借地借家法改悪反対学習交流集会が開催

全借連と東借連共催、住まい連後援による「借地借家法改悪反対学習交流集会」が、１１月２５日午後１時３０分から豊島区の東部区民事務所において４５名の参加で開催された。集会には、東京以外に大阪、京都、長野、千葉、神奈川の借地借家人組合の代表、住まい連関係７団体の代表が参加した。


　佐藤東借連会長の司会で開会され、主催者を代表して全借連会長の河岸清吉氏が挨拶した。
続いて、住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が挨拶し、「我が国の居住の権利をまがりなりにも守っているのは借地借家法と公営住宅法しかない。これが改悪されれば居住の権利は、理念だけではなく実態においても崩されることになる」と訴えた。
次に、「住生活基本法と借地借家法改悪問題」と題して、東借連常任弁護団会議の榎本武光弁護士が約１時間にわたり基調講演を行なった。
講演では、住生活基本法の経過と内容、全国計画の内容、住生活基本法の問題点、借地借家法改悪の動き以上について報告し、基本法の最大の狙いは「国や自治体が住宅の建設から撤退し、その役割を民間事業者に果たさせ、民間事業者に利潤追求の場を提供していくことにある」と指摘した。


榎本弁士は、さらに借地借家法改悪の背景には、「不動産証券化」と「既存住宅の流動化」があり、「金融市場においては、何年間でいくらの賃料収入が上がり、どれだけの配当を与えられるか。予測可能な賃貸借制度にしたい」との狙いがあり、「我々の闘いの相手は貸主団体ではなく、金融・建設・不動産など住宅にかかわる全ての大企業である」ことを指摘した。
次に、全借連副会長の船越康亘氏より「借地借家法改悪をめぐる情勢と今後の取り組み」が報告され、借地借家法改悪反対全国連絡会の再開、請願署名運動等の取組みの強化が提起された。
各団体の報告では、公団・公社・公営住宅、全借連、東借連の７団体より、各団体が直面する運動課題や取組みの状況が報告された。


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東京圏ワンルーム家賃調査まとまる 住宅新報社

　　住宅新報社は年２回、東京・大阪・名古屋・福岡の４大都市圏を対象にマンションとアパートの家賃調査を実施している。そのうち、東京圏・ワンルームの速報値（06年９月１日時点）がまとまった。それによると、六本木、広尾、白金台など東京・港区の高級住宅地などでは、今年３月時点の前回比で８％以上上昇していることが分かった。ただ、代々木上原や泉岳寺など都心部でも、わずかに下落に転じる地域があるなど、まだら模様の傾向も見え始めている。

店舗でも原状回復特約の成立を否定 大阪高裁判決

大阪高裁は、店舗の敷金返還請求控訴事件で１審の京都地方裁判所の判決を覆し、控訴人である借家人に敷金返還を認める判決を今年５月２３日に下しました。今回の判決は、最高裁の平成１７年１２月１６日の第二小法廷の判断が引用され、営業用物件においても影響を与えていることが大きな特徴です。
　高裁判決では、本件賃貸借契約において通常損耗も含めて控訴人が原状回復義務を負う旨の特約が締結されたかどうかについて「同条項は、賃借人が通常損耗分について補修費用を負担すること及び賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を明記するものではないことは明らかであり、また、本件全証拠によっても、賃貸人がこれらの点を口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることを認めるに足りる証拠はないから、本件賃貸借契約において、通常損耗分についても控訴人が原状回復義務を負う旨の特約があることを認めることはできない」と明快に判断しています。
　不動産業界では、消費者契約法では、消費者が対象で店舗や事務所など事業者の場合は対象外であり、契約自由の原則が優先されるはずと、ショックを隠せない様子です。
　

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国交相、「安心くださいまでいってない」 耐震偽装１年

姉歯秀次・元１級建築士による耐震強度偽装を国土交通省が発表してから１年となる１７日、冬柴国交相は閣議後の記者会見で、中高層建築物の耐震性について、まだ国民に対する「安全宣言」を出せない、という考えを示した。

　同省が姉歯物件以外の検証として、民間検査機関が確認した耐震強度が基準ぎりぎりの１０３件を調べたところ、１５件に構造計算の不備が判明。一部は強度不足が濃厚だ。また、全国３８７の分譲マンションを抽出したサンプル調査でも、これまでに問題なしと判定されたのは７４件。

