地主の一方的不利な契約の締結と更新料の請求をきっぱりと拒否する

　調布市入間町で約２７坪を借地している加藤さん（仮名）は、今年の７月１日に契約の更新を迎え、地主から依頼された不動産会社が更新に関する書類を持ってきた。更新契約書には、賃料現在月額２万８９３８円を月額３万２４０円に改定した上に、２年毎に２％加算し、別表で２０年後まで２％加算した地代額が書かれていた。さらに、更新料については「本契約を更新するときは、乙は甲に対して更新料を支払わなければならない。その金額は、その時点での路線価で算定した更地価格の４％とする」と明確な算式がある。

加藤さんは、昭和５９年の契約書には「賃料の改定は、２年ごとにその時点の賃料に１０％加算し新賃料とする」と不当な契約を結ばされた。このままでは地代を支払えなくなると思い、組合に相談し、平成１４年７月分から値上げを拒否し、地主は裁判に訴えてきた。加藤さんは組合の顧問弁護士を代理人に立て、地裁・高裁と争い、地代が借地借家法１１条の趣旨に照らし、不相当になった時は地代自動改定特約の効力が否定されるとの判決が出て全面勝訴した。今回はきっぱりと契約書の作成を拒否。すると今度は地主の代理人弁護士から更新料を支払うよう請求。代理人は更新料を払わないと契約解除の理由になると脅かしてきたが、前契約書には明確な更新料特約はなく、更新料について協議には応じないときっぱりと拒否した。（東京借地借家人新聞より）

ご相談は東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

日本住宅会議2024サマーセミナー開催 急性期を脱していない能登地域

　日本住宅会議２０２４年サマーセミナー「多発する大災害を教訓とした被災者の住まい・生活再建」が９月１日午後１時半から開催された。台風の影響で会場開催を見合わせ、オンラインで開催した。２９年前の阪神淡路大震災以降、我が国は多くの災害が発生し、被災者支援等多くの課題と問題点が十分に生かされていない点などが明らかにされた。

　サマーセミナーは児玉善郎・日本住宅会議常任理事の司会で開会され、５人の学者・研究者から報告がされた。

　第１は「住宅復興の教訓～東日本大震災の復興検証」と題して、みやぎ震災復興研究センター事務局長の遠州尋美氏が講演。東日本大震災では人より安全なまちの再建が優先され、仮設住宅の解消に最大１０年もかかり、住まいの再建の遅れと被災者離散を招いた。また、半壊や一部損壊は支援が不十分で、修理もできず損壊住宅に住み続ける被災者が発生している。また、災害公営住宅入居しても３年後に入居収入基準（公営住宅の基準）を超えていると割り増し家賃を徴収される。岩手県では入居収入基準を２５万９千円に引上げ、東松島市では家賃を一律３割引き下げたところもある。能登半島地震からの復興に向けて、発生時の住宅損傷で罹災判定ではなく、命・人権を守ることを目的に住まい確保支援を行うべきであると強調した。

　第２は「復興過程における被災者の社会的孤立・孤独死を防ぐ居住政策の課題」について、追手門学院大学教授の田中正人氏が講演した。孤独死問題は高齢化・単身化の下で増加し、介護・貧困・社会的排除など様々な社会課題の結末と被災地における被災者の社会的孤立問題の帰結として孤独死問題が起きていると報告した。

　第３は「高齢化が進む大規模災害被災地における被災者の住まい・生活再建の課題と横浜の地域事前復興の取組み」について横浜市立大学准教授の石川永子氏が講演。能登半島地震で珠洲市の住民座談会に参加した経験を報告した。また、令和元年に発生した都市化型水害の住宅再建について川崎市で起きた河川の氾濫により浸水被害について被災エリアの４６２世帯を調査した結果を報告した。川崎市は、床下浸水叉は床上浸水の被害を受けた住宅・住居で半壊・一部損壊の状態が罹災証明で確認できる場合には一律３０万円を支給した。借家世帯では、制度を知らないためか受給率が低かった。水害保険の未加入者などへの被災者への経済的な支援が必要であると指摘した。

