第１ビル ３０２号室

こんばんわ。おずもーるです。

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不動産投資の健美家

今日は午前中に信用金庫回りを行い、午後１４時にＫホームのＳさんに、わざわざ第１ビルまで来て頂きました。

先日退去された３０２号室の間取り、家賃等の確認です。

今回の３０２号室は自分も以前見た事があったのですが、まさか１ＬＤＫだとは思ってもいませんでした。

Ｓさんを３０２号室に案内し、確認をして頂いたのですが、別に壁紙の張替えはいらないのではないのかと．．．
しかしよく見ると、少し汚れているんですよね　やっぱりお客さんには気持ちよく入って頂きたいですし。


Ｓさん　　：「おずもーるさん、今回家賃いくらにしますか？」

おずもーる：「今回は前回の４０３号室より広いし、使い勝手もよいので６９,０００円か６８,０００円で、いつもの条件でお願いしたいのですが」

Ｓさん　　：「わかりました！それでいきましょう。しかし先日来たお客さんには、６５,０００円って言ってしまいました．．．でも何とか６９,０００円で決めてみます！」

しかしいつ聞いても強気なところが、Ｓさんの良い所です！！！

その後、実家にあがって休んでいってもらったのですが、いろいろと今の近隣の状況、今後このようなものを取り入れてみたら良いのでは？等々、参考になる事をいろいろ教えて頂きました。

その中でも本当に自分も興味があったのですが、あえてチャレンジを敬遠していたビジネスモデルの話しが聞けたのは、ある意味非常に成果がありました。

やはり時間があれば、とにかく不動産屋回りをして名前を覚えてもらう事ですよね。

これからもドンドン営業活動はしていこうと思います！！！

大家会社での自分の肩書き「代表取締役 兼 経理担当 兼 営業担当」です。

手ごたえあり！

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不動産投資の健美家

今日は朝一から、信用金庫２社に融資のお願いに行ってきました。
やはり数十年の付き合いのある信用金庫でもありますし、今後も取引はしていこうと考えておりますので

本日は、「ヘーベルハウス」担当の方、大家の母親、そして自分の３名にてお伺いをさせて頂きました。

まず１社目、以前にお会いした次長さんとの打ち合わせです。

自分からの説明内容に関しましては、今回の新築物件建設への経緯、現在の当社の運営状況及び、今後の損益計画、そして代表である自分の状況、取締役である弟の状況の説明です。

その後、「ヘーベルハウス」の担当の方にタッチし、今回の物件内容の説明。

そして最後に自分から、今回の新築物件の損益計画の説明をさせて頂きました。

サラリーマン会社では、とにかくプロジェクトリーダーとしてのプレゼン、取締役会での損益報告等々、プレゼン能力には自信がありました。

１社目の信用金庫さんの次長さんも、私のプレゼン能力、そして出来すぎた損益計画及び、新築物件の損益計画には相応驚いたようで、今この場で融資しても良いくらいですと、かなり良い回答を頂きました。

しかし一応信用金庫での会議にかけ、来月中旬には連絡をくださるとの事です。

２社目の信用金庫さんでも１社目同様、損益計画及び、新築物件の損益計画に関しては本当に素晴らしいとの評価を頂きました。
さすがにサラリーマン会社で鍛えられていますからね

これで融資関連に関しては、問題無いかと思います。

「ヘーベルハウス」の担当の方からも、帰り際には本当に同行して頂き感謝していますと言われました。

担当の方からも言われたのですが、「おずもーるさんは、経理なのになぜそこまでプレゼン、営業能力が高いのですか？」　やはり音楽業界経理は計算してれば良いだけじゃないですからね。

