そろそろ、やらないと．．．

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先日、税理士の訪問回数を月一回から、四半期に一回に変更をして頂きました

おかげさまで、今まで年間８０万円弱発生していた税理士報酬も年間約４０万円ほどのコストカットに成功！！！

会計事務所の責任者に直接、今までの経緯、訪問日のアポ無し訪問等の説明をさせて頂き、現在の担当税理士では使えなく、担当替えをお願いしたのですが、担当税理士も高齢．．．　そろそろ定年のため、それまで待って欲しいとの事．．．

おいおい、それって会計事務所の問題で、こちらには何のメリットも無いじゃん！！！

まっ、別に今や決算処理屋と化しているので、後２、３年我慢しようと思っています。

という事で、今月に税理士が訪問予定。
今期の第一四半期の決算処理をしなくてはなりません

大家の母親が自分の作成した仕訳シートをＰＣ使って入力さえしてくれれば、仕訳表、勘定元帳、試算表、貸借対照表、損益計算書、キャッシュフローが自動的に作表される構造になっているのですが、やはり大家と言っても普通のおばさん（おばさんって言うのは良くないか）、ＰＣを使う事が出来ません
と言う事で、通帳、領収書を預かって来て自宅にて自分が処理しようと思っています

ん～～～、面倒です．．．

今後は実家に戻ったら母親に加え、奥さんも社員とするため、大変だと思いますが、この辺の処理は奥さんにお願いしようと思います。

やはり自分以外にも、多少は数字の処理が出来るようになっていると良いですし！

まっ、３ヶ月分の処理ですので、あっと言う間に終わると思っています。
しかし今期から「第１ビル」１Ｆテナント売上が無いので、寂しい結果になるだろうな

何とか現状のままで１８万円、若しくは１５万円での入居者の確保が出来ると最高なんですが！！！

しかし「第１ビル」１Ｆテナント売上が無かった場合の経営方法も体験出来るので、これは今後に備えての良い経験になると思います。

とにかくコストカットでの会社経営を体感出来ますので！！！

やはり難しいです！

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昨日はＷホームに連絡をし、自宅売却の動きの確認をしてみました。

先日、２００万円の値下げを行った後、どのような状況なのか、細かく確認をしていなかったので。

担当者に確認してみると、確かに以前よりも他業者からの連絡は増えたそうです。しかし、どのようなやり取りをしているのか確認をしてると、「この物件まだありますか？」と確認してくるだけの連絡だそうです

ん？君はその後、あるのか？ないのか？聞かれた後に何してるの？と思い確認したところ、有無のやり取りだけとの事．．．

おいおい、君は一応新人とは言え、営業マンだろ？？？

客を寄せるだけの、営業能力はあるのか？？？

結果、またまたガミガミと営業マンに営業の方法がおかしく無いのか？言ってしまいました。

物件の有無のやり取りなら、小学生でも出来るぞ！！！　その問い合わせの連絡から何とか呼び込むのが君の仕事じゃないの？？？

内覧者さえ連れてくれば、後は俺が何とかしてやるから！！！
しかし、こうも新人、経験浅の営業マンにあたってしまうと本当に苦労します

電話を受けたら、こういう風に回答し、こういう形式で売主さんは考えているので、見るだけでも良いかと思いますよ！！！　何て言うやり取りが自分は欲しかったのに．．．
結果は、またまた値段を下げようとの事．．．
一応、先輩営業マンとも相談をしたようなのですが、自分としては誰でも考え付くような営業方法．．．　もう少し頭使えよな

木曜の夜に、今後の手法に関して打ち合わせをするのですが、さてどうなる事やら。

しかし本当に今は不況・不景気を感じます！！！
購入希望の方ガいたとしても、金融機関からの融資が受けられず、相当数の方が購入にまでたどり着けないようです
確かに昨日ブログアップしたように「住宅ローン破綻者」が相当多いですからね

当然、金融機関も審査を厳しくしますよね。

念のため４００万円の損を想定し、残債融資をお願いしているＢ信用金庫に連絡をし、４００万円強の融資が必要になりそうだという事は伝えておきました。

ここまで来たら４００万円強の損でも、売却してしまおうと考えています。

埼玉の奥地に自宅持っていても、今後何の役にも立ちそうにありませんし．．．
しかし、ここで個人での４００万円からの借金はキツイな

まっ、ここで自宅売却を何としてでも完了させないと、今後より一層厳しい御時世が到来しますからね！！！

逆に４００万円で済んだら、儲けもんかも．．．

こう考えてみると、今必死に賃貸物件の購入に走る方が多いようですが、まだまだ下がる要因が腐るほどあるので、今必死こいて購入するのも如何なものなのか？？？

自分は、まだまだジックリ完全な基盤造りに全力を尽くします！！！

やっぱりな！！！

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先日、ブログアップさせて頂きました。「トランクルーム」フランチャイズ営業連絡ですが、やはり連絡がメールで来なくなりました。

