東借連第１回理事会開催 全借連総会が東京で１２月２日・3日に開催

　東借連第１回理事会は８名の役員（他３名委任）の参加で開催された。　理事会は久保副会長の司会で開会され、はじめに新理事をはじめ自己紹介が行われた。

　細谷事務局長より東借連総会以降の活動について報告があり、２月と３月の新規相談者の特徴等が、桜井副会長（会計担当）より３月の収支報告の特徴が報告された。

　討議事項では、①東借連第３５回定期総会の総括が行われ、参加した理事より感想・意見が出された。分散会の討議時間が短く、今後組合活動の交流する機会を増やしていくことが議論された。　②専門部として新聞編集部５名を選出した。
　③住宅セーフティネット改正法案が可決し、国土個通委員会の審議の報告会が５月２５日午後６時半から豊島区目白第２区民会館で開催される。　④全借連第３２回定期総会が１２月２日（土）、３日（日）に主婦会館プラザエフ（四ツ谷駅下車）で開催される。東借連として総会・祝賀会の成功に向けて参加の取り組みを強化することを確認した。なお、全借連の財政不足に当り当面東借連会費１ヶ月分２６万円を寄付することを決めた。

　⑤家賃補助の署名運動の取り組みでは、５月１日のメーデー会場で署名運動を行うことを確認した。その他、９月２日に夏季研修会を開催し、テーマとして「親子で学ぶ借地の相続問題」とすることを確認した。（東京借地借家人新聞より）

判例紹介 耐震診断報告書と建物賃貸借契約解約申し入れの正当事由

耐震診断報告書と建物賃貸借契約解約申し入れの正当事由（消極）
　―東京地方裁判所平成２８年１月２８日判決―　　　　　　　
事案の概要　表参道沿いにある６階建てのビルで、地下１階と２階から６階は既に空き家になっており、現在は１階及び２階に店舗が入居しているにすぎない。賃貸人が賃借人に対して、耐震性能が確保されておらず、取り壊して建替えを行う必要があるとして賃貸借契約解約の申入れをし、借地借家法２８条の正当の事由があると主張した。
耐震診断報告書　「耐震診断業務耐震診断報告書」は、本件ビルが国土交通省の「既存不適格建築物に係る勧告・是正命令制度に関するガイドライン」の「著しく保安上危険」な建築物であり「震度５強で倒壊」のおそれがある建築物に当てはまる可能性があるため、早急に耐震補強等の措置を講ずることが望ましいと結論した。
裁判所の事実認定　報告書は耐震診断をより一層安全側に立って審査された結果、「震度５強で倒壊」のおそれがある建築物に当てはまる可能性があるため、早急に耐震補強等の措置を講ずることが望ましいと判断した。しかし、報告書も、本件ビルの早急な取壊しや建替えを求めるものではなく、店舗内の利便性、機能性で支障が生じ、また、ビル全体の美観の点でも問題が生ずるものの、耐震性の問題については、補強工事によって対応できることを認めている。
解約の正当の事由はない　補強工事に過大な費用がかかり、賃借人も補強工事に消極的であって、大規模な補強工事をすることに費用対効果がないことが明らかであれば、ビルは社会的、経済的効用を失っているといわざるを得ない。しかし、賃借人は補強工事によって店舗内の利便性、機能性に支障が生じ本件ビル全体の美観が損なわれたとしても、本件建物の使用を強く望んでいるというべきであり、そのような意向は、本件建物の使用を必要とする賃借人側の事情に照らして不合理なものではない。本件ビルに対して補強工事を行うことに費用対効果がないということはできず、本件ビルはその社会的、経済的効用を失っていないと認めるのが相当である。解約の申入れに正当の事由があるということはできない。（弁護士　黒岩哲彦）

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電話　０４２（５２６）１０９４

「住宅セーフティネット法改正」の報告集会 ―国会審議の特徴と今後の課題を考える―

5月25日（木）「住宅セーフティネット法改正」の報告集会 ―国会審議の特徴と今後の課題を考える―
　
日時：２０１７年５月２５日（木）　午後６時３０分～８時３０分
会場：豊島区・目白第二区民集会室　（ビルの３階）　
（豊島区目白３－４－３　JR目白駅徒歩３分）　アクセスマップはこちら。

