さて、来るのでしょうか！？

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夕方に携帯に連絡が！！！
おおっ、いよいよＫホームからの連絡だ！と発信元を確認すると、Ｋホームではなく、自宅売却をお願いしているＷホームさんからの連絡でした
丁度、会議中でもあったので、とりあえず無視．．．　これがＫホームからの連絡であれば、「第１ビル」テナントの件で間違いないので、至急電話に出るのですが。

会議終了後、ＷホームのＴくんに連絡をしていみると、どうやら３,１８０万円で水曜に内覧したいという人が他業者から連絡があったとの事。

今回も前回同様、またまた流動的．．．　しかも水曜ってＷホーム休みじゃないの？？？と確認すると午前中らしいので、ＯＫしたとの事。
ん～～～、微妙だな．．．

前回のように準備だけさせられて、はい、ドタキャン！は、さすがに平日だけに勘弁して欲しいものです。前回は土日という事もあり、何ら問題は無かったのですが．．．
一応、水曜は午前中に有休を頂く事をサラリーマン会社に連絡、一応内覧があるものだという事で準備をしようと思います
やはり居住中の物件を売りに出すのは、結構大変なものですよね

いつ内覧者が来るのか分かりませんし．．．

まっ、またまた来ない物だと思い、すぐにでもサラリーマン会社に出社できる態勢を持って待ってみようと思います。

どうせ、こんなタイミングで見てみたいなんていう人って、冷やかしのような気もしますし．．．
しかし、仮に少しでも本腰だと自分が内覧者を判断した場合、一気に畳み込む様に営業をして行こうと思います

一応、３,１８０万円での内覧者、枠といては、まだ２００万円の値引き枠を持って対応出来ますので！！！


しかし、まだＫホームから連絡がありません
残念ながら今回の「第ビル」テナントは空振りでしょう　

まっ、月家賃を１８万円に下げたら連絡も来たので、勝負はこれからだと思います！！！

持ち物件のポジション把握！

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大家会社を承継、本格的に事業を開始し、約一年が経過しようとしております。
当初は本当に「泥舟」！　いつ沈んでも良いような状況でした
しかし、この一年で自分が本当に気になっていた問題も、そのほとんどが解決しました

所有地については、ほとんどが借地。そして物件も築３５年経過の「第１ビル」を筆頭に、築４０年以上の木造物件が２軒、「木造１」と「木造２」です。
しかも「第１ビル」貸し部屋に関しては空き部屋が目立ち．．．　そして「木造１」は、とても賃貸できるような物件ではない　本当に何も手を打たなければ、簡単に沈んでいたでしょう　そして必要なキャッシュもほぼ無し．．．

正直、この状況をどのように打開するのか？　当時は本当に悩みました。

しかし、当時は運良く「第１ビル」１Ｆテナントが賃貸中であった事もあり、そこに助けられた面が大きかったと思います。

まず着手した事は、とにかく「第１ビル」の貸し部屋６室の満室に向けての行動！　当時お願いしていた不動産屋では、物件が古いので入居者が決まらないとの報告を受けており、どうすれば入居者獲得が出来るのか？悩んだものです

しかし他の不動産屋に飛び込み営業を行う事により、空室問題もあっという間に解決！！！　
今や、「第１ビル」貸し部屋は優良物件と化しました
結果的には、以前の不動産屋の動きが悪かっただけで、数社の不動産屋に入居者募集を持って行ったのですが、今では空き状況を毎月確認されるほどの状況です

以前にニ度、おとり広告に使われてしまいました．．．　「第１ビル」の写真が出ていなければ、こちらも何も言わないのですが、写真が出ていたので苦情を！

一回目は、強制的にオーナーである旨を伝え、削除依頼！　二回目は客になりすまし、確認してみると完全に「おとり広告」！　その後オーナーである旨を伝え削除させました。
そして、その後は「木造２」以外の底地権の購入を行い、「第２ビル」の建設に入りました

現在は、「第１ビル」、「第２ビル」、そして借地上にある「木造２」の３軒になりました。

上記３物件には、それぞれのポジションを与えています。

「第１ビル」テナントは空室ですが、貸し部屋６室は低価格による人気物件！空きが出ても早い時期に入居者は決定します。

以前はリノベーションを行い、高家賃を狙おうとも思いましたが、この御時世低家賃の物件は人気です！！！

結果、「第１ビル」は、ほどほどの家賃設定にて、常に満室経営狙い！

そして「第２ビル」は、メゾネットタイプによる高級感を出した、高家賃狙いの物件！（自分が１部屋借りるつもりです。自分が入居していれば、空室リスクの回避にも繋がりますし）

