■2023年5月1日、日経新聞朝刊記事
マンションの共用部分などの修繕は、所有者で構成する管理組合の総会での決議が必要である。
しかし、物件管理に無関心な住人や別の場所に住んでいて連絡がつかない人がいると欠席者が多くなり、
欠席者から賛否表明がないと反対とみなすため、改修に必要な決議ができないケースがある。
そこで、マンションの修繕を促進させるため、分譲マンションの修繕決議案を
「現在の所有者の過半数の賛成から、出席者の過半数」で決議できるよう法改正を検討する。
今後法制審議会で議論し、2024年度にも区分所有法の改正を目指している。
【注：総会の成立について】
なお、総会は、実際に出席した人と、委任状や議決権行使書を提出した人の議決権総数の合計が
議決権総数の半数以上を超えないと成立しません。
※ちなみに、総数が100の場合、半数以上→50、過半数→51です。
▼2023年5月1日、日経新聞朝刊
■コトの発端は火災報知器が鳴りだしたことから始まった。
現在、築約40年（新耐震）、28戸のマンションに住んでいる。
先週、18時半ぐらいに火災報知器が鳴りだした。
その時の状況は、不在だったので妻から聞いた話。
管理人さんは既に帰宅し、管理会社にも連絡したが担当につながらなかった。
現在、うちが理事を務め、鍵を預かっていたことから、
まずは、管理人室の鍵を開け、管理人室に入り、装置を止めた。
そして、理事会メンバーが報知装置について貼ってあった連絡先に電話を入れる。
ところが、帰ってきた答えは、弊社は、単純に、火災等が起きた場合に鳴動する報知装置を提供しているだけの契約であり、警備会社のスタッフがただちにそちらに出向くような、契約になっていないので弊社では何も対応できない、
だった。
仕方なく、急ぎ理事メンバーが報知装置のランプがついている2つの住戸を確認。
1戸は居住者に確認してもらい特に問題がないことがわかった。
しかし、もう一つの住戸は、ご高齢の単身の居住者が施設に入ってしまったため、ほぼ空家状態。
このため、数人が住戸周り（1階住戸）をチェックし、煙等が出ていないか確認。
とりあえず、見た目で異常は確認できなかった。
漏電の心配もあったがそれ以上確認できず、管理会社の担当に後日、居住者不在の住居の緊急連絡先に連絡を入れてもらい住戸内を確認してもらうよう連絡。
■火災報知器の誤作動ではなかった
そして、1週間後の日曜日に居住者不在の住戸について親族の方に確認してもらったところ、
上階からの漏水で和室の天井が破れ、とんでもない状況になっていた。
これにより、火災報知器が鳴った原因は漏水（銅製の給湯管の経年劣化による亀裂）による漏電であったことがわかったが、同時にいくつかの問題が顕在化した。
問題1）警報装置が鳴っても、契約によっては必ずしも警備会社が飛んでくるわけではない。住民的には不安である。
問題2）居住者が長期留守の住宅について、鍵を預かっていないと中に入れない。このため、せっかく警報装置が作動しても確認ができず、最悪、漏電等による火災が発生するリスクがある。
問題3）長期でなくとも、警報装置が作動した住宅の居住者が不在だと、すぐに連絡できる体制にしておかないと対応が遅れる。
問題4）管理人室の鍵が１個の場合、鍵を預かっている理事がいないと警報装置のある管理人室の鍵をあけられない。
問題5）40年経ったマンションの給湯管は、経年劣化によるピンホールの穴の発生、さらには亀裂が発生し、漏水が発生する危険が高い。
まあ、問題５は以前から言われていたことで、物理的な問題であるが、問題の１）～４）はソフトな体制の問題であり、早期の対応が求められる。
2018年10月15日の火曜日、曇り。
南武線中野島駅、初めて降りました。
改札を出て右を向いたら、いきなりものすごい壁が現れた。
周りは、それほど高い建物がないのに、こんなマンションが建っていた。
これは圧迫感があるな～～。
う～～～～ん。
