令和６年度 賃貸住宅の賃貸借に係る相談対応研修会及び残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナーのお知らせ

【お知らせ】

国土交通省の補助事業※の交付を受け、

「賃貸住宅の賃貸借契約に係る相談対応研修会」及び「残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナー」をオンライン開催いたします。

※補助事業の名称：令和６年度住宅市場整備推進等事業（共生社会実現に向けた住宅セーフティネット機能強化・推進事業（住宅確保要 配慮者受入れのための民間賃貸住宅ストック活用推進事業）） 

今年度の研修会においては、令和２年４月に施行された改正民法を踏まえた賃貸住宅の実務上の課題や、平成30年３月に改訂された国土交通省作成の賃貸住宅標準契約書、令和４年３月に再改訂された民間賃貸住宅に関する相談対応事例集の内容等について、賃貸住宅関係を専門とする弁護士の先生方に解説をしていただきます。

また、昨年度に引き続き、国土交通省及び法務省がとりまとめ令和３年６月に公表した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の内容や活用に向けた取組について、本モデル契約条項の検討に携わった弁護士や活用に取り組んでいる事業者に解説いただくセミナーも実施いたします。

業務において、賃貸住宅に関連する問い合わせ等を受けることのある皆様をはじめ、ご関心のある方に幅広くご参加いただければと思います。

参加申込みにつきましては、社会空間研究所のHPから研修会・セミナーの案内ページに進み、申込みフォームよりお申込みください。

多くの皆さまの参加をお待ちしております。

　社会空間研究所HP　→　 https://www.shaku-ken.co.jp/

国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項の活用ガイドブック」の紹介

国土交通省は令和６年６月、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の一層の理解と活用を図るため、残置物の処理等に関する契約の締結から残置物への対応までをステップごとに分かりやすく解説したガイドブックを作成しました。

https://www.shaku-ken.co.jp/img/residue_guidebook.pdf

以下にこのガイドブックの構成等を簡単に紹介します。

（１）残置物処理等の流れをステップごとに解説

　 ※このガイドブックでは、居住支援法人が受任者となった場合を例として解説しています。

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【ステップ－１】

単身高齢者の刈照（かりて）さんが居住支援法人を受任者とする「残置物の処理等に関する契約」を締結し、大家の井江望（いえもち）さんと「賃貸借契約」を締結するまで

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【ステップ－２】

入居後、刈照さんが受任者である居住支援法人のサポートを受けて指定残置物の指定を終了するまで

　1） 居住支援法人による指定残置物の指定についての説明

　2）刈照さんによる指定残置物の指定作業

　3）居住支援法人による指定残置物の指定内容の確認

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【ステップ－３】

刈照さんが亡くなってから、受任者である居住支援法人による賃貸借契約の解除、委任者死亡時通知先へ通知するまで

　1）大家さんから解除事務受任者（居住支援法人）に対する通知

　2）解除事務受任者（居住支援法人）による賃貸借契約の解除

　3）大家さんから残置物処理事務受任者（居住支援法人）に対する通知

　4）残置物処理事務受任者（居住支援法人）から委任者死亡時通知先への通知

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【ステップ－４】

受任者である居住支援法人による残置物への対応

　1）物件内への立ち入り 

　2）残置物の状況を確認・記録

　3）残置物の処理作業

　4） 費用の精算

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（２）モデル契約条項の概要と登場する人物・団体の役割・義務等

　①　残置物の処理等に関するモデル契約条項の概要

　②　モデル契約条項に登場する人物・団体とその役割・義務等

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（３）モデル契約条項に関する補足説明

　■ 費用の精算について
　1）相続人に対する費用の請求
　2）敷金との相殺

　■ 残置物の処理等に関する契約の終了について
　1）解除関係事務委任契約が終了するケース
　2）残置物関係事務委託契約が終了するケース

　■受任者の変更について
　1）新たな残置物の処理等に関する契約締結の努力義務
　2）賃貸人への通知

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（４）供託の手続きについて

　■ 供託とは

　■供託の手続き
　1）供託所
　2）供託に必要なもの
　3）供託金の納入方法について
　4）手数料について
　【供託書の記載例】

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（５）各契約書の書式について

　国土交通省のホームページでの各契約書式の掲載についての紹介。

　　1 解除関係事務委任契約と残置物関係事務委託契約を同一の受任者との間で締結する１通の契約書式　

　《２つの契約をそれぞれ別の受任者と締結する場合の契約書式》

　　2 解除関係事務委任契約に関する契約書式

　　3 残置物関係事務委託契約に関する契約書式　

　《賃借人と賃貸人が締結する賃貸借契約における特約条項の記載例》

　　4 上記1の契約又は2と3の２つの契約の締結を前提とした賃貸借契約を締結する場合に、関連する条項を賃貸借契約書に特約条項として盛り込む際の記載例

（国土交通省ホームページ）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html

 

『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料』が公表されました

国土交通省住宅局業務にて弊社が作成をお手伝いさせていただきました

『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料』が国土交通省HPにて公表されました。

 

実務での使用が一般的となってきている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について、

よりわかりやすく事例を踏まえて解説した参考資料になります。

 

原状回復に関するトラブルの減少に少しでもお役に立てばと思っております。

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf

残置物処理モデル契約条項解説セミナー＆賃貸住宅賃貸借に係る相談対応研修会

【お知らせ】

国土交通省の補助事業の交付を受け、

「賃貸住宅の賃貸借契約に係る相談対応研修会」及び「残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナー」をオンライン開催します。

今年度の研修会においては、令和２年４月に施行された改正民法を踏まえた賃貸住宅の実務上の課題や、平成30年３月に改訂された国土交通省作成の賃貸住宅標準契約書、令和４年３月に再改訂された民間賃貸住宅に関する相談対応事例集の内容等について、賃貸住宅関係を専門とする弁護士の先生方に解説をしていただきます。

また、昨年度に引き続き、国土交通省及び法務省がとりまとめ令和３年６月に公表した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の内容や活用に向けた取組について、本モデル契約条項の検討に携わった弁護士や活用に取り組んでいる事業者に解説いただくセミナーも実施いたします。

業務において、賃貸住宅に関連する問い合わせ等を受けることのある皆様をはじめ、ご関心のある方に幅広くご参加いただければと思います。

参加申込みにつきましては、社会空間研究所のHPから研修会・セミナーの案内ページに進み、申込みフォームよりお申込みください。

社会空間研究所HP　→　  https://www.shaku-ken.co.jp/

※研修会・セミナーともに第1回及び第2回が定員となりました。

賃貸住宅の賃貸借契約に係る相談対応研修会等のアーカイブ動画配信のご案内

民間賃貸住宅の賃貸借契約等にご関心のある方へ

弊社が国土交通省の補助事業の交付を受け、2021年度10月～2月に実施しました、『賃貸住宅の賃貸借契約に係る相談対応研修会』及び『残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナー』のアーカイブ動画を配信しております。
あわせて、テキストもダウンロードできますので、ご関心のある方、是非ご視聴ください。

■賃貸住宅の賃貸借契約に係る相談対応研修会

http://www.shaku-ken.co.jp/vod_data2022/vod_data2022.html

・「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（改訂版）」の解説 
・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の解説
・「賃貸住宅標準契約書 （平成30年３月版）」の解説

■残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説セミナー

http://www.shaku-ken.co.jp/seminar_archive2021/seminar_archive2021.html

・「残置物の処理等に関するモデル契約条項作成の意義・背景等について」
・「残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説」

『残置物処理等に関するモデル契約条項』が公表されました

令和３年６月に『残置物処理等に関するモデル契約条項』が公表されました。

あわせて「残置物の処理等に関する契約の活用手引き」も公表されています。

【残置物処理等に関するモデル契約条項の作成の背景】

賃借人が死亡すると、賃借権と物件内に残された家財（残置物）の所有権は、その相続人に承継されるため、相続人の有無や所在が分からない場合、賃貸借契約の解除や残置物の処理が困難になることがあります。

このため、大家さんの中には、このようなリスクが主な原因となり、特に、単身の高齢者に対して賃貸人が建物を貸すことを躊躇し、単身の高齢者が居住用物件を賃借しようとしても借りることができないという問題が生じています。

そのため、モデル契約条項は、単身の高齢者が住居を借りる際に、賃借人が死亡した場合に残置物を円滑に処理することができるようにすることで残置物リスクを軽減し、大家さんの不安感を払しょくすることを目的とするものです。

モデル契約条項は、以下の３つのまとまりからなっています。

≪第１のまとまり≫

賃借人が賃貸借契約の存続中に死亡した場合に，賃貸借契約を終了させるための代理権を受任者に授与する委任契約の条項です。

≪第２のまとまり≫

賃貸借契約の終了後に残置物を物件から搬出して廃棄する等の事務を委託する準委任契約の条項です。

≪第３のまとまり≫

賃貸借契約に上記（準）委任契約に関連する条項を設けるものです。

詳しく知りたい方は、以下のURLをご覧ください。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html

また、『残置物処理等に関するモデル契約条項』にあわせ、『大家さんのための「単身入居者の受入れガイド」』も改定されました。こちらも、上記URLで閲覧可能です。

ニューヨーク市の家賃が下落しているという記事

■2021年5月8日、土曜日、日経夕刊の記事

先日は同じ日経新聞でニューヨークの人口減少の記事が出ていたが、今回は家賃下落に歯止めがかからないという記事が出ていた。

2020年4～6月期から下落傾向が続き、2021年1～3月期のマンハッタンの家賃の中央値が前年同期の17％減で月額約2700ドル（29万2000円）に。

この家賃は集計を開始した2010年以来最低だそうだ。

ニューヨークの他の地区は

　・ブルックリン地区で2390ドル（25万8000円/10％減）

　・クイーンズ地区で1999ドル（21万6000円/11％減）で8年ぶりに2000ドルを下回ったらしい。

※住宅規模は記載されていない

　　

この要因はもちろん新型コロナ。感染拡大で在宅勤務が長期化したことで家賃や物価の安い郊外や地方に引っ越す人が増えたため。

ニューヨークは日本と違いワクチンの接種が進み経済も正常化しつつあるが賃貸需要は回復しないらしい。

日本はワクチン接種も進まず、経済も正常化とは程遠いが、家賃が下がるほどまで人の移動は見られない。

この違いはどこにある？？

ライフスタイルやワークスタイルを変えるのはいつも欧米の国々で、日本から新しいスタイルが生まれることはないんだよな～。

【補足】

こういうことを書いたが、リモートワークのご本家、最先端を行くGAFA（グーグル、アマゾン、フェイスブック、アップル）は意外にもリモートワークをあまりやっていないようだ（2021/5/17のブログを見てください）。むしろ、会社は社員に「オフィスに戻って来い」と言っている。

東京ささエール住宅 登録協力に５万円がもらえます

賃貸住宅に関する情報です。

セーフティネット住宅に登録すると登録協力補助金がもらえます。

東京都は住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度「東京ささエール住宅」を創設しました。

登録協力補助と見守り機器設置費補助の二つがあります。

登録協力補助は、不動産事業者から貸主への働きかけによりセーフティネット住宅に登録された場合、

貸主及び事業者の両者に１戸あたり５万円がもらえます。

テナントビルや住宅など賃貸物件の賃料の支払い猶予と助成

新型コロナの影響により、

商業施設やテナントビル、住宅など賃貸物件の支払いが困難になるケースが発生していことから、

国は不動産業界６団体に「支払い猶予に応じるなど柔軟な措置の検討」を要請しました。

一方、不動産業界側の全宅連は、

「会員企業からは『オーナーへの一方的な協力要請だけでなく、合わせて支援措置を』の声が強まっている」

「中小事業者は賃料収入が途絶えれば事業が継続できなくなる」と述べ、財務基盤の弱い中小事業者の窮状を訴えたようです。

具体的には、

　◎減免賃料に係る税務上の損金算入措置

　◎中小、個人事業者等への給付金制度

　◎中小事業者に対する納税猶予および固定資産税減免措置

　◎賃料助成制度の創設（代理納付などで確実に賃料支払に充てられる措置）

の速やかな実施を要望した。

■2020/04/21　住宅新報記事

『大家さんのための「単身入居者の受入れガイド」』の紹介です

大家さんの中には、単身入居者が亡くなり、相続人等が分からない

または、支援の期待ができない場合に「居室内の残置物をどう処分したらいいのかわからない」

「手続きが煩雑」といった声があります。

このような声にこたえるために、国土交通省が法務省民事局の協力のもとに、

『大家さんのための「単身入居者の受入れガイド」』を策定しました。

このガイドが、少しでも、単身高齢者をはじめ住宅確保要配慮者に対する大家さんの拒否感・不安感の払拭につながればと思います。

内容は、

賃貸借契約の終了や残置物の処理に関連する現行法令や制度等にどのようなものがあるかを整理するとともに、

様々な工夫や取組を紹介したものです。

次のような項目で構成されています。

（１）単身入居者受入れの基本的な対応の流れ

　　【契約前】入居者情報の把握
　　【入居中】単身入居者との関わり、工夫
　　【その後】相続人等へ対応の依頼

（２）活用可能な制度

　　①終身建物賃貸借契約の締結

　　②定期建物賃貸借契約の締結

　　③相続財産管理人

　　④地方公共団体の補助制度等の活用
　　　◎入居中のサービス

　　　◎死後（契約終了後） のサービス

　　⑤居住支援協議会や居住支援法人等のサービスの活用

　　　◎入居前のサービス

　　　◎入居中のサービス

　　　◎死後（契約終了後） のサービス

　　⑥家賃債務保証の活用

　　⑦損害保険の活用

　　⑧少額短期保険の活用

『大家さんのための「単身入居者の受入れガイド」』の詳細につきましては、下記URLをご覧ください。

　⇓

http://www.mlit.go.jp/common/001338112.pdf#search=%27%E5%9B%BD%E5%9C%9F%E4%BA%A4%E9%80%9A%E7%9C%81+%E5%8D%98%E8%BA%AB%E5%85%A5%E5%B1%85%E8%80%85%E3%81%AE%E5%8F%97%E5%85%A5%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%27

そのほか、民間賃貸住宅の入居・退去に関する留意点等に関しては、国土交通省の民間賃貸住宅のＨＰをご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000016.html