基盤固めの今年！！！

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今年は大家会社を本格的に承継した後、いろいろと事業改善のため行動が出来た一年だったと思い、自分としても結構納得の一年ではなかったでしょうか

まずは自分の一番の得意としている、会社経営、会社会計・税務の確認を集中的に行い、問題点、今後の改善点の抜き出し、そしてその対応を行いました。
会社経営としては、ボロボロ．．．　そして残っていると思っていた資金も全く無い
これには、正直相当驚かされました

まさか、ここまでボロボロな状況だとは思っても見ていなかったので．．．

その後は、とにかく「第１ビル」の空き部屋の入居者の確保に着手！

祖父の代より、お付き合いさせて頂いておりました不動産屋に挨拶に！高齢のおじいちゃんのため、これでは決まる話しも絶対に決まらない！　とにかく宣伝は人通りの少ない店舗の宣伝広告のみ．．．　これでは宣伝として一体どうなのか？？？と当然の如く、筋を立てて他の不動産屋探しを行う旨を伝えて、飛び込み営業の開始の日々が続きました。

やはり当初は大手不動産屋の方が良いと考えておりましたが、大手不動産屋が使え無い事を痛感しました．．．
そりゃそうですよね。築３５年も経過しているボロ物件を押してくれる大手不動産屋何て、そうそうありません　本当にゴミ扱いをされました。

その後、中規模不動産屋回り！！！　そこで今や当社、自分にとっても重要なＫホームのＳさんと知り合うことに。

Ｋホームに飛び込み営業時に対応してくださったのが、Ｓさんでした。

当社物件の説明をさせて頂き、Ｓさんがおもむろに出してきた地図に当社「第１ビル」の名称は記載されており、このビルだと示したところＳさんの反応は一転！
当社の事を知っていてくださったのです
その後は、とんとん拍子にＳさんに全てをお任せする事になりました

そして何よりも、Ｓさんは結果を出してくれます！！！

今までに４室の空き部屋が出ましたが、全てＳさん指導の下、Ｋホームさんが決定をしてくれました。

本当に、自分の間口になってくれる不動産屋が信頼出来る会社ですと、とにかく安心できます！！！

Ｓさんのおかげで、今では以前無視されていた大手不動産屋からも毎月一回空き状況の確認がくるようになりましたが、当然空きが出れば、全てＳさんにお任せする事にしています！！！

そしてＳさんが現場を離れてしまった時の事も当然こちらとしては考え、Ｓさんの部下のＷさんも取り込みに掛かっています。
本当に今年一年は、全てＳさんのおかげで、当社も安定した家賃収入を得る事に成功しました

さすがにＳさんを持ってしても、「第１ビル」１Ｆテナントは苦戦中ですが、話しを持ってきてくれるのは、Ｓさんだけです！！！
これで収入面は、安定してくれました



その後、稼動の無い「木造１」の建て替えに着手！

「木造１」は借地の上に建っている物件のため、売却を打診してくるように建て替えの交渉にお伺いさせて頂きました。

数日後、予想通り！　底地権の買取の打診が．．．
当然、借地での建て替えには承諾料、そして金融機関の融資に伴う抵当効力もほぼないため、格安な値段での購入になりました

やはり地主が、ここで売らなければ購入してくれないと言う言い回しも当然必要ですよね！！！

この底地権購入のおかげで、当社の資産価値も相当上昇！！！

通常売値ですと、８,０００万円からする土地を１,６００万円ほどで購入。

ここまでは全て想定内の動きです。



その後は、「木造１」部分に現在「第２ビル」の新築に着手！

今まで数十年取引を行っていた金融機関からも、自分の会社経営の考え方、会計・税務知識の認識をして頂き、今では、今後も良い取引が出来ると感じています。



そして最後に、不要なコストカットに重点を置き、不要な費用カットをとことん行っております！！！


この一年は、結構大変な事も多かったですが、基盤固めとしては結果が付いて来たと感じています。
来年は、今年以上に強固たる基盤の確立を目指し頑張って守りの一年として考えて行こうと思います



攻撃こそは最大の防御！といいますが、やはり会社経営をしている以上、防除は非常に重要です

鍵、忘れた！！！

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先日、「第２ビル」の確認のため実家に行ったのですが、その際に実家に自宅の鍵を置いて来てしまいました