　第４は「過疎・人口減少が進む大規模災害被災地自治体における住まい・生活復興対策の課題」について北陸学院大学教授の田中純一氏が講演した。能登半島で８月２７日現在、断水１０５４戸（珠洲市７４２戸、輪島市３１２戸）、避難者数７７５人（１次４３７人、１・５次１７人、２次避難所３２１人）、３５都道府県公営住宅入居者５５５人、県内外福祉施設入所者約１４００人という状況で、いまだ「急性期」を脱していないと能登地域の現状を報告した。

　第５は「原発災害からの復興～被災者・被災地が向き合える復興過程のあり方」について福島大学名誉教授の鈴木浩氏が講演した。原発災害からの復興について被災者や被災自治体などが共有できる「復興の姿」が見えない。原発事故の終息や廃炉の道筋が見えない中で、廃炉までの長期間に地震津波等どう対応するのか等指摘した。

路線価格３年連続上昇 地価の高騰で賃料増額問題、地上げ問題が発生か

　国税庁は７月１日に、今年１月１日時点の路線価を公表しました。全国平均は前年比の２・３％増で、３年連続上昇した。外国人客の回復や各地で行われる再開発、住宅需要の高まりが地価を押し上げていると言われる。

　税務署ごとの最高路線価の上昇率１位が長野県白馬村（３２・１％増）、２位が熊本県菊陽町（２４％増）で、半導体メーカー「台湾積体電路製造（ＴＳＭＣ）」の進出が要因。３位が大坂西区（１９・３％増）

で、隣接する同市福島区に建設中のタワーマンション（４６階建て）は平均販売価格が１億円を超え、ＪＲ大阪駅北側で大規模開発が進みマンションやホテルの需要が増えているとのこと。

　地価の高騰は、マンションや建売住宅の高騰、賃貸マンションの家賃の上昇、地代の値上げにもつながり、借地借家人にも影響を与えます。地価の上昇で儲けているのは一部の不動産資本や外国人投資家です。路線価の上昇で借地人の住む土地を地上げ屋に売却する動きもさらに強まることが予想されます。

残置物モデル契約条項 受任者が居住支援法人になると安否確認、残置物処理費用はどうなるのか

　単身高齢者が急増し、最近民間賃貸住宅等においては、相続人の有無や所在が明らかでない単身者が死亡した際の賃貸借契約の解除や居室内に残された残置物処理の不安感から、高齢者の入居の申込を賃貸人が拒否することが問題になっています。

　国交省と法務省は、賃貸人の不安感を払拭するために、死後事務委任契約を締結する方法について検討を行い、２０２１年に60歳上の単身者を対象にした「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を発表しました。

　賃貸住宅の契約締結時に、①賃借人が死亡後、賃貸借契約の解除を行う代理権を受任者に授与する。②受任者に対し、賃借人の死亡後に残置物の廃棄や指定先へ送付する事務を委任する。以上２つのモデル契約を受任者との間で締結することになります。

　受任者になれるのは、入居者の推定相続人か、それが難しければ居住支援法人か管理業者とされています。居住支援法人に指定される法人とは、ＮＰＯ法人、一般社団及び財団法人、社会福祉法人、居住支援を目的とする会社等です。居住支援法人の行う業務とは、①登録住宅の入居者への家賃債務保証、②住宅相談などの賃貸住宅への円滑な入居に係る情報提供・相談、③見守りなど要配慮者への生活支援、④①～③に附帯する業務とされ、必ずしも①～④の全ての業務を行わなくてもよいとされています。

　今後の問題として、安否確認・見守り費用、残置物処理費用、契約終了時の原状回復費用等について誰が負担するのか、モデル契約条項では残置物処理等の費用の清算は賃借人の相続人に請求できるとされているが、トラブルを避けるため賃借人に入居前に高額は預託金を請求されることも懸念される。（全国借地借家人新聞より）

