不動産管理業者に登録制導入へ 借り主と家主、双方保護

　賃貸住宅の滞納・明け渡しトラブルを防止するため、国土交通省は全国に約８万ある不動産管理業者などを対象に登録制を導入する方針を決めた。借り主と家主双方を保護し、市場の健全化を図る。

　新制度の対象は、賃料の徴収や賃貸借契約の更新・解約業務を担う管理業者と、賃貸住宅を一括借り上げして転貸するサブリース業者。賃貸借契約の際、借り主と家主に対する重要事項の説明と書面の交付をルール化する。借り主に対する契約に基づかない金銭の請求、行き過ぎた取り立て・追い出し行為などを禁止。不正行為があった場合、登録を削除する。国交省で登録を受け付けてホームページなどで公開。ただし、新制度は任意のため、法的強制力を伴わない。政府が次の通常国会に提出予定の「追い出し規制法案（通称）」の施行に合わせて導入する。

　国交省の調べでは、民間賃貸住宅（約１３００万戸）の８割以上が個人家主で、そのうちの７割超が管理業務を委託している。国民生活センターによると、賃貸住宅をめぐる相談は２００８年度で約３万３千件で、１９９９年度の２．３倍と急増。退去時の原状回復や敷金返還などのトラブルが目立っている。（室矢英樹）

(１２月２７日　朝日新聞関西版）

「追い出し屋」に刑事罰 法案、来春までに提出

　家賃を滞納した借り主が、強制的に退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次ぐ問題で、政府が次の通常国会に提出する「追い出し規制法案（通称）」の概要がわかった。借り主の連帯保証を請け負う家賃債務保証業者に国への登録を義務づけ、悪質な取り立て行為には刑事罰を科す。滞納履歴など個人の信用情報を扱うデータベース（ＤＢ）の事業者も登録制にして国の監督が及ぶようにする。

　国土交通省によると、民間賃貸住宅（約１３００万戸）の約４割が家賃保証業者と契約し、急速に市場が拡大。これに伴い、一部業者による追い出し行為が社会問題化した。政府は借り主の住まいの安定確保に向けた新規立法が必要と判断し、来年３月までに法案を提出する方針だ。国交省と消費者庁が連携し、効果的な被害救済の体制づくりを図る。

　新法は「家賃保証業の適正化及び家賃の取り立て行為規制法（仮称）」。貸金業法を参考に「人を威迫し、私生活の平穏を害する言動」を条文で禁止するとともに家賃滞納者への深夜・未明の督促▽無断での鍵交換▽家財撤去――などの強引な取り立て・追い出し行為を禁じる。規制対象は家賃保証業のほか、不動産賃貸・管理業、賃貸住宅を一括借り上げし、第三者に貸すサブリース業、家賃回収代行業など業種を問わず、個人家主も含める。違反した場合、懲役刑や罰金刑を科す。

　家賃保証業は登録制にし、役員に犯歴がないことなどを開業条件とする。借り主との契約時に保証金や保証期間などを記した書面の交付を義務化。無登録営業や暴力団員の使用なども禁じる。

　一部業界団体が来年２月からの稼働に向け、準備している借り主の滞納歴などの信用情報を盛り込むＤＢについても、事業者を新法で規制し、登録制を導入。事業者にＤＢ運用時に借り主の同意を取り付け、借り主の要求に応じて登録情報の開示を義務づけるほか、秘密保持の徹底を求め、目的外使用を禁じる。

　家賃保証、ＤＢの事業者が違反した場合、業務停止や登録取り消しなどの行政処分、刑事罰を科す。（室矢英樹） （朝日　12月18日）

１５％の世帯が「欲しい食料買えなかった…」 社会保障実態調査

　過去１年間に１５・６％の世帯で、食費が足りず欲しい食料を買えなかった経験があることが２４日、厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が行った調査結果で分かった。調査は平成１９年７月に行われ、１万７６６世帯、１万７４６６人から回答を得た。

　調査では、経済的な理由で食料を買えなかった経験について、２・５％の世帯が「よくあった」と回答。「時々あった」「まれにあった」を合わせると１５・６％だった。家族構成別にみると、食料を買えなかった経験を持つのは、１人親世帯が３８・４％で最も多く、次いで単独高齢男性（６５～６９歳）の２４・７％、単独女性（２０～６５歳）の２０・４％と続いた。

