地主が土地を３つに分筆 袋地の道路幅確保が課題

１月の定例相談会に参加した栗山さん（仮名）は墨田区の向島で約２５坪の宅地を賃借中である。

　相談内容は１年半前に２０年の期間満了で百数十万円の更新料を支払い合意更新した。昨年、地主は栗山さん宅前の建物を取り壊し、栗山さん外に貸し出している土地を３つに分筆し、賃貸住宅建設計画を明らかにした。栗山さんの宅地は通路はあるが、旗竿形の袋地になってしまった。

将来、最低２ｍの道路幅が確保できるか不安になり相談に。役員から民法２１０条で通行権はあるが、地主と覚書を交わしてはどうかと助言受ける。(東京借地借家人新聞２月号より）

借地権価格の１割の更新料拒否したら、地主が２回にわたり転売

　大田区南六郷地域に宅地約４０㎡(私道分含む)を賃借している杉本さんは更新料問題で入会。
　契約書に借地権価格の１割の更新料支払うとの確約があり、弁護士事務所を介して一定の金額を
提示するが、その４倍請求の地主との協議は決裂する。組合との相談で地価と比較して妥当額と回
答し、法定更新を杉本さんは選択する。１年後不動産業者に転売され、また更新料と地代増額請求
となる。拒否すると６カ月後に倉庫業者に転売された。その事実を謄本で確認。さらに地代の支払
催促に対し、これまでの支払に基づき１年分後払を通告した。杉本さんは借地人の自らの権利を学
び、確信持って地主に対応している。(東京借地借家人新聞より）

ブラック地主に対し「売らない、買わない、出ていかない」三ない運動を

埼玉県さいたま市に住む山本さん（仮名）は、一昨年に旧地主から底地を買取ったという業者がやって来て「売るか買うかの二者択一」を迫ってきた。買う意思も売る意思もないというと業者は変身し、話し合いを行った喫茶店から怒鳴って出て行ってしまった。

　山本さんは組合に入会し、ブラック地主家主の被害者交流集会にも参加。昨年末一年分の集金に来るというので連絡したところ担当の社員が変更になったとの通知がポストに入っていた。新しい担当者に電話をすると「年末の忙しい時に集金などできるか、１２月末に会社まで持参しろ」と言って一方的に電話を切った。

　組合と相談し、内容証明書で期限を切って集金に来るよう請求。期限を過ぎた場合は受領拒否とみなし、供託する旨を通知した。すると会社から「暴力団まがいの口調で恫喝された。弊社は貴殿を反社会的勢力とみなし、契約を解除する」と通知してきた。山本さんはこのようなブラック地主に対し「売らない・買わない・出ていかない」の三ない運動を提唱している。

(東京借地借家人新聞より）

借地の無断転貸が信頼関係の破壊なしとして解除が認められなかった例（東京地裁平成２８．１．２２判決）

　借地の無断転貸が信頼関係の破壊なしとして解除が認められなかった例（東京地裁平成２８．１．２２判決）　

今回ご紹介するのは、私が賃借人側代理人としてかかわった事件で、つい先日判決があった事案です。

　昭和２９年にＡの名義で始まった借地（５０坪）契約は、昭和４９年と平成６年にそれぞれ合意更新され、平成６年の更新に際しては、Ａから借地権を相続していた妻Ｂからその娘Ｃの夫Ｙに借地名義を変更し、名義変更料として５００万円を支払った。

　一方、借地上の建物は、Aが昭和３１年、家族の居住とAが創立した宗教法人Zの活動に供するために建築し、その所有名義はZで登記した。そして、Zの代表役員はA→B→Cと一族が承継してきた。建物にはZの看板が掲げられ、敷地内に鳥居や稲荷があり、Zが建物を使用していることが外部からも分った。信者は１００人程度いた時期もあるが徐々に減少し、平成２５年には４０人程度となり、活動は月１回の祭礼ぐらいで、布教活動をすることもなかった。こうして、建物はZの使用に供される以外は、AB夫婦、CY夫婦とその各家族が居住してきた。

　地主Xは、先代の死亡に際して土地建物の登記簿を調べたら借地人と建物所有者が異なっていることを発見したとして、平成２４年１０月、借地権の無断転貸を理由として借地契約の解除を通告し、借地人Yと建物所有者Zに対し、建物収去土地明渡請求の本訴を提起した。

　判決は、宗教法人Zの代表者Cと借地人Yは同居の夫婦であり、YとZには一体性があり、建物の使用状況も借地開始後相当長期に渡り変化はなかったから、本件転貸は信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるので、解除は無効である、ZもそのことをXに対抗できる、としてXの明渡請求を棄却した。

　判決は、従前の判例に照らしても当然ですが（裁判官は審理の当初は借地人側に厳しい見方をしているようにとれましたが、被告側の丁寧な主張立証とCの本人尋問で心証が変ったようでした）、この事件は、解除の通告を受けてCYの家族が地元の借地借家人組合に相談したら、借地人と建物所有者が違うからダメだといわれ途方に暮れていたところ、信者の中にたまたま北借組の組合員（３０年前頃借地の更新で組合に相談に来た方）がおり、私に紹介してきたものでした。組合活動の参考のため一言付け加えました。（弁護士　白石光征）

(東京借地借家人新聞２月号より）

第３回住まいカフェ ２月１３日に開催

コーヒーとお菓子で楽しく組合員相互の交流を行います。どなたでも参加ＯＫです。お気軽にお越しください。講演終了後、交流会を行います。（参加無料）

日時　２月１３日（土）午後1時半～3時半
会場　組合事務所
講演　細谷事務局長より「借地借家法の歴史と借地借家人組合運動」をプロジェクターを使って報告します。
参加希望の方は電話・ＦＡＸでお申し込み下さい。

電話　０４２《５２６》１０９４