カギ構造

入居前日にカギ交換にアパートへ行った。
シリンダーの交換はたくさんの種類がありそれぞれ覚えなくて
はいけない。今から行くアパートは一番多くシリンダーの交換
をやっているが実は簡単そうで一番難しかった。最初はたまた
まうまくいったが、古くなるとだんだん難しくなってきた。
・
古いシリンダーを外して新しいシリンダーを取り付けるとき、
ビスをいったん右に回して固定するために少し戻す必要がある
がこの戻す加減が難しい。この加減が悪いとカギの固定はでき
ない。戻す加減は、指先でわずかに小さくカチッと感じるとこ
ろがありその位置がわからなかったのだが何度も経験を重ねる
ことでようやくわかるようになった。
・
現地に着きカギをいったん開け、厚み側のプレート金具外して
あとはビスを回すのだが、いつもの所にあるビスをがない。
ビスの代わりに輪っか２カ所取り付けられていた。初めて見る
輪っかにどうしていいのかわからずただ唖然とするばかり。
色々とやってはみたが時間ばかりが過ぎていく。こうなったら
本業にやってもらうしかないないので、専門家を呼ぶことに。
たまたま時間が空いていたので、１５分後には現地に来られる
というので到着を待つことにした。
・
手さばきを後ろから見ていると、やはり餅は餅屋で対応力がす
ごい。片方の輪っかを引っ張り出すと、古いシリンダーが外さ
れて新しいシリンダーとの交換があっという間に終了した。
この新しい方式の輪っかは、前入居者が安全のためにカギ内部
の構造を変えたことがわかった。また一つ勉強になった。

 

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お灸のレベル

今日は定休日ですが私は一人仕事をしています。
月末と水曜日が重なると、このように一人寂しく仕事です。
でも明日は私一人が振替定休日で休日。若いときは振替休日な
ど取らずにぶっ通しで仕事をしていましたが、楽しく仕事を続
けようと思ったら無理をしないことに限ります。
・
賃貸が会社契約の場合は月末が支払日になるところが多い。
会社からの家賃振込が一段落したところで、２月家賃の未納者
を調べていたら一人いました。このお客さんは、駐車場を借り
ているお客さんで１度か２度入金が遅れぎみになり電話をした
ことがあった。月極駐車料金は一ヶ月４０００円だが、金額が
小さかろうが大きかろうが同じように電話をする。
「ルルルル・・・ご用件があるひとは、お話しください」
「モール前不動産です。折り返し電話をしてください」
・
午前中家賃振替もだいぶん進んだが、３時間前留守電話をかけ
たお客さんからの連絡はない。月末で忙しいのかもしれないが
、前科があるのでここは心を鬼にして職場に電話をしよう。
「○○さんですか２月度の駐車料金は振込んで貰いましたか」
「ごめんなさい。まだです。振り込んでおきます」
「すぐに振り込んでもらえますか」
「昼休みに振り込んでおきます」
たかが４０００円ぐらいでと思ったら、きっとまた遅れます。
そのためにも、今回のお灸のレベルそれ相当に高かったかな。
でも同じようなことが次起こったら、もっとレベルの高いお灸
を考えないといけないかな。

 

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微電流

昨日は給湯配管の話でしたがその続編です。
給湯配管の凍結防止のために、お風呂の蛇口を糸を引く程度に
水を出し続けて下さいと言いました。ところが給湯器は水流着
火といって、ボイラーに水が通ると自動的に水からお湯に変え
るシステムになっているんです。このシステムを中途半端に知
っている人だったらまずいと思ったのです。
・
糸を引く程度に水を出し続けると、ボイラーがその水をお湯に
変えさせないために入居者がもったいないと思ってボイラーの
電源を切る可能性があるからなんです。
ボイラーは、使わないときにでも微電流が流れていています。
ボイラーは、デリケートな作りになっていてボイラー内が寒さ
で凍結をすると膨張して破けてしまい使えなくなります。
それを避けるために微電流を流しているんですが、それを知っ
ていない人が意外に多いのです。そして糸を引く程度の水が
ボイラー内を通ったぐらいでは、水流着火しないのです。
・
そのことを急に思ったのが、昨日の夜でした。
明くる日、毎日の仕事の出来事でバタバタしてして忘れてしま
わないうちに朝一番で電話をしました。
「おはようございます。モール前不動産です」
「おはようございます。昨日はありがとうございました」
「昨日の話の続きなんですが、糸を引く程度に水を流すとき
、ボイラーの電源は切らないようにして下さい」
「あっ、そうですか」
「ボイラーには微電流が流れていて凍結すると壊れるんです」
やっぱり電話をして正解でした。

