何とかいけるかと．．．

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不動産投資の健美家

本日、「ヘーベルハウス」の担当の方と昨日問題になりました金利に関して確認をさせて頂きました。

やはり先日頂いた情報は「住宅ローン」の誤りであり、「アパート（事業）ローン」の確認を必死になって確認してくださっていたようです。

やっぱりおかしいですよね。返済期間３０年何ていうのもあり、「ほんと～？？？」何て自分でも感じていましたし。

確認をして頂いた結果、先日ご報告頂いた金利よりも少し上がった金利であり、返済期間も２０年のものがあるとの事です。
自分の試算計算の事もあり、打ち合わせの前に事前に金利の確認をさせて頂き、再度キャッシュ試算計算をした結果、デッドクロスは回避出来そうです　（さすがに一瞬でも、ぬか喜びをした事もあり、何とか少しでも安い金利でと考えていましたので．．．）

再計算をした結果が以下の通りとなります。なお収入等各条件は前回と同じものを使用し、最終キャッシュ残高のみの記載となります。

条件としては、
①家賃収入…１年目～１０年目まで105,000円、１１年目～２０年目まで100,000円、２１年目～２５年目まで95,000円、２６年目～３０年目まで90,000円とします。
②空室率　…１年目～１０年目まで９５％、１１年目～３０年目まで９０％とします。
③減価償却費…２,８００万円を耐用年数２７年にて定額法による計算（残存価格：１０％）　
④固定資産税…２,８００万円の４０％を固定資産標準額とし、１．７％にて計算（これは何とも現時点では解りませんが、一応４０％を３０年間使用します。）

上記条件をベースに損益・キャッシュ計画試算をした結果、

（借入金 ２０年返済）
　１年目～　５年目合計キャッシュ残高　１,１９０千円
　６年目～１０年目合計キャッシュ残高　１,１９０千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高　　 　２０千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高　　 １２８千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高　９,３０８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高　８,７６８千円

さすがに１１年目～２０年目までの、約１０年間はデッドクロスぎりぎりです

当初は１１年目もしくは、１６年目からデッドクロスに陥ると考えたいたため、ぎりぎりデッドクロスを免れたことは成果はあると感じております。

後は、どれだけ早期返済を行いつつ、次の物件に着手出来るかという問題だけかと思われます。

それから、これで「融資」断られたらどうしよう！という事だけですね。
頭金は、それなりに入れていく予定ではあるので大丈夫だとは思いますが、断られたら終わりです

問題発生！！！

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昨日弟の方に、「ヘーベルハウス」さんの担当の方から連絡があったそうです。

やはりというのか．．．

提示金利に問題があったそうです。

自分も先日打ち合わせにお伺いしたときに、そんなに金利安いのか？とビックリしており、何回も「これって、住宅ローンではないの？」とは確認していたのですが、担当の方は「この金利で問題ありません」との事でした。
しかしやはり提示された金利は、「住宅ローン」でした

やっぱりな、こんなに安いはずは無いもんな．．．

結果的に弟曰く、担当の方はアパートローンにしても月額返済１万円ほどしか変わらないとの事ですが、それでもおかしい感じがするので、再度日曜に「パナホーム」さんの打ち合わせの後に、「ヘーベルハウス」さんとも打ち合わせになってしまいました。

あえてこの場では、当初提示された金利は公表しませんが、これは自分としては本当に安くてビックリしたものでしたので。
おいおい、プロなんだからもう少ししっかりしてくれないと

たぶん自分が当初予定していた金利に落ち着くとは思うんですけどね。

また試算計算のやり直しです。

弟も価格値引きに本気になっているので、これから５月末までの「本契約」までが正念場です！！！

もう少し頑張れば一応いっちょ上がりなので、頑張って行こうと思います！！！

明日は．．．

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明日は、お昼頃から再度「ヘーベルハウス」さんに来て頂くことになりました。

明日は地質の調査と、再度測量調査をして頂く予定です。

地質に関しては、以前に近隣にて「ヘーベルハウス」さんが建築した物件の地質データを使用していたようなのですが、拝見させて頂いたところ当社「木造１」の地質とは異なるもののようなため、地質調査を依頼しました。