〔趣旨〕　
　今国会に、「住宅セーフティネット法」（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）の一部改正案が提出され、衆参国土交通委員会で審議が行われました。
　私たちは国会審議に先立って全政党に対し、詳細な要請書を提出し、各党との意見交換を行いました。また、２回にわたって院内集会を開催し、多くの議員の参加を得ました。
　　
　こうした活動の中で、国会での参考人意見陳述が実現し、４月７日衆議院、４月１８日参議院の国土交通委員会で質疑を含めて行われました。
　今回、国会に参考人として出席し、意見を述べた３人の方々から報告してもらい、他の識者からの発言も交え、国会審議での成果と今後の課題について考えます。

〔報告・発言者〕　　　　　　　　　
衆議院・参考人　稲葉　 剛　（立教大学特任准教授・住まいの貧困ネット世話人）
　　　　同　　　　 坂庭国晴 （住まい連代表幹事・日本住宅会議理事）
参議院・参考人　塩崎賢明　（立命館大学特別招聘教授・日本住宅会議理事長）
　 　　発言者　　　　林　　治　　（弁護士・全国追い出し屋対策会議）

　　会場からの発言、質疑も行います。

（会場への行き方）　目白駅を背に左へ、すぐ交番があり、その脇の階段を下りて、道なりに
　行き、三差路を右に進み、若林歯科医院の手前のビルの３階。

〔開催団体〕　住まいの貧困に取り組むネットワーク、国民の住まいを守る全国連絡会、
全国追い出し屋対策会議、日本住宅会議（関東会議）
〔連絡先〕　ＮＰＯ住まいの改善センター　℡０３－３８３７－７６１１　fax０３－６８０３－０７５５

住宅セーフティネット法が改正 家賃補助の本格的な実施に向け運動の強化を

　高齢者、障害者、子育て世帯、低額所得者被災者など住宅確保が困難な人への居住支援を強めるための住宅セーフティネット法の改正案が４月に衆議院に続いて参議院でも全会一致で可決しました。

法案の審議に先立って住宅３団体では全政党に対し、改正案に対する要望書を提出し、３月２１日には院内集会を開催しました。こうした運動が効果を上げ、４月７日の衆議院、４月１８日の参議院の国土交通委員会の質疑では、住宅三団体から稲葉剛氏（住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人）、坂庭国晴氏（住まい連代表幹事）、塩崎賢明氏（日本住宅会議理事長）が参考人として意見陳述を行いました。

　稲葉氏は、改正案の審議を契機に住まいの貧困に対する実態調査を国交省と厚労省が連携して行うことを要望し、貧困対策としての住宅政策として低家賃住宅の供給を促進するために、家賃低廉化を予算措置にとどまらず法案の条文に盛り込むよう求めました。

　坂庭氏は、公的賃貸住宅が削減される中で現行法にある公的賃貸住宅の供給促進を重視すべきであること、家賃債務保証会社に対する規制の強化、住宅確保要配慮者の中の高家賃負担、最低居住面積水準未満世帯に対して家賃補助を行う必要性を強調しました。塩崎氏は、東日本大震災等の経験から被災者について災害発生から３年を経過しないものとの法案の規定は不十分であると指摘しました。
　今回の法案では家賃低減化（家主への家賃補助）は法案には盛り込まれず、僅か３億円の予算措置で不十分な内容ですが、国会の付帯決議を活用して借主への家賃補助の実現に向け、足掛かりにしていくことが重要です。

東京多摩借組第３４回定期総会と学習会のご案内

　２年に一度開催する多摩借組の第３４回定期総会を５月２１日（日）に開催します。

今年は第１部で組合顧問の大浦郁子弁護士より法律相談を担当する中で裁判や調停の事例などを参考に、借地借家人が日頃からどのようなことを注意する必要があるのか、裁判になっても困らないように心がけておくことなどお話しいただきます。勿論、注意していても突然地主や家主が代が変わったり、土地や建物が売却され、とんでもない事件に巻き込まれることが最近多くなっています。しっかりした法律知識を身につけておくことが大切です。

第２部の定期総会では、２年間の組合の活動を振り返り、今後の組合の活動方針と予算を決め、次期役員を選出します。定期総会では、組合員の皆さんの中でこの２年間、頑張ってきた経験等も交流したいと思います。ぜひ、みなさんが学習会と総会に多数ご参加下さいますようお願いいたします。なお、総会の成立のために参加＆不参加の確認と、不参加の場合には委任状の提出をお願いしています。みなさんのご協力をよろしくお願いします。

