皆さんの不動産純資産は．．．

おはようございます。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

不動産投資をするようになり、いろいろな本を参考に読んでみたり、皆さんの書いているブログを見ていて、気になる事があります。

不動産資産数億円、年商・年収数千万など、よくみる機会があります。

しかし不動産資産数億円というのは、総資産を表記しているのか、もしくは純資産を表記しているのでしょうか．．．

仮に総資産表記であれば、これって不安定な資産ですよね　総資産は、その投資物件に付随するであろう借入金の控除を行なうことなく、表記されたものですからね．．．

あくまでも純資産であれば、相当なものですが、総資産の表記ともなると将来どのような事が起こりえるのか、わかりません。

総資産額１０億円、しかし借入金９億円であれば、純資産額としては１億円．．．　正直たいしたものではありません。　将来的に考えれば、もしも返済状況が悪ければ手元より無くなってしまう資産なのかも考えられます。（恐ろしいものですよね）

そしてはまた年商、年収はあくまでも「売上高（家賃収入）」であり、そこから借入金の返済にキャッシュを支出した場合、当然キャッシュ残高は減少します。

また借入金返済だけであれば良いのですが、当然専業大家さんはそこから給料を頂いたり、将来の修繕に伴い計画的に保険に加入、もしくは貯蓄しているわけです。

こう考えていくと、「不動産資産数億円！」、「うっお、すげ～と！」思うかもしれませんが、蓋をあけてみれば借入金だらけであったら、たいした事ない、もしくはリスクを抱えているだけかもしれませんよね。

サラリーマンでも出来る大家さん、なんてよくありますが、結構きっちりと試算計算等々してみると恐ろしい投資なのかもしれません．．．

不動産持っているから安心だ！なんて思えるのは定年を迎えて数千万円の退職金をもらい、大きな相続不動産を持っているおじいさん達だけかもしれません。

若いサラリーマン大家の自分を含め、皆さんも決して出版物だけを信じて不動産投資をするものではないと思います。

リスク抱えて、毎日不安を抱えていくことになるだけかもしれませんし．．．

土地分筆処理

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日、大家の母親から連絡があり、土地家屋調査士（測量士）の方から連絡があったそです。

内容は、「区役所」の立会いが再来週６月３日に行なわれるというものでした。
しかし役所は、本当に対応が遅いですよね

土地家屋調査士の方は、４月中旬くらいには書類を提出していたのに、その対応が約２ヶ月後．．．
土地分筆等々の役所の対応は相当遅いとは聞いていましたが、まさかここまで遅いとは

一応その日には自分も立ち会おうと考えております。別に大家の母親だけでも問題ないかと思うのですが、母親も出来れば一緒に立ち会って欲しいとの事ですので、自分も立ち会おうかと思っています。

これで一応６月中には、土地分筆処理は完了するのかと感じております。

って、話しを聞くと、その後いろいろあって相当遅くなるケースもあるみたいなのですが．．．

とにかく急いでやってもらいたいものです。

今後の自分について．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

最近はいろいろと考えると事があります。

サラリーマン大家として、去年より活動を本格的に開始しました。　まさか父親がこんなにも早く死去し、自分が家業承継するとも考えてもいませんでした。

しかし現在は、サラリーマン大家として活動しております。

自分は、ある意味一生（一生いれるのかわかりませんが）サラリーマンとして人生を終えるのかと思っておりましたが、大家業にも魅力を感じており、宅建の受験も行う事になりました。

このままサラリーマンを続けていくのか？それとも宅建を取得し、その道に進むのか？現在相当悩んでおります．．．

今のサラリーマン会社であれば、今までの会社への貢献等ある程度のポジションまでは保障はされているのかもしれません。しかし一回限りのこの人生、本当にこれでいいのでしょうか？？？