何だか．．．
確か、自宅の鍵はスペアーとして合計３個あるものだと思っていたのが、なんと！２個しか無いじゃないですか．．．　（普通、家買ってるんだから３個くらい付けてくれよ）

という事で、先日「第２ビル」の内装確認に行って来ましたが、今日も午前中には実家に行こうと思います。
丁度、先日は「第２ビル」の１０１号室しか確認する事が出来なかったので、今日は１０２号室も確認してみようかと

大家の母親は、１０２号室の方が断然広いと言っていましたが、１０２号室は少々使い勝手が悪いような気もするんですよね．．．

１Ｆは占有通路？そして２Ｆに洗面台、トイレ、風呂等の水回りがあり、３Ｆにリビングダイニングと洋室が１部屋あります。
お客さんが来た時に、わざわざ３Ｆかｒ１Ｆまで、降りて行かなければなら無いのが少々問題です

という事で、鍵を取りに行くついでに、「第２ビル」の確認に今日は行って来る事にします！！！

かなり面倒ではありますが、しょうがないよな．．．
さすがに鍵が無ければ、サラリーマン会社にも行けなくなってしまいますので

って、今日「第２ビル」の工事をしていなければ、確認する事は当然出来ませんが、たぶん作業はしていると思いますので確認は出来るのかと。

来年の結果が楽しみかな．．．

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昨日は、現在問題となっている「第１ビル」１Ｆテナントに関して、もう候補から落選しただろうと思っていた結果、最終結果が来年になってしまうとのＫホームのＳさんより連絡がありました

さすがに内覧後、約一週間が経過していたため、正直完全に候補から洩れたとの連絡だと思っていたところ、まさかの年越し最終ヂャッジ！！！
まさか最終候補に残るなんて考えてもいなかったので、正直複雑な心境です

大家である母親も、とっくに自分の所に断りの連絡があったものだと思っていたようで、結構複雑な心境のようです。
決定して欲しい！しかし何か問題が出るような気もするのが、少々自分でも気にはなるところなんですよね

やはり月家賃を３万円も落とすと、動きに変化は出て来ますよね！！！

来年になれば、他の問い合わせも若干は増えてくるとは思いますが、ここで決まってしまった方が当社に取っても良いのかな？？？

しかも新規で商売をするとなると、相当頑張るだろうと思いますし！！！
仮に年明け早々にも、決定なんてしてくれたら、今後の大家会社の資金繰りも相当ゆとりのあるものになりますし、また「第１ビル」が満室になります

まっ、良い返事が来てくれるように願っています！！！

月家賃１８万円、年間家賃収入２１６万円！！！　相当魅力的です！！！
しかも「第１ビル」でのローンは当然ながら一切ありませんので、家賃収入がほぼキャッシュ残高に（当然、必要経費は発生しますので家賃収入全額ではないですが．．．）

この家賃収入があれば、今後の大家会社経営も相当楽になるでしょう。

やはり借入れが無いから、入居が無くても良いわ！！！　では無く．．．　貪欲に家賃収入が取れる物件があれば、とにかく動かす事だけです！！！
早い所、また「満室」にならないかな．．．

満室になってさえくれれば、年間キャッシュ残高も５００万円程となるため、今後の大家会社の動きも良くなるはずです。

しかし、それに伴い節税対策は行わなければなら無いのですが、節税対策は準備万端です！！！

確認して来ました！

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今日は、クリスマスイブですね。

この時期はケーキ屋、結構儲かるんでしょうね！と言うより、ここで儲けないとどこで儲けるんだ！って感じですね。

とここで気になった事を．．．

駅前等によく「コージーコーナー」があるじゃないですか？本当なのか知らないのですが、売り残りったケーキって、普通のケーキ屋だったら値引きして全て売り払う、もしくはアルバイトの方に上げると思うのですが、「コージーコーナー」って、こういう事しないですよね？？？

もしかして、残り物を全て廃棄してるんですかね？？？
もしも廃棄なんてしているようであれば、とんでもない会社ですよね？？？　食べ物に苦労している国もあるというのに．．．

