古民家リノベ記録エピソード６

すでにエピソード６の家リノベ記事です。
今回のリノベでリンキチが重点を
置きたかったのが内装や外装よりも
内部構造的な基礎補強含めた耐震補強です。
リノベ工事は昨年２０１０年１２月～
２０１１年２月中旬までだったので
今年３月１１日の東日本大震災が
起こる以前ではあったものの建物は
築５０年の古民家、今日まで耐えて
来たとはいえ、この機会にきっちりと
手を入れておきたいと考えていました。

前回のエピソード５でも記述しましたが
リンキチ家　建物の基礎はコンクリート
ブロックと束石で建物がただ乗っかって
いるような状態だったのでとても不安でした。
匠から適切なアドバイスをもらい、
予算調整の結果、基礎の補強は
コンクリート打設してベタ基礎に
バージョンアップできる事になりました。
ベタ基礎は基礎補強とともに不同沈下も
防ぎ、防湿にも有効です。当然、その分
コストが掛かる事ですが最優先で考え、
なんとか実現できる事になりました。
基礎補強は他業者見積もりで最も
ネックとなっていた部分です。

コンクリート打設前。防水シートに
スタイロフォーム、そして鉄筋です。
コストダウンで細い鉄筋ですが、
木造平屋なら十分な仕様とのこと。
そして

なんということでしょう。
鉄筋コンクリートのベタ基礎に
生まれ変わりました。


コンクリートポンプ車（ブーム付）
を使って狭い路地裏まで生コン
圧送しました。


なんということでしょう。
コンクリート打たれてから
２日で床の大引、根太もリニュ。


なんというものでしょう？
スタイロフォームです。床の断熱材
として入れてもらいました。

そしてあっという間に床の下地
合板も貼られました。早いです。
ブログだから？いえいえ実際に。


壊していない既存土壁はそのまま
内側に隠し大壁に変更。
適所の壁に構造用合板を使用して
耐力壁を作り耐震補強性能を
アップしています。


これが構造用合板。
床にも使用されてます。
☆マーク４つはホルムアルデヒド
放出量が少ない事を示します。
近年では☆４つ合板を使うのが
普通です。
いただきました、☆４つです！


壁に断熱材入りました。
昔の建物だったので今まで何も
入ってなかったのは床も一緒。

天井も骨組みが出来て

断熱材も入りました。
夏の暑さを低減します。

次回まだまだエピソード７に続く。

古民家リノベ記録エピソード５

古民家リノベ記録エピソード４
からの続き、いよいよエピソード５
「帝国の解体」？です。
ちょうど今から１年前の2010年9月に
この物件　鎌倉の木造平屋古民家
築50年モノ売買契約を締結して
同10月後半より毎週のように建築家
との打ち合わせを行い、同時期に
部材等のショールーム巡りやイケア
等にもせっせと出向きました。
そして11月には設計、各仕様等も決定、
12月よりいよいよ解体工事に突入です。

ビフォーアフターの始まりです。
頭の中では当然あのテーマ曲が
流れまくっています

天井を抜くと、なんということでしょう！
立派な梁に加え、憧れの碍子引き配線が
姿を現しました。配線に感動したのは
およそ１名リンキチのみ。

床を抜いたら　なんということでしょう！
とても不安な基礎。知ってたけど。
でも腐ってるとか白蟻にやられている等
は無いです。

壁は土壁ですね。破壊すると大量の
土がでます。そして、

土壁から竹が。なんというモノでしょうー？
竹木舞（タケコマイ）、土壁の骨組みです。

なんというモノでしょうー２。
火打ち梁というものです。
増築部分には鋼鉄製のタイプ。
母屋には木製のタイプが
随所に見られます。

室内天井裏から外壁の切妻部分が
でてきました。これは増築の痕跡です。
この部屋はもともと外だった部分と
考えられます。おもしろいネー。

床下の基礎部分からも増築の痕跡
を伺い知ることができます。
室内に不自然なブロック基礎。
この部分も増築部分なのでしょう。

解体時ははっきりとした事は不明だった
のですが後々（居住後ですが）、建物の
登記簿と役所の人が調査しに来た際に
増築がいつ頃、どの部分だったのかが
はっきりしました。
まさにこれらの画像部分と一致しました。

という訳でフタを開けてみても特に
問題となるような箇所は見当たらず。
梁も立派だったし築50年モノの良い
素材、物件かと


リノベに於ける解体作業は通常の
建て直しの全解体よりも大変です。
壊す部分と残す部分があるので
重機で一気に、という訳には
いきませんので。
また今回、屋根も既存の瓦屋根で
手を入れない事もあり、さらに現場も
重機や車両が入れない通路幅なので
ガラの運び出しやら資材搬入など
全て手作業なんですね。業者の皆さま、
ご苦労さまです。

