借りている家の借地権が、知らない間に返還されてしまいました

（Ｑ）借りている家の借地権が、知らない間に返還されてしまいました
（東京都　30歳代　主婦）


　現在、一戸建ての住宅を賃貸で借りています。２年前の11月末から入居し、当然に今年の11月末日で契約更新のはずだったのですが…。９月に一通の封書が大家さんから届きました。中身を見ると、大家さんと地主の借地権契約が切れるので、土地は地主さんに返すから、後は地主の指示にしたがってくれというものでした。寝耳に水とはこのことで、借りた建物が借地権だったことも知りませんでした。

　地主さんは、この土地を更地にして自分たちの息子の家を建てたいらしいのですが、今の大家さんを通じて、１年間家賃なしで更新するから、１年後に立ち退いてほしいということなのです。

　子供の学校のこともありますし、簡単に引っ越すことはできません。どうしたらよいのでしょうか。そのそも、私たちに事前の話もなく、勝手に大家さんが地主に借地権を返すこと自体できるのでしょうか？



（Ａ）新しい所有者に従前の契約内容を主張できます
（住宅ねっと相談室カウンセラー　弁護士　柴田　亮子）


　突然のことで、慌てていらっしゃることと思います。初めに、建物賃貸借関係についてですが、これまでと同一の内容で、貸し主が地主さんに変更になります。

　これに対しては、こちらに事前の話もなく…とおっしゃられるかもしれませんが、判例上、賃貸人の建物を使用させる債務は建物所有者であれば誰でもできることであるので、賃借人の同意は不要とされています。裏を返せば、新しい貸し主、すなわち地主さんに対して、これまでと同一の契約内容を主張できます。したがって、１年間無料で貸すので、１年後には出て行ってほしいと言われても、相談者としては「いやだ」と言えるわけです。新しい貸し主さんから明け渡しを求められても、当該建物に実際に住んでいらっしゃるのでしょうから対抗でき、応じる必要性はありません。

　もちろん相手の提案の方が魅力的であれば合意すればよいのであって、合意しない限りこれまでの契約内容が変更されることはありません。おそらく、今後新しい貸し主さんから、更新方法、立退料等の話があるかと思います。こちらが納得できる条件まで交渉して合意するというのも１つの方法です。いくら法的には住み続けられるとはいえ、大家さんとのトラブルは嫌なものです。

　ただし、賃料をこれまで通り支払うことを忘れると、こちらの主張が通らなくなることもありますから注意してください。また、登記簿謄本をとって、間違いなく地主さんが新しい大家さんであることを確かめることも忘れずに。事実関係がはっきりしない場合は、供託という方法もあります。

(日経住宅ネット相談室　2010年1月7日 掲載）

賃貸住宅更新料、二審も「無効」判決 大阪高裁

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、熊本市の２０代女性が家主に支払い済みの更新料など３４万８千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２４日、大阪高裁であった。安原清蔵裁判長は、更新料を無効とした一審判決を支持し、家主に全額返還を命じた。原告側弁護団によると、更新料をめぐる高裁レベルの判断は「無効」２件、「有効」１件となった。

　判決によると、女性は２００３年、京都市のマンションに月３万８千円の賃料で入居。１年ごとの契約更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を結び、退去時の補修費にあてるとされる「定額補修分担金」１２万円も徴収された。０６年度までの更新料３回分（計２２万８千円）は支払ったが、０７年度分は支払いを拒み、その後に転居した。

　高裁判決は、更新料について「趣旨不明確な部分が大きい」とし、家主が契約更新を拒む権利を放棄する対価や、賃料の補充分としての性質も認められないと指摘。消費者の利益を一方的に害する契約条項を「無効」と定めた消費者契約法に反するとして、昨年９月の一審・京都地裁判決同様の判断を示した。定額補修分担金の条項も、同法に照らして無効とした。 (朝日　２月２５日）

常任弁護団会議 更新料問題で５月に理論学習会

　東借連常任弁護団会議は、２月１６日午後６時３０分から池袋の城北法律事務所で１０名の参加で開催された。

　弁護団会議では、社会資本整備審議会・民間賃貸住宅部会の「最終とりまとめ」と１月末の意見募集、２月２３日に閣議決定された追い出し屋規制法案の問題点等が報告され議論された。

