋い商売ですよね。

数千万円もの借金を抱えて、建物建てて、賃貸して、管理して、そして最後に手元に残るキャッシュは、本当にごく僅か．．．

よくサラリーマンを辞めて、専業大家さんになる方もいらっしゃるという事ですが、ある意味専業でやらざるおえない人もいる事を、ここ最近目の当たりに感じます。
しかし自分は何とかサラリーマン大家としてやっていきたいんですよね　サラリーマンもしていれば、ある意味安定した給料はもらえますし。

そして何より、大家業に関しては母親もいますし、奥さんもいるので正直安心です。　これを自分ひとりでやるとなると、とてもじゃないですが、手が回りません。

自分は流れのままに「大家」となりましたが、積極的に自分もサラリーマン大家になりたい！何て人がいらっしゃいましたら、とにかく家族に相談の元、皆で力を合わせて頑張ってみてください！！！

そして最後に、大家と言っても借金抱えて物件購入して不動産賃貸業をするわけですから、手元に残りキャッシュも当然ごく僅かである事を理解した方が良いと思います。

仮に実家の会社が、不動産賃貸業やっていなかったら、自分は手は出していないと思います．．．　（なんて消極的な＾＾ｗ）

しかしやり方次第では、キャピタルゲイン狙って大儲けなんて事もあるかもしれませんので、何ともいえません。

昨日の結果を踏まえて．．．

おはようございます。おずもーるです。

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昨日の「ヘーベルハウス」さんからの新たなプランを元に、再度損益、キャッシュフロー試算をしてみました。

というのも、今までは１フロアーに１Ｋを１戸での試算でありました。　正直なところ１Ｋでは、近隣にも相当数の物件が存在するため、どうしても空室率は相当あがると考えられておりました。

まさに、いかに月家賃を落としていくのかの勝負であり、客付けにも正直かなりの不安が残っていたんですよね。

現在は「第１ビル」がまさに、改装修繕も行い外観、内装共に築３５年には本当に見えませんとの、不動産屋さん、今回の住宅メーカーさんの担当者からも言われたとおり、「第１ビル」は月家賃も非常に安く、内装等もしっかりしているために客付けには、苦労はしておりません。（最初の不動産屋回りの時には、不安いっぱいでしたが、今は逆に強気です！！！）

そして今回の「第２ビル」に関しても、１Ｋが４戸．．．

結果的には、空室の不安は長期的に問題だと感じておりました。

しかし昨日の「ヘーベルハウス」さんからのプランでは、そういった物件ではなく、まさに自分が当初考えていた客層である「３０代独身の男女（少しお金に余裕のある方）」となるような物件だったのですよね。

これであれば近隣相場感で、月家賃１３万円～１５万円（共益費抜き）くらいで出ておりますが、当社では１２万円（共益費込み）にて賃貸を開始して行こうと考えております。

それぞれのビルに役割分担を持たせられたのです。

「第１ビル」は、安いものを求めているお客さん、「第２ビル」は、住んでみたい少し高級感を求めているお客さんという感じです。

本当に「第２ビル」の今回のプランに関しては、自分でも住んでみたいですし、母親、奥さんも、これだったら自分が住んでみたいと、かなり好評です。

自分が知る限り、近隣にはこのような感じの間取り物件はありません。

まさに差別化が出来るのだと感じました。

しかし空室が発生した場合、２戸のみですので、これからの自分の不動産屋さんへの客付け依頼をいかにスムーズに、そしていかにスピーディーに貸し出し体制が整えられるかという問題のみです。

損益、キャッシュフロー試算に関しましても、今回の２戸の方が将来的な事を考えると経営にも問題はなさそうで安心しました。

本当に自分が住んでみたいです！！！

自宅が売れたら、一応住める予定なのですが、自宅売れ無そうですし．．．