オマケ。なんということでしょう！
廃材の襖ドアーのステキな現場
仮設トイレです。しかも水洗です。
廃材のスペシャリストたちが手懸けた
コスト削減にもつながるトイレです。

エピソード６に続く

古民家リノベ記録エピソード４

古民家リノベ記録エピソード３
からの続き。
昨年夏2010年8月も終わりに
近づいたある日、とある建築家、
いわゆる「匠」が鎌倉市内で
ウチの物件と同じような、築50年
モノ古民家を購入、リノベ敢行して
古民家再生を果たしました。
その完成後の自邸兼アトリエ
（設計事務所）で関係者やら、
鎌倉移住、古民家リノベ興味ありの
人らを招待してオープンハウスを
行うとの情報を入手、当日私たちも
お邪魔しました。
この匠に色々、話を伺い、また実物の
リノベ後古民家の状態を見学し、
かなり心を動かされました。

これまで建築家依頼でリノベーションを、
とは考えていなかったリンキチ達です。
建築家依頼となるとあらたに「設計料」
が予算内に組み込まれる事になります。
その代わり、今まで難しかったいろんな
要望がバランスを取りつつ、具体化して
いきます。
予算範囲内で出来る事出来ない事、また
やるべき事やらなくてよい事、残す部分、
残さない部分など。
やはり専門家の意見、考えなので納得の
いく答えが帰ってくる訳で安心感が
あります。

その後、何度かアトリエに通い、相談を
重ねた結果、ついにこの「匠」にお願い
して工事を始める事となりました。
依頼を決定したのは2010年10月中旬です。
すでにこの頃、物件売主サン側からは
引き渡し（＝工事完了、＝残金支払い）
をせまられていたのでとにかく最速での
着工を無理言ってお願いしてリノベを
開始しました。

北鎌倉の古民家カフェ「ミンカ」サンにて
ちょっと休憩の図。

スイーツいただきそして休憩
かねて古民家カフェ店内を
じろじろ調査穴がブチ開くほど。

柱や梁、照明の感じとか、こういう
感じも素敵ですな。参考になる。

トイレの扉。こんなレトロガラス窓
のあるドア使いたいですねー。
実際、使うことになるんですけど。

小屋組み、露わな梁出し天井には
よーく見るとノップ碍子引きの
照明配線が！こんな感じいいなぁ、
って思いっきり結果こんな感じに
なるんだけどね。
この時点ではこんな風に上手に
古民家リノベ出来るのかしら、って
感じでした。

エピソード５　いよいよ「帝国の解体」
へ続く。

古民家リノベ記録エピソード３

古民家リノベ記録エピソード２
からの続き。
２０１０年８月ちょうど１年前。
某鎌倉　築５０年木造平屋建て

今回、この物件購入にあたり、
リノベーションを施した上で
居住するのが前提となります。
築50年の古民家なので昭和レトロ
好きとはいえ、水回りや壁、
床の断熱材、耐震補強に基礎補強等、
各部手直ししてからでないと
これから安心快適には住めません。
引っ越し移住開始前にこれら
リノベ工事が完了していないと
困るのです。

洗面所の様子。瞬間湯沸かし器、
懐かしい…

キッチン床。この床板を外すと
即地面が現れます。
断熱材など一切入ってないので
このままでは冬は底冷えです。

畳敷きの床下も同様の状態と想定できる。

とはいえ、通常は引き渡しが済んでから
工事を始めます。
物件購入し、名義変更後に工事を始める
のが普通です。

ですが今回、無理言って引き渡し前から
着工してリノベ完了後に正式引き渡し＆
住宅ローン開始とさせていただきました。

担当不動産屋サンからとあるリフォーム会社を
紹介されました。紹介されたリフォーム会社は
地元業者ではなかったのですがとりあえず、
見積もり打ち合わせを何度か現場で行いました
が思うようにいきません。

夏場の古家現場打ち合わせ、エアコン
有無の問題ではなく、すでに空家なので
電気自体使えませんあ゛づい…

限られた予算内で自分たちの希望する
内容があるのですが折り合いがつかず、
同時期にとある地元業者にも相談、
見積もり依頼しました。ですがこちらも
なかなか まとまらず、日々だけが
過ぎていく、そんな2010年の盛夏８月
でした。

エピソード４へ続く

古民家リノベ記録エピソード２

エピソード１からの続き、
「再建築不可物件」つまり建て替え
が出来ない物件の事。
簡単に説明するとよくあるパターンが
建築基準法で定められた幅の道路に
対象敷地が接道していない状態。