まっ、自分が「コージーコーナー」で働いた事無いので内部状況を知りませんが、少し気になりました。


そして今日は、通院後に「第２ビル」の工事進捗の確認に行ってきました

どうやら行った時は、これから工事を始めるという状況で、機材の搬入のため１０１号室しか確認する事は出来ませんでしたが、まだまだ内装は全く完成には程遠く、一応こんな感じって分かるくらいでした

やはり多少狭くは感じますが、なかなか良い物件が出来そうですので、期待出来そうです！！！
本当は広いと言われる１０２号室の方を見ることが出来れば良かったのですが、見れなかったのが、残念です

また土曜にも確認しに行こうと思います！！！



そして少しするとＫホームのＳさんから連絡が．．．

どうやら「第１ビル」１Ｆテナントの件は、ボツったと思っていたのですが、どうやらまだ内覧者が悩んでいるようで、結果は年を越してしまうとの事！！！
逆に未だに、対象物件になっているだけでも良かったのかと．．．

２人でペットのトリミング事業を新規にて開始するようなのですが、自分の予想では、「第１ビル」１Ｆテナントは広いので、トリミング以外にも動物の預かりも出来ると思うので、当物件と他物件とで悩んでいるのかと思います。
今回は、動物が絡む事もあり、騒音の問題発生も懸念されるため、採用・不採用のどちらでも良いのですが、選ばれるところまで来た事は非常に良かったと思います

さて、年明けどうなるのかな？？？

まっ、どっちでも良いのですが．．．

今日、見て来ようかと．．．

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いやいや、昨日は本当に参りました．．．

せっかくの休日を、不動産屋の営業マンの確認不足により、一日を棒に振ってしまいました。

年末になれば、誰でも忙しいですよ？？？　こんな忙しい時期に自宅購入に伴う不動産屋回りをするなんて、よくよく考えればあまり無いような気がします。（そりゃ、当然すぐにでも必要な人は必死こいて探しているかもしれませんが）

今後は、暫定的・流動的な話しは一切報告せず、確定！しかも時間指定での確約内覧のみ対応するよう営業マン上司には伝えました！！！
こちらも売主とは言え、休みの日が毎日のように暇では無いので．．．

という事で、今後Ｗホームもキチンとした相手を連れてくると思います！！！



そして明日は、二週間に一回に変更された通院日であり、またまた表参道まで行ってきます。
明日は丁度時間的にも余裕があるので、先日行けなかった「第２ビル」の建設状況の確認に行こうかと思っています

母親の話しでは、相当完成に近づいていると言う事ですので！！！
しかし、やっぱりの結果ではありますが、結構狭く感じるようです　って母親自身が弟と犬の２人、１匹で５ＬＤＫの住居に住んでいるから狭く感じるだけだと思うんですが．．．
さっ、どんな感じになっているのか楽しみです
そして今日、来ない内覧者を待っている時にインターネットで物件の確認をしていたのですが、「第２ビル」もＹａｈｏｏ、ｇｏｏの不動産賃貸情報に出ていました
出来れば、このままの家賃設定で決定してくれるとありがたいのですが、もしかしたら若干の値下げかも．．．

少々、がめつくキャッシュ残そうとした家賃設定なので．．．

まっ、ここはＫホームのＳさんに動きを確認して頂き、その後対応して行こうと思います！！！
しかし出来る不動産屋の営業マンが付いていると、本当に安心であり、助かります

やっぱり．．．

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やっぱり今日も内覧は無しよ！の状況でした

さすがに２回目！
早速、上司に連絡！　担当変えは少々気が引けましたので、きちんと上司が部下の行動の把握をするよう注意をしておきました

どうも若く、経験の浅い営業マンでは信用が出来ません。　こちらもお客だという自覚があるのが疑問です。

今後は、流動的・暫定的な情報での連絡はしないよう、注意をしておきました！！！

やはりこちらも時間を潰して、わざわざ待機しているのですから。
しかし出来の悪い不動産屋、そして営業マンに当たってしまうと、とにかくこちらが振り回されるだけ、振り回されます

