定期借家契約撤回し、普通借家契約で更新ができる

　小金井市本町の賃貸マンションに８年前から居住するＴさんは、家主の依頼を受けた不動産会社から今年の５月１日に２年契約の更新に当たり、定期借家契約に切り替えるよう連絡を受け、契約書と定期借家契約の説明書に署名・捺印するよう求められました。

　Ｔさんは、管理会社の不動産屋と家主に定期借家契約で契約したら、次に移転する費用を出してもらえるのか尋ねたところ、半年前に通告すれば立退料など出す必要はないと回答され、納得ができず東京都の賃貸ホットラインに連絡し、組合を紹介されました。

　４月早々に組合に相談したＴさんは、「定期借家契約は半年前に通告を受け期間が満了すると無条件で賃貸マンションを明け渡さなければならない契約であり、今まで普通借家契約だったのに、定期借家契約に切り替えて契約を結ぶ必要はない」とアドバイスを受け、Ｔさんは不動産屋に組合に加入したことを連絡しました。不動産屋は「借地借家人組合って何」と驚いていたようです。

組合から４月６日に不動産会社と家主に、定期借家契約の切り替えを拒否し、賃貸借契約を解除するには借地借家法第２８条の「正当事由」が必要であり、正当事由があるのであれば書面で提示すること。提示ができないのであれば契約の解除には応じられない。明渡しの引換給付としての立退料の提示をするのなら交渉に応じる用意はあり、全て組合に連絡するよう文書で通知しました。

　途方に暮れていたＴさんは、組合に加入して「安心しました」と語ってくれました。不動産会社から組合にその後連絡があり、明渡し請求は撤回する。普通の２年間の契約で更新したいのでと連絡があり、Ｔさんは無事更新ができる契約を締結しました。

（東京多摩借組ニュースより）

定期借家制度 入居者の6割「知らない」

http://www.zenchin.com/news/2016/07/6-8.php

契約期間を限定して満了時に更新を行わない定期借家制度について、昨年1年間で賃貸住宅に住み替えた世帯の58.2%が、制度の名前すら知らないことがわかった。
8日に発表された、国土交通省の調査によると「知っている」と回答したのは14.9%、「名前だけは知っている」は26.5%だった。
定期借家契約を結んだ入居者は1.5%と、昨年度の調査に比べ1.7%減少し、過去最低の水準だった。
2011年からの調査では、定期借家契約がもっとも多かったのは2013年で、4.1%だった。
調査は2014年4月から2015年3月までに賃貸住宅に入居した532世帯を対象に、首都圏と中京圏、近畿圏の1都2府7県で実施された。
回答した世帯は524世帯。
普及が広がらない理由について国交省は「空室率の上昇で普通借家契約を望む家主が多いのでは」としながらも、具体的な原因の特定はできていない。
また、制度の認知度の拡大に向けては、これまでは入居者に対して特設ホームページを使って告知していたが、今後はチラシの配布など別の手段も検討するという。

定期借家制度とは

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、2000年から導入された。
普通借家契約では契約満了時に家主側に正当な理由がない限り更新の拒絶や解約することができない。
一方で定期借家契約は更新が無く、1年未満の短期間でも住居を貸し出すことができる。
定期借家契約で賃貸するには、契約前に入居希望者に書面で通知するほか、契約満了の6カ月前に退去通知を行うことが義務付けられている。
国交省としては短期間の契約を認めることで、家主が大規模修繕などをしやすくし、入居者に良質な住宅を提供する狙いがある。

書面交付による説明のない定期借家契約は無効に

練馬区高松で修理工場を営む和田さんは、賃貸借契約を結んで１０数年経過している。３年前の契約更新の時に家賃の値下げを請求したところ、減額を認める代わりにといって定期借家契約の締結を求められた。再契約はすると言われたので信用して契約書にサインした。一年前に再契約したが、この２月に再契約はしないとの通知を受けて、びっくりして知り合いの不動産屋に相談したところ、借地借家人組合が一番と言われ、組合の事務所に相談にきた。持参した文書をチェックしたところ定期借家契約書はあるが、借地借家法第３８条第２項の書面交付による説明義務がなされていないことが判明。この契約は定期借家契約としては成立していないことを相手に通知した。

(東京借地借家人新聞４月号より）

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書面による説明のない定期借家契約は成立するか

（質問）転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない約です。定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。①口頭ではなく書面で契約する。②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。
頑張って交渉して下さい。　
　　　