こちらからの連絡ではなく、先方より連絡をして来いと言うのが効いたのでしょうか？？？

どうしてもフランチャイズビジネスって、母体はノーリスク！、リスクは全てこちら持ち．．．　これってビジネスとしてどうなんでしょうね？？？
当然こちらはイニシャルコストは掛かるんだから、先方もそれ相応のリスクは被って欲しいものです

母体は、ほぼノーリスクある意味、先方は高みの見物。

苦労はフランチャイズに参加した、こちらだけが大きくリスクを抱えるだけです。
まっ、連絡が来てお伺いしたい何て言われれば、当然興味はあるので話しは聞きたかったのですが、連絡が来ないとなると、勝手にインチキだったと認識せざるおえません
しかし、こう言ったビジネスって本当に良いですよね

母体は毎月のロイヤリティーを取得でき、苦労は全てフランチャイズ加盟店だけ。

まっ、また何かの説明会が主催されるようであれば、参考に参加させて頂こうと思います。

もしかしたら、今後の自分のビジネスに取ってのヒントがあるかもしれないですので！！！

住宅ローン破たん！

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最近は、住宅ローン破たん者が本当に多いようですね

それはそうでしょう。この不況・不景気の中、多額な住宅ローンを抱えてしまったが、突然の職場の倒産、解雇！　このような事になれば、当然住宅ローンの返済なんて出来ないですよね

当然、住宅の購入を行なった時など、まさかここまでの不況・不景気になるとは予想もしておらず、ましてや自分の勤めている会社の倒産・解雇など一切予想していなかったでしょう。しかし、それが今現実の問題となって住宅ローンを抱えている人達に振りかかってきています

そして住宅ローン返済滞納により任意売却、若しくは競売による売却に物件が回っていくのが、今の状況です。

さすがにこのような状況の中、住宅を購入しようと思う人も当然少ないでしょうね。
しかも金融機関の住宅ローン審査も、現在では相当厳しいものとなっているようです

さすがに、このような状況では、自分の自宅売却も相当難しいものだとも思われます。　（相当価格を下げれば売れるかもしれませんが．．．）

まっ、後は「ご縁」、「運」頼み、そして担当営業マンの手腕かと．．．
今回はツキが無いのか、新人営業マンにあたってしまい、しかもどう見ても押しが弱い．．．

やはり営業マンは、とにかく「買う買わないに関わらず、一回見に行って見ましょうよ」の一言だけを告げ、連れて来てさえくれれば、後は自分が何とかしようと考えているのですが、なかなか内覧にはお客さんが来ません。　本当に寂しい限りです

しかし自宅近隣でも、戸建て住宅の動きも良くなって来ているので、楽観的に何とかなるとは思っているのですが。
しかし住宅ローン、怖いですね　自分に何かあったら、返済不能になるリスクが相当高いですからね。

そしてこの話しは、通常住宅だけでは無く、大家さん・不動産投資家の方にも言える事だと思います。

競売物件を購入して賃貸に回している方も多く、少し昔であれば競売物件に素人が手を出すなんて考えられませんでしたが、つい最近の法改正により、素人でも容易に競売物件に手を出せるようになりましたからね。

しかし、とにかくこの不動産ブームに乗っかって物件の購入、購入を繰り返していれば、一つ間違えれば自分がドボンです！！！

やはり最低でも、１,０００万円弱の家賃収入の得られるローン完済後の物件は一つは持っていた方が、良いと思われます。
持ち物件全てがローン返済状態にある！何て事では、いつ自分が住宅ローン破たん者と同じ状況になるとも限りませんので．．．
自分は皆さんとは少し違う手法ではありますが、少数精鋭物件にて大家会社を回して行ければ良いと思います

そして時期がくれば、当然物件数は増やして行かなければ節税対策にもなりませんので、物件は増やしていく予定ではありますが、不動産ブーム、皆さんのブログ等々に煽られることなく、自分のペースで無理なく動いて行こうと思います！！！
こう考えると、自分はやはりサラリーマンなんでしょうね．．．