　また、「衣服が買えない経験をした」と答えた世帯も２０・５％にのぼり、１人親世帯では４６・８％が経験したと答えた。

　同研究所は「１人親世帯の生活が困窮している傾向が明らかになった。また、高齢の男性には自炊のできない人も多く、食費がかかるのではないか」と分析している。

　一方、過去１年間に家族が１人も医療機関に行かなかった世帯は１１・５％あったが、このうち「健康ではなかったが行けなかった」と回答した世帯が１７・０％あった。理由は、「経済的な問題」が３８・４％、「健康保険に入っていないため」が１４・２％だった。

　また、生活水準の変化を聞いたところ、３７・３％の人が「大変苦しい」「やや苦しい」と回答。「ややゆとりがある」「大変ゆとりがある」と答えたのは８・２％だった。

　「大変苦しい」と答えた世代・男女別の割合は、４０代女性が１７・２％、４０代男性が１６・６％、５０代男性が１５・７％、６０代男性が１２・６％－の順で、生活苦を訴える中高年が目立った。(１２月２４日　産経）

レオパレスの入会金、会費は消費者契約法違反 部屋のメンテナンスの悪さで慰謝料が容認 名古屋簡裁

名古屋在住の賃借人であるＡさんは、０５年１月からレオパレスの物件に住んでいましたが、、メンテナンスの悪さや居住環境の悪さが目に余り、レオパレスに修繕義務を履行するよう求めたところ、レオパレスは過失をいったんは認め、家賃の請求を停止しました。しかし、その後、一方的に同意を覆し、停止した期間分も含めて家賃請求を行ってきたため、さらなる紛争に至り、レオパレスから明け渡しの請求をうけ、その経緯の中で、Ａさんは心理的負担も重なり、失業し家賃が払えない状況に陥ってしまいました。０８年７月に提訴され、その後別の物件が運良く見つかり退去しましたが、退去までの未払い賃料は約８ヶ月に渡りました。提訴当時は明渡し訴訟でしたが、途中でＡさんが他の物件に引っ越したことで、未払い賃料の請求事件になっています。原告は代理人に法律家を立てず、被告も本人訴訟で争われた事件です。
裁判では、①共益費、ブロードバンド使用料、環境維持費について契約は成立しているか。
②基本清掃料について契約は成立しているか。
③入会費、年会費の趣旨について。返還請求できるか。④ベッドの破損や水道の故障の損害賠償請求権について。
⑤使用当初の部屋の状態とＡさんの精神的慰謝料について。以上が争点となりました。
　名古屋簡裁はＡさんの主張を全面的に認め、
未払い賃料の相殺はもちろんのこと、原告の請求を２５万円以上も上回る合計６５万以上の請求権が認容されました。とくに③の入会金、年会費は礼金・更新料と認定し、具体的かつ明確に説明がされていない事実を認めて、入会金（４６３７０円）、年会費（３年分６３０００円）をともに消費者契約法第１０条に基づき無効であるとして返還が認められました。レオパレスは控訴し、名古屋地裁で争われています。

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「追い出し屋」に法規制を 国交省に 居住権保護求め要請 対策会議

　弁護士などでつくる全国追い出し屋対策会議は２１日、家賃滞納などを理由に居住者を暴力的に追い出す「追い出し屋」に対する法規制を検討している国土交通省に意見書を提出し、居住権保護の立場による法規制を求めました。

　家賃債務保証業者などが、突然の解雇などで家賃を滞納してしまった居住者に対して、違法な取り立てや乱暴な明け渡しを迫る「追い出し屋」による被害が全国各地で起きています。

　「追い出し屋」対策を検討してきた同省の社会資本整備審議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会は「最終とりまとめ（案）」で、法による行為規制と家賃債務保証業者の登録制度の必要性を指摘しました。

　一方で、滞納が発生した場合、「円滑な受け渡し」が必要だとして新たな制度の創設や定期借家制度の普及などを提唱しています。

　同会議は、法規制の方向については「積極的に評価できる」としながらも、居住権を不安定にする「円滑な受け渡し」に反対し、賃借人の居住権保護の立場を中心にすえるよう申し入れました。