　借家の更新料問題で最高裁の判決待ちではなく、更新料特約をどう運動の力で突破していくか議論された。当面、東借連の理論学習会で更新料問題を学習会のテーマとすることを確認した。講師は東部法律事務所の西田穣弁護士が担当することが決まった。日時は、５月２９日（土）午後１時３０分から豊島区東部区民事務所を予定。


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執拗な家賃取り立てに懲役も 賃借人保護法案を閣議決定

　政府は２３日、深夜早朝の執拗（しつよう）な督促など悪質な家賃滞納の取り立てを規制し、住居の賃借人を保護する新法案を閣議決定し、今国会に提出した。不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、強引な家賃取り立てをめぐるトラブルが社会問題化している。今国会で成立させ、来年６月末までの施行を目指す。

　法案は、大家や家賃の連帯保証業者が、滞納を理由に賃借人を脅迫して私生活の平穏を害する▽住居の鍵を無断で取り換えて閉め出す▽室内から勝手に家具や衣類を運び出す－などの行為を禁止する。違反すれば、２年以下の懲役または３００万円以下の罰金、あるいは両方を科す。

　また、家賃連帯保証業者や、賃借人の過去の滞納状況のデータベースを構築する業者に対し、国土交通相への登録や５年ごとの登録更新を義務づける。違反には５年以下の懲役または１０００万円以下の罰金、あるいは両方を科す。国交相はこれらの業者に対し、業務改善命令や業務停止命令を出せる。

　国交省住宅総合整備課によると、家賃トラブルをめぐり、平成２０年度に国や地方自治体などに寄せられた相談は７８件だった。内訳は、家賃支払いが滞った際に「執拗な督促がなされた」（２７件）、「無断で鍵を交換された」（１５件）、「無断で借家内に侵入された」（１０件）、「高額な違約金を請求された」（１０件）など。

(産経新聞　２月２３日）

東借連が大塚駅前で街頭宣伝行動、切実な要求と相談が

　東借連は、１１月からの「組織強化・拡大推進月間」に入って３回目の街頭宣伝行動を２月２０日（土）午後１時からＪＲ大塚駅北口で実施した。城北借組や全借連の近県からの組合からの応援があり、当日１７名が行動に参加した。

　ハンドマイクで「借家人の居住の安定を脅かす定期借家制度は廃止させましょう！」、「借地借家人は契約の更新時に更新料を支払う義務はありません！」、「仕事を失っても民間賃貸住宅に安心して住み続けられるために恒久的な家賃補助を創設させましょう！」等の訴えに耳を傾け、署名にも協力する人が目立った。大塚駅を通行中の近所に住む５０代の女性から「数年後に借地の更新を迎えるが、母親の介護でお金を使い果たした。何百万もお金は用意できない。どうしたらよいか」との相談があり、その場で「更新料を支払わなくても更新はできるので心配しないように」とアドバイスし、早速地元の城北借組を紹介した。

　初めて行動に参加した城北借組役員の中野さんから「切実な要求をもった人が多く、大変やりがいがあった」との感想が寄せられた。


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家主敬遠？ 失業者向け住宅手当 利用、想定の４．３％

　家を失った失業者が住まいの心配をせずに就職活動ができるようにと、厚生労働省が昨秋から始めた住宅手当給付制度が不人気だ。同省によると、予算枠は来年３月まで約３２万人分７００億円を確保しているものの、滑り出し３カ月間の利用者は８千人に満たず、今年３月末で１８万５千人という予測の４．３％にとどまっている。同省や窓口となる自治体は、認知度が低い上に、家主側に「失業者に家を貸して大丈夫か」という戸惑いがあるとみている。

　同制度は麻生政権が２００９年春、近づく総選挙をにらんで打ち出した失業者対策の一つ。鳩山政権もこれを継承し、１０月に募集を始めた。

　受給資格は２年以内にリストラや雇い止めなどで離職し、寮や社宅から退去を求められるなどして住む家を失ったり、その恐れがあったりする人。求職中も条件だが、一時的なアルバイト収入や一定額の預貯金も認められ、生活保護に比べると緩やかだ。実際の給付は本人にではなく、都道府県など自治体から家主に家賃として毎月支払われる。例えば、東京都の場合、家族がいると月最大６万９８００円、単身者は同５万３７００円を原則６カ月間、最長９カ月間給付する。