 

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凍結で湯が出ない

近くの戸建て借家に住む入居者から電話があった。
入居者は左官職人さんで、親と一緒に仕事をやり出して長い。
「先週この冬１番の寒波で水道管が凍結をしてお湯が１日半
も使えずに困ったんです。明後日ごろからまた大寒波が来そ
うで給湯器が使えなくなると困るんですが・・・」
相手は左官職人さんなのではずかしいことは言えないが、とり
あえず私の経験の浅知恵を言うしかない。
・
「給湯配管が凍結をしたんですね。配管は何カ所でしたか」
「お風呂と洗面所と、台所の３カ所給湯になっています」
「給湯器から１番遠いお湯はどこになりますか」
「台所が１番離れていますね」
「凍結しそうな前日の晩に、台所の給湯配管の水が糸を引く
程度に出し続けて下さい」
「わかりました。それでやってみます」
えっ、左官職人さんだったら知っているかと思ったが、やはり
餅は餅屋なのか。言ってみて良かったかな。
こんな時でないと聞けないので、水道屋に確認の電話をした。
・
「お湯が出なかったですか。配管断熱が古くなったのかな」
「そう言えば、給湯器の配管が一部破れていると言っていた」
「たちまち、お湯配管から水を出すのが最良の方法ですね」
これを聞いてホッとした。私の浅知恵が正解だった。
次の大寒波襲来で凍結して使えなくなったら、大家さんに状況
を説明してボイラー回りの断熱材のやり替えの時期ですとね。

 

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確認

雨が降る日にお客さんの依頼でアパートを案内した。
するとＤＫの吐き出しサッシから雨漏れがして、クッションフ
ロアの床には水たまりが出来るほどひどい状態だった。
お客さんには「すぐに直します」とは言ったが、こんな状態を
見たお客さんからの申し込みは当然なかった。
後日調査をして、原因らしいところを私が手直しをした。
・
それから数日がたったが、雨降りの日はあいにくと休日で直っ
たのか確認しないままだった。休日の前夜、寝ているとある程
度の雨音が聞こえてきた「雨漏れは直っただろうか・・」。
朝には雨があがっていたが、外を見るとあちこちに水たまりが
出来ているので、直っていなかったらＤＫの床にも・・・。
と言うことで、昨日は休日だったが散歩の前に事務所に行き、
空き部屋のカギを取りに行きアパートに向かった。
・
直っていなかったら万事休す。直すためには大がかりの調査が
必要になり、コストもかなりかかることになるだろう。
祈るような気持ちで、玄関を開け室内へと入っていった。
ＤＫのサッシの下を見ると光って見えたので「やっぱり直っ
ていなかったか」と肩を落とし、光る床へと近づいた。
床を手でなぞるが雨漏れはない。床のくぼみが外からの光で、
光って見えただけだったのだ。尽かさず、アルミサッシの外枠
の木を手でなぞるが濡れた状態はない。床に水たまりはなく、
サッシ回りの木枠の上も濡れてない。「ホッと一安心」。
すっきりとした気持ちで、散歩に出かけた。

 