　冬柴国交相は「今日までに結論を出して不信感を払拭（ふっしょく）したかったが、安心くださいと申し上げるところまでいっていない」と説明した。

　制度の不備に対する国の責任については、「非常に難しい法律判断を伴う」と明言を避け、「住民の立場で損害を軽くする方策を実行している。これが国の責任の履行ではないか」と述べた。 (アサヒコム　１１月１７日）

家賃の減額月額４万円を一人で調停、裁判で実現

　春日部で和菓子の製造販売を行っているＭさんは、家賃の減額をしたいということで組合に入会しました。二年前には司法書士さんを通じて減額請求を行いましたが、思ったより成果はありませんでした。今度は、どうしても近隣並みの賃料にしたいという強い希望がありました。
　組合では、賃料増減額についてはまず双方の同意が必要なこと、話合いで合意が出来ない場合は、まず、調停を行い、それでも合意や和解が出来ない場合は、裁判で決着すること、その場合、裁判所に鑑定の申し出をして判決で決着することなどを説明しました。そのうえで、本人強い希望で家賃の減額請求を行うことにしました。まず、家主に請求しましたが、ほとんど話し合いに応じないために調停をおこすことにしました。
　相手は弁護士を代理人にして調停の場にのぞみました。近隣の相場と比較しても高くないと主張しましたが、Ｍさんは知合いの不動産業者の資料などもとにあくまで高額であると主張しましたが合意できず、不調に終わりました。そこで、あくまで裁判で決着をつけることにし、組合の援助で裁判所に賃料減額の裁判をおこしました。同時に話合いで合意したいと言うならば応じる用意があるが、だめならば鑑定の申し出を行い、判決をもとめる姿勢をしめした。家主の代理人の弁護士はここにきて賃料減額に応じ、四万円の減額を申し出してきました。若干の不服はあるもののＭさん合意に応じ和解することにしました。
　「弁護士も使わずに一人で調停、裁判までできたのも組合のおかげです。ありがとうございます」とＭさんは話していました。

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老朽借家を借りているが、家主に修繕をしてもらえますか

（Q）老朽借家を借りていますが、家賃が安いせいか修繕されないままの状態です。最近、壁、土台、台所、便所、畳の傷みがひどく、家主に修繕するよう請求し、修繕してくれなければ自分の方で修繕し、後で請求書を家主に回そうと思いますが、払ってもらえるでしょうか。

（Ａ）民法は賃貸人（家主）の修繕義務を定めています（民法６０６条）。家主の修繕義務は、修繕が必要で、かつ可能な場合に発生します。
　修繕の必要とは、修繕しなければ借家人が契約によって定まった目的に従って使用・収益することができない状態となったことをいいます。
　また、修繕が可能な場合というのは、物理的ないし技術的に可能なだけでなく、経済的ないし取引上の観点から見て可能な場合です。家主による修繕義務の負担は、経済的に見ればその費用の収取によってまかなうことを前提としていますから、家賃の額に比較して不相当に過大な費用を要する修繕をすべて家主の義務とすることは、当事者間の経済的公平に反するといわれています。
　したがって、家賃がきわめて安い場合には、修繕が必要とされる箇所との関係で、家主との修繕義務が否定される場合もあることになります。
　しかし、家主の修繕義務が否定されたからといって、当然に借家人が修繕義務を負うことにはなりません。修繕がなされないことにより借家人の使用・収益が阻害されるときは、その程度に応じて借家人は家賃の減額を主張できます。
　また、借家人が自分のほうで修繕した場合には、必要費または、有益費として家主に償還請求できる場合もあります（民法６０８条）。
　家賃がきわめて安いということから、家主の修繕義務が否定されることも考えられますが、借家人が自分のほうで直したとすると、場合によっては、必要費または有益費として償還請求が認められることがあります。必要費は、借家人から請求があれば直ちに家主は支払う必要があります。有益費の場合には、賃貸借契約終了時に請求できますが、直ちに償還請求することはできませんので注意しましょう。

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地上げ屋が脅迫 「出なければ、家賃４万から１０万円にする」

荒川区荒川２丁目で昭和１３年から木造２階建を借家しているTさん他１名は、６月に入って不動産屋と称する見知らぬ２人連れの男が訪ねて来て、今度私どもがこの家を買い取ったから６月一杯で出ていってほしいと言って来た。Tさん達はこんな常識外れの話は世間では通用しないとその場で断った。