法的に建てられるのだからしょうがない。
かと、思うと、線路の反対側にはなし農園が。
渋谷区上原地区の新聞広告から見たマンション価格（2018年8月第2週）。
135万円/㎡と177万円/㎡でした。
1）世田谷区下馬１丁目（最寄り駅：祐天寺、徒歩11分）
・用途地域：第一種住居、近隣商業
・専有面積：91.8㎡、バルコニー15㎡
・総戸数：89戸
・管理費：20200円
・修繕積立金：9200円、修繕積立一時金734000円
・販売価格：1億2480万円。135万円/㎡
2）世田谷区上馬３丁目（最寄り駅：駒沢大学駅、徒歩１分）
・用途地域：商業、第一種住居
・専有面積：70.05㎡、バルコニー7㎡
・総戸数：156戸
・管理費：約19500円
・修繕積立金：7700円、修繕積立一時金750000円
・販売価格：1億2400万円。177万円/㎡
住宅新報に、「悪質設計コンサル※排除へ」という記事が出ていたが
経験から、大規模修繕のコンサルタントをしてくれる設計事務所をみつけるのはなかなか難しい。
悪徳業者にひっかからないために、マンション管理センター等の相談窓口を利用するのはいいのだが
そこは最低限のレベルである。
理事会側からすると、単なる改修ではなく、大規模修繕により、マンションのグレードアップを図り
資産価値をあげてくれることも含めて、信頼・期待できる設計事務所をみつけたい。
業界に、このようなニーズに対応できるシステム・仕組みがあるといいのだが・・・・。
※設計コンサル：マンション大規模修繕のためのコンサルタント
【日経の社説（2013/2/5）：「中古の住宅市場づくりも急げ」】
日本の住宅取引に占める中古物件の割合は０８年で13.5%。
アメリカ８割、イギリス９割と比較するとかなり低い。
中古住宅の市場育てる余地は大きい。
中古市場の取引を活発にするために重要なのは、
消費者に購入の判断材料となる情報を十分伝えること。
住宅の性能を客観的に表示する制度が欠かせない。
現状では住宅の資産価値は、築年数や立地条件が中心になっている。
耐震性や省エネ性能などの情報や、リフォーム履歴などがわかれば
適正な価格で安心して取引できるようになる。
住宅の品質を検査する際の統一基準をつくる必要もある。
検査の信頼性を高めるために、建築士などの資格を持った専門家も課題になろう。
住宅・不動産会社や鑑定士などとの連携を深め、中古住宅市場の育成を急いでもらいたい。
-----------------------------------------------
【中古マンションを適正に評価するシステムが大事】
大きな問題の一つは、社説で触れられていたように、
住宅の資産価値は、築年数や立地条件が中心いなっていること。
せっかく、管理の行き届いた良質な住宅であっても、
築年数や立地条件が同じであれば、あまり資産価値が変わらないというのが問題。
ここできちんとマンションが総合的に適正に評価されるシステムができれば、
居住者のマンションの維持管理や良好な住環境づくりに対する意識は必ず変わる。
それは良質なストックを増やすことにつながる。
とにかく、中古住宅を総合的に適正に評価できるシステムをつくることが重要。
【中古住宅購入のためのコンシェルジュが必要】
住宅の価値を多様な視点から評価できる仕組みを
建築家、建物診断士、マンション管理士、まちづくりコンサルタント等
多様な資格を持った人たちが連携して作ることが大事。
こういう組織があれば、顧客のニーズに合った物件を、顧客が安心して購入することが可能になる。
あとは、これに対する報酬をどう設定するか。
昨年、友人から、
「比較的気に入った中古マンションがあり、購入するかどうか迷ってるんだけど、
アドバイスをもらえないか」という、相談を受け、
いろいろポイントを列挙してあげたら、自分で仲介業者にいって、関連資料を
一生懸命、集めたようで、