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排水キャップ

先月入居したお客さんからメールが入った。
『お風呂の排水の引きが悪いので、なおして下さい』
メールからは、どういう状態なのかわからないので見に行くことに。
築５０年以上たっているので仕方がないが、つい先日網戸の破れ
と調整、玄関センサーの照明がつかない、シャワートイレのお湯が
出ない等を修理したばかりだった。
・
お風呂は昔の五右衛門風呂を改良した直焚き風呂で、排水升には
浴槽から出た排水キャップを開けて水を出すようになっている。
浴槽にたまった水を出そうと、排水キャップを回すが少なくなる
となかなか出きらない。途中排水管に何かが詰まっているのだろ
うか、それとも配水管がさびて細くなって出にくくなっているか。
お客さんに聞くと、「詰まっていないか、棒でつついたりはした」。
・
状況がわかったので、事務所に帰り左官さんに聞いてみた。
「棒でつついてもだめなら、新しく浴槽を取り替えないとだめ」
浴槽を新しく取り替えると、工事費を含めて３０万円はかかるので
修理で何とか直らないか、風呂メーカーに問い合わせてみた。
「排水は真ちゅうで出来ているので、さびることはあり得ない」
「排水キャップは、あるビスを回すと、取り外しが出来ます」
この２点を聞いたので、試しに私が何とかやってみよう。
・
工具箱を車に積み、途中ホームセンターで掃除道具を買い現地に
向かった。キャップは外れないと思っていたが、あるビスを回すと
完全に外れた。排水を掃除して、浴槽から水を流すとよどみなく流
れた。原因は排水キャップを完全に外さないから、抵抗で水が抜
けなかったようだ。オーナーさんに出費をさせなくてホッとした。

 

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エアコンの水漏れ

アパートの会社契約をしているお客さんから電話があった。
「エアコンから水が漏れて布団がびっしょりぬれた」
日曜日で電気屋は休みで連絡の取りようがないので、月曜日に
ならないとどうしようもないので待ってもらうことに。
・
ネットで調べると、エアコンの水漏れはドレン排水の詰まりに
よるものが多い。この場合の対処方法は、ドレン排水クリーナ
ーを使って排水の詰まりを取り除けば大体解消するとある。
ホームセンターに行くと２０００円であったので購入した。
「ドレン排水の掃除に行こうと思うが、今いますか」
「今出かけているので帰りは４時頃になります　現在使用し
ているがまた調子がよくなりました」
ということは、パイプの排水の詰まりではないのだろうか。
・
お客さんから４時過ぎに「今アパートに帰った」との連絡が
あったので、至急アパートに向かった。
室外機の回りを探すが、ドレンパイプが見当たらない。
室内のエアコンから、室外機に接続した束ねた保温材からポタ
ポタと水が漏れている。よく見ると束ねた保温材の中にドレン
パイプの一部がかすかに見えた。ということは、外部にさらし
てあったドレンパイプは風化してなくなっているのだ。これで
はドレンパイプの掃除もできないので、事務所に戻った。
・
メーカーはノーリツだったので、調べるとすでに１３年前に生
産打ち切りとある。少なくともエアコンは、それ以前から使わ
れているもの。電気屋が修理をすれば直るかもしれないが、本
体があとどれだけ持つかわからない。ということで大家さんに
新しく取り替えることを進めて、取り替えることにした。
エアコンの掃除はできなかったが、いい勉強になった。

 

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不承認

一ヶ月前、一見普通の夫婦の来店があった。
ご主人はにこにこ顔で愛想はよかったが、奥さんが暗いのがな
ぜか気になった。接客をしたあとある物件を内覧したいという
ので、内覧を済ませるとすぐに「申し込みたい」の返事。
その物件は今までに何度も案内をして申込が入ったが、あとで
キャンセルになっていたので今度こそはと思った。
・
しかし保証会社からの審査は、不承認の回答だった。
私の感はやはり当たっていた。あの奥さんの暗さは、ご主人に
よるところが大きかったのだろう。もしくは普通の女性では、
あの主人にはついていけない何かがあるのだろう。
・
賃貸担当者は、もう一社の保証会社で審査をしたいというので
、無理だろうと思ったが担当者の熱意に負けて審査をした。
するともう一社の審査は、承認の答えが返ったきたのだ。
大丈夫だろうかと思ったが、家賃は保証されるのでGO。
ところがお客さんから３日後、ほかの物件に変更をしたい。
そして３日後、やっぱりものと物件でいいですときた。
・
一週間後に契約書を渡し、あとは契約書に署名捺印をしてもら
って初期費用のお金を持ってくるのみとなった。
入居日１０日前になると「県営住宅にも申し込んでいるので
、そちらが当たればそちらに行きたい」と引き延ばしにかか
った。そして入居日３日前にキャンセルの連絡が入った。
県営住宅の話も、本当かどうかあやしいものだろう。
最初の保証会社から不承認になったのは、きっと問題のある人
物に間違いなかったのだ。別の保証会社で取引をしていたら、
どんなとばっちりがきたかわからなかっただろう。