　また、弱者を民間住宅市場から締め出す家賃滞納者のデータベース化に対して、法規制を求めました。(しんぶん赤旗　１２月２２日）

クリスマスにブラックサンタがやってきた！ 家賃滞納者ブラックリストは「住まいの貧困」の拡大だ！

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　家賃滞納者のブラックリストに関する公開質問状、回答受け取り行動のご案内
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　私たち、住まいの貧困に取り組むネットワークは、これまで悪質な不動産業者による追い出し屋問題に取り組み、その取り組みを通して、家賃保証会社による借家人の弁済履歴情報共有に反対してきました。当ネットワークで０９年１２月１２日に送付した、家賃滞納者のブラックリストに関する公開質問状（下記）についての回答を「ブラックサンタ」が受け取りにうかがいます。その代わりに「ブラックサンタ」から、全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ）に素敵なプレゼントを贈呈します。
　ドイツでは、悪事を働く子どもにはクリスマスに「ブラックサンタ」が来るという伝承があるそうです。「住まいの貧困」を拡大させようとするＬＩＣＣに対する「ブラックサンタ大作戦」にぜひご参加ください。

　１２月２５日（金）午前10時30分、新橋駅日比谷口ＳＬ広場集合
　午前１１時、一般社団法人全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ）
　（港区新橋１－７－１０　汐留スペリアビル４Ｆ）にて回答を受け取ります。アポあり。
　その後、昼過ぎまでビラまきなどの行動

※行動に参加される方は黒っぽい服装でお越しいただけるとありがたいです。

【お問い合わせ】
住まいの貧困に取り組むネットワーク
連絡先：東京都新宿区新小川町8番20号こもれび荘　もやい気付
http://housingpoor.blog53.fc2.com/


＊一般社団法人全国賃貸保証業協会への公開質問状
　　　　　　　　　　　　　　　　
　私たちは住宅問題や生活困窮者の支援に取り組むＮＰＯや労働組合、借地借家人組合などに属する諸個人からなる団体です。
　貴法人は、家賃滞納歴などを登録した家賃保証会社利用者の信用情報のデータベース（ＤＢ）の構築を進め、来年２月には運用を開始する予定としています。
　このＤＢが運用されれば、事実上、家賃滞納者のブラックリストが構築され、家賃滞納歴のある人々は家賃滞納に至った原因や経緯を考慮されることなく、一律に入居にあたっての審査において不利な立場に置かれることになります。それは結果的に社会的弱者を民間賃貸住宅市場そのものから締め出す行為であり、新たな入居差別を生み出すものです。
　また、市場から排除された人々をターゲットとする新たな貧困ビジネスが生まれることも予想され、安定した住まいを確保できないハウジングプア層の固定化、貧困率の上昇も懸念されます。
　ＤＢ構想に対しては、法律家らからなる全国追い出し屋対策会議や日本司法書士会連合会が実施の中止を求める声明を発表したほか、日本弁護士連合会も前原誠司国土交通大臣あての意見書のなかで「社会的弱者を排除する」と反対を表明しています。
　企業は営利を追求する組織ですが、「社会の公器」であることを忘れて闇雲に営利を追求することは営利企業であっても許されないことです。特に「住まい」という人々の暮らしの根幹に関わる企業には、居住権という基本的人権を尊重する姿勢が求められます。
　ＤＢ化は、「追い出し屋」への規制をめぐる議論の中で賃貸保証業界側から出てきた案ですが、業界全体が、違法行為の限りを尽くした「追い出し屋」を生み出した体質を猛省し、体質改善に努めなければならないこの時期に、問題を滞納者の側にすり替える提案が出てきたことに対して、私たちは強い疑念を感じざるをえません。もしこのままＤＢが構築され、社会的弱者が市場から排除されることが明白になれば、業界全体の信用が失墜し、ＤＢ化に加担した企業の責任も追及されることでしょう。
　以上のことを踏まえ、私たちは貴法人に対して下記の点を質問させていただきます。質問に対する回答はマスメディアへの情報提供やウェブサイトなどを通して、広く社会に公開させていただきます。
　多くの人々が抱いている疑念に対して、貴法人が真摯な回答を寄せてくださることを切に願っています。
　
　回答は12月25日に当団体から直接うかがいますので、その際に書面でお渡しください。