「チェック項目をクリアしているので、買うことに決めた。おかげで助かった」と、感謝された。
既に本人は買うつもりでいたようであるが、
さすが、大きな買い物なので、どこか見落としているのではないか心配だったらしい。
ただ、こちらも、その期間が３日ぐらいしかなかったので、アドバイスできることは限られる。
この話のあと、
「友人のように困っている人は、多いのでは、ずっと気になっている。」
国も「中古マンションの流通市場の活性化」を積極的に進めようとする中で、
これらを、きちんとサポートできる組織が求められるわけであり、国もその育成に力を注ごうとしている。
サポート組織は、必ずしも不動産屋さんである必要はなく、
多様な分野の人がかかわった方がより適切なアドバイスができると考える。
都市計画コンサルタントである当社も、これまでの業務で培ったノウハウを活かしつつ、
自宅マンションの理事や理事長経験等を活かしながら、
設計事務所の友人たちと連携し、アドバイザー組織を立ち上げられたらと思っている。
【中古マンション購入時のチェックポイント】
今日は中古マンションを購入する場合のチェックポイントを書いてみました。
とりあえず、思いつくレベルのものです。
※以前も、ブログで書きましたが・・・・。
また気がついたら、加筆修正したいと思います。
1）月々の修繕積立金、管理費
2）修繕積立金
3）長期修繕計画の有無・修繕履歴書の有無
4）新耐震、旧耐震の建物か否か
5）管理会社名
6）設計図書の有無
7）漏水等の発生状況
8）居住者間のトラブルの有無
9）機械式駐車場の有無、
--------------------------------------------
1）月々の修繕積立金、管理費
これは、適切な維持管理がされているマンションであれば、それなりのお金が必要です。
やはり、それぞれ１万円程度はかかると思います。
あまり安いのは問題です。
2）修繕積立金
マンション全体の積立金がどの程度あるか。
積立金が少なければ、大規模修繕に際し、個人の負担が発生します。
ちなみに、私のマンションでは大規模改修で3000万円ほどかかりましたが、拠出金はゼロでした。
修繕費用は戸当たり換算で130万でした。
大規模修繕の内容によっても異なりますので、あくまでも一つの目安です。
3）長期修繕計画の有無・修繕履歴書の有無
今後、２０年ぐらいの修繕計画の有無も大事です。
これが策定されていれば、計画的な修繕及び修繕のための費用のねん出が可能になります。
これがないと、場当たり的な対応となり、マンションの良好な維持管理ができません。
また、突然、個人負担金が発生する可能性があります。
修繕履歴書も大事です。
何年にどこを、どのような工法で修繕したかという記録です。
これと長期修繕計画がセットです。
4）新耐震、旧耐震の建物か否か
耐震性能の基準が昭和５７年を境に変わりました。
57年以降の建築確認であれば、新耐震です。
それ以前ですと、旧耐震となりますので、耐震診断をし、その結果を踏まえ、
耐震補強を行う必要があります。
5）管理会社名
管理会社も重要です。
どこの会社が管理しているかがわかれば、会社のＨＰで会社の概要がわかります。
6）設計図書の有無
古いマンションだと設計図書がないことがあります。
そうすると、見えない部分の改修工事に支障をきたします。
できれば、構造計算書の有無も確認した方がいいでしょう。
7）漏水等の発生状況
古いマンションで、給排水管等の改修工事が行われていない場合、漏水が発生する可能性があります。
このへんのことも確認した方がいいでしょう。
8）居住者間のトラブルの有無
なぜ売りに出たのか？
上下階等での騒音トラブルや、隣の部屋等に常識を超えたクレーマーがいる場合が結構あります。
重要説明事項に入ってますが、あまりひどい場合は、そこまでは書きません。
書くと売れなくなりますので。
9）機械式駐車場の有無、