「第１ビル」テナント家賃値下げ．．．

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今日は「第１ビル」１Ｆテナントの家賃に関して、値下げの連絡をさせて頂きました。
現在は、事務所・店舗 月家賃２１万円、倉庫 月家賃１５万円の設定を、事務所・店舗 月家賃２１万円を、月家賃 １８万円に．．．

まっ、貸し部屋と違い家賃を下げたところで、たいした影響は無いとは思いますが、約４ヶ月事務所・店舗での動きが無いので、家賃を下げた次第です。

とにかく現状のまま賃貸をしたいのが、当社の狙いであり、手を加えたくはありません。

手を加える事により、とにかく資金投下を避けたいのが現状です。

さすがに数百万円以上の資金投下を行ってしまえば、月家賃２１万円から月家賃１８万円に家賃を値下げする以上にリスクを伴いますので、リスク回避としては現状のまま、とにかく入居者の確保が重要です

資金投下をしてしまえば、融資によるローン返済が発生しますが、値下げだけであれば、ローン等のリスクは全く無いからです。

家賃がそのままキャッシュ残高になりますので。

しかし、テナントを持っていると、本当に日本の不況を身を持って感じます。
そして近隣のテナントも相当数の空き状態を目にする事もありますし．．．

これで来年６月まで一切の動きが無いようであれば、本当に何か実行に移さなければなりません。

自分に取っての大家・不動産投資業とは？

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よくメールにて、「おずもーるさんの大家業・不動産投資業を行うきっかけは？」と質問される事が多々あります。
自分にとっての大家業・不動産投資業を行うきっかけは？　残された収益物件が、たまたまあったから始めただけです

自分は父が健在の時は、とにかくサラリーマン会社での出世が人生の一番の目標でした。これは当然、今でも変わりはありませんが．．．
父の死去により大家会社承継後、大家として母親がいるため、これと言ってやるべき事は一切ありませんでした

しかし、大家会社の代表者は自分であり、取締役として弟が承継。

その後、税理士より自分達の老後に備えた「保険」への加入を勧められました。

どういう事かというと、自分達の代で大家会社を解散し、保険を貰って、はい！終わりと言うことを言われているのも当然と自分は判断しました！！！

その後、気になり大家会社の「決算報告書」を数年分確認をし、ある事に気が付きました。
とにかく税理士から節税対策との名目で勧められる「保険」への加入、保険料の支払で、大家会社の収入が、ほとんど飛んでいます

確実に今後将来、大家会社の「第１ビル」に住んでいる母親、弟は、そこから飛ばされる事が明らかに分かりました。

その後、実家を出てしまった自分の言葉に耳を傾けない母親の説得をし、このままの状況で税理士の言われるままに経営していけば、居場所が無くなる事を説明！　しかし母親は信じてはくれませんでした（まっ、父と喧嘩をして出て行った長男の言葉など信じませんよね）

そして母親に、税理士にこのままの状態で大家会社を経営していった場合、どのような事になるのか？？？確認をさせました。
回答は、「このまま行けば、最後に保険金を取得し、会社解散！」との回答
その回答を聞いて、母親も事の重大さに気が付いたようです（さすがに母親では、会社経営など出来ません。）

結果、自分が祖父、父の残した会社の経営権を完全に取得したわけです。

自分に取っての大家会社は、自分の物ではなく、母親、父の兄弟、そして弟の物だというイメージが強いです！！！

自分の仕事は、とにかく今後将来苦労せずに母親、父の兄弟、弟が生活出来る基盤造りをしているだけであり、決して大家会社から給料が欲しくて仕事をしている訳でもなく、自分自身の経済的自由のためにやっている訳ではありません

とにかくファミリーに残された物を生かす技術がある自分が、残された大家会社を守り、攻める事しか考えていません。

結果、これは自分に取っての失敗の許されないゲーム、ギャンブルです！！！
失敗すれば、全てが飛びます．．．　しかし成功すれば、父の兄弟にも配当が出来るのです！！！

このような事から、自分は積極的にドンドンと借金と言うリスクを抱えながらも、物件数の増加を狙うのではなく、まずは残された物の有効利用により、キャッシュの取得！　

その後、節税対策としての物件購入を目指して行こうと考えております。

世間では、大家業・不動産投資業がブームのように言われていますが、自分はリスクを抱え、競売物件に積極的に手を出したり、中古収益物件を積極的に買い付ける。いわゆる本当の「サラリーマン大家」では無く、残された会社を守り、ファミリーの故郷を守る事だけを行っているだけの、いわば「にわかサラリーマン大家」です