■日時　５月２１日（日）午後１時半開会
■会場　立川市女性総合センター５階・第３学習室
（立川駅北口徒歩７分、左下地図参照）
■第１部学習会「法律相談と裁判から見えてくる借地借家問題～借地借家人が日頃から気をつけておくポイントとは」
■第２部「第３４回定期総会」と経験交流
※別紙総会案内の参加・不参加の確認と不参加の場合は必ず委任状をご提出下さい。ＦＡＸ番号０４２（５１２）７１９４


東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

東借連加盟組合の催し物と行事予定

■城北借組｢西武デパート相談会｣
　５月１６日(火)・１７日（水）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、池袋西武百貨店７階くらしの相談コーナー。
　「定期総会」
　５月２８日（日）午後１時３０分から豊島区生活産業プラザ。連絡・（３９８２）７６５４。　
■多摩借組「定例法律相談会」
　５月１３日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者要予約。
　「第３４回定期総会」
　５月２１日（日）午後１時３０分から立川市女性総合センター。
学習会終了後に定期総会開催。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。
　連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「第３４回定期総会」
　５月１４日（日）午
後１時から荒川区町屋区民事務所。
「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■大田借組「相談会」
４月２１日（土）午後６時から大田区消費生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。

中国人の家主にオーナー交代 家賃の支払先不明で家賃を供託？

東京都の消費者センターからの紹介ということで組合事務所に相談に来た江戸川区の佐藤さん（仮名）は、新家主との間でトラブルになっていた。今年、１月に家主が変更されたという通知が新しく管理を委託された管理会社から送られてきた。新家主は中国上海に居住し、その兄弟である中国人名義の口座に、今後は家賃を振り込むようにという指示であった。

かつて不動産会社で仕事していた関係もあり、公的な相談をいくつか回ってみたが真の代理人であるか不安は払しょくされなかった。賃料については、法務局に訪問し相談したところ供託することにした。法務局でも最近、貸主が外国人となっての賃料を支払いでのトラブルで供託する事例が増えていると話していた。

その一方で、管理を任されたと称する管理会社は新しい契約書がなければ契約は成立しないとか賃料は指定された口座に振り込めなければ出ていけなど矢のような催促が来ていた。

組合と相談し、新しい契約書は必要でないこと。今後は、代理人には法律上の権限を持つものが、正式な資料を用意して話し合いをするならば応じると相手に通知することにした。（東京借地借家人新聞より）

家主の死去で相続人の代理人から明渡し請求

大田区大森南地域に所在する木造瓦葺二階建の内階下約４０㎡を店舗として賃借中の藤本さんは組合役員の紹介で入会した。家主が死去し、その相続人の代理人弁護士より遺産整理のために売却するので、明渡しを請求された。藤本さんは契約期間途中での解除は認められない、期間満了後も継続して使用することを書面で通告。家主の代理人は一カ月後に契約更新拒絶と法的手続をとると通知してきた。藤本さんは自分の生活と顧客のことを思うと明渡しには応じられない。裁判も覚悟している。契約期限の３月になっても家賃受領拒否の知らせはなく従来通りの口座に振込んでいる。（東京借地借家人新聞より）

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17年度予算が成立 セーフティネットと空き家に重点 国交省ストック重視の政策に