　2009年12月12日　住まいの貧困に取り組むネットワーク　　　　　　　　　　　　　　　　　　


１、ＤＢ化により家賃滞納者が民間賃貸住宅を借りにくくなることに対する貴法人の見解を下記からお選びください。

　Ａ．家賃滞納者が民間賃貸住宅市場から排除されることはあってはならず、ＤＢ化を断念する。
　Ｂ．家賃滞納者が結果的に排除されることがあっても仕方がないと考える。
　Ｃ．家賃滞納者は積極的に市場から排除すべきだと考える。

２、１でＢまたはＣを選ばれた場合にお答えください。住生活基本法では、「住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の推進は、住宅が国民の健康で文化的な生活にとって不可欠な基盤であることにかんがみ、低額所得者、被災者、高齢者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保が図られることを旨として、行われなければならない。」という基本理念を第６条で示した上で、「住宅関連事業者」などの関係者にも基本理念にのっとって住生活の安定確保のため協力することを求めています（第８条及び第９条）。貴法人は事業展開において、この基本理念を尊重されるお考えですか。下記からお選びください。

　Ａ．国の定める基本理念に従う意思はない。
　Ｂ．基本理念を尊重して事業を展開している。

３、２でＢを選ばれた場合にお答えください。住生活基本法の基本理念を尊重されることと、ＤＢ化を進めて家賃滞納者を排除することはどのように整合性がとられているのでしょうか。下記に貴法人の見解を記載してください。

４、その他、ＤＢに関して、ご意見があれば記載してください。

　以上



　　　　　　　　　　　　　　

＜追い出し屋＞法規制が必要－－社会資本整備審議会

2009年12月15日（火） 毎日新聞

　民間賃貸住宅のトラブル防止策などを検討している国土交通省の社会資本整備審議会の民間賃貸住宅部会が１４日開かれ、とりまとめ案の最終議論を行った。短期間の家賃滞納で暴力的な取り立てなどを行う「追い出し屋」について、家賃保証会社への登録制度導入など法規制が必要との意見を示した。

　また家賃滞納履歴のデータベース化について、民間事業者が行うことを「禁止はできない」としたが、何らかの規制をすべきだとの意見も盛り込んだ。

「囲い屋」被害救え 宿泊所ビジネス問題で対策会議

　生活困窮者を囲い込み、部屋と食事を提供する見返りに生活保護費の大半を天引きする「宿泊所ビジネス」について、大阪の弁護士や司法書士らが「囲（かこ）い屋（や）」と名付け、被害者支援のための対策会議を結成した。国は届け出制から許可制への移行を軸に、宿泊所の規制強化に乗り出す意向を示しているが、大阪には無届けの施設が多く、法の監視が及ばない恐れがあるとして、自治体による調査権限の強化などを求める方針。

　厚生労働省の調査では、無届け施設の入所者は今年１月時点で約１万２５００人。大阪府は全国最多の約２５００人で、東京都の２．７倍に上る。３畳ほどの部屋に住まわせて不当に高い食事代を請求したり、被害実態が外部に漏れないように入所者同士の会話を禁じたりしている例も多い。結成された「関西囲い屋対策会議」（代表幹事・普門大輔弁護士）では、年明けにも無料相談会を開いて被害の掘り起こしを進める。

　大阪、堺両市の調査によると、大阪市内のある不動産業者は両市内で少なくても４００人の生活保護受給者と契約していた。自治体側は受給者が希望すれば福祉施設への転居をあっせんするほか、業者側にサービス内容の明示などを求めることも検討しているが、法的強制力はない。

　自治体への届け出が必要な無料低額宿泊所については、厚労省が１０月に検討チームを設置。届け出制を許可制に変える社会福祉法の改正を含む対策を来年３月までにまとめる。だが、こうした規制の網から無届け施設が漏れる、との懸念もある。（室矢英樹）

(朝日　１２月４日）

賃貸不動産管理業の適正化へ、社整審民間賃貸住宅部会が最終とりまとめ

社会資本整備審議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会（部会長：浅見泰司東京大学空間情報科学研究センター教授）は14日、10度目の会合を開き、「最終とりまとめ（案）」について審議した。

　同部会は、民間賃貸住宅を巡る紛争の未然防止、紛争の円滑な解決、家賃滞納・明渡しを巡る紛争、市場機能を通じた民間賃貸住宅ストックの質の向上などについて議論がなされてきた。最終とりまとめにあたっては、社会的問題となっている賃貸借契約を巡る商慣習やルール（敷金、礼金、更新料、原状回復）の見直し、また家賃債務保証会社への規制、弁済履歴情報の共有（データベース化）の是非が、大きくクローズアップされた。