東京都の空き家８９万７９００戸、空き家の７割は賃貸住宅

　令和５年１０月１日現在の東京都の総住宅数は８１９万８９００戸、５年前より５２万７３００戸増加している。この内、空き家は８９万７９００戸で、この内賃貸用の空家は６２万９９００戸と全空き家の７割を占める。平成５年（１９９３年）の空き家数５３万戸と比較すると３０年間に１・７倍に増加している。

　「住宅の建て方」では、

共同住宅が５１７万４７００戸で、居住世帯のある住宅の７１・６％と高い割合である。「住宅の構造」では、木造２３２万８７００戸に対し、非木造の鉄筋・鉄骨コンクリート造４１７万７３００戸、鉄骨造７１万６４００戸と、鉄筋コンクリートの共同住宅が急激に増えている。

群馬・桐生市の生活保護費問題 分割支給「２０年前から」内部調査チームが報告

https://nordot.app/1198924232405058200

群馬県桐生市の不適切な生活保護費の運用をめぐり、問題となった分割支給が少なくとも２００３年ごろからすでに行われていたこと

が新たに明らかになりました。

これは、２１日開かれた第三者委員会の会合で市職員による調査チームが明らかにしたものです。市では、生活保護費をめぐる問題を

受け、書類や職員への聞き取りなどによる内部調査をことし２月以降に進め、その結果を報告しました。

それによりますと、保護費を月ごとの満額支給せず窓口で手渡しによる分割支給を行っていたケースは、少なくとも２００３年ごろに

は行われるようになり、去年、市が公表するまでのおよそ２０年間続いていたということです。

また、福祉課内に保管された印鑑の数は１９４８本に上ることが分かりました。この印鑑の預かりは、１９８９年ごろにはすでに行わ

れていたことも確認され、中には受給者の同意を得たとして職員側が自腹で購入したケースもあったということです。

受給者に代わり押印する不適切な行為が続いてきた背景について、「受給者の利便性向上と職員の負担軽減を図る目的で、問題と感じ

る職員も半数以上いたが先輩職員から処理方法を教えられ代々引き継いできたもの」と内部調査チームは結論付けています。

第三者委員会の委員長を務める吉野晶弁護士は、「本来公務員は勤勉でこのような規則に外れたことは行わないはずで、『事務処理の

慣例』だけが原因にあったのかを含め今後、背景について調査したい」と述べました。

地上げ屋が地代の大幅値上げ請求 組合に入会して頑張る

　千代田区永田町の地上げ業者の東京都市開発株式会社は、７月に入り同社から賃借中の借地人に対し固定資産税・都市計画税の５倍に増額するよう請求しています。

　武蔵野市中町に住む借地人のＮさんは、現行地代月額１２，２２０円を固都税の５倍の２３，５２７円と現行地代の１・９倍の増額であり、Ｎさんは組合に相談し、現行地代は相当な地代であり、値上げは認められないと回答し、昨年以来地代の集金に来ないことから８月中に集金に来るよう督促し、期日までに集金に来なければ地代を供託すると通知しました。

　また、杉並区和泉に住む借地人のＭさんは、現行地代月額１６，０００円を固都税の５倍の月額４２，６７０円を請求。現行地代の２・６倍の請求。

　Ｍさんの敷地は私道の奥の袋地で建築許可も下りない土地で、公道に面した１筆の土地に３名の借地人がおり、固都税は公道に面した土地の固都税を３人の借地人の面積に按分しています。Ｍさんは一番評価も低く、固都税の算出方法も不公平であり、現行地代は相当であり増額請求には応じられないと文書で回答しました。

　同社の社員からは「底地を買うか、借地権を売るか」

の二者択一を求められ、地代の集金に来た際に「土地を買う気はないんだな」と凄まれましたが、Ｍさんは買わないと伝えました。

　Ｍさんは、昨年地主が同社に土地を売却して以来、どこに相談したらいいのか悩んでいて、区役所に相談し、組合を紹介され、「やっと相談先が見つかって安心しました」と７月に組合に入会しました。