まっ、今後は確定的な案内でしか連絡はして来ないと思いますので、これで安心です！！！

営業マンも、良かれと思いやっている事が、お客さんに対しては、相当迷惑になるという事をキチンと理解して欲しいものです。

今後は仮に、営業マンから連絡があった場合、上司と検討して間違いが無いのか？？？　キチンと確認してから連絡してくるように上司にも伝えておきました。

しかし不動産屋の営業マンは、どうしてこうも上手くスケジュール組みが出来ないのか？不思議でしょうがないです。
それに引き替え、大家会社のメイン不動産のＫホームのＳさんの能力の高さだけが、自分の中ではドンドン上がって行きます

やはり役員と言う立場もあるんでしょうが．．．
は～～～、今日も一日損をした感じです

さて、来るのかな？？？

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昨日はＷホームに連絡したところ、結局は他不動産屋からの紹介との事で、最終的に今日内覧者が来るのか？来ないのか？流動的なものとなってしまいました

まっ、前回の内覧希望者は、最終的には金融機関の住宅ローン事前審査で落ちてしまったとの事で、来てくれなくて良かったのかな？と言う感じです。

しかし同じＷホームの営業マン同士なのですから、来ないのなら、すぐにこちらに行かない旨、連絡くらいは欲しかったものです。
どうも不動産屋の営業マンも、お客商売のやり方が分かっていないようです．．．　（こちらも、いつ来るのか？いつ来るのか？延々と待っているのですから。そして結果的に、こちらから連絡したところドタキャン．．．）

今回は流動的だとは言え、他不動産屋からの紹介、そして自宅近所での物件に限定して探しているとの事ですので、来ると信じて待つ事にしました。
しかし居住した状態で売りに出すのは、本当に難しいかも知れません

自分が買主の立場になると、なかなかお邪魔するのも気が引けますし．．．

自宅近所の物件になると、自分の自宅規模の新築では４,０００万円弱、小さくても良ければ３,０００万円程度で購入可能ですが、今回の方の予算が一体いくらくらいなのか？？？

まっ今回は、３,１８０万円の値下げ前の状況での内覧との事ですので、値下げは検討する旨を伝えようと思っています。

３,１００万円程度で売却出来れば、万々歳なのですが！！！

さて、今回は内覧はあるのでしょうか？？？

自分としては、無いように感じています！！！
たぶん正解でしょう

って、内心は当然来て欲しいですが．．．

念のため再度確認！

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今日は、「第２ビル」の工事進捗状況を確認に行こうと思いましたが、サラリーマン会社も年末に向けて忙しく、また次回にする事にしました。

そして明日は、一応自宅に内覧者が来る予定です。

しかし前回もあったのですが、お伺いさせて頂きます！と連絡を貰っていたにも関わらず、いきなりのドタキャン！！！
スケジュールを空け、掃除までセクセクしているこちらの身にもなって欲しいものです

という事で、今回は確実に来るのか？Ｗホームに連絡を入れておきました。
一応、売主であったとしてもＷホームからすれば、こちらはお客！　そして仲介手数料まで１００万円ほど取るのだから、しっかりとスケジューリングはして欲しいものです

さすがに前２回の内覧予定は、両方ともドタキャンですからね。

しかも、こちらから電話連絡をする始末．．．

今回に関しては、流動的なスケジューリングではなく、確実にこちらにも来るのか？来ないのか？今日中に連絡をもらう事にしました。
待っているだけでも、そわそわして疲れるんですよね

という事で、今後の事も踏まえてキッチリと牽制しておきました。

毎回、毎回、行くかも知れない。行くと思う。では、こちらのスケジュールが成り立ちません。

しかもせっかくの休日なのに．．．
自宅売却の契約前には、Ｗホームさんより極力、土曜・日曜には家にいてください！とは言われましたが、土日まで拘束される覚えはありません

さて、どうなるのでしょうか！？

単なる冷やかしであれば、来る事は無いでしょう！！！

来ないようであれば、明日は家でのんびり過ごします。

喉元に突きつけられたナイフ！？

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自分自身の現在の正直な話しをします。
現在、埼玉に６年ほど前に購入した物件があり、現在自宅売却をお願いしている状況です