　同省は昨春、初年度（０９年１０月～１０年３月の半年間）で１８万５千人の利用を予測し、３００億円を計上。今年１月の補正予算では、新年度に１３万９千人の利用が見込まれるなどとして、４００億円を上積みした。ところが、開始３カ月間の申請数は１万１５１８人で、うち支給決定数は７９５０人にとどまった。

　同省や都道府県の担当者は「申し込みの少なさは、制度の周知不足」とみている。ただ、敷金や礼金などは同制度の対象外で、社会福祉協議会などから別途借りる必要がある。そのため、「住宅に関する費用すべてが給付され、支給期限もない生活保護に流れている」との見方もある。

　申し込みの少なさだけでなく、申請数に占める決定数の割合も全国平均で６９．０％と低い。申請件数が１６６０人と全国最多の東京都で５６．３％、１６２９人が申請した大阪府は６６．９％となっている。これは申請後の家探しで難航するためという。

　借り手側の「連帯保証人がいない」「受給額以内で物件が見つからない」との事情もあるが、家主側が「支給期限内に仕事が見つからなかった時、家賃が滞納されてしまう」とリスク回避に動いているのが大きいという。同省保護課は「家主に強制はできない」としている。（岩崎賢一、鈴木暁子）

(朝日　２月１６日）

日本弁護士会「民間賃貸住宅政策について（意見募集）」に対する意見書

社会資本整備審議会住宅宅地分科会民間賃貸住宅部会の「最終とりまとめ」に関し、日弁連は、下記のような意見書を提出しています。


本意見書の趣旨紛争の未然防止について

(1) 国土交通省の原状回復ガイドラインを具体化して、賃借人に不当な負担を課すことのないようにし、合わせて、その内容を賃貸住宅標準契約書に盛り込むべきである。

(2) 敷引き、礼金、更新料などの不合理な一時金の契約慣行を賃貸住宅標準契約書に明記すべきでない。


紛争の円滑な解決について

(1) 新しい紛争処理機関を設ける場合には、判断の中立性・公正さが確保されるべきである。

(2) 原状回復費用を保険でカバーし、保険料を賃借人負担とする制度は導入すべきでない。


滞納・明け渡しを巡る紛争について

(1) 家賃債務保証業者の適正化を図り、賃借人の権利を保護するためには、登録制、家賃債務保証業者・サブリース事業者・賃貸人を問わず家賃請求権（求償権）の行使や賃貸物件の居住使用を阻害する行為を禁止する行為規制、その他の家賃債務保証業者の業務の適正を確保するのに必要な業務規制などを柱とする規制法を制定すべきである。

(2) 賃借人（入居希望者）の家賃滞納等の信用情報を入手できる仕組み（データベース化）を禁止すべきである。

(3) 家賃を滞納した賃借人に対する賃貸借契約の解除・明渡請求の円滑については、賃借人の居住権や適正手続を受ける権利を損ねることのないように慎重に対処すべきである。

(4) 住宅の確保に特に配慮を有する者の居住の安定については、公営住宅の供給促進、公的保証制度や家賃補助制度の拡充など、住宅政策を抜本的に改善することが求められる。


民間賃貸住宅のストックの質の向上について

民間賃貸住宅のストックの質を向上させるために、必要な制度を充実させるべきである。


意見書全文

本日のＮＨＫニュースウォッチ９で不動産トラブルが放送されます

　本日午後９時から放送されます「ニュースウォッチ９」で、「わかりにくい慣行が、賃貸トラブルなくすには」で、借地借家人組合も登場し、私も取材を受けて登場します。東京多摩借組の組合員の方で、今年２月の契約更新で更新料を請求された方も出てきますので、ぜひご覧ください。


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全借連第28回定期総会 3月13日・14日上野の水月ホテルで開催

　全借連第２８回定期総会は、３月１３日（土）・１４日（日）の両日、上野の水月ホテル鴎外荘で開催される。

　１３日は午後１時半に開催され、基調講演としてＮＰＯ法人自立サポートセンター・もやい代表理事で住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人である稲葉剛氏より、「ハウジングプアの拡大と住まいのセーフティネット（仮題）」と題して講演が行なわれる。

　今回の総会では、総会の運動方針案とともに「様変わりした住宅事情の中で、新しい借地借家人運動の方向（案）」が提案され、借地借家人組合の名称変更が議論される。

　東借連では総会の成功に向けて代議員の他、評議員を各組合で積極的に選出することを確認している。（東京借地借家人新聞2月号）

誰でも加入できるサポーター会員募集しています

借地借家人組合は、借地借家人の権利を守り、居住の権利を人権として国や東京都の住宅政策をはじめすべての施策に位置づけさせ、国民誰も安心して住み続けられる社会の実現をめざして活動している団体です。この組合の趣旨に賛同される方は、どなたでもサポーター会員になることができます。

