修繕は地主の承諾が必要 建物を勝手に貸したら無断転貸 地主が不当な通知

世田谷区内に住む山口さんは長年にわたって借地をしています。
地主からは何かにつけて異論を唱えられ、夜も眠れない日々を過ごすことが多かったと言います。
昨年の１２月にも自宅をリフォームすると通知したところ、地主から「修繕は承諾が必要、建物を勝手に貸したので無断転貸であるので契約解除をする」との通知書が届きました。
山口さんは組合員なので早速組合に相談に来ました。そこで組合ではリフォームと建物賃貸の件で精査しました。増改築特約はあるが、改築に当たるとはいいがたく、用途変更特約もありません。
建物は借地人所有なので自由に貸せる、これを無断転貸とは全くもっておかしな主張であります。
よって契約解除は無効であるとの内容で通知書を作成しました。
地主はこのような事態になったことは誠に残念だと自信満々に綴っていますが、逆に法的認識の無さが誠に残念と切り返しの返答をしました。
土地を転貸しているわけではなく、借地人所有の建物を貸すことを無断転貸と言い切って契約解除を通知してくる、修理修繕も承諾は必要など間違ったことで押してくる地主の態度にあきれるとともに山口さんは早く解放されたいと日々願っているそうです。
法の手続きを踏まずに強引に追い出す行為は自力救済であり違法行為であることも通知書に記載しました。
今後改めて主張をするならば正当な法的根拠を示してくださいと締めくくりました。まだ返答は来ていませんが、繰り返しの主張をしてくる可能性があります。
また、強硬な文面の通知書が来たら嫌になるとのことですが、組合がついている、常任弁護団もついているので安心してくださいと勇気づけました。
山口さんが心穏やかに過ごせるよう組合は努力したいと考えています。（東京借地借家人新聞より）

２月８日「東京に家賃補助を～狭くて高く 生活できない。それでいいの？」のお知らせ

http://housingpoor.blog53.fc2.com/blog-entry-325.html

＜日時＞２０２０年２月８日(土) 午後１時３０分～午後５時

＜会場＞新宿区若松地域センター２階・第１集会室
（都営地下鉄大江戸線・ 若松河田駅徒歩３分）
アクセスはこちら↓
http://wakamatsuchiiki.sakura.ne.jp/facilities.html
参加費無料・事前申し込み不要
無料相談もあります。

「東京のある区で一人暮らししてました。しかし家賃の高いこと！1K6畳で月6万円もとられ、・・・家を移ろうにも、ワンルームで4万2千円を下回る物件はありませんでした。青年が住めるような公営住宅や、家賃補助を！」（住まいの貧困に取り組むネットワークが2019年6月に行ったツイッターキャンペ―ン「♯私の住宅要求」に寄せられた声より）

時給1020円でも生活できる家賃だとよいですね。
2020年7月には東京都知事選もあります。「狭くて高くて生活できない」現状を変えていくために皆で考え、交流しませんか。

＜プログラム＞

≪講　演≫　「若者、居住支援、家賃補助―東京都の住宅政策は」（仮題）
中島明子さん（和洋女子大名誉教授、日本住宅会議理事）
・若者の居住困窮・居住支援の意義・東京都の住宅政策と家賃補助
・ＥＵ、デンマークの若者住宅・若者住宅の供給と家賃補助を！など

≪問題提起≫　「東京に家賃補助を！」
小田川華子さん（首都大学東京・客員准教授）

≪座談会≫ワークショップ
参加者全員でグループにわかれて、意見交流

【開催団体】住まいの貧困に取り組むネットワーク

【協賛団体】国民の住まいを守る全国連絡会、日本住宅会議・関東会議

【連絡先】ＮＰＯ住まいの改善センター　　
TEL：03-3836-2018
FAX：03-6803-0755

家族機能の社会化」が鍵 地域見守り重視の声多く 国交省社整審住宅宅地分科会勉強会

https://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000042229&goread=ON

　21年に予定されている住生活基本計画(全国計画)の見直しへ向け、国土交通省は1月16日に社会資本整備審議会住宅宅地分科会の第2
回勉強会を開いた。個別の論点を掘り下げて同計画に反映する趣旨の勉強会で、今回のテーマは「居住者の視点」。4人の委員による
発表を軸に、住生活にまつわる社会課題や政策への期待について意見が交わされた。
　奥田知志委員(NPO法人抱樸理事長)は、長年ホームレス支援に携わってきた経験をもとに、生活困窮者の居住支援について発表を
行った。

　奥田委員は、「ホームレスと〝ハウスレス〟は状況が異なる」と説く。住宅のハード面や経済面で課題を抱える困窮者は確かに多い
が、居住支援とは単にハードとしての住宅のみではなく、社会とのつながりも含めてケアしていく必要があるという考えだ。
　その背景として、核家族化や単身者世帯の増加などにより、「かつて自助と公的支援のはざまで生活を支えていた〝家族機能〟の崩
壊が進んでいる」と奥田委員は語る。そして現代の居住支援のあり方の一つとして、従来は家族が担っていた見守りや葬儀といった役
割を、代替・補完する仕組みを制度化する「家族機能の社会化」を提唱した。