皆さんが行っているような、競売物件を取得し、自前で修繕を行い収益物件として蘇らせるなんて事など、到底サラリーマン一番である自分には不可能な話しです。
しかしサラリーマン会社で培った、会社経営における知識には絶対の自信を持っているため、どうしても毎回強気なブログアップになってしまいます．．．

どうしてもサラリーマン会社での自分に自身を持っているため、ビッグマウスになってしまいますが、今後とも宜しくお願いします。

違うんだよな～～～

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先日、自宅売却価格を２００万円値下げして、動きの状況の確認をしています。
今回は購入させて頂いた埼玉のＷホームさんに、自宅売却をお願いしているのですが、担当営業マンは、まだまだ若者、そして「宅建主任者」でも無い

別に「宅建主任者」だから、自宅の売却が上手く行く何て言うものではありませんが、どうもまだまだ経験浅なのか？　営業は上手く無いんですよね。

当方が大家業・不動産投資業を以前から行っている事は知っており、自宅売却と平行して、物件の新着情報の提供も合わせて行ってくれます。

しかし持ってくるものが、なぜ？？？　こんな場所で、こんなに高いの？？？と言うものが多いです。
埼玉の不動産屋のため、東京の土地が欲しいという情報のみ与えているのですが、東京若しくはその近県に住んでいる方なら分かると思うほどの、不人気の土地ばかり．．．（すくに埼玉に入りそうな場所です）

しかも最寄り駅が、何だそれ？って感じのものばかり．．．
たとえば東京、東京近県にお住まいの方にはお分かりだと思いますが、都営Ｍ線です

お住まい、物件お持ちの方には申し訳ありませんが、その沿線は全く自分に取っては魅力無し！！！

しかも３０坪程度で４,５００万円の土地、１坪 １５０万円ですよ！（完全に売主ぼってるだろ！）
それだったら実家近所の空き土地を、３０坪 ７,０００万円で購入した方が、よっぽど有利です
しかし、Ｗホームの担当営業マンも物件の売り情報よりも、自宅売却を完全成功させる事を、まず第一に考えてくれなければ、信頼は出来きないんですよね

やはりお客さんの信頼を得た上で、次のステップを踏んでいかないと、営業マンは成功しません。

そろそろ、営業マンの心得を教えて上げなくてはいけないのかな？
たぶん先輩、上司からは教えて頂けないんでしょうね．．．

営業マンは、個人個人がライバルでしょうから！！！

確認はしておきました！

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昨日は、非常に自分にとっても、奥さんにとっても非常に悲しい一日でした
しかし命あるもの、いつの日にかは分かれの時が来ます．．．

そして昨日は予定していた「第２ビル」の工事状況確認に関して、弟、大家の母親に電話にて状況だけは確認しておきました。
母親としては、良いのでは？との事ですが、弟としてはやはり狭いのではないのか？の結論になったようです

まっ、長屋形式でもあり、共有部分は一切無く、使う人に取っては良いのではないのかと感じています。
どうやら今週には、内装の仕切り等もある程度設置されるとの事ですので、そのタイミングで自分は確認に行こうかと思っています

現在は共益費込みで、月家賃１３万円を予定しておりますが、最低でも１２万円ほどで落ち着いてくれる事を期待しています！！！

とにかく「第２ビル」では、ローン金利、修繕積立保険等々の費用を控除し、キャッシュ残高が年間１００万円程度残ってくれるだけの、物件になってくれれば、自分としては成功だと思っております
やはり新築物件、しかも２部屋しか無いような物件では中々、キャッシュフローも安定はしないものですよね

本当は自分の自宅の売却が完了し、自分が「第２ビル」に入居すれば「第２ビル」の空室リスクも軽減され、全く問題は無いのですが、未だ自宅内覧の話しは一切来ていないので、少々不安ではありますが．．．

しかし大家業・不動産投資業も言われているほど、一発勝負のビジネスでは決してないですよね。　地道に物件数の増加を考え、キャッシュ残高を伸ばしていく！　いわばローリスク・ローリターンの商売です

自分も競売物件購入、数年のインカムゲイン取得、その後キャピタルゲイン狙いのビジネスをしてみたいものですが、どうしても競売物件は自分には向かないような．．．

これからも少しでも成功を目指して、頑張って行こうと思います！！！

予定変更！悲しい一日に．．．

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今日は１３時に「第２ビル」の工事状況の確認状況に行く予定でしたが、急遽予定変更に．．．