 

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面談

大家さんと貸家に同行をして、大家さんの意見を聞いた。
「ここは、こんなに痛んでなかった」「小便器は入居中に新品
にやり替えたのに、きれいにしてほしい」・・・・・。
請求書明細は１５項目にまたがり、項目ごとにカラー写真も添
えてコメントも記載した。
・
大家さんから管理を任されているので、原状復帰は何としてで
もやらなければならない。しかしＡさんのあの様子から「そん
なもん払えるか」ときたら、少額訴訟に持って行こう。
そのためにも、面と向かって話し合いをする必要があった。
・
新しい住まいを探すのに時間はかからなかった。
車から降りて、建物の階段をコツコツと上がっていたら上から
降りてくる人がいた。近づくとおどろいた。本人だったのだ。
Ａさんは手荷物を持って仕事に出かける直前。このタイミング
を逃すと書類を置いて帰らなければならなかった。
Ａさんも、私とわかっておどろいた様子だった。
・
「こんにちはモール前不動産です　請求書を持ってきました」
手渡すと黙って受け取ったが、すくに出かけようとしたので
「この場で封筒を開けて、中身を確認してください」
黙って従って、請求書の中身を確認をすると一言、
「知り合いがいるので、相談をします」。
Ａさんの様子が想定外だったので、拍子抜けした。
３日後Ａさんからの電話があった。「請求金額は今日中に支払
いますので、５月分家賃は返してください」。
あっさりとした幕切れに拍子抜けしました。何かに向かうとき
は、それなりの気持ちがあれば相手に伝わるものですね。

 

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追加修理代

賃貸業でいやな仕事と言えば退去に伴う敷金精算がある。
今日の月末も午前中１件と午後から３件、合わせて４件の退去
立ち会いがある。お客さんと大家さんの両方の立場を理解して
、できるだけ中立の立場で精算をおこなうようにしている。
・
先月末で退去したいというＡさんだったが、もしかしたら翌月
に少しずれ込むかもしれないとあやふや言い方もしていた。
家賃は保証会社の引き落としになっていたので、リスクを考え
たら翌月分まで引き落として月末退去すれば返金をしよう。
月末になり退去する旨の連絡があったので、立会に行くとすご
い痛みよう。４年間近く入居していたが、おそらく掃除などし
たことはなかったのだろう。敷金は２ヶ月分を預かっていたが
、これじゃぁ～とてもじゃないけど足りそうにない。
・
翌月になり、５月分の家賃が引き落とされていたことがわかっ
たＡさんから烈火のごとく電話で怒鳴り込んできた。
「月末までに退去したのに、お前んとこはどうなっているん                   
だ。ふざけるな◯■△×▲・・・」
「翌月分の家賃は返金しますが、あの部屋の傷みようじぁ～
とてもじゃないけど敷金では足りませんよ」
「直すのはおまえとこの仕事じゃろ～、すぐに返せ」の
一点張り。その後Ａさんは、保証会社と宅建協会にも一方的に
怒鳴り込んで、当社の悪口をまくし立てた。
返せしてしまえば修理不足分が取れそうにないので、大至急
追加工事代の請求書を作成した。そして備考として、追加工事
代が入金でき次第、５月分家賃は返金しますと付け加えた。
郵送で送ろうと思ったが、本人に手渡しすることにした。
話が長引きそうなので、続きは明日になりました。

 