そして最後の「木造２」（今は「木造１」）は、老女が２Ｆに入居、１Ｆ半分は当社駐車場、１Ｆ半分は倉庫として使用しておりますが、「第１ビル」１Ｆテナントに店舗が入った場合には、駐輪場として使用予定です

この一年間で、ようやく全ての物件のポジションが明確化されたと思います。

今後は、「木造２」の底地権の購入を目指し動いて行こうと考えておりますが、今の地主が売却はしてくれないと思われます。

こういう言い方は非道徳的ですが、現在の地主が高齢のためチャンスを待つ事にします！！！

チャンスが来れば、一気に攻めに入ります！！！

しかしその地主も悪どく、更新料で仮に２００万円を支払えば、発行される領収書は１００万円！！！　完全に脱税です！！！

当社近隣の方達も、相当やられているようですので、自分が先陣を切りたいと思っています！！！

悪徳地主は、いつかは誰かに蹴り上げられる時がくる事を教えなければなりません。

自分も以前に父親と一緒にお伺いさせて頂きましたが、たいしたオーラは感じませんでした。

ここさえ押さえてしまえば、今後当社の規模拡大も相当進むと思います。

とにかく自分の持ち物件のポジション把握は重要だと思います！！！

なかなか来ませんね．．．

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先日の「第１ビル」１Ｆテナントについての回答は、さすがに未だに来ません。

そりゃ、そうですよね。
新規事業をこの御時世に行なうのも凄い事ですし、ここは慎重に物件選択をした方が良いですよね
貸し手側から見ても、結構新規事業者への賃貸って怖いですよね

キチンとした経営ノウハウを持った経営者をヘッドに、事業展開していけば問題は無いのかもしれませんが、もしも経営ノウハウ無し、技術だけとなると会社は経営出来ません。

そして当然事務所では無く、店舗ともなると手を加えなければならず、もしも退去ともなると原状回復をしてもらわなくてはなりません。
もしも経営に行き詰まり、そのまま逃げられてしまったら、原状回復費用はこちら持ちになる可能性も

まさに、このような状況になれば月家賃１８万円での賃貸なんて、とんでもなく安い家賃設定になってしまいます。

以前まで入居されていた会社は、事務所として使用していたため、当社の準備した設備にて入居したため、退去時にも全く問題なし、当然家賃の未払いも無しの優良会社でした。（倒産はしてしまいましたが．．．）

先日は初めての内覧者という事で喜んでいたものの、この日曜に冷静に現在の経済事情、近隣での需要等を考えると「ペットトリマー」というビジネスは成立するのか？疑問はあります。

まっ、本当は事務所として使用してくれる会社が一番なのですが、来るものが少ないため、選択できないのが、現在のテナント状況です。

五分五分とのＫホームのＳさんからの回答ですが、貸し手のこちらとしても少し考えなければならないと思います！！！

いきなり資金繰りに問題！！！　ドロンされれば、当社としてもとんでもない損失になる事になりますので。

こういうのもおかしいですが、今回は選んで頂けたらの話しにはなりますが、こちらとしても慎重に考えなければならないと思います。
本当は、どこかの会社が事務所縮小で入居してくれるのが一番ベストなのですが．．．

て言いながら、当社が選択肢から落ちて行くんですよね（笑）

今週に確認に行こうかと．．．

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本当は先週の土曜日に「第２ビル」の確認に行く予定でしたが、飼っていたインコの急遽の通院・死去のため、「第２ビル」の確認には未だ行っておりません
今週のどこかで、一回今年中に確認に行こうと思っています

母親、弟の連絡では、相当完成してきているそうですので。

一応、予定では２月１８日に引渡し予定になっていますので、今年中で結構完成に近づいてくるのかと思います。

後は、まだ早い話しではありますが、どの程度の内覧希望の方から連絡が来ているのかも気にはなりますが、まずは「第１ビル」１Ｆテナントの方が重要です！！！

現在の「第２ビル」の月家賃設定額は、結構高い設定になっているので、その後の動きによっては、月家賃の減額を多少行って行こうと思います。
しかし、まだ物件が完成しておらず内覧が出来ない状況ですので、内覧者の動きも２月中旬以降、内覧が可能になってからだと思います

