地上げ屋が地代２・２７倍の超大幅値上げ請求

　中野区江古田で７４㎡を借地しているＳさんは、２年前に地主の代理の不動産屋から更新料として借地権価格の１０％で１８１万３４９０円と地代の増額請求で組合に相談し、Ｓさんは組合に入会し、更新料の請求を拒否しました。

　すると地主はその年の６月に土地を大阪市の地上げ屋に売却してしまいました。以後、Ｓさんは地上げ屋と書面のやりとり以外は面談を拒否し、地上げ屋の口座に地代は送金して支払っています。

　今年４月に入って、連絡もなく突然Ｓさん宅を訪問し、覚書にサインするよう求めてきました。覚書は地代を令和元年５月分より月額４万５千円に支払うというもの。現在支払っている地代が月額１９８００円（坪当り８８４円）で実に２・２７倍の超大幅値上げです。
　Ｓさんは、不当な値上げであり応じられないと覚書をそのまま地上げ屋が持ってきた封筒に入れて返送しました。
　地代の値上げは地上げ屋の常とう手段であり、Ｓさんは絶対に負けないで頑張る決意です。

(東京多摩借組ニュース５月号より）

地価も固定資産税も下がっているのに地代１６９％の大幅値上げ請求

　横浜市南区で宗教法人から約４０坪の宅地を借りて５階建ての共同住宅（一部店舗・事務所）を所有する高橋さん（仮名）は、２年前の契約更新時に更新料として２９２万円を請求され、話し合いをしましたが合意に至らず、法定更新となりました。その後、約１・６９倍の地代の値上げを請求され、話し合いがつかないと、地主は弁護士を代理人に立て横浜の簡易裁判所に地代増額の調停を申し立ててきました。

　地主側は不動産鑑定を行った資料を提出し、現在の地代月額２万６５２０円に対して、差額配分法５万２９３８円、利回り法２万１２９円、スライド法２万６３７７円の３通りの試算を示し、横浜市南区の商業地の月額地代と比較して低廉であるとの理由をあげて
差額配分法で求めた地代が適正と主張しています。差額配分法とは今貸す地代を正常賃料として、借地人が支払っている地代との差額を折半するという理論で、あまり説得力のある算定法ではありません。現に、鑑定評価書の中でも地代を合意した平成１５年１０月と鑑定した平成３０年７月と比較して、地価が約１・８％下落し、固定資産税も１６・２％下落していることを認め、「このような状況下で賃料減額が妥当にも思える」として指摘しています。高橋さんは、商業地と言っても場末の商店街であり、地代増額の根拠はなく、調停では地代増額を認めないで頑張る決意です。

東京多摩借組ニュース４月号より）

借地借家賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

電話　０４２（５２６）１０９４

東京高等裁判所平成五年一一月五日決定―借地上の建物が朽廃に近い状態として借地人の借地権譲渡許可申立てを棄却した事例

東京高等裁判所平成五年一一月五日決定―借地上の建物が朽廃に近い状態として借地人の借地権譲渡許可申立てを棄却した事例・掲載判例タイムズ八四二号一九七頁以下

（事案の概要）
借地人が譲渡しようとした建物は築後五七年を経過し、契約期間は平成四年九月に期間満了した。借地人は平成三年横浜地方裁判所川崎支部に借地権譲渡許可申立。同支部は平成四年一〇月一三日に借地人の申立てを認め譲渡を許可する決定をした（原決定。なお原決定は公刊されているか不明）。相手方となった地主が東京高等裁判所に抗告。同裁判所は、原決定を取り消して、借地権譲渡の申立てを棄却する借地人逆転敗訴の決定をし確定した。

（本件決定）
本件決定は、建物の屋根・外壁トタン・基礎の状態から本件建物が現在は住居として利用することは不可能であり大規模な修繕が必要だが多額の経費をかけて修繕しても経済的に引き合わず、このまま推移すると一ないし三年以内に社会通念上建物としての効用を滅失する状態に至ると認められると認定し、さらに借地人がこのような朽廃が近い建物の修繕をしようとしても賃貸人がこれを許可しない可能性が高く、また裁判所が増改築を許可することが適当でない場合が多いから、このような建物及び借地権を譲り受けても、譲受人は譲り受けの目的である建物利用をすることができない、売買の目的が果たしえない状態で借地権譲渡を許可するのは制度の趣旨に合致しないと判断して、借地人の借地権譲渡許可申立てを棄却した。

（解説）
　近頃、相続した借地上の建物があるが、相続人は居住利用しておらず、地代や今後の更新時の負担が大きく、さりとて建物を建替や大修繕をする経済的負担も大変であるとして、借地権をどうにか処分できないかという相談を組合関係で受けることが多くなってきました。借地権の処分というとき、地主に有償で返還するという道もありますが、借地権を第三者に売却処分するという道もあります。借地権の譲渡というものです。借地権譲渡は法律上、譲渡に対する地主の承諾がなければできません。では地主が承諾しないと言えばもう手段がないかというとそうではなく、法律（旧借地法・借地借家法）で、裁判所の許可を受けて借地権を第三者に譲渡する手続きが認められています。借地権処分の有力な一手段なのですが、朽廃まじかまで放置してしまうと許可が認められない場合があり得ますという注意喚起の事例として紹介しました。なにごとも早めに検討することが権利保全には必要です。
　　　（弁護士　田見高秀）

