反貧困世直し大集会「被災地での住宅・居住支援」で分科会

　反貧困世直し大集会２０１１「震災があぶり出した貧困」が１０月１６日法政大学市ヶ谷キャンパスで開催された。午後１時から住まいの貧困に取り組むネットワークによる分科会「被災地での住宅・居住支援」が５０５号室で６０名の参加で開催された。

　分科会では、鈴木浩福島大学名誉教授（福島県復興ビジョン検討委員会座長）より講演があり、「復興計画は復興の姿を描くだけでなく、仮設住宅居住における生活の質をどう確保するかが重要である」と指摘し、災害時にプレハブ建築協会に一括発注する仕組みの転換が強調された。

　次にイギリス人のアーティストのジェフ・リードさんより福島県のこども達と共同制作した絵が会場に展示され、福島県のこども達について発言された。福島原発事故で東京の避難者を支援している東京災害支援ネットの活動が報告され、質疑応答が行われた。

明日 １１月２６日 府中市で借地借家問題市民セミナー開催

──こんな問題で悩んでいませんか──　

　■アパートの退去後に敷金を返して貰えない！
　■地震で危険だからと借家の明渡しを請求された！
　■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
　■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！
　■近隣より高過ぎる地代・家賃の減額をしたい！
　■借地権の相続で契約書の書換えと名義変更料請求が！
　■相続税の支払で地主が土地を不動産会社に転売した！　　　

　　この他にも、皆さんの悩みにズバリお答え致します。

◎日時　１１月２６日(土)午後1時半開会
◎会場　府中市グリーンプラザ（京王線府中駅１分）講習室
◎講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗
◎講演　「借主の知って得する借地借家の法律知識」　
　講演終了後、質問・相談を受付けます。（参加無料）　

　組合では毎週月曜日～金曜日の午前10時から午後4時まで予約の上ご相談に応じています　

東京多摩借地借家人組合

立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　

電話　042（526）1094　

12/6「新宿区大久保アパート火災が投げかけたもの」

「新宿区大久保アパート火災が投げかけたもの」

11月6日、新宿区大久保の木造アパートで火災があり、そこに暮らしていらっしゃった4人の方が亡くなり、2人の方が重体となる惨事になりました。
亡くなられた方々に哀悼の意をささげますとともに、焼け出された方々に心からお見舞い申し上げます。

今回の火災は、生活保護受給者や単身・高齢の低所得者が「孤立化」や「住まいの貧困」という問題に直面していることを浮き彫りにしました。
亡くなられた方々を追悼し、火災を通して見えてきた問題を一緒に考えていくために、緊急に集会を企画させていただきました。ぜひご参集ください。

【日時】12月6日（火）午後7時15分～9時45分

【場所】喫茶室ルノアール新宿区役所横店「マイスペース」第5・6会議室
http://www.ginza-renoir.co.jp/myspace/mys006.htm

【参加費】1000円（生活保護受給者など低所得者の方は500円。申告してください）
※先着80名のみ。
※会場の規定によりワンドリンク付きです。

【報告】
中下大樹（僧侶、いのちのフォーラム代表）
　「大久保での見回り活動から見える孤立と貧困」

稲葉剛（NPO法人自立生活サポートセンター・もやい代表理事）
　「生活保護と住まいの貧困」

【主催】いのちのフォーラム　http://www.inochi.or.jp/
NPO法人自立生活サポートセンター・もやい　http://www.moyai.net

【お問い合わせ】〒162‐0814 新宿区新小川町8‐20 こもれび荘　もやい気付
電話：03‐3266‐5744　メール：info@moyai.net

保証会社の組織的な追い出し行為が不法行為として慰謝料を命じた事例

　借家人が家賃支払を遅滞した場合に、保証委託契約が一度自動的に解除された上で更新され、その際に解除更新料を支払うなどとされた借家人と保証会社との保証委託契約における特約が消費者契約法１０条により無効とされるとともに、保証会社が根拠不明の金銭を含め借家人に過分な支払をさせる行為や退去勧告を組織的に行っていたことが不法行為に該当するとされた事例（名古屋地裁平成２３年４月２７日判決）