　数日後再度来て、「いつ出る。もし出なければ現在の家賃４万円を１０万円にするからそのつもりでいろ」と脅かされ組合に入会した。Tさん達は過去にも家主が代わった事もあったが、その時には新家主が所有権移転を記載した登記簿謄本を持参して新所有者の証明をしたので、新家主であると納得出来たから契約の書替えにも応じた。今度は徹底的に闘う決意だ。

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競売になった借家物件、業者が頻繁に現われ明渡しを強要

台東区台東4丁目で木造2階建ての住居を借りている平山さんは、戦前の親の代からこの場所に住み続けている。

　10年程前から「地上げ」が横行し、建物の所有権が二転三転し、その度に家主（業者）が入れ代わっていた。昨年からは、この建物が競売物件の対象となり、今年の夏に3度目の競売開始の通知が東京地方裁判所から届いていた。

　最近、平山さん宅に頻繁に「業者」が現れ、時には強圧的に、時には穏やかに、明渡を迫っている。平山さんは、その都度「高齢の母親がいるし、夫婦共に近所の職場で働いているので明渡す意思はない」と断っている。それでも業者は執拗に「今回が補償を貰う絶好のチャンスで、以後は補償額が下がる一方だ」とか「新しい家主が決まったら永くは住んでいられない」などと、なかなか引き下がらない。

　平山さんは、業者があまりにもしつこいので、今度は組合役員に立会って貰い、業者と話し合いをすることにした。　話合い当日、組合役員から正規の代理人としての資格を有しているかと業者に質問したが、業者は明確な返答が出来ずに狼狽していた。

　平山さんは「移転の意思は全くなく、今後も末永く家族3人でこの家に住み続ける」と明確に伝えた。更に組合役員が「この物件は抵当権設定より先に賃借されているので、第三者に対抗力を有している。今回の競売で競落されても、されなくても借家権は十分に法律によて保護されている」と伝えた。業者は「その通りです」と言って引き上げて行った。　　


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　相談は、土・日・祝日を除く毎日　午前１０時から

地主から建物が朽廃したので土地を明渡せといわれたが

（Ｑ）私は昭和１３年頃に建てた家に住んでおり、土地は借地です。何分にも相当古い家なので、廊下を歩くとミシミシ音がし、戸や障子の建て付けもあまりよくありません。ところで先日地主から、あなたの家はすでに扱廃したので、借地権は消滅したから返して欲しいという内容証明郵便が届きました。私としては、あと何年かは住めると思うのですが、地主のいうとおり土地は返さなければなりませんか。

（Ａ）従来の借地法では、地主の言うとおり、借地上の建物が、扱廃状態に達してしまえば、借地権は消滅することになっていました（借地法２条１項）。
　借地借家法では、建物扱廃による借地権消滅の制度を廃止しておりますが、従来の借地法の規定に従う契約（平成４年７月３１日以前に結ばれた契約）では、建物が扱廃した場合には借地権が消滅することになっておりますので、ここでは一応の説明をします。
　裁判上、建物の扱廃とは、倒壊または物理的な使用不能の意味ではなく、腐朽により、社会通念上、住居としての使用目的に適する価値を喪失したと認められる場合、をいうものとされています。
　裁判例をみてみますと、数年来、使用されていない建物が、すでに建築後６０年を経過し、屋根瓦が落ちて、雨漏りの箇所が多く、周囲の壁は崩壊して大穴があき、柱、板類、土台などは腐食して、再使用に耐えるものはほとんどなくなり、修理しても新築に近い大改造を必要とし、経済的には新築の方が有利と認められるときには、その建物の扱廃を認めています。
　これに反し、建物の骨格部分というべき柱桁、屋根の小屋根などの一部に多少の腐食箇所があるが、とにかくこれらの部分の構造にもとづく周りの力によって屋根を支えて独立に地上に存立しているもので、内部への人の出入りに危険を感ぜしめるようなものでない建物とか、建築語すでに長期間を経ている上に、修理が十分でないので著しく破損し、建物全体が１０度ほど傾き、土台が全般に沈下し高低ができている部分があり、土台及び柱の土台に接する部分も腐食したが多く、屋根瓦も半分ほど著しく破損し、建具の開閉も十分でないけれども、全体としてみると、通常の屋根の形を保ち比較的安定しており、基礎土台の敷き直し、柱の根継、屋根の全面葺替え、壁の塗替えなどをすれば、今後１０年ぐらいの使用が可能と認められる建物は、扱廃状態に達せずとされています。