不動産ビジネスに携わり、その後独立（そんなに簡単なことではありませんが）もある意味あるのではないのか？？？

相当悩んでおります

安定したサラリーマン、可能性、夢を追いかける違う道への変更．．．

今後悩みに悩んで、自分なりにその答えを見つけたいと考えております。

奥さんも自分に協力してくれているため、自分だけの問題ではなく、相談して最終的に対応していこうと感じております！！！

宅建主任者講習 第２４回目

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

最近は、新築物件の打ち合わせが毎週のようにあったため中々「宅建主任者」講習の受講が思うようなスケジュールで出来ていないような感じです

さすがに来週頭あたりには、次回の教材が届くので結構焦ってます。

新築物件に関しても、後は自分の出番としては融資関連の事だけですので、後は弟に細かい仕様等は任せようと思ってます。

早いとこ、融資の結果も欲しいんですけどね．．．

これで融資受けられなかったら、今まで使ってきた時間も無駄になってしまいましし。

今回の融資関連に関しては、「ヘーベルハウス」さんに任せていますので問題はないと思っていますが。

しかし正直なところ自分で融資交渉したかったのが、本当のところです。
まっ、今はとにかく「宅建主任者」講習に集中していこうと思います

これからが交渉本番！

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日１９時頃に「ヘーベルハウス」さんの担当の方が、「融資事前審査」の資料を取りにきてくださいました。

しかし法人でアパートローンお願いするのに、決算報告書、固定資産評価台帳を提出するのは理解できますが、自分、弟の源泉徴収票、母親の確定申告書等々まで必要になるとは．．．

別に３千万円借りれるだけで、そこまで提出しなければいけないのは若干納得がいきません。別に住宅ローンでもないのに．．．
そんな微々たる借り入れで、まさかそこまで要求されるとは　仮に融資受けられなかった場合、全ての情報は消去してほしいものです。

しかし最近の銀行の貸し渋りを身をもって体感してみました。

３千万円くらい、土地の抵当権の設定だけで大丈夫だろ！保証人なんかいるか！しかしアホくさ！

という感じです。

そしてこれからが「ヘーベルハウス」さんとの本当の価格交渉になります！

実際問題「ヘーベルハウス」さんは利益率２０％くらいのっけてくると思うのですが、その利益率をどこまで下げさせて、設備等々を充実されるのか弟の腕にかかってきます。

本日弟から設備等々追加のお願いをしたのですが、それだけでまたまた５０万円くらい建設価格が上昇するとの事です。

結果的にこういった商売って、「ここをこうしてくれ」、「そっちはこうで」何て要求すれば建設価格は上がってきますよね．．．

そこを如何に回避するかにかかってくると思っております。　とにかくこちらから追加資金の投下をするのではなく、いかに「ヘーベルハウス」さんの利益を食いつぶしていくかにかかっています。

こちらとしても、５月末までに「本契約」をしてくださいと言われている以上、あまりにも当初提案された価格以上に建設費用が上昇した場合、見送る事すら考えようと思っております。

ここがある意味一番の勝負どころですからね！！！

「ヘーベルハウス」さんも利益は欲しいでしょうが、当然こちらも出来る限り安く上げたいんですよね！！！

ここからが本当の勝負となりますので、再度気を引き締めて対応して行こうと思います。

あまりこちら側も食いつかないように、見送る事も考慮しつつ対応して行きます。

向こうも法人、当然利益は出したい。しかしこちらも法人、利益が出せるレベルの建設費用でなければなりません。

こういう緊張感のある交渉、正直めちゃめちゃ好きです！！！

断りました．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日、大家の母親から連絡があり、「パナホーム」さんの担当の方がわざわざ実家まで修正プランを持ってきてくれたらしいです。
しかし今回に関しては大変申し訳ない事なのですが、「パナホーム」さんの担当の方に連絡をさせて頂き、お断りの連絡をしました

結構、担当の方は建築費用が安く、仮に一部屋空きが出ても返済は可能等々のお話しはされておりましたが、こちらとしては返済するために新築物件を建てる訳じゃないんですよね．．．

やはり今回のお断りの理由としては、当初こちらから提案させて頂いた「長期間入居者に指示される、差別化された物件」の提案であり、ターゲットも「３０代独身男女及び新婚さん」というコンセプトを元に考えておりました。
しかし残念ながら「パナホーム」さんからの提案は、ごくありきたりの１ＤＫタイプのものです　正直な話このようなごく一般的な物件は、求めておりませんでしたし、今回新築地には同じような物件が腐るほどあります

そのような環境のもと、とてもじゃありませんが「パナホーム」さんのプランを採用するわけにはいきません。

担当の方も一生懸命頑張ってくれているのですが、残念ながら担当の方よりも自分の方が不動産投資方法、そして近隣家賃相場、需要物件、キャッシュフロー計算等々、上手だったと感じております。
確かに営業職として頑張る事は良いのですが、こちらがどういった物件を求め、どういった経営方法をしていこうとしているのかの、きちんと理解しておいて欲しかったです

不動産投資は借金の返済をするのではなく、少しでもキャッシュの獲得をするためのものである事を理解していなかったのではないでしょうか．．．

弟は少し様子を見ようと言ってはおりましたが、「パナホーム」さんに無駄な時間を使わせる事も出来ないため、きちんとお断りさせて頂きました。

今後別物件で、「パナホーム」さんのプランでも充分渡り合える立地に投資を行なっていく際には、またお願いはしようと考えております。

営業職も大変でしょうが、大家としてのこちらも結構大変なんですよ。

担当の方には、こちら側の「断り」の理由も理解して頂いたので、ある意味良かったのかとも感じております。

想定家賃確認！！！

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日は、午前中に今回の「融資事前審査」で必要な書類があったので都税事務所に行ってきました。

そして時間も少しあったので、今回の新築物件の間取り図のみを持って、「第１ビル」の入居者募集をお願いしている不動産屋２社に、想定家賃の確認に行ってきました。

「ヘーベルハウス」さんからは、１０万円～１１万円の想定家賃情報は頂いていたのですが、当然自分自身でも確認はしておかなければなりませんからね。

礼金、敷金の関係はありますが、一応今回は「礼金１ヶ月、敷金１．５ヶ月（退去時全額償却）、２年更新の更新時１ヶ月」の条件であります。

やはり「第１ビル」とは違い敷金は２ヶ月にしたかったのですが、出来る限り入居者さんにはイニシャルコスト抑えてあげたいですからね。　しかし退去時全額償却．．．

東京ルールもありますので、出来る限り退去時に揉めない様に最初から「全額償却」で。

前回の「第１ビル」の４０１号室、４０３号室共にＫホームさんに、入居者さんを見つけて頂いたのですが、２回共「契約書」に誤りがあり、指摘し修正してもらったんですよね。

やはりサラリーマン会社で「契約書」、「決裁」等々確認する機会も多く、誤っている箇所が自分なりに浮き出てくるような感じを掴むまでになりました。
契約書は当然重要なものですからね

今回の新築物件に関しては、絶対にミスされないよに気をつけていこうと思います。
そして不動産屋２店共に、１２万円～１３万円で出せる物件との情報を頂きました（良かった～、自分の想定家賃とあっていて。これで自分が考えている想定家賃と相違があれば、今まで世間相場をドンドンチェックして相場感培った事も無意味になってしまいますし．．．）

とにかく自分の相場感に誤りが無かった事に安心しております。


そしてＫホームさんからの帰り際、

Ｋホームさん：「おずもーるさん、３０２号室っていつ空くのか決定しましたか？」

おずもーる　：「あっ、たぶん５月末くらいには出ると思うんですよね．．．」

Ｋホームさん：「実は内々にお客さんには紹介していて、空いたらすぐに入りそうなので、すぐに教えてください！」

おおっ、今まで空きの期間も結構多かったのに不動産屋回りした結果、こんなにも「第１ビル」が優良物件になるなんて！！！

仮にすぐに決まらなかったとしても、このように対応して頂いていると結構嬉しいものですね。

いつの間にか「第１ビル」が優良物件に変わっておりました

今日も行ってきました．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日は地元の「三社祭」のさなか、またまた千葉の住宅展示場まで行ってきました。
しかし今回で、４回目の千葉遠征になります。　さすがにそろそろ千葉遠征も終わりにしたい感じです　１社１時間半ほどの打ち合わせを毎回行なっているのですが、結構疲れるんですよね。

今日は１３時から「パナホーム」さんと、１４時半より「ヘーベルハウス」さんとの打ち合わせというスケジュールでありました。

到着後、早速「パナホーム」さんとの打ち合わせを行ないました。

しかし結果は非常に残念でありましたが、自分が到底望んでいる物件ではありませんでした。　当社としては将来にわたっても入居者より支持されるような、間取りの提案を第一に望んでおりましたが、そのような考え方は一切考慮させておらず、どこにでもあるような、間取り物件でありました

しかも２Ｆ建ての、低価格物件のようなもの．．．

確かに建築費用は安いのかもしれませんが、５年も経てば入居者募集を行なう際には相当な値下げが必要かとも感じました。
当初は「パナホーム」さんのパンフレットにもありました、「長年に渡り支持される物件」とは到底感じるものではありませんでした