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２階がうるさい

おととい予定のアパート案内がキャンセルになった。
「一軒家の借家を探したいから」という理由からだったが、
昨日になって急遽「やはり内覧させてください。探しても
なかなかいい借家がなかったから」。
「次の内覧予定があるので、今日だったら案内が出来ますが」
「それでは今からだったら行けますのでよろしいでしょうか」
・
５分後若夫婦が、１歳の女の赤ちゃんを連れてやってきた。
現在近くのアパートに住んでいるが、２階に新しい入居者が入
ってきて深夜の３～４時までさわいでやりきれない。
「Ｄ社さんは、２階の入居者を注意してくれませんか」
「言いましたけど、改善しないのであきらめました」
今から案内するアパートは、１階は店舗で５時以降いなくなり
日中も事務員さんがいるぐらいで静かな生活が出来る。
車を止めてアパートに向かう途中、奥さんがぽつりと一言。
「お隣さんは、どんな方でしょうか」「・・・・」
２階は２所帯分があり、隣の入居者を把握していなかった。
隣の玄関前を歩くとき、あるものを見逃さなかった。
「きっと、迷惑をかける人ではないですよ」
・
私の一言に、奥さんは怪訝そうに思ったようだった。
「玄関前のプランターに綺麗な花を咲かせているでしょう。
花を咲かせる人で他人に迷惑をかける人はいないはずです」
奥さんは私の説明で、安心したようだった。
内覧を済ませて事務所に帰ると「申し込みます」の返事。
想像だけでは不確かなので、明日にでも隣の住人と面と会って
間違いがないか確認に行きます。

 

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張り紙

昨日は連休明けから久しぶりの休日だった。
朝の散歩から帰り、ドリップ式コーヒーを飲みながら茶菓子を
いただく、休日のささやかな楽しみタイムでくつろいだ。
それが終わって、草抜き用の新聞袋を作ろうと段取りし始めた
とき会社から一本の電話がかかってきた。
・
○○アパートのお客さんからの電話で、無断駐車をする車があ
って邪魔になるということだった。そんなことでいちいち電話
をかけてきたらゆっくりと休めない。しかし内容を聞いて、
小さな心に火がついた。無断駐車は、以前から繰り返されて
いて火曜日から水曜にかけて決まって駐車をするという。
今日は水曜日なので、タイミングとしたら今しかない。
・
賃貸管理業をしていたら、無断駐車のトラブルは避けては通れ
ない。無断駐車に対する秘策があったので、これを試す絶好の
機会だ。車に「無断駐車」の張り紙を貼ることはどこでもやる
ことだが、その張り紙に実際無断駐車をしている車の写真を撮
ってその中に入れるのだ。「無断駐車」の張り紙の中に、
本人の車と車番が写った証拠写真を入れるわけだから、
「私は知らない」というわけにはいかない。
・
身支度をして急いでアパートに向かった。
「ワゴンＲ　黒　○○○○」間違いなく駐車されていた。
室内をのぞくと、たばことライターなどが座席に放り置かれ
ている。正面と後ろからナンバープレートが写るように、ス
マホで写真を撮った。事務所に行き、写真付き張り紙を作って
急いで現場に戻り、前と後ろの２カ所に張り紙を貼り付けた。
本人が名乗って出てくるか、楽しみだ。

 

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家賃入金管理

４月２７日段階の賃貸入金チェックにおどろいた。
会社取引は月末入金が５社ほどありますが、これとは別に１０
人ほどの未入金者がいたのです。賃貸契約書には当月家賃は、
前月の２７日迄の振り込みになっていますので、午前中迄様子
をみましたが、入金になる見込みはまったくなし。
・
大半は保証会社から振替入金があるんですが、締日の関係で５
月家賃は入居者から直接当社に振り込むようになっていたので
うっかり忘れていたのだろう。放っておくと入金遅延になるの
は明らかなので遠慮なく電話をする。
「５月分の家賃は降り込んでいただけたでしょうか」
「えっ、忘れていました。今から振込ます」
この手のお客は、問題なくスムーズにことが運びますが。
「えっ、忘れていた。週明けの月曜日に振込ます」
「当月分家賃は、前月の２７日迄にお支払いいただくように
なりますので今日中にお願いします」
丁寧にお願いするが家賃支払いに対する厳しさに妥協はない。
・
２件駐車料金のお客さんがいたが、駐車料金は４０００円と安
目だが安いからといっても対処方法は全く同じ。留守番電話に
入れておくとすぐに振り込んでくれた。
最後の一人は、会社帰りに現金を持ってくることになっていた
が仕事が忙しいのか４月３０日の朝になっても持ってこない。
再び電話をすると、大急ぎで現金を持ってきてくれた。
このお客さんは、入居した時にＩＨヒーターの故障で迷惑をか
けたお客さんだったがスピーディに対処したのでよかった。
対処が遅れたりしたらこんな時、無理は言えませんからね。
１０人のお客さんは私の洗礼を受けたので、家賃に対する心構
えはしっかりできてくれたかな。