　奥山千鶴子委員(NPO法人子育てひろば全国連絡協議会理事長)は、子育て世帯支援の現場から見た課題を発表。少子化が加速度的に
進行する一方、ニーズに対し子育て支援・交流拠点は少なく、「奥田委員の言う『家族機能の社会化』は、子育て世帯についても同様
に求められる」(奥山委員)と指摘する。現在は核家族化のほか、地元を離れて大都市へ転入する人口の増加などによって、「密室育
児」が発生しやすい社会となっており、「地域で子育てを支える環境づくりが重要だ」(同)と述べた。

　井上由起子委員(日本社会事業大学専門職大学院教授)は、サービス付き高齢者住宅(サ高住)を中心に、高齢者の住まいについて語っ
た。サ高住の課題の一つとして、紹介事業者が宅地建物取引業の対象外とされているため、高額な手数料や相談員の質といった点が懸
念されると指摘。併せて、公営住宅や公的賃貸住宅における高齢化対応と課題についても解説し、井上委員も「地域による見守りや活
動拠点構築」が住まい支援には重要だと主張した。

　三好修委員(全国賃貸住宅経営者協会連合会会長)は賃貸住宅経営者の視点から、現行制度の改正を要望。賃貸住宅入居者が死亡した
際、遺留品の所有権の問題がオーナーの負担になっていると語る。更に「残置物の処理や原状回復の費用が多額。だから大家は高齢者
に部屋を貸したがらないというのが現状だ」と述べ、負担の軽減策を求めた。
　今回の発表と意見交換を踏まえ、同分科会は引き続き検討を進める。また議論の中間集約は6月ごろ行われ、20年内には新たな住生
活基本計画の素案を提示する予定だ。（住宅新報より）

年末に不当な明渡し請求相次ぐ 組合に入会して頑張る

　昨年１２月に多摩借組に戸建て借家やアパートの明渡しの相談がありました。

　府中市小柳町の事例では、アパート６部屋のうち５名が退去し、相談者のみが入居し再三にわたり明渡しを請求されてきましたが、希望する転居先が見つからず明渡しを拒否していたら突然訴訟を訴えられ、一人で裁判所に行ってみたものの家主ペースで裁判が進行し、裁判官からも立ち退きを促され、家主の代理人の弁護士は立退料も出さず、途方に暮れて組合に年末相談に来ました。

　八王子市の戸建て借家に住む借家人は、猫１匹飼うことを許可されていましたが、３匹に増えているとの理由で家主の代理人弁護士から１週間以内に退去するよう請求されました。隣に住む家主の娘から庭の植木を勝手に切られるなど嫌がらせを受けています。調布市の借家人は家主の親の代から５０年以上アパートを借りているにもかかわらず、家賃僅か３ヶ月分免除の移転料にもならない条件で今年の５月末日で契約を解除すると通告を受けています。３名とも組合に入会し頑張る決意です。

明渡し問題のご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

賃貸管理業「任意登録制」にメス

https://www.zenchin.com/news/post-4636.php

　国土交通省は賃貸管理業の新法制定の是非を、3月をめどに明らかにする方針だ。2019年12月に国交省が開示した実態調査結果で
は、サブリース営業時に家賃変動リスクなどの説明を受けていない家主、また説明しない不動産会社が5割程度に上ることがわかっ
た。不動産業課は「数字として裏がとれた」とコメントし、任意登録の「賃貸住宅管理業者登録制度」に何らかのメスを入れる意向を
示している。

　　　国土交通省　3月めどに法制化の是非固める

　賃貸管理事業者を対象とした国の登録制度では、サブリース契約時に家賃変動リスクなどを家主に説明する義務を課している。だが
登録そのものは任意。登録社数より未登録社数が大幅に上回る現状では、管理業の適正化は進みづらい。
　国交省は、この「賃貸住宅管理業者登録制度」の法制化、もしくは適正化に向けた何らかの措置を講じる。新法制定か、現制度強化
かどちらに傾くかは現時点ではっきりしていないが、不動産業課は「3月をめどに方向性を明らかにしたい」と説明する。
　法制化に向けた検討は2018年秋にもあった。国交省内の「賃貸住宅管理業等の在り方に関する検討会」では、サブリース事業者の破
綻や、家主と入居者間のトラブルが増加していることなどが指摘された。一層の制度構築・改善が必要との主張があった。
　検討会の内容などを踏まえ、国交省は実態を把握するためのアンケート調査を19年7～8月にかけて実施。「不動産事業者」(2947
社)、「家主」(414人)、「入居者」(310人)からそれぞれ有効回答を得て、19年12月18日に結果を公表。現在、結果を踏まえ、法制
化・適正化に向けた調整を進めている。
　調査結果に対して国交省が特に問題視しているのが「サブリース契約にかかわる説明内容と割合」(右上の図表)だ。
　サブリース事業者が家主との契約締結にあたり自社で説明している内容は、「将来の家賃変動の条件」「賃料の固定期間・改定時
期」「家賃減額のリスク」などが60%程度にとどまっている。残り約40%の大部分が「無回答」。必要な説明をしない会社が相当数に上
る可能性がある。
　家主側の回答とも一致している。家主がサブリース契約提携時に説明を受けている内容として「将来の家賃変動の条件」「賃料の固
定期間・改定時期」「賃料減額のリスク」が55～60%。残り40～45%の家主は「説明を受けていない」と解釈できる。
　サブリース事業者との間で発生したトラブル内容としては、「サブリース業者から、サブリース物件の収入や費用、契約内容の変更
条件などが十分な説明がないまま契約を求められた」が11項目中最多の22・8%となった。
　賃貸管理業の法制化が実現すれば罰則規定が加わるため、管理業務の適正化が一気に進みそうだ。法制化しない場合でも、ガイドラ
インの策定といった適正化に向けた何らかの措置を講じていくという。