　以上の具体例からもお分かりと思いますが、扱廃状態に達したとされるのは、建物の耐用年数には関係がなく、また、部分的な腐食があっても、それだけで決まるものではなく、結局、誰の目から見ても、もはや、これは建物ではないと考えられるか、また、それを修理するには、新築に準ずるような費用を必要とする程度のものということができます。
　また、震災や火事で建物が倒壊したり、消失してしまったりしたことが、扱廃状態に達したものではないことはいうまでもありません。


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本日の相談業務はお休みします。

東京高裁で地裁の判決覆し、地代４０％減額する判決勝ち取る

　借地の地代減額を争ってきた借地人で組合員のＳさんは、昨年の９月に東京高裁で年額２９万７０００円の地代を平成１６年１月１日から年額１８万２６００円に減額する判決を勝ち取った。
　借地人のＳさんは、アメリカ人の父親が借地する羽村市双葉町の宅地約１００坪を平成８年に相続した。地代は父親の時代に平成３年年額２１万７２００円、平成４年２４万３４９０円、平成５年２６万４０００円、平成６年２９万７０００円と毎年のように値上げされてきた。平成３年の地主の請求書には、「固定資産税の約４倍」との記載があり、父親は固定資産税が上がったものと信じて支払ってきた。Ｓさんは、疑問に思って平成１０年に地主に固定資産税を開示するよう求めたが一向に開示されず、平成１１年になって国や自治体が借地人への開示を認め初めて税金を試算し、平成１１年以降税金が下落しているにもかかわらず平成１５年の地代は公租公課の実に８・７４倍と高額な地代であることが判明した。
　Ｓさんは、平成１５年１１月に地代減額を請求し、地主が拒否したため、平成１６年２月に青梅簡裁に調停を申立てた。地主の拒否で調停は不調に。さらに八王子地裁に提訴したが「現行賃料は不相当とは断定できない」と敗訴したが、諦めず弁護士を代理人に立て東京高裁に控訴し、１審判決を覆した。


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都市部の公図、６割に大きなずれ 国交省

国土交通省は、登記所に備えられた「公図」の精度の公開に踏み切る。公図に代わる正確な地図を作成する「地籍調査」を促進させる狙い。11月24日から公図と現況のずれの程度をホームページに掲載する。
（ http://www.land.mlit.go.jp/Kouzu_zure ）

　公開エリアは地籍調査が終わっていない都市部のエリア。14都府県の21市区で使われている約２万枚の公図が初回公開の対象となる。地図上のエリアを「精度の高い地域」から「極めて大きなずれのある地域」までの５段階に色分けして表示する。

　精度の調査では、１枚の公図の四隅の点に対応した現地の点の位置を測量し、どれだけ離れているかを評価した。今回公表される約２万枚では、１メートル以上現況と大きくずれているものは64％で、10メートル以上極めて大きくずれているものは３％あった。ずれが30センチメートル未満は14％で、10センチメートル未満の精度の高い地域は４％しかない。標準的な公図は、エリアの縦横の長さが200メートルから250メートル程度のものが多い。

　全国の地籍調査は５割の進捗だが、都市部では２割しか進んでいない。地籍調査は市区町村の事業として行われる。

　公図は、土地の取引時などに筆界確認の参考資料として使われているが、明治初期の地租改正のときに作られた資料に基づくため、精度の低いものが多い。公図が不正確なことから、土地利用をめぐるトラブルや土地活用の遅れが生じているとされる。 (住宅新報　今日のニュース１１月２２日）

更新料の上に地代５０％弱の大幅値上げを拒否

　神奈川県藤野町で６８坪を借地している内海さんは、来年の６月２４日に２０年の借地の期限が満了する。地主は、当初更新の礼金として地代３５０円に６８坪をかけそれを１００倍した２３８万円を請求。地代は今年の１月から月額坪当たり３５０円に値上げするよう要求してきました。
　内海さんは、現在でも坪２３０円支払っていますが、この地主の本家が貸している借地の地代は坪１８０円。本家では更新料も坪８千円で最近更新しています。内海さんは高額な更新料と４８パーセントもの大幅地代は応じられないと主張しました。地主は、更新料については坪９千円に下げてきましたが、地代については隣の相模湖でも坪５００円が相場だと主張して譲りません。最近では固定資産税の評価額に１パーセントを乗じて固定資産税を足して１２分の１にしたものが適正地代と主張。その後地代を坪２９８円に下げてきましたが、内海さんはこの不況時に周りの地代相場を無視した不当な値上げには、絶対に応じられないと値上げを拒否してがんばる決意です。（東京多摩借地借家人組合ニュースより）


