東京多摩借地借家人組合

アパート・賃貸マンション、店舗、事務所等の賃貸のトラブルのご相談を受付けます。

住まい連幹事会 新たなセーフティネット住宅問題で来年も院内集会開催

2016年12月28日 | 国民の住まいを守る全国連絡会
 国民の住まいを守る全国連絡会(住まい連)の幹事会が12月14日に公社自治協事務所で開催された。
坂庭代表幹事より住まい連の「住生活基本法」10年の検証、この1年の住まい連の活動等が報告された。民間賃貸住宅の「新たなセーフティネット住宅」問題では、昨年10月の院内集会に続いて今年も通常国会の会期中に開催することが確認された。各団体の報告では、細谷事務局長が家賃補助署名の協力を各団体に訴えた。 


東京多摩借地借家人組合

電話 042(526)1094

本年の組合業務は終了しました。新年は1月10日より行います

コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

足立区北千住で脱法ハウス? 契約期間6か月の事務所賃貸借契約

2016年12月27日 | 貧困と格差
 足立区千住地域で「事務所賃貸借契約」をしている深野さん(仮名)は、昨年12月家主から「建物の浸水と老朽化で取り壊すことになり通知後6か月で契約は終了する」との通知書を受け取った。急の通知に区議会議員事務所を尋ね組合を紹介された。

 深野さんは4年前からこの物件に入居し、初期契約期間は6か月間(普通借家契約なので1年以下の契約は無効)で更新されず、期間の定めのない契約のままになっている。

事務所の広さは驚くことに3・15㎡で賃料は月額3万5千円で他に電気代・共益費等を払っても5万円以内で済むという。3階建てのビルに事務所(住居)が合計30室以上ある。これは脱法ハウスではないか。北千住駅からも近く、仕事先へのアクセスもよく、2畳もない部屋でも住み心地が良いとのこと。
 組合では、確かに築30年以上経っているが、本当に解体し、新築する計画案があるのか。6か月以内に同家賃の物件を仕事をしながら探すのは無理があるとの文書を送りつけて様子見る。通知は深野さん一人だけで入居者全員に通知されているか調べる必要があると助言した。

 この物件のホームページを検索すると、今でも同別件の入居案内が掲載され募集も引き続き行われている。この事実を踏まえると、深野さんだけを標的にしているようで、他に理由があるのか全く不明である。

コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

老い2016 安住の地<2>身寄りなし入所の壁

2016年12月26日 | 最新情報
http://www.yomiuri.co.jp/osaka/feature/CO027111/20161222-OYTAT50017.html

「保証人」施設9割が要求

 大阪府内の老人ホーム。ベッドとテレビと小さなタンスだけの一人部屋で暮らす70歳代の節子さん(仮名)は最近、気が気ではないという。やっと見つけた「ついの住み家」から、追い出されはしないかと。
 4年前の入所時に「身元保証人」になってくれた知人が最近、亡くなった。想定していなかっただけに動揺した。「施設に伝える勇気はありません。でも、いずればれるのでは……」

 ◇

 節子さんは5年前、長年連れ添った夫を亡くした。子供はおらず、共働きだったので貯金はある。自宅を手放して気ままな生活を楽しもうと、目を付けていた施設を訪ねると、相手の顔が曇った。「身寄りの方はおられないんですか?」
 身元保証人が必要だという。血縁関係のある65歳以下の人が望ましい、とも。両親や兄弟はすでに亡く、甥おいとも10年以上連絡を取っていなかった節子さんは、ほかの施設を探した。たまたま「ご友人でも構いませんよ」と言ってくれたのが、今の老人ホームだ。
 かつての職場で同僚だった女性に数年ぶりに連絡を取り、「迷惑はかけない。名前だけでいいので」と頭を下げた。幸い、快く応じてくれた。申し訳なさから10万円を包んで渡し、それ以降も、お歳暮、お中元を欠かさず贈ってきた。
 もう、ほかに頼れる人は思い浮かばない。苦しい心と向き合っていると、怒りさえ湧いてくる。
 「なぜ、『身寄りはいません』が通らないのですか。誰にも迷惑をかけずに一人で生きていくことは、許されないのでしょうか」