http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000031919

　17年度予算が3月27日の参議院本会議で与党などの賛成多数で可決した。国土交通省予算は一般会計で5兆7946億円。そのうち公共事業関係費が5兆1807億円に上る。当初予算として初めてゼロ国債を計上した。
　17年度は東日本大震災や熊本地震などによる被災地の復旧・復興の加速、国民の安全・安心の確保、生産性向上による成長力の強化、地域の活性化と豊かな暮らしの実現の4分野に重点的に取り組む。
　住宅対策の予算額は1503億1900万円。新たな住宅セーフティネットの創設に向けては予算額27億円を計上した。子育て世帯や高齢者など、住宅確保要配慮者の増加に対応するため、専用住宅の登録制度など設け、住宅の改修や入居者負担の軽減、居住支援協議会などによる居住支援活動への支援を行う。
　空き家対策総合支援事業は前年より増額され23億円の予算が付いた。「空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業」の創設には、3800万円の予算をかける。空き家所有者情報を活用するモデル的事業に取り組む地方公共団体を支援する。取り組み結果から定型化を図り、全国的な普及を狙う。空き家所有者情報については、先日国交省がガイドラインをまとめ、所有者の同意があれば、市町村は不動産業者に提供できることとなった。
　長期優良住宅化リフォーム推進事業は延長され、41億円の予算措置。急激な大工技能者の減少・高齢化に対応するため創設された「地域に根ざした木造住宅施行技術体制整備事業」は4億6500万円の予算となった。また「フラット35子育て支援型」を創設する。
　公的賃貸住宅の建て替え・集約化と併せて福祉施設などの整備を進める「地域居住機能再生推進事業」の予算額は245億円。「子育て支援タイプ」の創設・追加を行い、保育施設の併設などに重点を置く。
　「全国版空き家・空き地バンクの構築」には1億1000万円を計上。現存する各地の民間バンクなどを標準化し統一。ワンストップで全国の物件を検索できる仕組みの構築を目指す。クラウドファンディングなどの小口投資に向けたガイドライン作成には、2300万円の予算措置となった。
　標準契約書の見直しも含めた賃貸住宅の適正管理推進には1400万円。住宅・建築物の省エネなどの「環境・ストック活用推進事業は拡充され、103億5700万円。更にインスペクション普及促進に向けての説明会など広報活動、適正な建物評価手法の円滑な施行に向けては1400万円の予算措置となった。

東借連の５０年史「東借連運動の５０年」発行

　東借連が結成され、今年で５０年を迎え、５０年史をまとめた小冊子「東借連運動の５０年」が本年３月に発行された。

　戦後、戦争による住宅の消失と戦地からの引き揚げ等で４２０万戸もの住宅が不足し、未曽有の住宅難が解消されないまま、６０年代に入り高度経済成長により東京など大都市に人口が急増し、地代・家賃の値上げ、明渡し等の問題が激化する中で、借地借家人の権利を守る砦として東借連が結成された。

７０年代には狂乱地価と暴力的な地上げ事件が多発し、各地の借地借家人組合は体を張って借地借家人の権利を守ってきた。また、７０年代後半以降は借地借家法改悪に反対する運動が盛り上がり、法「改正」は許したものの運動の力で、既存の借地借家人には新法の適用を許さず既存の権利は今日まで守られてきている。こうした５０年の運動の歴史を学び、組合運動の継続と発展に本冊子が役立つことを期待してやまない。

　本冊子は写真集と５０年当たって、５０年を振り返って、運動の思い出、５０周年おめでとう、５０年の歩み（年表）からなる。連合会と各組合で一部２００円で発売している。

貸店舗の明渡し 理由は遺産整理のため売却する

大田区大森南地域に所在する木造瓦葺二階建の内階下約４０㎡を店舗として賃借中の藤本さんは組合役員の紹介で入会した。家主が死去し、その相続人の代理人弁護士より遺産整理のために売却するので、明渡しを請求された。藤本さんは契約期間途中での解除は認められない、期間満了後も継続して使用することを書面で通告。家主の代理人は一カ月後に契約更新拒絶と法的手続をとると通知してきた。藤本さんは自分の生活と顧客のことを思うと明渡しには応じられない。裁判も覚悟している。契約期限の３月になっても家賃受領拒否の知らせはなく従来通りの口座に振込んでいる。


(東京借地借家人新聞より）


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底地買取り交渉 合意直前で突然キャンセル 別の業者に転売

江戸川区平井６丁目の宅地１９４１・７１㎡（５８７・３７坪）の底地を地主らは平成２５年９月に底地を不動産業者に売却し、同年１１月にはマンション開発業者に転売された。　

　その後、昨年３月には交渉を重ねた結果、一部組合員と底地買取りで合意できるところまで行きついたが、突然交渉をキャンセルされ、５月に東京マザーズ上場の業者に転売された。

　７月に交渉を再開し、個別に交渉してきたが底地買取り提示金額はマンション開発業者の倍近くの金額を頑なに維持し、本年２月に組合を通じて２名の組合員を除き交渉打ち切りを伝えた。

　先日は２項道路の奥に居住する組合員３名が利用する排水管が詰り、地元の業者に依頼した工事が完了。新地主の見積金額の３分の１程度で済み、これで下水道が溢れて困る事態も解消された。

(東京借地借家人新聞より）