自分としては、自分の役割を果しただけですが、こうも高評価を頂けると嬉しいものですよね

１社目の信用金庫さんの次長さんからは、サラリーマンを辞めて本格的に不動産投資事業を行なった方が成功すると言われた事には、少し自分の心も動いたような．．．

しかし今日は久しぶりに楽しい経験が出来ました！！！
久しぶりに今日は楽しめたような気がします。　とにかく自分と大家会社を売り出すことが好きなんですよね

行ってきます！！！

おはようございます。おずもーるです。

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不動産投資の健美家

いよいよ、新築物件への融資関連に関してのお願いに行ってきます。

一体どうなるのか解りませんが、緊張していませんが、ぞくぞくしています。

とにかくここは新築物件の良さをアピールしなければならず、これであれば融資も問題無いと感じていただけなければなりませんからね。

自分の代表としての、能力が問われると感じております。

頑張ってきます！！！

宅建主任者講習 第２５回目

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今日は「宅建主任者」講習のＤＶＤにて、受講をしました。

今回も約２時間半くらいです　結構講習時間長いのですよね．．．

今日は、「営業保証金」と「保証協会」の事についてです。

以前少し勉強したときは、とても難しく感じたのですが、今日受講したらたいした事なさそうです！

とにかく一発「合格」を目指していきますので、これからも応援お願い致します！！！

明日は．．．

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不動産投資の健美家

明日はサラリーマン会社を休みにし、朝からいろいろと動かなければなりません。

朝一１０時から、信用金庫１社目との今回の新築物件の融資打ち合わせ、１１時半からまたまた信用金庫２社目さんと融資打ち合わせ。

今回は「ヘーベルハウス」の担当の方が動いてくれる予定でありましたが、やはり自分の会社の借入お願いのため、自分が説明にお伺いさせて頂く事になりました。

打ち合わせに関しては、今回の新築物件建設までの経緯、当社の損益計画、新築物件の内容、新築物件の収支計算表の順番で説明させて頂く予定です。

一応今回は自分で融資依頼を回ろうと思っていたこともあり、すべての資料、情報は準備万端です！！！
正直サラリーマン会社で、各社の社長等に決算報告等々説明するよりかは、ぜんぜん緊張はありません。逆に興奮しています。　こういったしびれる交渉って好きなんでよね

新築物件の収支計算表に関しても、金利は何通りかの情報を作成済みなのですが、あえて少ない情報のみを持参しようと考えております。

信用金庫には、都市銀行、信販会社のようにパックローンのようなものは存在しないですからね。　ある意味交渉次第のような気がします。

何とか成功するよう、全力を尽くすのみです。

そして午後からは、ＫホームのＳさんが「第１ビル」の３０２号室を確認に来てくださります。

結構自分でも間取りは良いと感じているので、月家賃は少々値上げを考えております。

しかし不動産屋回りが功をそうしたのか、内覧者さんも増え、これから安定して収益を計上してくれる物件だと感じております。

Ｋホームさんからの連絡

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不動産投資の健美家

今日１７時頃疲れていたのか、少し眠りそうになっていました。
その時、突然携帯が鳴りました。結構うとうとしている時に携帯が鳴るとビックリしますよね　かなり焦ってしまいました。

送信先を見るとお世話になっている「Ｋホーム　Ｓさん」からです。

内容を聞くと今回の３０２号室の退去日は正式に決まったのか？との確認連絡でありました。

すでに次の内覧希望の方がいらっしゃり、すぐにでも教えて欲しいとの事です。

グッドタイミング！！！

一応昨日退去し、ハウスクリーニング、修繕、エアコンの再取りつけ等々を、これから行う事を伝えておきました。

事前に物件の確認がしたいとの事でしたので、今週の火曜日にＳさんに確認にきてもらう事になりました。

丁度火曜日は、「ヘーベルハウス」の担当の方と「信用金庫」回りする日だったので助かります。
しかし少し前までは、おじいさん不動産屋のみにて入居者募集をしていたときは、いつになったら決まるのか解らない状況だったのが、たちまち優良物件です

やはり立地、条件共に競合他社には負けない家賃、内容で運営していますからね。

今回の部屋はＳさんに確認する限り「１ＬＤＫ」でいけると言う事ですので、月家賃６９,０００円にしてみようと思います。

久しぶりに．．．

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今日は久しぶりに、競馬をやってしまいました。

十数年前にＪＲＡのＰＡＴ（今はそういう呼び名じゃないのかな？）に加入し、今でも使用可能な状況です。

今週はオークスだった事もあり、前回の桜花賞を見た限りでは「ブエナビスタ」、「レッドディザイア」、「ジェルミナル」の３頭で決まりだろうと思い、昨日ＰＡＴ口座１万円だけを入金しておきました。