そして自分の自宅が上手い具合に、１月中、若しくは２月上旬辺りに売却が決定しそうな状況であれば、自分が「第２ビル」のどちらかの部屋を借りようとも考えているので、なかなかタイミングが難しい状況です
自宅売却が上手く行かないと考え、「第２ビル」の２部屋の入居者を決定してしまったら、自分の居場所が無くなってしまうので．．．

こう考えてみると、自宅売却と「第２ビル」の入居者募集とが、上手い具合に進んで行かないと、現状どおり埼玉の自宅住まいになってしまうので、何とか自宅売却も上手く進んで欲しいものです

やはり若干無理をしてでも、自宅売却が上手く行って欲しいものです！！！

先日、Ｗホームの方との今後の自宅売却に関しても、営業マンの動きを良くするように、「ある手を打った」ので、営業マンも今以上に頑張ってくれると思います。
「ある手」、これを使うのは、これで大家会社を承継してから２回目かな

状況に応じて使うには、相当効果のある「ある手」ですよ！！！

という事で、今週の火曜にでも行こうかと思っています。
外観は見ましたが、内装は見ていないので、結構楽しみです

税理士との打ち合わせ

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今日は、四半期に一回の税理士の訪問日でした。

しかし、今回は第一四半期という事、そして別に大きな話しも無かったため、大家の母親に対応をお願いしておきました。

そして今回の税理士との打ち合わせのポイントは一つ！　年に一回の「支払調書」の処理についてのみでした。　今年は底地権購入に伴う司法書士への報酬源泉、土地家屋調査士の土地分筆に伴う報酬源泉、先日の「第２ビル」融資に伴う司法書士への報酬源泉の３つが「支払調書」の対象となります。
その処理に関して、以前までは地代家賃支払に伴う源泉税のみの処理を１件行って頂いており、報酬として52,500円を取られていました

もしも仮に一件辺り52,500円であれば、自分が税務署への提出書類の処理、「支払調書」の発行を行おうと考えていたため、母親に確認をしておいて貰ったのですが、料金は全てで52,500円との事でしたので、全てお任せする事にしました

たぶん自分が首を突っ込む事がなければ、一件52,500円と言われていたような気がします。

母親には、仮に一件52,500円であれば、全て自分が処理をするという事を母親に言うようにしていたので、それも若干の牽制になったと思います。
しかし税理士報酬等の何とか報酬と言うのは、きっちりとした料金表が存在しないため、本当に分かりづらいですよね

まっ、今や税理士も以前のように偉そうにはしていないそうです。

やはり文句等々は、全て責任者に言い、自分もサラリーマン会社では全て経理処理をしていると言った事も効果があったと思います。

サラリーマン会社では、数社の会社経理全般の業務に従事していますが、「支払調書」等は、一社当たり数百件分を、あっと言う間に終わらせないと仕事が終わらないですからね。

しかし、こう考えると税理士儲かるよな．．．

自分もサラリーマン会社務めじゃなく、会計事務所に勤務しておけば良かったのかな？？？

一応、税理士の年収って８００万円くらいって言うし。

しかし会社経営の勉強は、税理士には出来ないですからね

所詮、税理士は事務屋でしかないと思います！！！

まっ、独立が出来るのが魅力と言えば魅力ですが、自分の友人にも会計士、税理士が多数いますが、独立を聞いたのは、まだ一人しかいないので、相当難しいのかも知れません

自分は、ひっそりサラリーマンでいいや！！！　と思う今日でした。

今日は．．．

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いや～～、今日はずっと寝ていました

やはり寝る時間も遅いのが悪いんでしょうね。
結果的に起きたのが、夕方の１６時頃．．．　完全に一日を棒に振ってしまいました

まっ、こういう日もあって良いのかな。

一応、気になったので携帯を確認したのですが、実家からの連絡だけで、ＫホームのＳさんからの連絡は、まだありませんでした。
さすがに昨日の内覧の結果が、非常に気になります