変更理由は？

自宅には、ウサギ（４年ほど前に購入）とコザクラインコ（４年ほど前に父が、保護してきた迷子鳥）、そして実家にてミニュチワダックス（もう１４年になるでしょうか？）の動物を飼っています。
しかし昨日の夜より、急にインコの具合が良くなくなりました。ご飯の時間にも関わらず、巣箱から出てこず、巣箱を空けて確認すると「グッタリ」していました

今まで鳥に関しては、子供時代から文鳥、セキセンインコ、コザクラインコ、ボタンインコ等々、結構な数の鳥を飼っていましたが、迷子の鳥を飼うのは始めてです。

正直なところ、昨日の夜「グッタリ」した姿を見た瞬間、これは昨日の夜中、命が持つか？持たないか？微妙なところでしたが、何とか持ってくれました。

そして「鳥専門」の獣医を調べ、ダメもとで病院へ．．．

その病院での診断では、悪性の何かを口に入れた中毒症状では？との事。本院に行けばレントゲンが取れるとの事で、そこではイチかバチかの注射を打ってもらい、本院に移動中、やはり体力的な問題なのか？　インコは死んでしまいました

鳥は、とにかく病気になると中々難しいと思います．．．

注射を３本打ってもらった事も、体力的には厳しかったと思いますが、何も手を打たなくても、当然小さな命は失われる事は、素人の自分でも分かります。
当然、選択は少しでも可能性があれば、手を打つ事を選択しましたが、やはりダメでした

非常に残念ではありますが、良く頑張ってくれたと思います！
自分としては、インコは寿命が永いので、一番長生きすると思っていただけにショックです　しかも今は無き、父が保護してきたインコ、とても残念です

保護しなければ、カラスにでもやられていたかもしれません。

そういう意味でも、少しだけではありましたが、小さな命を繋げられた事には納得もあります。

今回のインコは逃げてしまったインコだと思いますが、動物を飼う人でも、要らなくなったから捨てる！だとか、飼う状況じゃ無くなったから捨てる！何て言う人がいますが、このような人は決して動物を飼う事はしない方が良いと思います

小さくても、言葉が話せなくても、命は命です！！！

飼ったからには、最後まで見届けてやってください！！！

「第２ビル」工事状況確認に！

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今日は午後一に、「第２ビル」の工事状況の確認に行ってきます

１０月より工事がスタートし、弟は確認していますが、自分は一回も工事状況の確認に行っておりません。

さすがに外装部分も完了していますので、そろそろ一回は自分の目でも確認をしておかないと！！！

どうやら大家の母親に確認すると、土曜も日曜同様工事はしていないようですので、「ヘーベルハウス」さんの営業担当者に連絡をし、土曜に一回確認に行く旨、職人さんに伝えておいて貰いました。
まっ、その後何の連絡も来ないので、明日は問題なく確認出来ると思いますが、もしかしたら営業担当者が連絡していなかったりして．．．
結構、最初の頃は良くやる営業マンだと感じていましたが、やはり長く付き合いが続くと化けの皮も剥がれてきますよね．．．

別に優秀な営業マンではないかな？？？　まっ、中の下くらいでしょうか。
一応、ＦＰ技能士の資格を持っているとの事でしたので、以前に「第２ビル」の損益試算をしてもらったところ、とんでも無く出来の悪い試算表が出て来ました

やはり実戦経験がまだまだ少ないのか？若しくはその程度の物で、今までのお客さんが納得していたのか？

キッチリとダメ出しはしておきました！！！

そんなこんなで、明日のスケジュールは問題無いとは思いますが、職人さんに連絡が行っていなかったら、速攻クレーム電話です。

その後は、９月からの領収書等の確認をし、経理処理の予定です。

やはり税理士の訪問を四半期に一回にしたので、四半期決算処理はしておこうと思っています。
一応、毎月の経理処理としては、大家の母親の給与源泉の納税処理だけは、確実に納付するよう母親には伝えてあるので、経理処理はほぼ問題はありません

そして問題は、来年１月に行われる「支払調書」の処理を会計事務所は、どのような料金体系で行うのかです。
現在は52,500円で行ってもらっていますが、今回は司法書士、測量士への報酬源泉があるので、もしかしたら料金があがるかもしれません

まっ、仮に一件52,500円の料金体系であれば、今回は自分が「支払調書」の処理をしようと考えております。

まさか一件52,500円って落ちは無いとは思いますが．．．