機械式駐車場の維持管理は、古くなると非常に維持管理コストがかかります。
その分、管理費や修繕積立金に反映されますので注意してください。
■中古マンション購入時のチェックポイント■
今日は中古マンションを購入する場合のチェックポイントを書いてみました。
とりあえず、思いつくレベルのものです。
また気がついたら、加筆修正したいと思います。
1）月々の修繕積立金、管理費
2）修繕積立金
3）長期修繕計画の有無・修繕履歴書の有無
4）新耐震、旧耐震の建物か否か
5）管理会社名
6）設計図書の有無
7）漏水等の発生状況
8）居住者間のトラブルの有無
9）機械式駐車場の有無、
--------------------------------------------
1）月々の修繕積立金、管理費
これは、適切な維持管理がされているマンションであれば、それなりのお金が必要です。
やはり、それぞれ１万円程度はかかると思います。
あまり安いのは問題です。
2）修繕積立金
マンション全体の積立金がどの程度あるか。
積立金が少なければ、大規模修繕に際し、個人の負担が発生します。
ちなみに、私のマンションでは大規模改修で3000万円ほどかかりましたが、拠出金はゼロでした。
修繕費用は戸当たり換算で130万でした。
大規模修繕の内容によっても異なりますので、あくまでも一つの目安です。
3）長期修繕計画の有無・修繕履歴書の有無
今後、２０年ぐらいの修繕計画の有無も大事です。
これが策定されていれば、計画的な修繕及び修繕のための費用のねん出が可能になります。
これがないと、場当たり的な対応となり、マンションの良好な維持管理ができません。
また、突然、個人負担金が発生する可能性があります。
修繕履歴書も大事です。
何年にどこを、どのような工法で修繕したかという記録です。
これと長期修繕計画がセットです。
4）新耐震、旧耐震の建物か否か
耐震性能の基準が昭和５７年を境に変わりました。
57年以降の建築確認であれば、新耐震です。
それ以前ですと、旧耐震となりますので、耐震診断をし、その結果を踏まえ、
耐震補強を行う必要があります。
5）管理会社名
管理会社も重要です。
どこの会社が管理しているかがわかれば、会社のＨＰで会社の概要がわかります。
6）設計図書の有無
古いマンションだと設計図書がないことがあります。
そうすると、見えない部分の改修工事に支障をきたします。
できれば、構造計算書の有無も確認した方がいいでしょう。
7）漏水等の発生状況
古いマンションで、給排水管等の改修工事が行われていない場合、漏水が発生する可能性があります。
このへんのことも確認した方がいいでしょう。
8）居住者間のトラブルの有無
なぜ売りに出たのか？
上下階等での騒音トラブルや、隣の部屋等に常識を超えたクレーマーがいる場合が結構あります。
重要説明事項に入ってますが、あまりひどい場合は、そこまでは書きません。
書くと売れなくなりますので。
9）機械式駐車場の有無、
機械式駐車場の維持管理は、古くなると非常に維持管理コストがかかります。
その分、管理費や修繕積立金に反映されますので注意してください。
昨年、友人から、
「比較的気に入った中古マンションがあり、購入するかどうか迷ってるんだけど、
アドバイスをもらえないか」という、相談を受け、
いろいろポイントを列挙してあげたら、自分で仲介業者にいって、関連資料を
一生懸命、集めたようで、
「チェック項目をクリアしているので、買うことに決めた。おかげで助かった」と、感謝された。
既に本人は買うつもりでいたようであるが、
さすが、大きな買い物なので、どこか見落としているのではないか心配だったらしい。
ただ、こちらも、その期間が３日ぐらいしかなかったので、アドバイスできることは限られる。
この話のあと、
「友人のように困っている人は、多いのでは、ずっと気になっている。」
国も「中古マンションの流通市場の活性化」を積極的に進めようとする中で、
これらを、きちんとサポートできる組織が求められるわけであり、国もその育成に力を注ごうとしている。
サポート組織は、必ずしも不動産屋さんである必要はなく、
多様な分野の人がかかわった方がより適切なアドバイスができると考える。
都市計画コンサルタントである当社も、これまでの業務で培ったノウハウを活かしつつ、
自宅マンションの理事や理事長経験等を活かしながら、
設計事務所の友人たちとタッグを組んで、アドバイザー組織を立ち上げようと、動き始めている。
建物診断等は設計事務所に任せ、マンションの管理状況は、居住者状況等
ソフト面できちんとしたアドバイスをしてあげられないかと、思っている。
■７月１８日（水）
遅まきながら、「隣人祭り」なるものを、本日、初めて知りました。
「フェット・デ・ヴォワザン＝隣人祭り」は、隣人同士のコミュニケーションの場をつくろうと、1999年から、
始まったお祭りだそうで、毎年5月の第4木曜日に開催されるようです。
発祥地はパリ17区。といってもどのへんかわかりませんが。
祭りといっても、集合住宅の中庭や近くの広場などに、それぞれ料理や飲み物を持参して、
おしゃべりをするというシンプルなものだそうです。
「隣人祭り」の創始者は、
パリ17区の助役であるアタナス・ペリファンさん。
1990年、若き議員であったペリファンさんは、
友人たちと「パリ・ダミ（Paris d’Amis）＝友達のパリ」という非営利協会を結成。
経済的に困難のある家族や動くのが難しい人たちを支援し、仕事を斡旋したり、
子供を預かったり、家族がいない人のためにクリスマスパーティーを開いたりしていたそうです。
この、隣人祭りは世界中に広がっているようで、日本にも支部があるみたいです。
この内容は、以下のＵＲＬから抜粋したものです。
●マンション・ラボ：http://www.mlab.ne.jp/life/style02/style02_20110614/
今住んでいるマンションのサンゴジュが葉虫にやられ、
敷地西側のサンゴジュはほとんど葉っぱがなくなっていた。
２週間ほど前に、業者が入って樹木の剪定作業をやっていたはずなのだが、
そのあと、薬剤を散布した形跡はない。
年間の管理契約を結んでいる業者であれば、常識的に考えれば、
理事会に状況を報告し、対応策を提案する のが当然。
ところがこの業者は年間の作業計画を実行するだけで、
そういう提案はしない。
実は、前期、理事をやっていて、この業者のあまりの対応の悪さに、
今期の理事に業者を変えることを提案していた（業者の候補もあげていた）のだが、
結局、今期の理事は変えなかったのだ。
これにより、最悪何十本というサンゴジュを伐採しなければならない可能性も出てきた。
理事が輪番制の場合、理事、特に理事長のマンション管理に対する意識が低い年は、
どうしても、いろいろな問題が先送りにされてしまうのである。
■５月２２日（火）
先週からマンションの排水管改修工事（ライニング工法）が始まった。
この日は、自宅住戸の改修工事日に当たり、
家族が誰も家にいられないということで、
会社を休み、朝から、台所や洗濯機周りのかたずけを行う。
１日中工事関係者が出入りがあったため、家を空けられなかった。
＜工事の手順は次の通り＞
昨年、自分が理事長をやった時に決めた業者だったので、
作業内容のチェックもかねて、一日中作業を見ていた。
まずは、排水管にへばりついているヘドロ等を吸引。
次に、研磨剤を流し込む。この研磨剤が意外に大きく、固いのに驚いた。
研磨終了後、水を流して清掃。
続いて、仕上げに排水管にビニールエステ樹脂を塗る。
下の写真のように樹脂を吸引する。
樹脂の塗布（吸引）終了後、暖かい空気を送り込み乾燥させる。
乾燥が終わった後、しばらく水を流し続け、漏水の有無を確認。
これで完了。
９時にスタートし、４時に作業終了。