 ◇

 身元保証を義務付ける法律はない。だが日本社会に根付いており、高齢者には大きな障壁だ。公益社団法人「成年後見センター・リーガルサポート」の2013年の調査では、入所時や入院時に求めている施設は、介護施設で91・3%、病院は95・9%に上る。
 その理由として▽入院費・利用料の支払い▽緊急時の連絡▽医療行為への同意▽遺体・遺品の引き取りや葬儀――などが挙げられる。「数十万円の損失をかぶるリスクもある。経済的に安定した子供さんがいる方がベストです」とは、ある施設の担当者の本音だ。
 生きにくさの中で、身元保証を請け負う民間団体に頼る人は少なくない。
 大阪府高槻市の老人ホームで暮らす光代さん(85)(仮名)は、NPO法人「いきいきつながる会」(大阪市)に会員登録している。今年2月に夫を病気で亡くし、身寄りがないことを心配した施設側から紹介されたのだという。
 同NPOは約100人の会員がおり、電話や訪問での見守り、死後の葬儀も請け負う。「スタッフが10人は必要で、どうしても人件費がかかる」と石川知巳理事長(39)。すべてのサービスをつければ初期費用は100万円を超え、病院などへの付き添いを頼めば、その都度数千円かかる。
 それでも光代さんは満足している。スタッフが月2、3回訪ねてくれることが心の支えだ。「本当の孫みたい。帰って行く時は見送りながら、泣いてしまうの」。そう笑い、目を潤ませた。
 同様の団体は全国で100を超える。法規制も監督省庁もなく、「実態は玉石混交」とも言われる。今春には業界大手「日本ライフ協会」(東京)が、多額の会費を集めたまま破綻した。

 ◇

 厚生労働省は今年3月、全国の自治体担当者を集めた会議で、身元保証人がいないことを理由に入所・入院を拒否するのは不当だとして改善を求めた。
 一方、行政が支援する動きも出てきた。東京都足立区では社会福祉協議会がその役割を担う。区が人件費を全額負担するため、利用者は現在の45人が限界だが、預託金は52万円から利用でき、民間よりも割安だ。
 担当課長のアルマルカウィ恵子さん(51)は言う。「『人に迷惑をかけたくない』『自分のことは自分でやりたい』と考えるのは、自然な感情です。それを支えるのが社会なのだと思います」

 ◆成年後見制度活用も

 老後の一人暮らしを支援するNPO法人「SSSネットワーク」(東京)の松原惇子代表理事は「施設や病院の説明をうのみにする必要はない」と力説する。入院時は「身寄りがない」の一点張りで貫き通せることも多い。介護施設の場合、通帳の残高を見せて支払い能力を示すだけで態度が軟化することもあるという。
 司法書士や弁護士などの第三者を成年後見人に付ける方法もある。「成年後見センター・リーガルサポート」の西川浩之専務理事は「財産を計画的に管理する後見人の役割は幅広く、施設や病院にとってもメリットは大きい。気軽に相談窓口に連絡してほしい」と話す。


コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

家賃債務保証事業者登録制度の大枠固まる・・・国土交通省 生活弱者が該当企業利用の場合保証料を補助

2016年12月19日 | 国と東京都の住宅政策
http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3099.php

国土交通省は5日、家賃債務保証事業者の登録制度について検討会を実施し、登録の要件などの大枠を固めた。
5年毎の更新制にし、登録要件として、一定の財産的基礎を有することや賃借人からの苦情を解決するための相談窓口設置等を入れた。
賃借人に対し虚偽告知や誇大広告を行わないなどのルールも定めた。
現在国は、高齢者や子育て世帯、障がい者などの生活弱者を受け入れる賃貸住宅の活用制度(住宅セーフティーネット制度)創立に向けて動いている。
生活弱者専用の住宅に対しては、家賃債務保証サービスの利用に補助を出すことを計画し、そのサービス提供者は登録事業者であることを条件とする。
住宅セーフティーネット制度は次期国会での審議を経て2017年秋からの実働を見込む。
登録制度も同じ時期に合わせ開始する予定だ。
適切な業務を行う事業者を登録制度にすることで、利用者・家主がともに安心できる環境を整えていく。
リクルート住まい研究所(東京都中央区)の宗健所長は「現在では、新たに家を借りる過半数で家賃債務保証を利用する状況になっており、家賃債務保証業の重要性が高まっている。家を借りる方の年齢も上昇しており、高齢者等の住宅を安定的に確保することも大事だ。そのような中、一種の社会インフラとなりつつある家賃債務保証業を適切に運営していくことが重要だ」と語る。
課題もある。 登録自体が任意であるため、もしも不適切な業務を行っている家賃債務保証会社があったとしても、強制力を持って排除することができない。
契約内容の説明や書面交付等の消費者への対応は、不動産会社が担う点は変わらないため業務をより適正なものとするためには、不動産会社の理解・協力も必要だという。
今後は法律に基づいた制度構築も検討される必要があると宗所長は見る。