【事案の概要】
　甲（借主）とＡ（貸主）は、平成１９年１１月、マンション一室の賃貸借契約を締結した。この契約に際し、賃貸住宅等の入居者の保証人受託業務等を目的とする株式会社乙が甲との間で保証委託契約を締結して甲の連帯保証人となったが、同契約には、甲が賃料の支払を１回でも滞納した場合、保証委託契約が無催告で自動的に債務不履行解除された上で、自動的に同一条件で更新され、乙に対しその都度１万円の更新保証委託料を支払うという条項（解除更新料特約）が含まれていた。この特約に基づき、甲は乙へ解除更新料として合計１０万円を支払った。また、乙は、「手数料」名目での金銭請求や約５分間に１０回以上の不在着信を残すなどの甲への執拗な督促や退去の勧告等を何度も行った。

【判旨】
１、解除更新料特約は、甲（委託者）が初回保証委託料を支払って乙（受託者）に対する債務を履行しているのに、乙が自ら受託した保証債務を履行する前に自動的に債務不履行解除されることになり、明らかに契約の趣旨及び信義則に反するから、消費者契約法１０条により無効である（既払解除更新料１０万円の返還を認める）。

２、乙が、根拠の明らかでない金銭も含め甲に過分な支払をさせていたことや、甲とＡとの間の信頼関係が破壊されたと認められる状況には至っていないにもかかわらず賃貸物件から出て行くように働きかける行為等を組織的に行っていたことは、社会通念上許容される限度を超え不法行為に該当する（慰謝料として２０万円の支払いを認める）。

【寸評】
　物件を借りるに際して連帯保証人を用意することができない賃借人のための賃貸保証委託会社が急増しているが、賃借人の立場の弱さにつけ込み、賃借人に過大な義務を負わせたり、不当な要求に及ぶ業者は少なくない。本事例は、そのような業者の行為を組織的な違法行為と認め慰謝料の支払いを命じたものであり、悪質業者への警鐘となると思われる。

（弁護士　松田耕平）

震災で傾いた建物補修・補強工事を実施し、借地権を守る

　東借連新聞５月号で３月１１日の地震で傾いた足立区千住で２２坪の土地を賃借している田代さん（仮名）のその後を報告する。

　山崎一級建築士のアドバイスで費用の面から３期に分けて工事することになった。前号でも報告したとおり契約書がなく、建物修繕には地主の承諾は必要ないと判断し、山崎建築士から紹介された業者に依頼して５月第１期工事に着手した。

工事は１階の開閉扉の上部に新しく梁を渡し、十箇所の柱部分に筋交い構造の壁を設置した。以前は通し柱１本にかかっていた荷重をこの工事で分散でき、山崎建築士が言うには大きな余震でも倒壊の危険が少なくなり６月中旬第１期工事を完了、９月初旬には第２期工事も完了した。

　田代さんは業者にも恵まれ低価格で施工でき、これで一安心と喜んでいる。　

（東京借地借家人新聞より）

大阪の地上げ屋相手に地代を供託

　大田区南馬込地域は、大正から昭和初期に尾崎士郎・宇野千代や山本周五郎等の文士
や芸術家が住み、馬込文士村として、桜並木とともに散策コースになっている。

　この地域に宅地約97・45㎡を賃借している佐藤（仮名）さんのところに何の前触れもなく突然新所有者の代理人が現れ、土地の所有権を買うか借地権を売るかとの横暴な請求をしてきた。佐藤さんはこれを拒否すると、地代の支払いの問いかけには耳も貸さずに退去してしまった。そこで今後の対応の相談に組合事務所を訪ねる。