協議のないまま地主が一方的に地代値上げ

　足立区内尾竹橋通りから東に１本脇に入った地域で宅地２２坪を賃借する盛田さん（仮名）に昨年１１月地主から「地代見直しのご案内及びお願い」の文書が送られてきた。内容は本年１月分地代から坪当り７００円に改定する旨が明記されていた。現在の地代額でも盛田さんは他の周辺地主に比べ高額と考えている。早速、組合に電話をして相談した。組合からは借地借家法１１条２項で「地代等の増額について当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた者は、増額を相当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる」と規定されていると説明された。

　当事者間でも協議もされていない状況で地主の一方的な改定に応じることはなく、改訂の理由もただ税金が上がっていると述べただけで、具体的に当該土地の評価証明書を開示して税額を明らかにする等不相当である根拠も示されていない。盛田さんは近隣の組合員が他の地主から地代増額裁判で坪当り４９５円で確定していることを理由に改定には応じられないと回答したが、地主からは何も言ってきていない。（東京借地借家人新聞より）

家主の代理人弁護士から突然賃料増額で調停申し立て？

新宿区内に住む大田さん（仮名）は築４５年の賃貸マンションに住んでいる。

１０月４日付の民事調停申立書が弁護士から届いた。驚いた大田さんは組合に相談にきた。

申立内容は「賃料増額に応じること」。「増額分の敷金補填をすること」。「賃貸期間を２年とする更新契約を締結すること」と綴られていた。この２年とする更新契約が普通借家契約なのか定期借家契約なのかは明記されていない。

その後１０月９日付の訂正申立書が届き、金額訂正があった。増額の値上げ幅が大きく、法定更新も認めないと受け取れる調停申立のため組合に入会し、再度相手方弁護士から調停期日等書面が届き次第相談することになった。

弁護士であるにもかかわらず法的に有効ではないと思われる請求例が増えている。組合では組合員の正当な主張を応援していく。

(東京借地借家人新聞より）

2月8日（土）東京に家賃補助を～狭くて高く 生活できない。それでいいの？

狭くて高く 生活できない。 それでいいの？
東京に家賃補助を

＜日時＞２０２０年２月８日(土) 午後１時３０分～午後５時

＜会場＞新宿区若松地域センター２階・第１集会室
（都営地下鉄大江戸線・ 若松河田駅徒歩３分）　

参加費無料・事前申し込み不要
無料相談もあります。

「東京のある区で一人暮らししてました。しかし家賃の高いこと！1K6畳で月6万円もとられ、・・・家を移ろうにも、ワンルームで4万2千円を下回る物件はありませんでした。青年が住めるような公営住宅や、家賃補助を！」（住まいの貧困に取り組むネットワークが2019年6月に行ったツイッターキャンペ―ン「♯私の住宅要求」に寄せられた声より）

時給1020円でも生活できる家賃だとよいですね。
2020年7月には東京都知事選もあります。「狭くて高くて生活できない」現状を変えていくために皆で考え、交流しませんか。

＜プログラム＞

≪講　演≫　「若者、居住支援、家賃補助―東京都の住宅政策は」（仮題）
　中島明子さん（和洋女子大名誉教授、日本住宅会議理事）
　・若者の居住困窮・居住支援の意義・東京都の住宅政策と家賃補助
　・ＥＵ、デンマークの若者住宅・若者住宅の供給と家賃補助を！など

　≪問題提起≫　「東京に家賃補助を！」
　小田川華子さん（首都大学東京・客員准教授）

　≪座談会≫ワークショップ
　　参加者全員でグループにわかれて、意見交流

【開催団体】住まいの貧困に取り組むネットワーク

【協賛団体】国民の住まいを守る全国連絡会、日本住宅会議・関東会議

【連絡先】ＮＰＯ住まいの改善センター　　
TEL：03-3836-2018 FAX：03-6803-0755