(全国賃貸住宅新聞より)
コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

日本住宅会議が総会とシンポジウム 

2016年12月19日 | 最新情報
 日本住宅会議の総会とシンポジウムが12月10日の午後、台東区民館で開催された。

 総会に引き続いてシンポジウムが行われ、記念講演は「災害多発時代に求められる女性・多様性の視点」と題して元千葉県知事の堂本暁子氏が講演した。

 基調講演は「住宅セーフティネットを考えるー持ち家社会、新自由主義、人々の人生」とのテーマで、神戸大学大学院教授の平山洋介氏が講演した。平山氏は様々なデーターを分析し、セーフティネットという新自由主義政策の問題点と限界を明らかにした。続いて大阪市立大学研究員の葛西リサ氏より「母子世帯の居住貧困」、住まいの改善センター理事長の坂庭国晴氏より「新たなセーフティネット住宅について」の経過・特徴・課題について報告した。その後、3人のパネリストによる質疑応答とパネルディスカッションが行われた。
コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

近隣の借地人の3倍の地代増額請求

2016年12月12日 | 地代家賃の増減
北区滝野川で商売をしている山中さん(仮名)は地主からの更新料請求や立ち退きなど嫌がらせを散々受けてきた。数年前に「更新料の支払いをしていないのはお前のうちだけだ」などと怒鳴りつけられ、地代の受け取りを拒否されたので、法務局に供託した。昨年は、地代の増額を近隣の借地人と同様に請求してきたが、他の借地人の3倍の坪当り300円の増額を請求してきた。組合と相談し、請求の根拠を示すよう文書で送ったがなしのつぶてだった。

年末に地主から増額分を支払っていないなどと主張し、法的手段に訴えると内容証明がきた。あらためて根拠を示すよう求めるとともに合意ができるまでは現行の地代を支払うことにした。(東京借地借家人新聞より)

 
コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする

老朽化を理由とする借家明渡請求案件の判決二例 どこで判決が分かれたか

2016年12月07日 | 最高裁と判例集
借家建物につき家主が老朽化や耐震性能不足を理由に更新拒絶・解約申入をして借家人に立ち退きを求める案件が、私が関与したもので昨年営業者(店舗)のものが複数件あった。和解に落ち着いたものも、来春に判決を迎えるものもある。老朽化・耐震が絡む法律相談が増えていると体感する。そこで使用の判例ソフトから、借家契約での家主の請求認容判決一例と借家人勝訴の棄却判決一例を取り上げ、どこで結論が別れたのかを分析してみたい。紙幅の制約から事例は大幅に割愛せざるを得ない。

① 家主の明渡請求を認めた判決(東京地裁平成二六・八・二九 出典ウエストロージャパン)

 義父の代からの理髪店。昭和三〇年代から営業。解約(平成二四年)時の家賃六万五〇〇〇円。坪数不詳。建物は築九〇年。木造二階建。一級建築士の調査報告(構造部分にかなりの劣化)が出ている。家主は取壊し後は,その敷地に鉄筋コンクリート造地上六階建ての賃貸マンションを建築することを計画。判決は、家主の計画に現実性があり、自己使用の必要性があると認められるが、他方、借家人も営業継続の必要性があるから建物の自己使用の必要性もあるが、代替物件で営業継続も可能だから、適正な価格の立退料によって正当理由の補完が可能と判断、家主申出の三〇〇万円の立退料に対して、借家権価格・設備更新費用・営業補償の一部として一〇〇〇万円(借家人算定は二四二九万円)の提供と引き換えに建物明渡を認める判断をした。

② 家主の明渡請求を棄却して借家人勝訴とした判決(東京地裁平成二五・一二・二四 出典判例時報二二一六号七六頁)
 レストラン。昭和四一年築の建物に建築時から入店。平成二三年五月更新拒絶。家賃月五〇万円。鉄筋コンクリート五階建。レストランは一階。耐震簡単診断で〇・六以下、補強工事費に八五〇〇万かかるし、使用できない劣化した建物の維持費は負担であり、取壊し後は敷地部分を駐車場として利用することになる(家主主張)。家主の申出立退料は二九八五万円。借家人は三億数千万円。判決は、家主には,建物を取り壊したとして,その敷地につき,差し迫った自己使用の必要性があるとは認められないとし、耐震不足を理由とする取り壊しの必要性(危ないから壊す)は壊さずとも耐震性改善は可能だから取り壊しは不可避ではないと判断、結局、家主の更新拒絶には正当理由がないとして、家主の明渡請求を全面棄却する判断をした。
【寸評】判決を比較すると建物が劣化しているので取り壊すと言っている家主自身の建物取壊後の土地利用計画の欠如が②判決を引き出す動因になっているように感じられる。この点は、立ち退きを求めてくる家主に対する反論の重要なポイントの一つである。(弁護士 田見高秀)
















コメント
  • X
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする