遺言書保管制度

相続に関するルールが大きく変わります。
少しずつお知らせしたいと思いますが、今回は、遺言書の保管制度について。

今までは、遺言書を開封するためには、家庭裁判所での検認が必要でしたが・・・令和2年7月10日から始める「遺言書保管制度」は法務局が遺言書を預かり、家庭裁判所の検認が不要になります。

公証役場で、公正証書遺言を作る方法もありますが、法務局に遺言書を預ける保管制度は、かなりの費用節約になりそうです。

そろそろ遺言書をとお考えの方、是非ご利用ください。

大正時代の抵当権の抹消

不動産の仕事をしていると、時々かなり古い抵当権が抹消されずに残っている場合があります。借入などの支払いが終わっていても、抵当権は自動的に抹消にならないため、所有者が気づかない場合が多々あります。


今回、相談があった案件が凄いです。
なんと、抵当権設定が大正元年、債権額（借入額）100円、6筆に設定、106年前というから所有者もびっくり。たまたま市役所から、私道を公道にする調査で謄本を見せられ、初めて気付いたそうです。

私も、このレアケースには流石に即答できず、司法書士の先生に相談しました。
こんな本があるんだよと・・・休眠とは、なるほどです。
司法書士の分野ではありますが、仕事がら、知っとく必要があります。

この本を少し読んで知った事ですが、全国で約2億3000万筆ある土地の内、50年以上放置されている古い抵当権は450万筆くらいあるとのこと。（データーが少し古いので、もっと多そう）相続した土地に、こんな古い抵当権がついていたら大変です。

この休眠担保権との判断になると、供託の方法で単独で抵当権に関する登記を抹消することができるんです。今回、この方法で106年分の利息を供託、その供託の正本を添付して、6筆の土地の抵当権を抹消しました。この特例制度には、要件がありますので、詳しくは司法書士の先生などに相談ください。


年末ギリギリ、無事抹消登記が完了。大変勉強になった案件でした。

残金決済時に権利証の取り違い？

一昨日は、某ローンプラザで、中古住宅の決済でした。

施設に入所しているお母さんに代わり、娘さんと色々打合せをしてきました。当日朝、貸金庫からとってきた権利証・・・なんと、亡くなったご主人名義の権利証。通常なら、事前に確認するのですが、お客様の都合で、決済日当日の用意となり、まさかの展開でした。

約15キロ離れたご自宅まで、権利証を探しに行くことになりました。
見つからなかったら・・・と心配でしたが、幸い権利証はすぐ見つかり事なきを得ました～

今回の反省です。お客様が大丈夫といった場合でも、必ず事前確認を取らせていただくこと。現在、権利証は「登記識別情報」となり、シールをはがすと記号や番号が表示。とてもシンプルなものとなりました。

不動産の仕事もするようになって、お客様の家で重要書類を確認すると、不動産をたくさんお持ちの方などは、古い権利証（相続前のもの）や土地絡みの様々な書類がとにかく束になっています。

何が重要で、どれが不要なものなのか、とても整理がムリでは・・・と、心配になることがあります。ご両親が元気な内に、大事な書類などを確認しながら整理しておくのがいいかもしれませんね。

「特定空き家」を解体（笠間市）

朝日新聞の記事からです。仕事に追われ、紹介が遅くなりました。笠間市が行政代執行で「特定空き家を解体」とのこと。

所有者を特定した、空き家の代執行は県内初とのこと。所有者がはっきりしているため、費用は所有者に請求されます。

土地の買い手があれば、建物取壊しの費用も捻出できるであろうが、簡単に売れない土地の場合は大変です。建物を壊すと、税金が高くなるため、空き家のままにしている方もいますが、管理ができず放置せざる負えない方は、やはり対策が必要になりますね。


もし、不動産の処分を考えている方は、古家付きの状態で査定をし（更地価格と建物取壊し費用など）売地として公開を先にしておき、買主が見つかってから更地にするなど・・・先に費用を掛けず、時間も有効に使えます。

不動産の処分や相続などお気軽にご相談ください！！

親から相続した居住用財産を譲渡した場合の特例措置

今日は不動産の税金について
お客様から売却依頼を受けているものに、ご両親が住んでいた建物や土地があります。これらを相続人が売却をしたとき、税金の特例があります。

条件に当てはまれば、3000万円の特別控除が受けれます。この特例は、空き家の発生を抑制するため、平成28年4月1日からできたものです。

ちょうど商談をすすめている案件があり、お客様に税金について説明しました。
もちろん、条件がありますが、これを知らないと高額な税金を払うことになってしまいます。

この事例では、特例を使えば税金はゼロ。特例が無い場合は、55万円もの税金。

税務署に必要な書類を確認すると、「被相続人居住用家屋等確認申請書」を役所でとるように言われましたので、地元の市役所に電話で確認したところ、市民課や資産税課も知らないという・・・いったいどこの部署なの？？？

役所の対応にあきれ、ネットで検索。書類の名前と役所をキーワードにすると、一発で検索結果が出ました。この証明書を出す部署が、ひたちなか市では「空き家対策室」でした。

市町村によって部署が違うようですが、税務課や市民課などは知っておくべきではないでしょうか？
大変残念です、教えてあげたいですね。

これでは、折角の特例もわからず、空き家のままだったり、高額な税金を払う人もいるのでは？
親御さんの居住用財産を相続した方、是非この特例をご確認ください！

（参考）国土交通省ＨＰ資料5頁