　組合では、現在問題は起きていないが将来に不安をお持ちの方や、経済的な事情で毎月の組合費の支払いが困難な方にも、借地借家人組合を存続・維持させるために、サポーター会員として入会されることを心よりお勧め致します。

●年会費　１口　１０００円（何口でもかまいません）

●サポーター会員のみなさんには、年１回、東京借地借家人新聞と組合ニュースをお送りします。組合の行事をメールで配信いたします。

●サポーター会員とは、組合を支え、支援するための制度ですので、組合の趣旨にご賛同いただける方は、どなたでも入会できます。下記にご連絡下さい。

●振込先　東京多摩借地借家人組合

　　郵便振替　口座番号　００１２０－８－３７７４８


〒190－0023　東京都立川市柴崎町４－５－３
東京多摩借地借家人組合
電話　０４２（５２６）１０９４
ＦＡＸ　０５０－７５２８－８６２８
Ｅメール：union.tama.sh@sepia.plala.or.jp

１月の首都圏分譲マンション賃料、2.1％下落

　不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）が15日発表した１月の首都圏（１都３県）の分譲マンション賃料は、09年12月に比べ2.1％下落し１平方メートルあたり2619円となった。下落は３カ月ぶり。賃料水準の高い東京都の取引事例の割合が縮小し、全体を押し下げた。

　東京都が0.6％、埼玉県と千葉県が0.8％それぞれ下がった。神奈川県は0.6％上昇した。同時に発表した近畿圏（大阪府など２府４県）の賃料は、09年12月に比べ2.9％下落し１平方メートルあたり1614円。中部圏（愛知県など３県）の賃料は0.4％下がって同1556円だった。

　同社のデータベースに収録した専有面積30平方メートル以上の「ファミリータイプ」の分譲マンションを対象に、事務所や店舗を除いて集計した。

(日経住宅サーチ）

追い出し屋規正法の次は、締め出し屋規正法実現を

　追い出し屋と呼ばれる家賃保証会社や家賃が数日遅れただけで鍵を交換し、居住者を閉め出す悪質な不動産管理会社の問題が一昨年以来マスコミで報道され、社会問題となり、国会でも質疑が行われ、追い出し屋規制法がいよいよ今国会に上程される運びとなった。

　これも、追い出し屋対策会議の弁護士さんや司法書士さんたちの裁判闘争を含めた粘り強い運動やこれを支援する住まいの貧困ネットに結集する団体や個人のみなさん方の運動の大きな成果である。東借連もこの間、「追い出し屋ホットラン」の電話相談や国会集会等に積極的に参加し、ホームページに「保証会社の連帯保証トラブル１１０番」等の運動に取り組んできた。

　追い出し屋問題は、国土交通省の審議会の民間賃貸住宅部会でも審議され、悪質な事業者を排除するための登録制度や行き過ぎた督促行為への対応策が議論された。しかし、同部会の「最終とりまとめ」の内容は、「家賃の滞納など弁済履歴情報共有（データーベース）」を認め、「明渡しを適法かつ円滑に行なうためのマニュアルの作成」、「確定的に賃貸借契約が終了することでトラブルの防止に資する定期借家制度の普及・促進」などが提言されるなど、貸主の立場に偏った提言も打ち出された。安心して住む続けられる民間賃貸住宅政策の実現に向け、今後も運動の強化が必要だ。


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追い出し屋：国交省が規制法案、家賃保証業者に登録義務

　敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」など民間の賃貸住宅で、一部の業者による違法な追い出し行為が相次いでいる問題を巡り、国土交通省は１２日、家賃債務保証業者に国交相への登録を義務づける法案をまとめた。悪質な取り立て行為の規制や暴力団員の排除を盛り込み、罰則も設けた。閣議決定され次第、今国会に提出する。

　禁止する取り立て行為は▽鍵の交換▽家具などの持ち出し▽早朝深夜の督促▽これらの行為の予告。面会、文書の送付、張り紙、電話などの手段にかかわらず、威圧的な態度で私生活や業務の平穏を害する言動を禁じた。行為規制のため、不動産管理業など他の業種も適用対象となる。

　常習滞納者を排除するとして、家賃債務保証業者が家賃滞納者らの信用情報をデータベース（ＤＢ）化する社団法人「全国賃貸保証業協会」（ＬＩＣＣ）を設立したことへの対応も盛り込んだ。同協会は今年２月から契約者に情報の登録への同意取得を始めたが、埼玉弁護士会などが「滞納理由を考慮せず、同意しなければ貸さないというのは賃貸人の有利な地位の乱用」などと反対しているため、「事前に把握する必要がある」（国交省）として、ＤＢ作成事業者も国交相への登録制とした。

　家賃債務保証業は一定の保証料をとって借り主の連帯保証人となり、家賃が滞納した際に家主側に滞納分を立て替える。国交省によると、７０～８０社あり、賃貸住宅の約４割で利用されている。違法な追い出し行為が社会問題化しており、苦情相談が０４年の４４件から０８年には４９５件と急増している。【石原聖】

(毎日　2月12日）

２０～３０代ホームレス急増 大阪は施設入所者の３割超

大阪、東京などにあるホームレスのための自立支援センターで、２０～３０代の入所者の割合が急増している。大阪は全体の３分の１に達し、東京も４分の１近くが若年層となっている。リーマン・ショック前後の雇用情勢の悪化が、若年ホームレスを生み出していることをうかがわせる。

　市内５カ所に自立支援センターがある大阪市。支援の中身を検討するため、いったん希望者全員が入る自立支援センター「舞洲（まいしま）１」の年代別データによると、３０代以下の割合は２００６年度１５．０％、０７年度１８．９％だった。これが０９年度４～１２月の入所者５００人では、３３．２％と急上昇した。平均年齢も５０．５歳から４４．４歳に６．１歳下がった。市のホームレス自立支援担当者は「昨年１月ごろから新たにホームレスになる若年層の入所が目立つ。景気の急激な落ち込みが影響していると思う」と話す。

　東京都内の５カ所の自立支援センターの３０代以下の割合は、０７年度１８．２％、０８年度１９．１％と２割を切っていた。これが０９年度（４月～１０年１月）の入所者計１１５４人でみると、２３．９％に上昇。新宿区など４区をカバーする「中央寮」など２カ所では、３０％前後に達している。センターごとの平均年齢も０６年度と比べて１～５．２歳若くなった。

　特別区人事・厚生事務組合の自立支援課は「雇用情勢が厳しくなっていることが、利用状況に反映しているのではないか」とみる。

　厚生労働省は０３年初めと０７年初めの２度、大がかりなホームレスの全国調査を実施している。０７年調査の平均年齢は５７．５歳で、０３年調査よりも１．６歳上昇し、野宿生活の長期化傾向が指摘されていた。「若年ホームレス」の増加は、国の調査後に浮かび上がった傾向とみられ、リーマン・ショック後に加速している。行政や民間の支援担当者からは、金融危機後に急増した若年層と、野宿生活が長引く５０～６０代の高年齢層の二極化が進んでいるとの声も聞かれる。（清川卓史）

(２月10日　朝日）

借地の賃貸借契約書の改悪許さなかった

　大田区南馬込地区の宅地約90坪を賃借しているＩさんは、地主代理人の不動産業者から賃貸人及び賃借人の死去による賃貸借契約書の改正の申し入を了承したが、その条件の説明を聞くごとに疑問に思うことが多くなり、弁護士等に相談するが理解できず、知人の紹介で組合を知って事務所を訪ねた。組合役員が従前の契約等の書類を見て驚いたのは、前事務局長の立会いの下で10数年前に作成したもので、Ｉさんは直ちに再入会した。

　問題は権利金や保証金の請求に中途解約・原状回復義務など従前と異なる条件を提示され、さらに仲介手数料の請求での相談。組合は直ちに業者を事務所に招いて、今後は組合を通して協議を行うことを申し伝えるとともに、従前の契約作成に当組合の役員が関わっており、契約内容は充分承知していることを確認。従前と同一条件の内容で契約書を作成することで合意した。また、長年地代を増額せず近隣より低額であることをふまえて、税金の上昇分を値上げすることで合意し、この程契約書を取り交わした。

今度の交渉のカギは、借地権の相続人らが力を合せて対応したことにある。Ｉさんは、「組合の存在は私たちを励まし今後も相談できるので安心してます」と語っている。
（東京借地借家人新聞　２月号）


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