家作り記録～価格調査方法その2～

　旧居住地のマンション。
　今は人に貸している。新居の資金として売却するべきか。このまま保有して賃貸収入+会社の旧宅管理補助を貰い続けるべきか。

　とりあえず売却価格がどんなもんになりそうか調査。

　使ったのはREINZの取引情報検索。


　以下は検索の例（ここにマンションを持ってるわけではない）





　結構いまでも高く売れそうなことはわかったものの、賃貸による投資利回りが良かったので、マンションは売却しないで、高額ローン＠30年を組むことに決定。

　阪神大震災その２が来て壊れたらどうしよう・・・。

家作り記録～地盤情報～

　地盤を調べるために使ったもう一つのサイト。

　地盤調査・工事会社のジオテック株式会社のGEODAS。

　会員になればより詳細な情報が見えるようであるが、ざっくり検索には一般ユーザー向けの方でも十分かと思う。

　以下は情報の例。


　良好地盤と軟弱地盤が隣り合わせになっていることが結構多い。買う前に覚悟できてよかった。
　

家作り記録～地理院地図で確認～

　契約の話を先に出しておいて何であるが、今更のように土地の確認のお話。

　転勤で来た土地なので、地盤としてどのようなところかわからない。そこでネットで検索。

　国土地理院の地図が基本情報がわかって便利だった。　

　地図中の情報のところで
　　「明治期の湿地帯」と「土地条件図」を出してみると、所望の土地がどのようなものか一目瞭然。　


　因みに契約した土地は「波浪、沿岸流、風によって運ばれた砂からなる小丘」。
　地図の情報のところで表示中の情報で凡例を出せば、説明が出てくる。

家作り記録～お断りしたはずが、気がついたら契約～

　家族と話し合った結果、２世帯で新築を決定。
　何度か間取りを改定して見積もりを貰って、さあいよいよ契約か！というところで両親の気が変わり２世帯中止。
　
　一挙にモチベーションが下がって、単世帯での再考という方向も面倒になって、ダイワとミサワ共にお断りの連絡。これで借り上げ社宅の期限一杯居住で貯金に励む作戦に決定！

　と、考えていたらミサワの担当者からの巻き返し。最後に今後のこともあるので、お話だけという条件であってみた。２世帯を断念した経緯を説明して今後の話をしているうちに、気がついたら単世帯計画に夫婦で乗り気になっていた！恐るべし敏腕営業マン！

　というわけでダイワはお断り済みなので、ミサワに絞って単世帯案を依頼。
　土地の候補（ミサワの建築条件付分譲地）は今の家から徒歩圏（子供の学区不変）で２箇所。

第一候補
　JRの駅：徒歩13分　私鉄の駅：徒歩11分
　幼稚園・小学校：徒歩10分　中学校：徒歩4分
　土地：50坪
　特徴：区画整理地のため、きれいな町並み（電線地中化／6m道路）

第二候補
　JRの駅：徒歩17分　私鉄の駅：徒歩6分
　幼稚園・小学校：徒歩7分　中学校：徒歩8分
　土地：52坪
　特徴：昔からの住宅地で道路が狭い（4m）、南ひな壇の高台。

　第一候補は土地代が高く（区画整理で高騰）、第二候補の土地代の1.5倍のため（１千万程度の差額が発生）、問答無用で第二候補で本格検討。将来の同居を考慮に入れて、5LDK（床面積40坪）を選択。ミサワなので必須アイテムと思い込んで6畳の蔵つき。
　建築済み（分譲・注文住宅）の家の見学を挟んで、こちらのモチベーションをあげるという営業マンの作戦に嵌りながら、数回の間取り最適化を行った結果、当初お断りしてから僅か１ヵ月後にミサワで契約。

　まさに気がついたら契約という状態だった。もともと今の借り上げ社宅に不満だったとはいえ、自分でもびっくり。

家作り記録～価格調査方法その1～

　価格交渉には情報が不可欠だ。信頼できそうなソースで何かいいものはないかとネット検索。

で、見つけ出して使ったのがこれ。　土地総合情報システム（国土交通省）

　ここの不動産取引価格情報検索を使うと過去の取引データ（土地、土地+建物、マンション等）がわかる。欠点はあくまでも任意のアンケート（不動産会社が回答するらしい）に基づく回答なので、必ずしも全て掲載されているわけではなく、数値をぼかしてある可能性もある。
　とはいっても価格に加えて取引時期、所在地、最寄り駅、駅からの距離、広さ、形状、前面道路（種類/幅員/方位）、建築条件等の複数のパラメーターで結構なデータ数が収載されているので、条件別の大まかな相場観を頭に入れるのに非常に便利だった。データ解析の得意な人はきっとおもしろく活用できると思う。

　以下は検索結果（土地）の例。


　ちなみに私は特にデータ加工（小保方さんチックなのではなく、数学的な処理の意味合い）しないで、この検索結果のプリントアウトを「ご無体はおやめください（意訳）」という営業マンへのお願いに使用。

　契約時の提示価格と周囲の物件の直近の情報を見る限り、効果があったと思い込んでいる（何事も本人の納得が重要！）。

家作り記録～対抗馬選定～

　SUUMOで調べると家の近所に大和ハウスと地元の不動産屋さんの建築条件付分譲地を発見。両方にコンタクトしてみた。

大和ハウス
　ミサワは僅か１日でレスポンスが有ったのに、GWという間の悪さか、web経由の問い合わせで数日経っても連絡無し。現居住物件が大和ハウス施工で管理会社も同じグループの大和リビングだから、こちらの属性丸わかりで、購入能力無しと判定されて放置なのかと勘繰っていると、ようやくベテランの役職者から連絡。
　現地は既にわかっているので、すぐにこちらの要望を伝えて間取りを作ってもらう。見積もり額は土地代込みでミサワと一緒くらい。