安全保障法制で第３回憲法学習会開催

　東京多摩借組は、第３回目の憲法学習会を顧問の大浦郁子弁護士を講師に７月３日午後６時３０分から立川市子ども未来センターで開催し、１６名の組合員が参加しました。今回のテーマは「安全保障法制」について、その危険な中味と狙いについて、集団的自衛権の行使で米軍の戦争にもれなく参加する戦争法案であること等を学習しました。参加者の自己紹介の後、質疑応答が行われ、「戦争法案を止めるにはどうしたらよいのか」等活発な討論が行われました。dai3ka

家賃値下げを条件に定期借家契約に切り替えられる

豊島区要町で喫茶店を営業していた村田さん(仮名)は二年前の更新時に家賃の値下げを請求した。家主の代理不動産屋は、値下げに応じる代わりに２年の定期借家契約に切り替えることを条件にした。１年半後に家主から定期借家契約の期間満了で明渡すことを請求された。あわてて知人の紹介で組合事務所に相談来た。組合で定期契約書と定期契約であることを証する書類があることから明渡しに応じざるを得ないことを説明した。

村田さん「不動産屋から説明を受けたときに重大性を感じなかった。いい勉強になりました」と語った。組合ではこのような相談事例が増えてきていることから注意を呼び掛けている。(東京借地借家人新聞より）


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１８年前に借りた貸家の普通借家契約から定期借家契約への切り替えは無効

目黒区東ヶ丘に住む橋本さん（仮名）は、この一軒家を借りて１８年になった。最初の契約を結んだあとは合意更新契約を管理する不動産会社からこのままでいいと言われ、法定更新となって、１５年が経過した。３年前に、家主が高齢となっていつ相続が発生するかわからないから弁護士が家主の代理人となって、定期借家契約を結びたいと言ってきた。橋本さんは、家主との関係はなんのトラブルもなく相続したら大変と考え、普通賃貸契約から定期借家契約の切り替えに同意した。

今年の１０月に期間が満了するので明渡しの通知が５月に送付されてきた。今まで通りに生活できると考えていた橋本さんは地方にいる親の知り合いで借地借家人組合の役員がいるので相談したところ東京の組合を紹介された。

相談員が確認したところ定期借家契約書、定期借家契約についての説明の文書、期間満了にともなう通知書とそろっていた。しかし、最初の契約が、定期借家権が導入された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行する２０００年３月１日以前の契約で、付則第３条に基づき普通借家契約から定期借家契約への切り替えは無効と主張することができると説明した。納得した橋本さんは「この趣旨を生かし、相手と交渉してみます」と語った。

　なお、附則第３条の規定は店舗・事務所等の契約の場合は定期借家契約への切替は有効なので注意が必要である。（東京借地借家人新聞より）

定期借家制度に反対し、公共・民間賃貸住宅を守る全国交流集会開催

　定期借家制度に反対し、公共・民間賃貸住宅を守る全国交流集会が、３月１６日午後１時３０分からＵＲ王子５丁目団地集会所において６３名の参加で開催された。

　借地借家法改悪反対全国連絡会を代表して全借連の田中祥晃会長が開会の挨拶を行った。
　自由法曹団の西田穣弁護士より「定期借家制度をめぐる現状と今日的な課題」と題して基調講演を行われた。西田弁護士は「定期借家制度が創設され１３年が経過したが、賃貸住宅市場では借家の供給過剰状態にあるために制度が積極的に利用されていない。定期借家制度の実態調査でも、再契約したケースが７２％あり、単なる賃貸人に選択権を与える正当事由回避の制度でしかない」等の問題点を指摘した。

　また、規制改革会議などの検討課題になっている正当事由制度の見直し問題では、建物が古いだけで老朽化や耐震性の不足が建物明渡しの正当事由にされる危険があり、この問題に対して十分に注意する必要があることが強調された。

　各団体からの報告では、全大阪借地借家人組合連合会の河嶋会長が大阪府の府営住宅削減問題と橋下改革・大坂都構想の危険性と問題点を発言した。全国公営住宅協議会の天野事務局次長は、東京都や大阪府が１０年の期間限定で４０歳以下のファミリー世帯を対象に導入している定期使用住宅の問題点について発言した。

　この他、東京都公社住宅自治会協議会の新出副会長、全国公団住宅自治会協議会の多和田代表幹事より、公社や公団（ＵＲ）住宅では、団地再生（建て替え）等を理由に空き家募集で活用されている実態が報告された。