　土地の登記簿謄本を調べ、大阪の建築業者が取得したことを確認。内容証明郵便で地代の支払いを問い合わせるが回答がなく、供託する旨を通告するも返事がないので、地代を現金書留で送金すると受領した。しかし、二度目の送金では受領拒否となり供託することとなった。地元の東京法務局に供託の手続きをと無理を承知で協議するが、持参払いの原則で賃貸人の所在地の大阪法務局宛に行うことが望ましいとの結論となった。

　供託書（ＯＣＲ用紙）に記載、供託金とともに大阪法務局に送付する。供託済の用紙
が返信されて佐藤さんはようやく一安心した。

　今後、裁判になった場合には大阪ではなく、東京の裁判所で行われるように手立てを
とることが必要になっている。
　
（東京借地借家人新聞より）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

更新料の支払を拒否したら、地主が更新時に明渡請求

逢坂さんは、豊島区メトロ千川駅から数分にある要町で数十年にわたって土地を賃借していた。２０年前に、この土地の賃貸借契約の更新と更新料をめぐって争いになり、地主から更新料支払請求の調停までおこされた。

その時に組合に入会し、更新料の支払いを拒否し、結果は不調となった。合意更新ができず法定更新となったために、地主が地代については受領を拒否したために供託。以後、２０年間供託することになった。

今年の１０月に、更新の時期を迎え、再び地主が弁護士を立てて、更新を拒絶し土地の明渡を請求する通知書を送ってきた。

中身は「①共同住宅を建設する自己使用の必要性②更新料の支払いに応じないばかりか低額な供託地代で信頼関係の破壊③借地人は別に建物を所有し、息子が住んでいる。④築後４０年経過し、社会的経済的耐用年数はすでに経過しており老朽化している。以上の点から正当な事由がある。」としている。

逢坂さんはこのような理由がとても更新拒絶の正当な事由には当たらないとして地主が法的手段をとったら、組合の顧問弁護士とともに頑張ることを決意している。

(東京借地借家人新聞より）

判例紹介 地代の増額請求に対して5年の短期消滅時効を認めた事例

　月払いの地代は民法169条にいう5年の短期消滅時効にかかりかつ、地代値上げ請求にかかる増加額についても所定の弁済期から消滅時効は進行を始めるとして、提訴5年前までの賃料分に関する適正地代確認の訴を棄却した事例　（東京地裁昭和60年10月15日判決、判例時報1210号61頁以下）

　（事案）
　地主Xは借地人Yに対し、土地を賃貸し、昭和43年6月当時賃料は月額2015円であった。
　Xは同43年、46年、48年、52年の各7月にそれぞれ賃料値上げ請求をし、更に55年8月と57年11月にも値上げ請求した。

　YはXによる右値上げ請求を争ったので、Xは同58年12月17日に、適正地代がXの値上げ請求金額であることの確認請求訴訟を提起した。

　Yは、抗弁として、本件賃料債権は月払いであるから、民法169条の5年の短期消滅時効にかかる。したがって、Xが提訴した同58年12月17日より5年前までに支払期日の到来している同53年11月までの賃料債権は、時効によって消滅した。故に消滅した分については適正地代額に確認を求める訴えは、利益がないから棄却すべきであると主張した。

　これに対し地主Xは、消滅時効は権利者が権利を行使しうるときから進行するところ、地代増額請求にかかる増加額について地主の権利行使が可能となるのは、増額を正当とする裁判が確定した時であるから、Yの消滅時効の主張は失当であるとして争った。

　（判旨）
　「本件賃料債権は、民法169条所定の債権に該当する。
　ところで、借地法12条2項は、賃料の増額につき当事者間に協議が調わないときは、増額の請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める賃料を支払えば足り、裁判が確定した場合に、すでに支払った額に不足があるときは、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払うことを要する旨規定する。

　右規定の趣旨は、賃料の増額請求があったときは、客観的に適正な賃料額に当然に増額の効果を生じ、賃借人はその額の支払義務を負うに至るのであるが、（中略）増額についての裁判が確定するまでの間は、賃借人は、自己が相当と認める賃料を支払う限り、遅滞の責を負わないものとしたのである。（中略）
　したがって、賃料債権自体は発生し、かつ、本来の賃料支払期日に履行期が到来しているものというべきである。