あまりにも「ゆるい」地質であった場合、先日の見積額の見直しが発生してしまいますので．．．

出来れば何とか前回の見積額で収まってくれるといいのですが。

そして測量調査に関しては、出来る限り大きく土地の利用をお願いさせて頂きました結果、再度測量し直して大きく土地を取れるのか確認してくださるようです。

出来る限り大きく建設はしてもらいたいので。

とにかく５月末までに「本契約」まで、行なわないといけませんので、いろいろと焦っております。

想定家賃に関しても、「ヘーベルハウス」さんのデータで問題は無いのですが、自分の回っている不動産屋にも確認を取っておきたいですからね。

しかし５月末までに．．．

何て言われるとは思っていなかったので、何かとバタバタしております。

そして最後は「融資」の件ですね

ここまでやって「融資」は、最終的に現在の取引信用金庫２社にはお願いしたくはないので、出来れば都市銀行等にお願いしたいと考えております。（事前審査で落ちたりして．．．　しゃれにならない）

ほぼ確定だと思います！！！

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やはりいろいろと考えてみましたが、今回の新築物件は「ヘーベルハウス」さんにお願いをしようと思っています。

こちらからの依頼を忠実に実現した、間取り及びプランでもありましたし、正直なところ１ＬＤＫの間取りを提案してくるとは、こちらとしても考えておりませんでした。

今回のプランであれば、今後将来も何とか競合他社と渡り合えると信じています。

とにかく、賃貸物件が多い地域ですので、少しでも他の物件との差別化を計りたいので。

今回の新築物件が完了した後は、「木造２」の底地権の購入もしくは、他の物件の取得を行い、少しでも自分達の代で会社規模の拡大を行なって行こうと考えております。

やはり出来れば、自社管理もしやすい「木造２」の底地権の購入が当社に取っては一番有利なことなんですが、いかんせん地主さんが、前回の地主さんと違ってがめつい人なので、なかなか苦労すると思われます。
これからも足踏みせず、頑張って大家業も行なって行こうと考えておりますので、応援のほど宜しくお願い致します

完全否定になってしまうかもしれませんが．．．

おはようございます。おずもーるです。

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一応「サラリーマン大家さん」何て事で活動しておりますが、少し思った事があったので、あえてブログにて残しておこうと思います。

サラリーマンでは出世をし、給料のアップもしくは権力の掌握を皆さん望むと思われます。それは当然ですよね？？？　給料はアップしない、出世して権力の掌握も行なえない何て考えれば、自分は一体なぜサラリーマンをして、せくせく毎日を過ごしているのだろうと．．．

それは、安定した収入を得て、安定した生活の確保が必要だから皆さん働いているのかと思います。約２０年前後の教育を受け、その後数十年と労働を行なっていくわけです。

それがサラリーマンであると考えます。

ある意味、一生サラリーマンで毎日満員電車に乗り、職場に到着、せくせく仕事をこなす、そして帰宅。そして次の日もまた同じ事の繰り返しです。

そこで、このようなサラリーマン生活から脱却するため大家業を開始した人は多いかと思います。

しかし大家さん（不動産投資）もサラリーマンと同じかと感じます。

あくまでも母体はサラリーマン、サラリーマンが数十億の不動産投資を行い、数十億の不動産売却を行い、大きくキャピタルゲインを狙えるのかと言えば、それはとてもじゃありませんが、ほとんどのサラリーマン大家さんには不可能な事です。

そこでほとんどの方が、一棟物のアパート、マンションの購入や、区分所有のマンションの購入を行いインカムゲイン狙いにて大家業のスタートを切るかと思います。

しかし銀行から融資を受け、投資不動産を購入、建設した所で手元に残るキャッシュなんて微々たるものです。（ある意味、大家さんなんてやるんじゃなかった。何て事にもなりかねません）
結果的にはリスクを背負っただけかもしれません

そこで考えた一部の人は、自分の経験等を披露するセミナーを行なってみたり、何とか会なるものを設立し会費収入を得る。またあわよくば出版を行なって印税収入を得るところまで到達するのかもしれません。

とても自分には到達出来るゴールではありませんが、サラリーマン同様、大家業に関してもコツコツと頑張って行こうと思っております。

しかしごく普通に大家さんやっていても、本当に儲けなんてないですよね。ある意味苦労だけかもしれません。

３０年先の収支計算をしたところで、自分が存在しているのか？もしくは、すでにこの世にいないのかもしれませんし．．．

しかし一度きりの自分の人生、悔いの無いよう大家業も頑張って行こうと思います。

サラリーマン大家さんの方、専業大家さんの方、これからも頑張って行きましょう！！！

自分のアイデア一つで、人生変わる可能性もあるわけですから！！！

第２ビル損益・キャッシュ試算計算に関して

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先日の「ヘーベルハウス」さんからの建築見積額、想定家賃、金利等々の報告を受けて、早速最新版の損益・資金計画の作成を試算してみました。

返済期間に関しては、「ヘーベルハウス」さんからは３０年の返済計画を頂いておりましたが、２０年バージョン、３０年バージョンの作成、想定家賃に関しては頂いた想定家賃の中間点（それ以上に取れるとは思うのですが）を使用しての作成です。

一部の問題といえば、建物に関する「固定資産税」が明確に解らない事くらいかと．．．

次回の打ち合わせの際に、「ヘーベルハウス」さんの建物に関する「固定資産課税標準額」の確認をしてみようと考えております。

そのデータをベースに試算した結果、問題なく運営して行くことは可能となります。　　一応表面利回り約９％、粗利回り約６％となる感じです。（こんな％到底信用出来る物ではないので、自分の作成シートできちんと試算はしておりますが）



試算結果は以下の通りです。（５年ベースで３０年間を試算しております。）

条件としては、
①家賃収入…１年目～１０年目まで105,000円、１１年目～２０年目まで100,000円、２１年目～２５年目まで95,000円、２６年目～３０年目まで90,000円とします。
②空室率　…１年目～１０年目まで９５％、１１年目～３０年目まで９０％とします。
③減価償却費…２,８００万円を耐用年数２７年にて定額法による計算（残存価格：１０％）
④固定資産税…２,８００万円の４０％を固定資産標準額とし、１．７％にて計算（これは何とも現時点では解りませんが、一応４０％を３０年間使用します。）

上記条件をベースに損益・キャッシュ計画試算をした結果、

（借入金 ２０年返済）
　１年目～　５年目合計キャッシュ残高　１,７１８千円
　６年目～１０年目合計キャッシュ残高　１,７１８千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高　　 ５４８千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高　　 ４２７千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高　９,３０８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高　８,７６８千円

（借入金 ３０年返済）
　１年目～　５年目合計キャッシュ残高　３,９０８千円
　６年目～１０年目合計キャッシュ残高　３,９０８千円
１１年目～１５年目合計キャッシュ残高　２,７３８千円
１６年目～２０年目合計キャッシュ残高　２,７３８千円
２１年目～２５年目合計キャッシュ残高　２,１９８千円
２６年目～３０年目合計キャッシュ残高　１,９００千円

※上記のキャッシュ残高は全て５年間の合計となるため、年間キャッシュにする際には、全て÷５年として年間キャッシュ残高となります。

こう見ても、いかに不動産投資が利益の薄い商売なのか容易に判断が出来ます

まっ、今回は土地活用及び「第１ビル」の節税のための新築ビル建設となるため、「第２ビル」だけで少しでもキャッシュ残高が残ってくれれば問題ないわけです。

そのために如何に、容易にお客さんが付けられるのかがポイントになってくるわけです。

当然ながら、今後の投資先に関してはキャッシュ残高重視で投資は行っていくつもりですが。

しかし本当に大家さんって、儲からない商売ですよね．．．
自分は決して、専業大家にはなれないかと感じております。　専業大家さんの方、本当にリスペクトしております

宅建主任者講習 入門編終了

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やっとこ、「宅建主任者」講習の入門編の受講・復習が終わりました
しかし入門編にも関わらず、約３ヶ月も掛かるなんて．．．

ようやく次回から「基礎編」に突入です。

奥さんも自分と同じく、先日の日曜に入門編を完了させました。
自分が「ヘーベルハウス」さんに打ち合わせに行ってる時間を使って、３枚のＤＶＤ約６時間を一気に講習したとの事です

この調子で何とか今年の試験に「合格」出来ればと思っております。
しかし問題は弟なんですよね

全くの手付かずのようです．．．

なんとか弟の方もフォローして行かないと、たぶん受験すらしそうにありませんので、何とか講習をさせて行こうかと感じています。

しかし不動産会社に就職している人も、簡単に試験に落ちていくと言うのも良くわかるような気がします。
本当に実務というよりかは、試験勉強なんですよね

これからも挫折すること無く、頑張って受講して行こうと思っておりますので、応援のほど、宜しくお願い致します。

焦ってます＾＾；

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今回の新築物件、結構巻きでやって行かないとまずい感じです。

「ヘーベルハウス」さんから頂いた見積もりに関しては、今月末までに契約をしなければならない状況です。

といいますのも、本来数百万円掛かるオプションに関しても無料にして頂いておりますし、割引もして頂いております。

そこで問題が．．．

「パナホーム」さんにも、同様な条件にて見積もり金額を提示して頂きたいのですが、弟が昨日、今日と担当者に連絡をしたところ、なかなか良い感じで進捗していない感じです。

そこでこちらとしても見積もり金額の値下げ交渉の情報が出来れば欲しいので、あえて「パナホーム」さんに助け舟を出したことです。
これで何とか、１７日の「パナホーム」さんとの打ち合わせが、「ヘーベルハウス」さんと同じ進捗になるかと思います

こちらとしては、ほぼ「ヘーベルハウス」さんで確定なんですが、一応相見取っておきたいですからね。
たぶん予想では、見積価格も「ヘーベルハウス」さんの方が安いような気がします

「パナホーム」さんが頑張って２，５００万円くらいで見積額提示してくれれば、かなりこちらとしても、どうしようか？？？となるのですが、同様くらいの見積額であれば「ヘーベルハウス」さんで決定です。

しかし結構焦らせてくれますよね．．．

って、向こうも商売だからしょうがないですけどね。

でも「ヘーベルハウス」さんは、今回のプラン相当自信を持っているように思えます！！！

今回の新築物件

おはようございます。おずもーるです。

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今回の新築物件について、記載しておこうと思います。

現在当社物件としては、「第１ビル」、「木造１」、「木造２」の３物件を所有しております。　「第１ビル」を中心に、その裏に「木造１」、「第１ビル」の全面通りを挟んで「木造２」と管理運営して行く分には、非常に容易な位置関係にあります。

「第１ビル」に関しては、築年数も相当経過しているため建て替えも検討しましたが、修繕等きちんと行なわれており、現在でも充分収益を上げてくれる当社にとっての優良物件です。

その結果、「木造１」（現在入居者無し）の取り壊し、建て替えを思案中であります。（坪数は、１４坪と相当小さいのですが．．．）

そして「木造１」の建て替えに関しては、建築知識も乏しく１フロアーに１戸４Ｆ建てを予算３，５００万円ほどで予定しておりました。

その当時は、まだ住宅メーカーにお伺いしていなかったこともあり、１フロアー１戸を１ＤＫもしくは、２Ｋくらいの規模で出来ると考えておりました

しかし約１４坪の土地に、１ＤＫもしくは、２Ｋなんて当然出来ませんよね．．．（あたりまえですが、弟は最初からわかっていたそうですが．．．　先に言えって感じです。）
結果、「パナホーム」さんから上がってきたプランは、１Ｋを４戸という感じでした

しかし当社近隣には１Ｋなんて腐るほどあり、入居率も相当よくありません　新築時は何とか全て入居して頂けるとは思いますが、５年もすれば家賃下げて何とか入居者を付けられるか、付けられないかというギリギリのものでした。（たぶん１Ｆ何かは、ずっと空きの状況になりそうです）

自分としては、近隣の物件とは何とか差別化した物件を望んでいたため、正直「パナホーム」さんからの、プランにはがっかりした感はありました。

しかし「ヘーベルハウス」さんが提案してきたプランは、また一味違ったものでした　まさに自分が望んでいたものです！！！
「ヘーベルハウス」さんも、最初のプランは「パナホーム」さんと同様のものだったそうですが、最終的に落ち着きどころとして、１ＬＤＫ　２戸　３Ｆ建ての物です
まさか、そうくるとは全く考えていなかったため、非常にビックリしました

まさに２世帯住宅の賃貸版のような間取りで、設備も充実、自分としては相当気にいっておりますし、これであれば長期間入居者にも指示されるものだと思います。

自分としては、月家賃１２万円いけると思うのですが、「ヘーベルハウス」さんの調査では、１０～１１万円で見たほうがいいと非常に運営に関しても的確なアドバイスを頂けますので、助かっております。

まさに自分がターゲットにしていた、３０代独身男女にはピッタリかと！！！

そして現在は、「パナホーム」さんにも２世帯バージョンで新たにプランの作成をお願いしているところです。

後は「パナホーム」さんが、どんな間取り、設備で、いくらの予算になるのかで、どちらに依頼するのか決定していこうと考えております。

部屋数は２戸と少ないですが、近隣には無い斬新なものですので、自分としては強気の営業が出来ると考えております。

価格で勝負の「第１ビル」、高級志向の「第２ビル」、それぞれの役割分担が実現しそうです

やはりプロは、いろいろとアイデア持っていますよね。正直ビックリしております！！！

結果報告！！！

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今日は朝少し寒かったですが、昼間はまさに夏のように暑かったですよね（まさかあそこまで暑くなるとは．．．）

今日は朝５時起き、千葉県の住宅展示場まで「ヘーベルハウス」さんの住宅見学会、新築物件打ち合わせまで行ってきました。
思ったとおりの結果なのか、道も空いており実家より約４０分ほどで住宅展示場まで到着です

やっぱり早いんだよ、到着が．．．

９時１５分より見学会の受付が開始させるとの事なのでしたが、到着が８時少しすぎ．．．　約１時間ほど「ぼ～～っ」とタバコ吸っていました。

１時間ほど待って「ヘーベルハウス」さんにお伺いしたところ、見学者多いじゃないですか！　正直なところ本当に少しくらいしかいないと思っていたのにいるわいるわ。結構な人数です。
当然なのか、見学者の多くは夫婦、夫婦＋子供、一人で来ている男女もいました。しかし男２名は自分達だけです（周りからは、どういう目で見られていたのか．．．）

スケジュールに関しては、全て一戸建て（１戸目…建設途中の物件で構造の説明、２戸目…築３０年経過の一戸建て住宅、３戸目…築３ヶ月の新築物件）、アパート、マンションは一切ありませんでした。そりゃそうですよね。普通の住宅見学会なのですから。

しかし結構１戸目の建設途中の物件に関しては、構造の内容確認が出来たため成果はありましたし、築３０年経過の物件に関しても勉強になりました。（新築物件は、どこぞの金持ちの豪邸だったため参考になりません＾＾；）
普通の住宅見学会も結構楽しいものですね　あまり期待はしていなかったのですが、自分としては結構勉強になったのかもしれません。

しかし見学時間が約４時間ほどあり、少し疲れたかな

住宅見学会終了後、１３時半頃より３回目の新築物件の打ち合わせをさせて頂きました。

今回は間取り図面だけではなく、コンピューターを使っての物件紹介をしてくれたおかげで、だいぶ新築物件のイメージもわいてきました。　こういうのも何ですが、やはりもう少し土地が広ければいいのですが、１４坪程度しかないですからね．．．

そしてその後、住宅に使用していく備品の種類の説明、見積金額の提示、ローン金利の説明等々話しは進んで行きました。

見積金額に関しては、設備等も充実したものを依頼していたためなのか、自分が予定していた通りの金額である約２，８００万円（消費税込）の提示です。　しかし金利に関しては今は本当に安いんですね。固定金利に関しては、自分が予定試算していた以上に低く、正直ビックリしたところがあります。

もう少し建設費用が安いといいのですが、自分がＭＡＸにて計算していた通りになってしまった事だけが、少々残念です。（２，５００万円くらいだったらいいのに）

そして地盤に関してですが、「ヘーベルハウス」さんは調査は行なっておらず、近隣にて数年前に新築した物件のデータを使用しているとの回答を頂いたのですが、その場所とは違いがあるはずとの意見をさせて頂き、地盤調査を来週にして頂く予定でおります。

その結果によっては、約２，８００万円を少し上回るかもです．．．

一応、今日は見積金額、金利等々の報告を頂いたので若干安心しています。

後は「パナホーム」さんが、次の日曜にどのようなプランを作ってくれるのかを待つだけです。

今の所、良い感じに話しは進んでおりますが、最終的な金額の交渉が残っているので、まだまだ完全に安心は出来ません。

これからも気を引き締めていかないと