　最終とりまとめ（案）では、家賃債務保証会社の行為規制や登録制に言及した。しかし、原状回復ガイドラインの見直しについては「一層の具体化を図ることを検討する必要がある」とする一方、更新料等各種一時金の有効性については「裁判所において、額の妥当性や対価性、賃借人の理解の状況等のさまざまな要素を考慮して個別のケースごとに判断されているところであり、今後の裁判の状況等も見極めつつ、考え方を整理していくことが必要」と述べるにとどまった。

　さらに、弁済履歴情報の共有については、「賃貸人が安心して民間賃貸住宅を市場に供給できる環境を整備するという観点からは有効な方法」としながら、「その正確性と家賃債務保証業務の適正な実施の確保という観点から、必要な規制を行なっていくべき」「共有して利用できる情報を、反復継続的に滞納を行なう賃借人等の一定の範囲のものに限定するという考え方もある」など、個人情報保護や住宅困窮者救済の観点から、データベース化に慎重論を唱える声に配慮した記述がなされている。

　最終とりまとめにあたって、参加した各委員からは「賃貸不動産管理業の適正化は、同業界の法制化以外あり得ない」「賃貸人は事業者であり、滞納や空室というリスクを負うべき」「データベース化は賛成だが、その運用にあたっては第三者機関のチェックが必要」「賃貸借契約や商慣習について、最低限の全国基準を設けるべき」などの意見が出された。

　同部会では、これらの意見をもとに加筆・修正を部会長に一任。また、国土交通省は今後、最終とりまとめに盛り込まれた諸課題につき、具体的な対策に乗り出す。

(不動産最新ニュース　１２月１５日）

家賃保証業「法規制必要」 国交省の部会が最終意見

　家賃滞納者を強引に閉め出す「追い出し屋」被害が相次ぐ問題で、国土交通省の社会資本整備審議会の専門部会は１４日、家賃保証業を規制する法制化が必要との最終意見をとりまとめた。一部業界団体が滞納歴など借り主の信用情報をデータベース（ＤＢ）化する動きについて「必要な規制をすべきだ」との意見も出た。

　前原誠司国交相は今回の最終意見を踏まえ、新規立法に向けた作業を進める方針。

　最終意見のなかでは、家賃保証業を登録制とし、「悪質な業者を市場から排除する必要がある」と指摘。家賃滞納者への追い出し行為には、貸金業の取り立てと同様の規制が欠かせないとまとめた。

　一方、ＤＢ化について、業者が滞納理由を勘案せず、入居機会が制限される可能性に言及し「ＤＢの整備に必要な規制をとるべきだ」とした。（室矢英樹）

(朝日　１２月１４日）

1・92倍不当な地代値上げ 地主小規模宅地と認めず計算

　武蔵野市吉祥寺東町で５８坪を借地しているＭさんは、地主の代理人の不動産業者から更新料と地代値上げを請求され困って組合に相談しました。更新料は、組合が拒否の通知を出したところ不動産業者も手を引いてしまいました。地代については、公租公課の増額、近隣地代の上昇等を理由に今年の１月分から月額３万４５００円から６万６５８４円と１・９２倍の大幅な値上げを請求してきました。武蔵野市役所で固定資産課税・補充台帳を調べたところ、土地は隣の地主と一筆の土地で１２３坪で、そのうちＭさんが借りていると小規模宅地部分の固定資産税・都市計画税を計算したところ、現在の地代と公租公課の対比は２・６倍であることが分かり、値上げを拒否し現行地代で送金して支払っています。

　地主は、弁護士を通じて「地代を内金として受領する。小規模宅地は全体の土地のどの部分か特定していないので、全体の土地の公租公課を基に地代を計算したものだ」と分けのわからない主張をしています。Ｍさんは組合を通じて、「地代は全額であり内金では支払っていない。小規模宅地と認めないとは見当違いである」と反論しましたが、地主からはその後何らの返事もありません。