ウチの場合、現行サイズ軽自動車が
通れないぐらいの幅でしょうか。
昔の360ccミゼット等の軽サイズなら
なんとか入る感じ。
この状態だと建築申請がおりず、
建て替えは許可が下りません。

でウチもまさにこれ。でも建て替えは
出来なくても一定条件のクリア、
制約付きでリフォーム、リノベーション
は可能なのです。

敷地面積十分あるのに車入れられない？
駐車場借りる？何かもったいないなぁ、
入口さえ何とかすれば（何とか出来れば
の話）庭に３台は置けるゾ。
近くで月極め探すか？駐車場問題は
とりあえず保留。

あとクリアしないといけないのが
住宅ローンです。
現金で一括払いが出来る人は問題
ありませんがローンを組む場合、
この再建築不可物件は一筋縄では
いきません。
まず普通の銀行での住宅ローンは難しい
でしょう。借地物件なども住宅ローンが
組めない事がほとんどです。ただ極稀に
ですが地元密着型信用金庫等でこういった
難有物件に対して融資してくれることが
あるようなのです。
ウチは残念ながらダメでした。

まぁ最終的には別のとこでローン審査
無事クリアしてローン払ってます。

前置きが長くなりましたが内乱、内覧
です。いざ凸撃！

玄関、親子ドアでモールガラス入り。
残置玄関マットが渋い昭和っぽい。
暗いですが電気付かないので。

廊下縁側あります。古い日本家屋な造り。

室内に小窓あり　モールガラス。
他にも凝った意匠有り。

古民家特有の和室続き間でとても広ーい。

廊下（庭側）障子は雪見障子を装備。

庭の木がたくさん茂っていて山の中のよう。
昼間でもかなり部屋の中　暗いです。


キッチン　安アパートみたいだな。

こういう古いスイッチが心を
くすぐります。変態でしょうか

真鍮ドアノブも大好き　変態でしょうか、

いいえ誰でも…

この和箪笥は残しておいてもらおう　いい雰囲気なので。

とまあ、こんな感じで悪くないです。　
床下なんかも覗いて専門家にもアドバイスを
もらいましたが基礎も問題無く地面も乾いて
いて良い状態だそうです。
でも基礎は周囲がブロック、束石に家が乗っかって
いるような状態でやはり不安ありです。
基礎補強、耐震補強をしっかりしとかないと。

続く

古民家リノベ記録エピソード１

今から1年前、2010年7月頃、
現在居住の家、当時は「物件」
を探し当て、購入（リノベ含む）
に向けてスタートした時期です。

2009年頃から少しづつ物件探しを
始めてましたが2010年から本格的に
動きだしていました。
主にネットを中心に検索、現地の
不動産に出向いたり、その頃は新築や
マンションも一応、対象に入れて
モデルルームや現地確認等してました。

気になるような古民家物件を見つけると
休日にバイク２ケツで外見しに行ったり
してました。

そんなある日、嫁がネットでこの物件
をハケーン！

物件広告の小さな画像、庭からの
その雰囲気に心奪われたリンキチと
リンキチ嫁でした。
（この画像は内覧時に撮影）

市内ではあるもののそれほど不便な
場所でなく（むしろ便利）ちょっと
気になる記載があったものの、すぐに
アクセス！！

この玄関の感じとか昭和レトロでとっても
いい感じ～。
築およそ５０年の木造平屋の古民家物件、
だいたい昭和３０年代頃、リンキチ達
誕生以前の建物です。

７月のある日、いざ鎌倉、いざ内覧へ！
その前に外から↓

板貼り外壁剥がれ有り、ダイジョブか。
まぁ、想定範囲内です、これぐらい。
これから改修前提なんで。

当然、価格も魅力だったのは
いうまでもありません。
この地域の相場、半値以下でしょうか、
敷地面積からしても。

なぜ、こんなに安いのか。
気になる記載というのは…

この中古物件「再建築不可物件」という
ヤツなんです。続く

ブログ始めまして。

今日はテレビのアナログ放送終了の日。

アナログ放送開始より６０年ほどの歴史終了、
の記念の今日この日より、初となるブログを
おっ始めてみます。

ちょうど今から１年前ほどに現在居住の鎌倉
古民家物件を見つけ、そこから購入、リノベ、
移住に向けて動き出した時期でもあります。
築５０年の古民家リノベーションに関する事柄も
記載していこうかと思っています。
そこはかとない内容で参考になるか、
信じるか信じないかはあなた次第？
興味がありそうな方は見てやって下さい。

 

その我が家となる古民家、当初(2010年7月)
こんな感じ。かなりイケて？ます。

その他、日々の出来事、趣味、雑多な内容、
現在のことやら、過去の遡り記事、備忘録
なんかも記していく予定。

どうかよろしくお願いします。