　賃貸人は、その支払を求める給付の訴又はその確定を求める確認の訴を提起して、消滅時効を中断することができ、又、給付判決が確定すれば強制執行をすることも妨げられないんであって、権利を行使するについて特段の障害があるものと解することはできない。
　したがって、右のような増額請求にかかる増加額についても、所定の弁済期から消滅時効が進行を始めるものと解するべきである。

　具体的な給付請求権が時効消滅した場合には、他に特段の必要のない限り、もはや確認の利益は失われるものと解すべきである。」と、５年前までの請求を棄却した。

（1987.03.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

高齢者や生活保護受給者多く「どうすれば…」 東京・大久保のアパート火災

「すべて燃えた。これからどうすればいいのか…」。焼け跡のアパートのそばで、住民たちは毛布にくるまって途方に暮れていた。６日朝に火災があった東京・大久保の古いアパートには、独り暮らしの高齢者や、生活保護受給者らが多く暮らしていた。炎は、お年寄りたちの命と、都会に残された安住の地を無情にも焼き尽くした。

　警視庁などによると、アパートには、２２世帯・２３人が居住していたとみられるが、このうち１７人が生活保護を受けており、日雇いの仕事で生計を立てる人や、体が不自由のため寝たきりで介護を受けている人もいた。

　住民同士の付き合いはほぼなかったという。アパートに３０年以上住んでいた男性（７２）は「みんな、余裕のない生活だった。他人より、自分のことで精いっぱいだった」と話す。

　住民の男性（５４）は「１階で激しく燃えていた部屋の住人男性は高齢で足が不自由だった。無事だといいが…」と心配そうに話した。

　アパートは１階と２階ともに、木製廊下を挟む形で向かい合わせに部屋が並ぶ構造。住民らによると、部屋の多くは４畳半の一間に台所付き。風呂はなく、トイレは共用だった。家賃は月約５万円で、都心に近い同区内では格安だった。

　新宿区によると、区内で生活保護受給者に支給される住居費は約５万３千円。区関係者は「受け取れる生活保護費内で生活できるように、このアパートを選んだ人が多いのではないか」と話す。

(産経ニュース　１１月６日）

高齢で認知症の借地人を騙して無償土地返還の承諾書作成

福生市熊川で約４４坪の土地を転貸借しているＡさんは、転貸人のＢとは親戚関係にあります。ところがＢは、９２歳の高齢で認知症をわずらい要介護の認定を受けているＡさんを今年の９月２５日に近くの不動産業者の事務所に連れて行き、「賃借土地無償返却及び建物解体承諾書」に署名・捺印させてしまいました。

内容は、「Ｃ不動産業者立会いの上協議をし、Ａ所有の建物を無償にてＢに返還し建物の解体を承諾しました」という、とんでもないものでした。

Ａさんの娘さんが気が付き、直ちにＢに抗議し、組合に相談しました。組合では直ちに内容証明郵便でＢに対し、「建物解体承諾書は無効であり、民法の錯誤、詐欺脅迫及び消費者契約法第４条の不退去・監禁に当り、承諾書を取り消します。消費者契約法第10条の消費者である借地人の利益を一方的に害する条項で無効であります。通知人所有の建物を勝手に解体するなどの行為に出た場合は警察に通報するとともに法的手段に訴える決意です」と通告しました。

内容証明が効果があったのか、ＢはＡさんに対し何も言ってこなくなりました。１０月分の地代を送金したところ、受領を拒否してきたためＡさんは西多摩法務局に地代を供託しました。Ｂは貸している建物の入居者も出て行き、Ａさんを騙して無償で土地を取り上げ、地主と何らかの交渉をしようと画策していることが予想されます。ＢはＡさん達に「話し合いに応じてほしい」と言っていますが、Ａさんは転借している土地明渡しには応じるつもりはありません。
（東京多摩借地借家人組合　組合ニュース１１月号より）

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