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「締め出し屋」が登場 家賃滞納者をデーターベース化

　１０月の完全失業率は３４４万人、「年越し派遣村」が設けられた昨年同期より８９万人も増えています。派遣社員どころか正社員も解雇される状況で、テレビで派遣村を人事のように見ていた人がこの秋に派遣切りにあって会社の寮から追い出されて、住まいを失いホームレスになった事例も生まれています。

　経済と雇用情勢の悪化で家賃滞納者が増える中で、借家人の部屋の鍵を交換したり、家財道具を勝手に処分するなどの追い出し屋の不法行為が社会問題となり、国会でも取り上げられ、国交省でも許可制の導入を検討しています。消費者庁も追い出し屋対策を新たな消費者基本計画に盛り込む方向で調整しています。

　そんな動きの中、一部の管理会社や家賃保証会社が家賃滞納履歴のデーターベース（ＤＢ）化に乗り出し、来年２月の新規契約から入居者の同意を得て登録を開始するとしています。４月には２０の保証会社が参加し、１年後には１５０万件が登録される予定といいます。滞納情報のデーター化が加速すれば、保証会社との契約を希望する家主は急速に増えることが予想されます。
　全国追い出し屋対策会議では「データーベースで一定の条件に合わない入居希望者との保証契約を拒否し、賃貸契約も結ばなくなる恐れが大きい。社会的弱者を民間賃貸住宅から排除し、住まいを奪うことは許されない」との声明を発表しています。一度でも家賃滞納したら家を借りられなくなるなど人権問題で絶対に許されません。
　日本司法書士会連合会では「家賃滞納等のデーターベース化の中止を求める会長声明」を11月に発表しました。声明では「賃借人がたった一度の家賃滞納をしたというだけで、家賃滞納に至った経緯や理由を一切考慮せず、一律に家賃滞納者というグループに分類して民間賃貸住宅市場から排除するものである」とＤＢ化に厳しく反対しています。　


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消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例

◎消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例

　全国の消費生活センターには、消費者と事業者との間で締結される商品やサービスの契約に関して多数の相談が寄せられており、消費生活相談の現場では各種の法令等に基づき、その被害の救済に取り組んでいる。なかでも消費者契約法は、あらゆる消費者契約を対象として、事業者の不当な勧誘や不当な契約条項によって被害を受けた消費者の事後救済を可能とするものであり、消費者契約にかかわるトラブルを解決する有効な手段として活用されている。

　国民生活センターでは、消費者契約法に関連する消費生活相談を整理し、事業者の不当な勧誘や不当な契約条項について、その代表例と傾向をまとめている。また、消費者契約法施行後、消費者契約法に関連する主な裁判例について収集し情報提供している。
今回は昨年10月公表以降に把握できたものをとりまとめた。



◎消費者契約法に関連する消費生活相談の概要

　消費者契約法に関連する消費生活相談として、事業者の「不当な勧誘（4条関連）」と「不当な契約条項（8～10条関連）」の代表的な例とその件数について直近5年分をまとめた。また、2008年度の件数は、以下のとおりである。

（1）「不当な勧誘（4条関連）」では、「販売方法」に関する相談のうち、代表的な販売手口等を挙げている。このうち、「[1] 消費者を誤認させる勧誘」では、「虚偽説明」が31,823件、「説明不足」が29,447件、「サイドビジネス商法」が14,605件となっているが、これらは主に事業者のセールストークに問題のあったものである。また、「販売目的隠匿」が16,513件、「無料商法」が23,204件、「点検商法」が5,053件、「身分詐称」が8,842件となっているが、これらは主に勧誘の入り口の段階で消費者を誤認させる手口である。「[2] 消費者を困惑させる勧誘」では、「強引・強迫」行為に関する相談件数が多く、45,903件であった。「[3] その他不適切な勧誘」では、「二次被害」が12,152件、「次々販売」が10,183件、「判断能力に問題のある人の契約」が5,732件となっている。
（2）「不当な契約条項（8～10条関連）」では、「契約・解約」に関する相談のうち、不当条項に関連する相談の内容を挙げている。消費者契約法9条1号に関連する「解約料」に関する相談は18,563件、9条2号に関連する「遅延金」に関する相談は7,672件、10条に関連する「保証金等」の相談は20,476件となっている。



◎消費者契約法に関連する主な裁判例

　消費者契約法に関連した訴訟のうち、判決があった事案で国民生活センターが把握しているものは、2009年8月末日現在158件である。2008年10月16日に公表した「消費者契約法に関連する消費生活相談の概要と主な裁判例」以降に把握した22件の判決を掲載した。