やはり店舗を新規で開く訳ですから、相当検討はしますよね。　しかも事務所ではなく、店舗！！！

店舗開業に伴う改装費用も相当額必要となりますからね。
まっ、家賃の値下げをした効果もあった事が分かったので、結構早い時期に決定してくれる事を願っています

たぶん、自宅売却よりも「第１ビル」１Ｆテナントの方が先に決定するような気がして来ました。

とにかく「第１ビル」１Ｆテナントへの入居者が決定してしまえば、今後の大家会社発展のための資金も落ちてくるので、いろいろな意味で今後の進展も早まると思われます

一応、反響あったから良いのかな．．．

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昨日は、家賃の値下げをした「第１ビル」１Ｆテナントに募集開始後、初となる内覧者があり、結構満足しています

さすがに事務所・店舗用としての月家賃を２１万円から１８万円へ値下げ！
正直、あまり期待はしていなかったのですが、今年中に一件だけでも内覧者があった事は「値下げ効果」はあったのだと思います

事務所であれば、全く手を加える事無く、すぐにでも事業開始出来る状況ではありますが、店舗だと相当手を加えないと難しいと思うので、今回は一応検討物件に入っただけでも成果ありだと感じています
これで「運」良く入居なんてなれば、万々歳なんですが、そう感嘆には行かないでしょう

確かに近所には、ドックカフェが結構繁盛しているくらいですし、犬を飼っている方も多いので、立地としては充分商売になると思います。

しかもすぐ近所にテレビでも取り上げられたくらいの「某店舗（おしゃれなバック屋さん）」もあり、今後近隣の発展には貢献してくれるでしょう！！！

しかし、ビジネスをこれから新規にて行う人は、本当に大変でしょうね．．．
絶対に失敗は許されないですし

自分が言うのもおかしな話でありますが、やはり「第１ビル」１Ｆテナントは今回決まらないと思います。

確かに広く、立地も良いとは思うのですが、手を加えるにあたり相当のイニシャルコストが必要となると思うからです。

まっ、今回は無理だとしても「値下げ効果」は充分にあったと思いますので、今後期待して行きたいと思います！！！

やはり当方で手を加え、貸し部屋等への用途変更を行うのではなく、家賃を下げてでもノーリスクでの賃貸が一番良い方向性なのかもしれません。

仮に長期的に空室が続いたとしても、別に返済がある物件でもなく、あくまでも「第１ビル」１Ｆテナントの収益は全て、今後取得する物権の投下資金と考えていますので、ここで無理をする必要は無いのかと！！！

やはり、まずは基盤造りをノーリスクで行う事で考えて行こうと思っています！！！

今回は税理士報酬の年間３５万円の経費削減を、「第１ビル」１Ｆテナント売上の値下げによる影響での減収、最終キャッシュとしては、行って来いのプラマイ０ですので、年間キャッシュ残高に与える影響も一切無く、まっ、経営手法としてはまあまあＯＫでしょう
本当に年末最後のイベントとして、決定してくれると最高なのですが．．．

初めて来ました！！！

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今日は昼頃に、ＫホームのＳさんより連絡がありました。

また「第２ビル」の何かについての質問かと思い、電話に出ると。

なっ、なんと、９月から募集を開始している「第１ビル」１Ｆテナントの内覧との事！！！
今からお伺いしても良いですか？？？との連絡に思わず喜んでしまいました　　さすがにこの約４ヶ月ほどの初の内覧でもあったので．．．

そして早速、大家の母親に連絡を行い、１Ｆテナントの鍵を空けておいて貰いました。

詳しくは自分は立ち会っていないので分かりませんが、女性２名での内覧。　犬、猫のトリミングを行う店舗を探しているとの事です。

どうやら予想していた以上に広かったらしく、相当驚いていたようです。
その後Ｓさんに連絡をし、手ごたえを聞いてみたのですが、どうも五分五分との事．．．
何とか決まってくれると良いのですが、とにかく広く、相当手を加えなければならないと思われるため、難しいような気もします

しかし本当に初めての内覧者でもあったので、結構値下げ効果はあったのかと思います！！！

これで決まってくれると、良い年末になるのですが．．．

今後の「第１ビル」の運用について

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今後の「第１ビル」の方向性に関して、考えてみました。

「第１ビル」は築３５年経過しており、外観、内装共にガタが来ているように思われますが、今まで結構の修繕費等を使用した結果、外観、内装に関しても築３５年経過している物件には見え無いとの事