今回に関しては残念ではありますが、当方の意見を取り入れたプランの作成ではないとの理由によりお断りさせていただこうと思います。

そして１４時半からの「ヘーベルハウス」さんとの打ち合わせに関しては、先日調査して頂きました「地盤確認」の報告、そして「金利関連」の２点となりました。

「地盤確認」の報告に関しましては、若干の技術変更に伴い＋６０万円の建築費用の増加連絡、そして「金利関連」に関しては、昨日頂いた金利よりも若干下がったものをご提案頂きました。

結果、今回の新築物件に関しては「ヘーベルハウス」さんにお願いする事になりました。

やはり狭い土地でも工夫次第では、競合他社物件との差別化が可能だという事をつくづく感じさせてくれる間取りであり、設備に関しても充実したものの設置が可能だという事からです。

後は、明後日の「融資」の事前審査申込を行なうスケジュールとなります。（ここで審査に落ちたら一環の終わりですが．．．）

一応、取引している不動産屋を数社回り「間取り」からの想定家賃も取引不動産屋に再度自分で確認はしようと思います。

自分達の代で．．．

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

最近は全くサラリーマン会社の事は、ブログねたにしておりません

やはり「大家業」というものもなかなか大変なんですよね．．．

普通のサラリーマンであれば、当然「宅建主任者」試験など受験する必要もありませんし、毎週末に住宅展示場までわざわざ足を運ぶ必要もありません。

しかし「サラリーマン大家」と語る以上、サラリーマンとしての自分、そして大家会社での自分の両立は当然必要になります。

このような問題は「サラリーマン大家」と語っている人は、皆さん同じ状況かとおもいます。やっぱり両立はなかなか大変なものですよね？
なぜ自分が今「大家業」をしているのか？？？　そしてなぜしなければいけないのか？？？　自分の場合、自ら望んで「サラリーマン大家」になったわけではありません

父親の死去に伴い大家会社を承継し、そして承継した以上、会社を潰すわけにはいかないのです。

しかし、あれこれ考えていると、今自分は目の前にある「木造１」の建て替えのために動いており、その後の会社展開もだいたい、このように運営していこうという考えはあります。

それもある意味自分の代までなのかもしれません．．．
もしかしたら自分がいなくなれば、大家会社も無くなるのかもしれません

今、自分が思う事は「大家さん」をしている人達は一体何を目指してモチベーションを保っているのかです。

当然何をするのでも、ゴールはあるわけであり、大家業をそのまま続けて行けばいずれはゴールはあるのかもしれませんが、今の自分にはそのゴールが全く見えていないことです
一体皆さんは、何を持ってゴールと考えているのか最近不思議に感じ始めてしまいました．．．

皆さんの中には、充分すぎるほどの資産をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、やはりその後は売却を考えているのでしょうか？それとも相続を考えているのでしょうか？

結構、長期勝負型の不動産投資というものがなかなか難しく感じる、ついこのごろでした。

宅建主任者講習 第２３回目

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングのポッチに、どうかご協力お願いします！！！（３つポッチして頂けると、俄然更新意欲が湧いてきます！）



にほんブログ村

不動産投資の健美家

今日は天気も悪く、若干寒かったこと、そしてまた明日千葉の住宅展示場まで行かなければならないこともあり、「宅建主任者」講習を受講しておりました。
一応今日から「基礎－宅建業法」に入ったのですが、前回受講した「入門－宅建業法」の内容と今回、次回は全く同じような気がします

まっ、基礎編から受講する方もいらっしゃいますし、それはしょうがないですよね。

とにかく今日は一日のんびりした一日でした。
たぶん夜にもう一編のＤＶＤを受講しようと考えておりますが、約２時間もあり結構長いんですよね

そして平成２１年度の試験より、「宅建業法」の出題数が増えるという事で結構安心はしております。
って、別に昔のままでも何ら問題はないんですけどね（結果的にはＴＯＴＡＬで７０％以上回答出来れば良く、科目によっての最低得点の設定もありませんし）


何だか、日商簿記１級の初めての受験の際の、「商業簿記２５点、会計学８点、工業簿記２５点、原価計算２５点、合計８３点…不合格」を思い出しました．．．

一時期、宅建やりながら税理士科目試験も考えましたが、やっぱり今年は宅建一本で頑張っていきます！！！