　現在、地上げ問題で悩んでいる借地借家人は急増しています。ぜひ、皆さんの周りで「地主がかわった」「家主がかわった」等の相談で困っている人を見かけたら組合に紹介して下さい。

家主が変った途端に明渡し請求 家賃の振込先連絡せず法務局に家賃を供託

　国立市中の共同住宅に住む山本さん（仮名）は、新賃借人と旧賃借人の連名で、「皆様方に賃貸しております○○は、令和６年６月１７日付で○○株式会社に売り渡しました。従いまして、上記建物賃貸借契約上の賃貸人たる地位は○○株式会社に移転しましたので、その旨ご通知申し上げます。今後のことにつきましては、○○株式会社　担当○○までご連絡下さい」との通知が送られてきました。旧賃貸人からも管理会社からも一言の連絡もなく、○○株式会社の社員が山本さん宅を訪問し、「家賃はいらないので年内までに立ち退いてほしい」と突然言ってきました。

　山本さんは、以前組合にお世話になったという友人から紹介され、電話の上組合に相談に来ました。

山本さんは立ち退きの請求を受けた時、失業中で仕事と住居を探すのに頭が一杯となり、どうしたらよいか悩んでいました。賃貸借契約は来年の５月まであり、慌てて出ていく必要はないと組合からアドバイスを受け、組合に入会して立退き請求に対して、移転費用のみではなく、今後の生活の補償も含め、組合と連絡しながら交渉していく決意を固め、頑張る決意です。新賃貸人の会社の担当者に８月分の家賃を支払うので送金先を連絡するようショートメールを送りましたが、連絡を寄こさないので家賃は法務局に供託する予定です。賃貸人の地位を引き継いだのに、６カ月後に明渡せとは全くひどい話です。借地借家法を守らない家主の不当な請求が横行しています。法律を学んでしっかり頑張りましょう。

住宅団体が夏季研修会 住宅と健康、死亡リスク

　７月２０日、台東区台東１丁目会館にて２０２４年住宅団体夏期研修会「住宅と健康、死亡リスク、公的賃貸住宅、民間賃貸住宅などをめぐって」が開催され、会場とオンラインで４０人が参加しました

　開会に当たり、住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が挨拶し、コーディネーターに住まいの貧困ネットの司法書士の加藤裕子氏の司会で研修会が進められました。

　住宅種別と死亡の関係について、千葉大学予防医学センターの花里真道准教授ら研究チームが９市町村の４万７千人の高齢者を２０１０年から９年間を追跡し、検証しました。

　高崎経済大学の佐藤和宏准教授より「研究論文の読み解きと論点」について問題提起の報告を行い、居住者の居住形態と死亡リスクとの関連を初めて調査し、民間賃貸住宅に住む参加者は持ち家に住む参加者は死亡リスクが１・４５倍高い、公的賃貸住宅とでは１・１７倍高いことが明らかになった。

　阪東美智子・国立保健医療科学院、中島明子・和洋女子大名誉教授、大本圭野日本住宅会議元理事長より問題提起がされ、死亡リスクを減らすにはどうしたらよいのか分析が必要であるとの意見が出されました。居住者団体からの報告・発言では、公営住宅協議会、神奈川公団住宅自治協。公社自治会協議会、全国借地借家人組合連合会の代表が発言し、全借連からは細谷事務局長が報告しました。

京都市が老朽借家に修繕・除去の勧告書 家主が早速明渡し請求

二村さんは十数年前に家主から老朽化による賃貸借契約解除通知を受けました。しかし、その後も家主は家賃を受け取り、明け渡しの話しは家主から出ず、何の問題もなく過ごしてきました。また、建物は古いですが台風や地震でも雨漏り等も起こっていませんでした。