 

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ＩＨヒーターがショート

昨日は小雨がぱらつく中、傘をさしての散歩だった。
さくらはほぼ満開に近く見事な花を咲かせる。小雨の中、時よ
り風が吹くと早めに咲いたさくらの花びらを落としていく。
近くによって花びらをのぞき込むと、つぼみがまだいくらか残
るさくらもあるが、つぼみではもうなくなったものも多い。
水、木、金と３間日は天気は持ちそうだが、土、日はまた雨が
ふりそうなので今年のさくらは、雨にたたられっばなしだ。
・
長女は上のつれの幼稚園が始まり、下のつれだけを連れてやっ
てきた。下の子は上がいると、自分にかまってもらえる時間が
減るが上が幼稚園に行き出すと回りが静かになり、のびのびと
しているように見える。生後３ヶ月を過ぎると、早くもそこ辺
の微妙な空気を読むことができるようになるのかな。
ザ・モール周南で食事を済ませて、長女とつれが家に帰った。
やれやれということで、コーヒーを飲み始めると１本の電話。
・
昨日ＩＨヒーターを取り付けたが、その商品が欠陥商品だった
ようでショートしてだめになった。急ぎ回収に走り、今度は機
種を変えてふたたび現場に戻った。ナベに水を入れて、試運転
を２度しっかり繰り返したので今度は大丈夫だろう。
ショートしたＩＨヒーターは、山善の商品だったが新しく買い
替えたものはアイリスオーヤマの商品だった。アイリスオーヤ
マは改善をどこよりも大切にする会社と聞くので、欠陥を見過
ごすことはないと信じたい。
先ほどコーヒーを飲んだが、どこに入ったわからなくなったの
でコーヒーの飲み直しをしてようやく気持が落ち着いた。

 

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ＩＨヒーター

今月から入居したお客さんから電話があった。
「今日初めて使ったＩＨヒーターがつかないんです。説明書
にはエラーコードＥ０１はあるんですが、実際にはエラーコー
ドがＥ０なんです。こんなコードはないんですが、最初から故
障していたんではないんでしょうか」。
「ＩＨヒーター専用のナベを使っていますか」・・・・
・
「最初から故障していたんではないんですか？」と聞いて、
思い当たることがあったのでドキッとした。以前ある部屋でＩ
Ｈヒーターの調子が悪くて、この空室のものと交換して使った
ことがあった。その後、新たなものと交換しただろうか。
大家さんに確認をすると、「確か交換をしたはずですよ。
ＩＨヒーターが故障なら、新しく買い替えた方が早いです」。
ＩＨヒーターはビルトインと携帯型があり、このアパートはビ
ルトイン形式になっている。ビルトインは、家電店に在庫はな
く取り寄せとなり、期間が３～４週間はかかるはず。
電気工事店に電話をすると、忙しくてかまっていられないよう
なので、それなら私が何とかしてみよう。
・
携帯型のＩＨヒーターを上手に使っているあるアパートを思い
出した。現在空き室になっていたので見に行くと、手製の木枠
を作って上手にＩＨヒーターを使えるようにしていた。木枠の
寸法を測り、デジカメで写真を何枚も撮った。
下準備をして、明日現地アパートに行くことにした。
まず家にある磁石がくっつくナベを準備して、水を入れて作動
するかどうか確認することから始めよう。それがだめなら木枠
を作って、携帯ＩＨヒーターに取り替えることにしよう。

 

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