正直言って、自分にとってこの自宅の住宅ローンは、「喉元に突きつけられたナイフ」も同然です．．．
本当に将来のライフスタイルを誤った買い物でした　

本来であれば、自分の城を持つ事は男として、一人前になれるようなものなのでしょうが、まさかこんなにも早い時期に自分が、大家会社を承継するものだとは考えてもおらず、全てを弟に任せる予定でした。

しかし３０歳半ばにして、父の死去！　弟一人での会社経営の不安により、自分が代表に就任、現在に至ります。
こうもなってくると、のんきに実家を離れ、悠々と埼玉の自宅にて生活はしていられません

そして大家会社の規模拡大．．．

問題は何か？？？
確実に自分の自宅の住宅ローンが、自分自身の首を絞めてくれます

自宅購入当時は、まさかこんなにも早く父が死去など考えもしていませんでした．．．
そして何より、住宅ローンという莫大な債務を抱えた小規模会社の代表には、金融機関も相当厳しい審査が待ち構えております

それはそうですよね．．．
いくら年収数百万円の収入があったとしても、住宅ローンで数千万円の債務があれば、当然融資も不利な状況になります

とにかく、このタイミングで住宅ローンと言う「喉元に突きつけられたナイフ」から自分を解放しなければなりません。

そして、これから住宅の購入を予定している方に報告を！！！
住宅ローンを抱えてしまうと自分の人生、あくせく債務返済のためだけの、プレッシャーのかかる買い物になるだけで、とにかく自分は返済マシーンと化すしかありません

本当に厳しいものです！！！

自分は、もう降参する事にしました．．．

まだまだ、これからでしょうね．．．

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本当に今は景気が悪い、悪いと言われサラリーマンのボーナスの大幅カット、公務員のボーナスカット、そして去年ほど騒がれてはいませんが、未だ派遣切りは複数の会社で行われています　本当に寂しい世の中ですね．．．
とにかくサラリーマンである自分も含め、サラリーマンの方はいつ自分が、一体どのような状況に陥るのかも分からない状況です

そして本当に今が、１００年に１度の大不況なのでしょうか？？？
自分としては、まだまだこれから景気は下回ると考えております

つい最近、ようやく報道でも取り上げられるようになりましたが、「ドバイ・ショック」も今後の世界・日本経済状況へのマイナス要因に上げられると思います。

今後近い将来、今以上の不況・不景気に見舞われるかもしれない中、大家・不動産投資業のみを行っていくのも、少々不安では無いでしょうか？？？
特に持ち物件が「高家賃」のみの物件しか、お持ちで無い専業大家さんは大変でしょうね

一流企業に勤務されている方が入居しているから大丈夫！！！　それはどうでしょう？？？

一流企業に勤務されていても、その方自身がたいしたポジションの方、若しくはバブル期に入社された社員であった場合、肩叩きの恐れは当然あります。
悲しいかな　これが一流企業です！！！

使えない社員は、真っ先に「首」です．．．

「首」になれば、当然「高家賃」の物件には住んでいられず、家賃滞納になるのか、退去して「低家賃」物件に引越しをせざるおえません。
本当に大家業・不動産投資業も、入居者の状況を常に気にしていなければならず、とてもじゃありませんが、「不労所得」ではありません

そう考えてみても、やはりサラリーマン大家、専業大家を比較するとサラリーマン大家の方が今後安定したものだと思われます。

とにかくサラリーマン大家の方は、家族の協力を得て、大家業は分業し、自分はサラリーマン会社でのポジションの底上げを基本に頑張り、生活費等々は全てサラリーマン会社からの給料に頼り、大家業・不動産投資業からの上がりは全て「低価格物件」購入に向けた方が、今後の立ち回りとしては安全だと思います

よく差別化された物件であれば、近隣相場よりも月家賃は多く取れるといいますが、高家賃を支払える方自体の割合今後減っていく中、無謀な投資方法だと考えられます。

自分は決して、採用しない経営方法だと思います！

とにかく今は、物件を増やすのも良いですが、これから更に厳しい経済状況に陥る事も考慮し、物件の取得を考えるべきだと思います。

そして専業大家さんは、本当に専業でやっていけるのか？？？　検討する時期だと思われます。

生半可な気持ちだけで、「経済的自由」など考えない方が良いでしょう！！！