昨年暮れに突然京都市の職員が二村さんを訪れ、「勧告書」を手渡しました。「勧告書」は家主にも届けられました。

「勧告書」には、所有されている建築物は、大きな傾きがあり、倒壊する危険性が高いので「早急に建築物の修繕、除却等その他必要な措置を講じるよう、勧告します」と書かれていました。

家主は、10数年何も言ってこなかったにもかかわらず「勧告書」を見て直ぐに弁護士を通じて明渡しを請求してきました。

家主は、修繕をすることなく建物を解体するより方法がないと決めつけ、京都市の勧告書で正当事由が満たされたと契約解除を正当化しています。しかし、京都市に根拠を尋ねても明確な回答はありません。

二村さんは、高齢のためこの地を離れることはできないと裁判も辞さない決意です。京借連は、京都市の「勧告書」が明け渡しの引き金になっていることから京都市が指導・勧告している件数や勧告後の措置をどのようにしているのかなどを調査して京都市への働きかけを行っていく予定です。（全国借地借家人新聞８月号より）

生活保護を申請したら「カビとほこりだらけ」の部屋に… NPO「行政がこんな施設に追い込むなんて」と批判

https://www.tokyo-np.co.jp/article/343740

　住まいがない人が生活保護を申請すると案内される施設が劣悪だとして、若者の貧困問題に取り組むNPO法人「POSSE（ポッセ）」が

29日、東京都内で記者会見し、生活保護事務を担当する各福祉事務所にアパートの提供を徹底するよう求めた。

◆「預金通帳奪われた」「セクハラは日常茶飯事」

　生活保護法で生活費などを給付する生活扶助は、居宅での実施が原則とされる。本人の意思に反した施設への入所を禁じているが、

ポッセには前年度、施設に入らないと生活保護を受けられないと言われたり、入所させられたりしたとの相談を15人が寄せた。

　「施設管理者に預金通帳と印鑑を奪われた」「セクハラが日常茶飯事」といった声や、生活保護の申請自体を諦めた人もいた。

　都内の自治体からゲストハウスを案内された40代男性は会見で、部屋に冷暖房がなく、カビやほこりでひどく汚れていると説明。

「生活困窮者も一人の人間であることを保障して」と訴えた。岩本菜々理事（25）は「行政が、自立困難な状態に追いやる貧困ビジネ

スの施設に入れさせるのは人権侵害」と述べた。（中村真暁）

更新料不払いで裁判所から支払督促

　福生市でアパートを借りているＭさんは、最近になって管理会社のＪＰＭＣシンエイの社員から更新料を支払えと電話があり、恐怖心もあり着信を拒否していました。６月に入り、青梅簡易裁判所から令和２年・令和４年の２回分の更新料７２，０００円と年３％の遅延損害金３，１８８円の支払督促が送られてきました。支払督促送達から２週間以内に異議申し立てをしないときは、債権者の申立てによって仮執行宣言すると書かれていて、驚いたＭさんは以前相談したことのある当組合に連絡してきました。

　組合では、至急裁判所に支払督促の異議申立書に記入し、異議を申立てるようアドバイスしました。管理会社の２回分の更新料ですが、Ｍさんは十数年前から更新料の支払を拒否し、賃貸借契約は法定更新しています。令和２年・令和４年も賃貸借契約書に署名しておらず、全くのでっち上げです。立川市内にある同管理会社は悪名高い業者で以前、宅建業法違反で一時業務停止処分を受けたこともあり、賃貸借契約書の条文が消費者契約法違反で適格消費者団体の消費者機構日本から契約書の条文の差止請求を受けたこともある不動産業者です。

　支払督促に異議の申し立てをすると、裁判になります。Ｍさんは再度組合に入会し、裁判になった時は弁護士を紹介すると伝えました。更新料を支払督促で取り立てるとは、管理会社の新手の手法であり注意が必要です。

