東京・不動産バブルの終焉

今週は、週明けから東証の株価が連日の歴史的大暴落、
週末のＮＹダウもどうやら暴落で終わったようである。
前回の投稿記事の流れから言えば、目に付いた出来事は、
上場リートの破綻である。

ニューシティ・レジデンスという大手の不動産投信のことだが、
同社は賃貸マンションなどの住宅リートで、首都圏の物件がその
８割を占めているそうである。

先日、レ××××社の営業課長の訪問を受けて、オーナー物件の全国集
計資料を少し拝見したが、東京、大阪、福岡と物件数の推移をみると、
東京が桁違いに物件数も生き残り物件も多かった。東京に特化した営業
活動をしているのだろうが、「需要の先食い」状態を過ぎて、
東京は業者主導のミニ・バブルの様相である。

東証でのリート指数はピークが昨年５月らしい。
分譲マンションの値崩れに続いて、ここでＪリートの破綻は、
東京バブルの終わりの始まりを象徴しているように感じられる。
リートの破綻はまだ続くのであろう。
今後、信用収縮による銀行の貸し渋りで、資金繰りが悪化すると、
運転資金に窮した一般中小企業では、黒字倒産もでかねない。


レ社のような不動産ビジネス・モデルは、土地持ちの個人に億単位の借
入れをさせてマンション建設をするわけであるから、銀行の与信が収縮
すれば、事業自体が廻らなくなってしまう。
またレ社の場合、円高になると連結決算では巨額な為替差損が出る体質
であるので、来年三月期の決算は相当な赤字だろう。

というよりも、この会社は今後とも存続していくのだろうか？

今週は、敷金・礼金なしの「ゼロゼロ物件」の管理を巡って、入居者が
裁判をおこすというニュースがあった。レ社のことかと思ったが、同種
のニッチビジネスをしている以上、レ社も企業体質を問われるだろう。
この件では、社会派の宇都宮弁護士も立ち上がっているので、消費者庁
も新設される折だし、レ社はこの点でも世論の逆風に晒されるだろう。

レ社の建築営業の標準的な仕事は、大まかに言えば、
土地持ちの個人を探しては、壁が薄く軽量鉄骨で作られた
ゼロゼロ物件を、一棟一億円で売りつけることである。
噂では、営業マンの成約歩合は1～２％ともきく。

我が家に部下を連れて、突然押しかけてきたレ社の課長氏は、
「マンションというより、ホテルとか宿みたいなものです。
　物件の耐用年数は２７年です。」と説明していたが、
私への説明資料には、予定物件は「鉄筋造り」と記されていた。

鉄筋の建物の法定耐用年数は４７年である。
軽量鉄骨のそれは２７年である。
営業担当に以前尋ねたときには、「重量鉄骨」だという回答だった。

この会社のイイカゲンさ、胡散臭さを挙げるときりがない。
サブプラ問題と賃貸マンションは何の関係もない、だの言ってたが、
管理職がこの程度？　自社の経営問題を捉えるセンスもないのか？
こんな企業は、個人的には早く潰れて欲しい位である。

ただ気の毒なのは、既に乗せられてしまったオーナーさん達である。
前述のようにレ社の経営が逼迫すれば、当初の家賃保証１０年の契約も
全面あるいは一部不履行になりかねない懸念がある。

もちろん、そうすれば訴訟沙汰に発展するであろうが、
不動産・建設屋が使う屁理屈に「事情変更の法理」というのがある。
現在、アメリカ発の「大恐慌」下に日本経済もおかれており云々、
その特殊な経済事情ゆえに、契約内容の一部不履行はやむを得ない等
言い出しかねない気がする。

いささか先走り過ぎる勝手な管見を、書き過ぎたようだ。
レ社は、私のような素人の憶測などモノともせず、
この難局を見事に乗り越えるかもしれない。

全国に２万数千だかいるオーナーさん達は、大多数は、
富裕層でさえない不動産運用の素人さんと思われる。
そんな市井の方々が、泣きをみない事を切に祈るばかりである。