　質疑応答が行われ、「定期借家制度で入居した住民は入居期間が限定され、自治会にも入ってくれない。地域コミュニティを破壊するもので、自治会の存続を困難にさせる」との発言があった。

３月１６日に定期借家制度に反対し、公共住宅を守る全国交流集会開催

　借地借家法改悪反対全国連絡会は、１月１５日午後３時から打合せ会議を公団自治協事務所において開催した。

　同連絡会は、民間賃貸住宅で普及していない定期借家制度が公社住宅や公営住宅などに導入され、民間でもシュエハウスなど不安定な居住が広がっていることから引き続き反対運動を強化することになった。

当面、全国規模の交流集会として「定期借家制度に反対し、公共住宅を守る全国交流集会」（仮称）を３月１６日（土）午後１時半からＵＲ公団王子５丁目団地集会所（地下鉄南北線王子神谷駅下車）で開催することが決まった。集会規模は１００名とし、全借連では２０名以上の参加動員をめざして取り組む。

借地借家法見直す必要はない 法務省と懇談会で回答

　借地借家法改悪反対全国連絡会は、１月２４日の午前１１時から法務省民事局参事官室と定期借家制度と正当事由制度の見直し問題を中心に１時間にわたり懇談した。懇談には全借連・全国公団自治協・全国公住協から８名の代表が参加した。法務省からは参事官室局付の斉藤、遠藤両氏が対応した。

　全借連の船越副会長が懇談の趣旨を説明し、各団体からも定期借家制度が公共賃貸住宅に広がり、民間賃貸住宅ではゲストハウスなど劣悪な住宅に拡大している実態を説明した。また、行政刷新会議などによる借地借家法の正当事由見直しの検討に対する法務省の見解を伺った。

　法務省は、「国交省の姿勢は一貫している。定期借家制度を今ある以上に広げることを肯定する考えはない。行政刷新会議には、借地借家法をいじる必要のないことは、大臣をはじめ政務三役の了解を得た上で、回答を返している。行政刷新会議とは年度が替わり、またやり取りがあることが予想されるが法務省の考えは変わることはない」と正当事由の見直しに明確に反対であると回答した。「今後もみなさんの現場の意見を聞かせてほしい」と全国連絡会に対して好意的態度を示していた。

ゼロゼロ物件やゲストハウスに活用される定期借家制度 さらに居住が不安定に

　定期借家制度は議員立法による拙速な審議により無理矢理導入されたため、現在でも民間賃貸住宅市場において新規供給物件で５％程度しか普及されておらず、様々問題が起きています。

　定期借家契約の契約期間が満了しても、６ヶ月から１年前に賃貸借契約の終了の通知をしないと期間の定めのない定期借家契約が継続するという問題が生じます。そのため、終了通知の必要のない１年未満の定期借家契約がゼロゼロ物件などでよく見かけられます。ゲストハウスなどは保証人無しで入居できる一方、定期借家契約のため期間が短く、期間満了で一方的に家賃を値上げされ、明渡しを求められるなどのトラブルが発生しています。低所得の若者がインターネットで安易にこうした契約に引っかかっています。ゲストハウスは法律の規制がなく、劣悪な居住条件の物件が出回っています。

　民間の賃貸住宅では現在４割ぐらいが家賃保証会社を使っています。不動産屋が保証会社と提携して保証契約を押し付けてくる事例が増えています。保証会社等の悪質な家賃の取立て行為が社会問題となる中で、法律で追い出し屋規制法が国会で審議されています。家賃保証会社１３社が加入する全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ）は、今年２月から借家人の様々な個人情報をデーターベース化し、情報を提供された家主や不動産屋は過去に１回でも家賃滞納等のある借家人を住宅から排除しようとしています。これは借家人の人権を蹂躙する大問題であり、全借連ではデーターベースの禁止を求めて１１月末に国会議員への要請を行ないました。

民間・公共の居住者団体が定期借家制度に反対する第２回学習交流集会開催

　定期借家制度に反対する第２回全国学習交流集会が、１１月１３日午後１時３０分から江東区のＵＲ大島６丁目団地３号棟集会所において開催された。集会には東借連・全借連など民間賃貸住宅の居住者団体と公団・公営・公社など公共賃貸住宅の自治会から８０名が参加した。

　はじめに、東京大学社会科学研究所の佐藤岩夫教授より「住宅政策と借家法の基本的なあり方を考えるー借地借家見直し、および定期借家制度創設その後」と題して約１時間にわたって基調講演が行なわれた。

　佐藤教授は、「借家法は、人々が住居を基盤として営んでいる生活や社会的交流（コミュニティ）の継続・発展を保障する制度である」と借家法の意義を強調し、諸外国の例を表で示しながら、適切な借家規制と積極的な住宅政策を組み合わせている諸国（ドイツ・フランス）の方が、もっぱら借家規制自由化の手段に依存する諸国（イギリス・アメリカ）よりも、良質な借家ストックの形成に成功していると指摘し、日本の定期借家推進論の「借家規制を緩和・撤廃することで良質な借家供給する」との論理を批判した。

　　　高い持家率は借家政策貧困の裏返し
　
また、佐藤教授は戦後日本の住宅政策の特徴として積極的な借家政策が存在しなかったことを指摘し、イギリス・アメリカに継ぐ高い持家率を占める日本は「借家政策の貧困の裏返しである」ことを強調した。また、正当事由制度など借家規制の積極的な意義をあらためて再確認するとともに、「借家に対する積極的な建設助成および住宅手当（家賃補助）なくしては良質な賃貸住宅の供給を促進できない」と力説した。

各団体の報告では、東借連の細谷事務局長より定期借家制度が民間賃貸住宅に普及しない一方で、法律の欠陥で様々問題が起こっていることを指摘し、ゲストハウスなど貧困ビジネスに活用されている実態を報告した。また、家賃滞納履歴等借家人の個人情報のデーターベース化の危険性を訴えた。最後に集会アピールを採択した。

定期借家契約に反対 「公団住宅になじまない」 居住者が集会

　全国公団住宅自治会協議会は３日、東京都内で居住者総決起集会を開きました。全国１５９自治会から９６７人が参加し、「家賃値上げ反対、高家賃引き下げ、定期借家契約の導入反対」を訴えました。

　会場は、独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）が４月に導入を決めた５年間の定期借家契約（３万戸対象）に対する怒りで包まれました。参加者は「定借アカン」の横断幕を掲げました。

　楓健年代表幹事は「５年という短期間では居住者は地域づくりに参加できない。公団住宅になじまない」と批判しました。

　定期借家契約は自公政権の規制緩和に関する閣議決定（３月）を受けてのもの。これまでの普通契約と異なり、期間満了時の家賃改定や退去要請が容易になります。

　また、政府とＵＲが進める公団団地の民営化、削減、再編に反対する決意が相次ぎました。

　「団地存続のための運動を広げたい」と参加したのは、協議会未加盟の北海道の自治会会長（３０）。舞台に登壇し、「若い人です」と紹介されると、中高年が多い参加者から大きな拍手がわきあがりました。

　主要政党の国会議員が来賓として招かれ、日本共産党からは穀田恵二衆院議員と仁比聡平参院議員が出席しました。穀田氏は「公共住宅政策から撤退した政治は反省が必要」、仁比氏は「住まいは福祉の立場にたつ政治にしたい」と、あいさつしました。

　集会後、約２５万人分の署名を国土交通省とＵＲに提出しました。

(しんぶん赤旗　12月4日）

契約時に説明なしの定期借家契約は有効なのか

（質問）　転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

　貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）　最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。

　定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。

　定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。
　①口頭ではなく書面で契約する。
　②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。
　③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。
　以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります（※）。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。


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２段ベットだけのゲストハウス １１ヶ月の定期借家契約で途中で大幅な家賃値上げ

文京区春日に住む中村さんは、ルームシェアー・ゲストハウスなどと言われている居住形態でマンションに住んでいる。

中村さんが居住しているゲストハウスは、一部屋に二段ベットが４つあり、シャワーや洗濯などの使用は百円から二百円かかるなどの条件で住んでいる。個人がプライバシーを守れるのは、ベットをカーテンでしきっている中だけという状況であった。

今年の３月に４月までの２ヶ月の定期借家契約で契約し、その後、再契約し１１ヶ月の定期借家契約で住み始めたところ、１０月に家賃と管理費の値上げを通知してきた。３０から４０％近い値上げで納得がいかないという相談で、賃料の値上げは双方の合意が原則で、一方的な値上げは認められないという通知をすることをすすめた。しかし、そのような通知をすれば、今後、再契約は認められないことを理解したうえで回答することをすすめた。

中村さんは、早速、値上げは認められないという通知をしたところ、貸主からは再契約拒否の回答があった。

定期借家契約はこのように貸主の賃料の値上げに対しても、受け入れない借主には再契約拒否という点で賃借人には極めて不利な契約で、この物件でもほとんどの人が再契約希望の場合は値上げを認めざるを得ないということになった。



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