借地権活用セミナー ９月１４日に開催

　借地人の高齢化に伴って、高齢者施設に入居したり、亡くなって空き家になり、相続人が借地をどう活用したらよいか悩んでいる方が増え、組合にも多数相談が寄せられています。地主に借地権を買い取ってもらえるケースもありますが、これも地主さん次第で、必ず買い取ってもらえるとは限りません。最近では、借地人をとりまく状況も激変し、地主がある日突然、不動産業者（地上げ屋）に売却する事例も急増しています。

　そこで、組合の協力団体である生協・消費者住宅センターの役員の方から、同センターで実践した借地権の活用等について報告を受け、組合員の皆様と借地権の活用法について一緒に考えていきましょう。

●日時　９月１４日（土）午前９時半開場、

１０時開会　　（参加無料）

●会場　立川市女性総合センター５階第２会議室（立川駅北口徒歩７分）

●講師　生協・消費者住宅センター

副理事長　大関恵士氏

●定員　２０名（申し込み順）

●申込み　組合事務所まで(参加者は組合員限定）

　未加入の方は、組合に入会受け付けます。

　電話　０４２（５２６）１０９４

更新料不払いで裁判所から支払督促 直ちに裁判所に異議申し立て

　福生市でアパートを借りているＭさんは、最近になって管理会社のＪＰＭＣシンエイの社員から更新料を支払えと電話があり、恐怖心もあり着信を拒否していました。６月に入り、青梅簡易裁判所から令和２年・令和４年の２回分の更新料７２，０００円と年３％の遅延損害金３，１８８円の支払督促が送られてきました。支払督促送達から２週間以内に異議申し立てをしないときは、債権者の申立てによって仮執行宣言すると書かれていて、驚いたＭさんは以前相談したことのある当組合に連絡してきました。

　組合では、至急裁判所に支払督促の異議申立書に記入し、異議を申立てるようアドバイスしました。管理会社の２回分の更新料ですが、Ｍさんは十数年前から更新料の支払を拒否し、賃貸借契約は法定更新しています。令和２年・令和４年も賃貸借契約書に署名しておらず、全くのでっち上げです。立川市内にある同管理会社は悪名高い業者で以前、宅建業法違反で一時業務停止処分を受けたこともあり、賃貸借契約書の条文が消費者契約法違反で適格消費者団体の消費者機構日本から契約書の条文の差止請求を受けたこともある不動産業者です。

　支払督促に異議の申し立てをすると、裁判になります。Ｍさんは再度組合に入会し、裁判になった時は弁護士を紹介すると伝えました。更新料を支払督促で取り立てるとは、管理会社の新手の手法であり注意が必要です。

路線価の上昇で激化する地上げ問題

　国税庁は７月１日、今年１月１日時点の路線価を公表しました。路線価は相続税や贈与税の算定基準となり、国税庁のホームページから路線価（令和６年度）を調べることができます。（下図）借地権割合も路線毎に決められ、Ｄは借地権割合６０％、Ｃは借地権割合７０％、Ｂは借地権割合８０％とされています。

　多摩地域の最高路線価は武蔵野市吉祥寺本町１丁目のサンロードで昨年より６・９％上昇し、㎡単価が６２０万円。上昇率が一番高かったのが京王線聖蹟桜ヶ丘駅近くの多摩市一ノ宮の聖跡Ｕロードの８・５％と急上昇し、駅前再開発の影響です。都内では台東区雷門通りが上昇率１番で１６．７％と訪日観光客のインバウンドが影響しています。路線価の上昇は、地主の相続税の負担増によって、借地の土地を地上げ屋に売却する動きがさらに進むことが必至です。借地人に対し、「底地を買い取れ、買わなければ借地権を売却しろ」と迫るなど、悪質な行為が横行しています。悪質な地上げ行為を規制する法律がなく、１日も早く地上げ行為を規制する法律が必要です。また、路線価の上昇は地代・家賃の値上げ問題にも影響を与えます。ますます、組合の役割は重要になっています。