ハイエナ不動産業者の話

最近、またまたＴＶで３０年一括契約だので名前を売る大×××社やら
レ××××社の営業が輪をかけて熱心に我が家にやってきます。
内需も冷えて不動産業も不景気、そこにアメリカ発の金融不安の拡大。
需要の先食い状態のマンション市況と少子高齢化による世帯数の減少等
億単位の借金をしてマンション経営をする将来性は余りありません。

彼らのビジネス・モデルは、「３０年一括」と言いながら、家賃保証は
当初の１０年で、その後は５年あるいは２年毎の契約更新で入居率の悪
い物件は契約打切りなり、手取収入の減少という流れになるでしょう。
それと新築当初の３カ月間は、入居者募集期間という名目で保証家賃は
支払われません。そんな素人騙しのモンキー・ビジネスです。

レ社と大社の有価証券報告書から財務諸表をざっと閲覧してみました。
両者ともに売上のセグメントは、建築請負と賃貸の二本立てです。
ＴＶのＣＭでは両者ともに不動産賃貸のイメージが強いですが、
売上は建築請負の方が大きく、大社はその傾向がケタ違いに顕著です。

レ社の資産項目の「不動産」は簿価が千億単位、大社の倍以上の土地
資産を保有してます。おそらく賃貸マンション経営に破綻したオーナー
から取り上げた個人資産が大半なのではないか、と私には疑われます。
破綻後の安値で入手した土地ならば、含み益のある資産ともいえます。

大社は、創業者のＴ氏が３０％近い持ち株を相対取引で売却しようと
した経緯があります。ユニゾン他の国内投資ファンドが取得に乗り出し
さらにファンドはＬＢＯを仕掛ける勢いでしたが、サブプラ問題で銀行
が資金供給出来なくなり、企業買収は頓挫した模様です。

ＬＢＯは大社の有する流動性資産を主に狙ったものでしょうが、
ファンド側のコメントでは、大社の不動産ビジネス・モデルの先行き
不透明を買収中止の理由に挙げていたことは示唆的です。
そもそも今後とも成長発展するビジネス分野、モデルならば、
創業者が持ち株を大量に手放すはずもありません。

大社と同じ事は、業態の同様なレ社にもあてはまるでしょう。
但し、レ社の財務諸表は相当複雑な操作が入り込んでいるようです。
同社の今年三月決算では、最終の当期利益が数億円しかありません。
売上高が激減した訳でもないのに、同社の自己資本利益率が0.21％
で、？？です。通常不動産業だと、ＲＯＥは１０％はあるようです。

レ社は、東証一部上場が５年前くらいでしょうか。
赤字決算を組んだときもあり、何やら、故意な意図を感じます。
株価を故意に下落させて、買収に備えて自社株買いでもしたものか、
内部事情は部外者で素人の私には全く分かりません。

大社もレ社も、この不動産ビジネス・モデルは限界に近づいている
という暗黙の了解と焦りがあるのではないでしょうか。
営業マンはもちろん、決してそんなことは口には出しません。

弊社の利益は、オーナー様からマンションを借り受けて、
それを入居者に又貸しした差益が儲けになるという仕組みです、
などと臆面もなく営業トークをします。
彼らの主要売上は「建築請負業」、億単位のローン借入れをさせ、
推定では４０～５０％を仲介料等の名目でハネるのが最初の商売です。

もちろん資本主義社会ですから、彼らに儲けが大きくなければ、
一部上場なんて維持できません。金儲けが悪いとはいいません。

私が不愉快に感じるのは、見え透いたウソを口にすること、
事業計画で提示された数字も、実態とは離れた自社都合の
計算書を前提に交渉を進めようとする態度なり、当然こちらの
不利益や予測しうる負担についても、尋ねるまで説明しません。
いや尋ねてもほとんど誤魔化します。

私も今年に入ってから、レ社や大社の社員と接触するようになって、
怪我の功名とでもいうか、不動産ビジネスについていくらかの見聞が
広がった、興味は無いけど、ゼニカネの世間を学んだ気はします。

彼らがいかにハイエナ産業であるか、
またハイエナを上空から襲うハゲタカ・ファンドもあるのですからね。
いやハイエナやハゲタカの上に踏ん反り返っている最強の怪獣が
「国家」というリヴァイアサンなのかもしれません。