自分は確かに外観は見ており、全く築年数の経過を感じる事は無かったのですが、各賃貸部屋を見た事が無く、内装は気にしておりましたが、全く問題ありません！！！　自分が言うのも変ですが、かなりの自身を持っております！！！

自分が大家会社承継後、まずは３０１室から始まり、４０３号室、４０１号室、３０２号室と６部屋のうち４部屋の客付けを、いとも簡単にＫホームは成功させてくれました　本当に感謝しています！（３０１号室は、以前のおじいさん不動産屋ですが．．．）

当初の自分の予定では、今後「第１ビル」の空きが出た場合、リノベーションを行い今の家賃以上の収益の確保を考えておりましたが、このままで行こうとも考えております。
現在の月家賃は平均一部屋月６.８万円ほど！　立地、広さを考えると非常に魅力的な物件だろ言う評価を、各不動産屋より頂いております

そこで今後の「第１ビル」の運用方針は、大きく手を加える事無く、現状のままで行こうと思います。
手を加えれば、当然リノベーション費用の発生のため、それにあわせ月家賃の増加も行わなければなりません
月家賃を増加させた場合、今のこの不況・不景気の状況を考えると、なかなか入居者に対する魅力も低下するのかと．．．

このような事を考えると一切のリノベーションは行わず、このままの状態で賃貸した方が入居者の負担も少なく、魅力的な物件のままで行けると考えられます。

しかし３０３号室、４０２号室の２部屋の入居者の方は自分が小学生の頃より、入居してくださっているため、部屋も相当傷んでいると思われるため、もしも退去された場合、この２部屋のみはリノベーションを行い、試験的にどのような状況になるのか？試してみようと思います
ここで今以上に効率的に家賃収入の確保が出来るようであれば、今後全ての部屋のリノベーションを行っていこうかと．．．

とにかく今は、空き部屋は出ていないのか？月に一回数社の以前に「第１ビル」の入居者募集をお願いした不動産屋から連絡を頂ける状況（かなりお客さんからの反響があったそうですが、全てＫホームに持って行かれてしまいました）ですので、魅力ある物件と判断出来ますが、これを家賃増加されるとなると、一体どうなるのか？？？

ある意味、大きな勝負になるのかと！

どの客層を狙い撃ちにするのか？結構難しいものですよね．．．

リノベーションをして家賃を上げてしまえば、後戻りは出来ませんので。

わざわざ来てもらいました

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自宅売却に伴う動きが予想していた通り、とのかく悪いんですよね

他不動産業者からの問い合わせは、確かに先日２００万円を下げた効果により増えているとの事ですが、なかなか内覧までには至らない状況です。

そして先日Ｗホームの営業担当者と話し合った結果、もう少し売却価格を下げようという結論になりました。
確かに売却依頼当初、自分の予想売却価格は２,９８０万円

建物の価値は、居住してしまえば一気に下がりますからね。一応木造住宅の場合、５年も住んでいれば４０％の下落となります。

そこから計算しても、どうしても２,９８０万円がスタートラインとなり、そこから買主が現れるまで売却価格を徐々に落としていくのが本来の営業手法です。

しかし今回はスタートラインが３,３８０万円からのスタートという事もあり、その辺りは多少なりとも有利な状況では．．．

そして現在は２００万円を落として、３、１８０万円となっています。

つい先日２００万円を落としたのですが、ここで勝負に出ようと更に価格を落とすことに！
そして大変申し訳無い事に、わざわざ埼玉より自分の職場である市ヶ谷まで昼休みに来ていただきました
今日は担当営業マンの他に、一番最初の時にお会いした課長さんも一緒でした。　こういう言い方は無いのですが、課長さんは頼りになります

そして今後の売却の手順を話し合いました。
しかし課長さんは経験豊富なため、さすがに頼りになります

一応、年末という事であり、ここで売却価格を下げたとしても、たいした効力が無いとの事で、年明け早々に売却価格を３,１８０万円から、３,０８０万円に落とし、値下げ枠として１００万円をストックしておき、再度のスタートです

ブログでは、簡単に「値下げ枠として１００万円をストック」と書きましたが、さすがプロ！！！　この枠の使い方が多才です。

今回は自分の考えていた通り、年明け早々の値下げで提示をされたので、満足の行く、売却打ち合わせガ出来ました！！！
その後、収益物件の話しになったのですが、ここでも良い情報を頂く事が出来ました

やはり営業マンは「経験が命」ですよね。