　22件の内容を見てみると、「不当な勧誘（4条）」関連の判決が3件、「不当な契約条項（8～10条）」に関連する判決が16件、適格消費者団体が消費者契約法に基づいて差止請求を行う「消費者団体訴訟」に係る判決が3件であった。

　「不当な契約条項（8～10条）」に関連する判決16件のうち、半数以上の9件が、不動産賃貸借関係の裁判であり敷金・礼金・保証金・更新料・定額補修分担金に関する条項（特約）の有効性が争点となっており、このうち5件が消費者側に有利な判断となっている。特に大阪高裁平成21年8月27日判決は、月額賃料4万5,000円、更新料10万円という賃貸借契約に関する事例だが、「月額賃料と対比するとかなり高額であるから、控訴人にとって経済的に大きな負担となる」こと、「控訴人に対して本件更新料約定が置かれている目的、法的根拠、性質が明確に重要事項説明の際にも説明されていない」ことなどを理由として、高裁レベルとして初めて更新料を無効とした判決である。本件は、現在上告中であり判決が確定していないが、消費生活相談においてもこの分野でのトラブルは少なくないことから、相談現場への影響があると思われるので、最高裁の結論を注視する必要がある。

　また、適格消費者団体が消費者契約法に基づいて差止請求を行う「消費者団体訴訟」に係る判決が、同制度施行後初めて出された。今後も適格消費者団体による差止請求や、裁判が予想されるため引き続き注目していきたい。（国民生活センター）

講演会：「保証人」は必要か 弁護士の熊田均さんら迎え、１０日に伊賀で ／三重

アパートを借りたり、入院する際に求められる「保証人」は必要かを考える講演会が１０日、伊賀市川合のあやま文化センターで開かれる。少子化などで保証人が探せない場合、本人の社会生活に大きな不利益をもたらす制度のあり方を考える。

　市社会福祉協議会の主催。同社協には、これまで、「保証人を頼めず県営住宅入居を断念した」などの相談が寄せられていた。社協は昨年９月、有識者や福祉関係団体とともに保証機能のあり方に関する研究会を発足させ、保証人が不要となる仕組み作りを模索している。

　講演会では、大阪市立大大学院生活科学研究科の岩間伸之准教授が社会福祉の観点からみた保証人制度のあり方について講演。弁護士の熊田均さんは「本当に『保証人制度』は必要か？－法律上の疑問－」と題して講演する。また、社協の田辺寿権利擁護課長も、各個人に応じて保証の方法を考える「（仮称）地域福祉あんしん保証システム」について説明する。

　参加無料、定員先着３００人。申込用紙に必要事項を記入し、市社会福祉協議会（伊賀市上野中町２９７６－１）に郵送や持参で申し込む。問い合わせは同社協（０５９５・２１・９６１１）へ。【伝田賢史】

〔毎日新聞　伊賀版〕

借地に建つ自分の家を貸すことはできるでしょうか？

(Q)　このたび、主人の仕事の関係で、一時的に引っ越しすることになったのですが、今住んでいる家は、土地は借りていて、建物は自分のものです。この場合、家を他人に貸すとすれば、地主さんの許可が要るのでしょうか？　そのほか、必要な手続があれば教えてください。



(A)自由に処分できます
(住宅ねっと相談室カウンセラー　税理士　松下　明夫)


　借地権を第三者に譲渡・転貸するには、土地の所有者の承諾が必要です。つまり、借りている土地を第三者に貸したり、あるいは、借りる権利そのものを第三者に譲渡するには、地主の承諾がなければできません。

　上記とは違い、今回のケースは、借りている土地の上に立つ自分所有の建物を処分することですから、誰の承諾も必要とせず、自由にできます（ただし、賃貸期間は借地期間を上回ることはできません）。

　したがって、一般住宅の賃貸と同じように、不動産業者(最近は賃貸専門の不動産業者がたくさんあります）に依頼すれば良いと思います。

　ちなみに、借地に建つ家の場合、用途を住宅から店舗構造に、木造から鉄筋造などに改築する場合は、原則として土地所有者の承諾が要ります。



[ 2007年10月25日 掲載] 　　（住宅ネット相談室）