当初三連単で１着「ブエナビスタ」、２着「レッドディザイア」、３着「ジェルミナル」の５,０００円の一点買いをしようとしたのですが、少々ビビッてしまい、変更！

馬単、１着「ブエナビスタ」、２着「レッドディザイア」にて５,０００円の一点買いをしました。

結果は無事当たって、少々儲けたのですが．．．
なんと３着に「ジェルミナル」が入っているじゃないですか

一応少しの儲けは出ましたが、三連単にしておけば十数万円の儲けだったのに．．．

まっ、ギャンブルなんてこんなもんですよね。

結婚前は結構競馬やっていたのですが、結婚後はあまりやらなくなりました。

以前は、これだと思う馬券の一点買い数十万円は当たり前だったのですが、さすがに今はそんな事出来ません。（かなり儲かっていたんですよ！）

来週は「日本ダービー」！　結構ダービーは勝率高いんですよね！

来週も今週の儲けで一点勝負です！！！

確認してみました！

こんばんわ。おずもーるです。

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今日、第１ビルの３０２号室の方が引越しされました。

しかし契約に関しては、５月末まででお願いしますとの事です？　普通だったら退去した時点で契約打ち切りにし、日割り家賃の清算にはいりますよね？？？

荷物に関しては、全て撤去しているとの事でしたので、少し部屋の状況を確認させて頂きました。

まっ、約４年ほど入居していたので、それなりには汚いですよね

しかしビックリした事が一点！！！

壁が凹んでいるじゃないですか．．．

おいおい、夫婦喧嘩の際に殴ったのか？？？

当社の方針としては、敷金は全て返金させて頂いておりましたが、今回に関しては、確実にハウスクリーニング、修繕費を取る事にしました。

たぶん敷金なんかの範囲じゃ、とてもじゃないですが回収出来ないですが．．．
しかしこういう人がいると本当に困るんですよね

あたるんだったら、自分の家（購入して）にあたるか、夫婦同士で殴り合えって感じです！！！

そして久しぶりに３０２号室を見たのですが、１ＤＫというよりかは、１ＬＤＫに近い大きさです！　これだったら強気に月家賃６９,０００円で行こうかと思っております。

少し少しでも、おじいさん不動産屋に下げられた月家賃を適正価格に戻さなければなりませんからね。

おいおい！！！

おはようございます。おずもーるです。

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今日大家の母親から連絡がありました。

どうやら「第１ビル」の３０２号室の方が、朝から引越し作業をしているという事です。

本来であれば１ヶ月前に、「退去連絡」をするというのが常識的なものであり、契約書上でも謳われているはずなんですがね．．．

確かに４月あたりには、流動的に退去する旨の連絡は頂いてはおりましたが、あくまでも流動的な連絡であり、確定的なものではありません。

自分と同年代だと思うのですが、一部常識をきちんと持ち合わせない人も結構たくさんいるもんですよね。

当社の方針では、ハウスクリーニング代から修繕費まで全て当社で負担をし、入居者には「敷金」は全て返金するのが、もっとうでしたが、今回はきっちり取ってやろうと思っております。
しかし３０２号室も、おじいさん不動産屋にて客付けをお願いしていたせいか月家賃６６,０００円（礼金１ヶ月、敷金１ヶ月）．．．　安すぎる

今回に関しては、６８,０００円にて客付けをしていこうと考えております。

まっ、時期も時期なので即決まらないようであれば６６,０００円にするかもしれないですが．．．

どんどんおじいさん不動産屋にて決定してもらった入居者がいなくなります。残りは３０１号室（ある意味ここは自分が決めたようなものです）、３０３号室、４０２号室の３戸になります。

３０３号室と４０２号室の入居者さんは、自分が小学生以下の頃から入居してくださっている方のため、今後は自分が「宅建主任者」に無事合格出来れば自分で更新処理をしていこうと考えております。

まっ、おじいさん不動産屋の動きの悪さで空室１年なんてざらであり、会社経営上とんでもない事になっていましたし．．．

おかげさまで、以前の大家の母親も「あっ、あの部屋はまだ空室が１年くらいだから大丈夫」何て言っていたし．．．
おいおい、１年の空室ってどうなんだよ（さすがに自分が動き始めてバカバカ入居者決まるようになった途端、それが普通の経営方法なんだとわかってくれたのは助かりますが）

築年数が結構経過している物件ではありますが、大掛かりな修繕をしてきた結果安定した物件ではあるんですがね。

念のために．．．

こんばんわ。おずもーるです。

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不動産投資の健美家

今回の新築物件の融資先に関して、以前より取引をしている信用金庫２社も対象として考える事にしました。

やはり会社設立後、数十年と取引をしてきた信用金庫でもありますし、これからも当社のメインバンクとしては変わりは無いですから。

そして、それ以上に自分自身の「融資交渉」の勉強という意味もありますからね。

当初はハウスメーカーさんに融資関連をお任せするのではなく、自分自身で融資交渉を行なおうと考えていたのですが、お任せする事にしました。しかし自分自身でもせっかくなので、一度は融資交渉してみたいですし。

再度、現在の会社経営状況、今回の新築物件の収益試算、返済計画等々を作成してみました。
やはり以前の会社の経営状況は、何回見ても良くないです　ある意味第三者的な目で見ると最悪な状況だと判断出来ます．．．
とにかく不動産会社にとっての一番重要な、「家賃収入」がきちんと安定して計上されておりませんでした

これはおじいさん不動産屋に任せていた分、後手後手に回り本来簡単に入居者獲得出来たところを、獲得出来ずにいた事だと考えられます。
今後は、空室率も相当少なくなるはずです

一時は「コストカット」に重点をおいておりましたが、会計情報の分析をすればするほど、コストカット以前にインカムゲインの獲得が出来ていなかったのが、大問題だと判断出来ます。
一応、信用金庫にアポイントは取り、提出する資料の作成は完了したので来週早々には説明に行ってきます！！！

とにかく今回の新築物件の問題点といえば、戸数が２戸である点かと考えております。

１Ｋを４戸造る事は出来たのですが、将来的に入居者獲得のためには２戸で行くのがリスク回避に繋がると判断しています。

この２戸の物件を如何に、融資担当の方に理解して頂き、そして今後の会社経営の方針をプラスに説明出来るのかにかかっていると感じております。

やはり自分としては、都市銀行でも良いのですが、地元密着型の会社経営で行きたいですからね。

自分で言うのも変ですが、プレゼン能力に関してはサラリーマン会社でもお墨付きですので、頑張って行こうと思います。

結構、こういう緊張感凄く好きなんですよね！！！

これで融資先、全滅になっちゃったら、どうしようかも考えなければ．．．