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「契約の更新は家主の気持ち次第」 不当な特約削除させる

荒川区西尾久２丁目で昭和４８年から店舗を借りて中華料理を営んでいるSさんは、昨年９月末で３年間の借家契約の期間が満了した。その際、家主から「再契約するには特約で３年間の期間限定とし、その時点で家主側に更新する気があれば継続できるが、そうでない場合は一切の立退料を請求せずに明渡すこと」また「更新する契約書には更新料支払特約を入れる」という条件なら更新してやると言われた。

　Sさんは、とても納得できず借地借家人組合と相談しながら何度も家主と話合い、最終的に裁判も辞さない覚悟で「借家人に不利な契約書には一切サインはしない」と通告した。

　家主は最近になってやっと諦めがついたのか、当初の条件だった３年後の更新拒否や更新料支払特約等を総て撤回し、Sさんと組合とが借家人に不利益な契約条項を削除・修正した契約書に基づいて契約をすることを認めた。

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競売の買受人が突然現われ建物の即時明渡請求を迫る

川越市の金沢さんは2001年12月から旧い一戸建ての建物を家賃５万3000円で借りている。期間満了は本年11月30日である。
　４月中旬に突然、競売物件を専門に扱う不動産会社の社員が来訪し、建物を競売で買受けたので５月31日までに立退きを完了して貰いたい。この条件が呑めるのであれば５月分の家賃の支払は猶予する。それに加えて立退料20万円を支払う。それ以上、立退きが延びるのであれば立退料は一切支払わない。
　金沢さんは現在、失業中で雇用保険だけで生活している。11月には雇用保険も打切られる。すぐ引越し出来ない理由を縷々説明した。居座りは認めないの一点張りで、10日間だけ回答を猶予すると言って社員は帰っていった。
　翌日、市の消費者相談室へ相談すると担当者がインターネットで検索して東借連を紹介した。巡って台東借組への電話相談となった。　組合は、競売になったのであるから当然、建物に抵当権が設定されていた筈である。建物の抵当権設定登記の日付と、不動産会社に所有権移転登記が終了しているのか法務局へ行って登記簿の閲覧をするように説明した。金沢さんから再び電話があり、建物の移転登記は未だ完了していないが、建物に抵当権が1997年５月に設定されているという。抵当権設定後に賃貸借契約を結んでいる所謂短期賃貸借であり、新家主に対抗出来る。2004年４月１日に短期賃貸借保護制度は廃止された。だが経過措置で、短期賃貸借の保護制度は適用される。しかし居住権が保護されるのは契約期間満了日のまでの約７か月間であること、家賃は二重払いの危険があるので１か月程様子を見ること、敷金は新家主から返還されることを説明した。


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地代減額裁判で30％減額で和解

葛飾区立石で借地をしている山崎さんは当葛飾借組の同地域の組合員の紹介で入会をした。山崎さんの借地面積は約42坪、１ヶ月の地代は22万5000円で坪約5250円。
　これは、近隣と比較してもかなりの高額な地代であった。そこで地代減額を書面で要求した。
　しかし、地主に全く無視されたので調停を申し立てたが、１回で不調となった。
　この結果に、納得できなかった山崎さんは東部法律事務所の榎本弁護士に依頼をして本裁判に望んだ。
　山崎さんは近隣の借地料を調べ資料として裁判所に提出した。数回の裁判の後、鑑定となった。
　結局、鑑定額の１ヶ月相当地代15万2000円（坪3619円）という現行地代の30％の減額（１ヶ月７万円）で和解し勝利となった。
　裁判費用も数ヶ月分の差額地代の返還があったので山崎さんの負担もわずかだった。
　同地主で同時に住んでいた四ツ木地区の田中さんの地代減額裁判も鑑定をすることなく地主の弁護士より和解の申し出があり、こちらも30％減額で勝利することができた。


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