　ミサワに比べていまいち夫婦ともに盛り上がらない。今すんでいる借り上げ社宅に似たデザインだから心が盛り上がらないのかもしれない（同じような土地の形で同じメーカーだからだろうか。）。
　対抗馬を探しに来たはずが、ミサワの援護射撃になってしまっている。

地元不動産屋
　最寄ランドマーク３点からの記載距離で自力で物件の場所がすぐにわかったものの、使っている工務店の記述がないので、コンタクトを躊躇。ググりまくって工務店を同定して、工法と建築例を探し出す。中小の会社は実績が非常に心配だったものの、なんと建築例に家のすぐ近所の豪邸が登場。工法も大手の開発したものを使っているということで、一挙に心の障壁が崩れ落ちる。
　安心できたところで連絡すると、既に条件の良いところは売約済み。日当たり悪く、車の入れにくそうなところしか残っていない。というわけでここはあっという間に候補外。

　というわけでミサワと大和で交渉を進めながら、最新物件情報を常にwebでチェックすることにした。なお最初に見学したヘーベルハウスは時々様子伺いの電話をくれる。現住所の近所の土地を不動産屋さんに聞いてくれているということであるが、全く条件にあった土地がないそうだ。

　ちなみに物件調査で学んだこととしては、販売予定と広告でいいながら、すでに商談開始中ということだ。売り出し案内時には既に成約済みというものが散見されたので、いい物件と思えて買う気があるなら短期決戦が良さそうだ。

家作り記録～建築資金プレゼントに釣られてミサワに接触～

　さて、次のハウスメーカーをどこにしようと考えていると、家の近所にミサワの分譲計画を発見。この会社も地震に強そうなことが書かれている。それから蔵が便利で良さそうだ。しかもwebで見る家のデザインがわれわれ夫婦好み。ちょうど建築資金プレゼントの案内が出ていたので、それに応募してミサワに接触。すぐに連絡が来る。

　担当営業マンは若い課長さん。丁寧な話し方＆適度な間合いの取り方で好印象。

　早速、家の近所の分譲地詳細とさらに計画中の他物件を教えてくれる。２世帯と単世帯で決めかねているという面倒なことをいっても、こちらの細かい要望を聴いた上で、両方の分譲地で間取り案を作成してくれる。

　今の借り上げ社宅に安価で居住できるので、いい条件でないと買わない旨を宣言しているものの、出してくれるプランがとっても魅力。やはりマンションと違って、ダイレクトにこちらの希望を反映できるから、どんどんこちらのテンションがあがってくる。
　
　このままではあっという間にミサワで買うぞ宣言になってしまうので、近所でさらに探さなくては。

家作り記録～ヘーベルハウスへＧｏ～

　妻のお母さんが遊びに来てくれて一杯やっているときに、２世帯住宅ネタで盛り上がる。東日本大震災のことを考えると耐震性は重要だ。宣伝で形成されたイメージ的にヘーベルハウスは強そうだ。というわけで予約無しでヘーベルハウスのモデルハウスへＧｏ。

　若手の営業マンが説明してくれる。いろいろ構造に関する説明アイテムが揃っているので、説明がわかり易い。やはりイメージどおり強そうな家だ。

　土地と家の両方を調査中である旨を申告しておしまい。

家作り記録～マンションモデルルーム見学～

　家の近所にモデルルームが出来たので、見学を申し込む。
　
　これから分譲するので、希望の部屋を選び放題（もちろん抽選はあるが）。以前の住居と同じ東南角部屋@高層階で最も広い物件狙い。
　
　こちらの熱い思い（希望仕様）を告げると、最初に「それなら戸建てをお勧めです」とあっさり。

　非常に好感の持てる営業マンだ。ここで帰るのもなんなので、モデルルームを見せてもらう。

　部屋は選び放題であるのだが、一番広い部屋でも90m2代。これでは今の家（94m2/戸建）と有意差が微妙。

　さらにスロップシンク（ベランダの流し）が無い！釣り好きには耐えがたい苦痛だ。オキアミ臭のするバッカンと魚の血にまみれたクーラーボックスをどこで洗えというのだ！10年前に購入した旧宅（転勤前居住のマンション）でさえ、標準装備だぞ。やはり田舎と違って土地代に沢山取られているのか・・・。

　こちらの要件を満たせていないので、２回打ち合わせさせていただいたものの、夫婦一致で拒絶査定。

　で、今度はマンションの営業マンのお勧めどおり戸建てに的を絞る。
　

家作り記録～これまでの家の比較と希望条件～

転勤前　　　　　　　　　　　　　 　
　広さ：84m2/3LDK（マンション）　　　　 　
　居住者：大人2名+子供1名
　通勤使用駅：徒歩4分
　その他：高層階角部屋

転勤後：94m2/3LDK（戸建）
　居住者数：大人2名+子供2名
　通勤使用駅：徒歩12分（通勤で使わない駅：徒歩6分）
　その他：太陽光発電付

　仕様を比べると転勤後のこの家も当初は十分と思っていたのであるが、趣味の釣り道具+家族4人での生活はマンションに比べて有効面積が狭く、いまいち使い勝手が悪い。特に収納とリビングの狭さ。
　ちょっとしたことでイライラして来るのは、「きっとこのせいだ」ということで、家探しを開始。

　そこで以下の条件で家探しを開始。
　　「今よりも広い、子供の学区は不変、駅・スーパー等、日常生活で使う施設が全て徒歩圏」

　要するに今の借り上げ社宅の近所で広い家を探し始め。