「会社への批判は迷惑だ」レオパレスオーナーたちのジレンマ

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190418/k10011888101000.html「レオパレス21への批判に、大半のオーナーは迷惑している」レオパレス21のアパートを所有するオー
ナーの男性から寄せられた手紙の内容の一部です。記者が書いた記事（詳しくは３月20日公開「レオパレ
ス住民の憂鬱」など）に対するご意見でした。入居者たちの不満の声を取材してきた私にとっては、正
直、意外ともいえる内容でした。そこで直接、話を聞いてみると、オーナーたちのジレンマと根底の課題
が見えてきました。（社会部記者 藤島新也）

オーナーたちの本音は？

３月下旬。私に届いた手紙には、レオパレス21に批判が集まる現状に対する、オーナーの憤りの気持ちが
込められていました。私は、本音を聞きたいと、差し出し人の西野（仮名）さんの元を訪問しました。
西野さんに聞いてみると…。
「私の所有している物件は、しっかりと管理され、賃料も滞ることはありませんので、会社を信頼してい
ます。会社はミスを認め、徹底的な調査と修理、入居者への対応を約束しています。それにもかかわら
ず、会社への批判が続いていることに憤りを感じています。メディアが取り上げている、会社を批判して
いるオーナーはあくまで一部で、オーナー全体の代表ではありません。むしろ、大半のオーナーは迷惑し
ています。不満があるなら個人で賃貸管理や運営をすべきだと思います。他のオーナーに迷惑をかけない
でほしい」
実は、こうした考えを持つオーナーは、少なくないようです。３月９日、東京・中野区のレオパレス21本
社で開かれたオーナー説明会でも、参加者からは…。
記者：会社の説明を聞いてどう感じましたか？
男性：納得しました。これで安心して寝られます。
記者：説明会はどんな雰囲気でしたか？
女性：ほとんどが「ともに頑張りましょう」という方で、社長のあいさつ後は拍手が上がっていました。
記者：会社に対して不信感や怒りなどは感じないのでしょうか？
女性：怒り？無いです、無いです。人間は神様じゃないので失敗することはあるんじゃないですか？「問
題だ」と騒いでいるのは、一部の方だけではないでしょうか。
会社が実施した、各地の説明会に参加したオーナーへのアンケートでも、実に85％が、会社の説明を「理
解できた」「おおむね理解できた」と回答していて、「理解できなかった」と回答したのは、わずか
0.5％だけだったといいます。
私は、施工不備の今回の問題では、物件を所有するオーナーも、退去を求められた入居者と同じ被害者だ
と思っていたので、会社に好意的なオーナーたちが多いことに驚きました。一体、どうしてなのでしょう
か？

固定資産税対策で多額のローン

背景の１つと考えられるのが、オーナーの抱える金銭的な問題です。
レオパレス21のアパートを複数所有する岡田さん（仮名）が、最初に契約を結んだのは20年ほど前。きっ
かけは「固定資産税」でした。父親から相続する土地の固定資産税が年間150万円を超えたのが理由でし
た。
「驚きましたし、とてもじゃないが払えないと思いました。単に土地を持っているだけではお金は出てい
くばかり。使わずに雑草が生えれば、消防から『火事になると困るのでしっかり管理をして』と指導もさ
れます。定期的な草取りも負担が大きいので、何とかならないかと考えていました」
こうした時に出会ったのがレオパレス21でした。レオパレス21は「サブリース」という手法で成長した企
業です。土地を持つオーナーにアパートの建設を提案。完成後は、建物を一括で借り上げ、入居者に「ま
た貸し」します。オーナーには集めた家賃から「賃料」を支払う仕組みです。レオパレスは、空室の有る
無しにかかわらず、事前に決めた賃料を支払う家賃保証を売りにしていました。これならオーナーは安定
した収入を得るメリットがあるのです。ただ、オーナーの中には、アパートを建設する費用を、金融機関
からの融資で賄った人もいて、賃料をローンの返済に充てるケースも少なくありません。
実は、岡田さんもこのケースでした。営業担当から「税金対策になる」「安定した賃料が得られる」とい
う勧誘があり、興味を持ったといいます。子どもに資産を残してあげたいという気持ちもありました。
レオパレス21の社員とともに銀行を訪問すると、その場でおよそ１億円の融資が決まり、トントン拍子で
アパートの建設に進みました。
その後も契約を増やし、結局、銀行から借りた総額は３億円に達しました。今もローンの返済は終わって
いません。岡田さんのアパートでも施工不備が見つかりましたが、こうした状況では、会社に対する批判
の声を上げたくても、ためらってしまうと話します。
「問題発覚後の会社の対応は遅く、不信感を持っています。入居者のことを考えれば、会社を追求したい
気持ちはあります。ただ、騒ぎが大きくなって、会社が倒産でもしようものなら、ローンの返済はできま
せんし、破産してしまうかもしれません。複雑な気持ちで、正直、今はどうしたらよいのかわかりませ
ん」

「住宅」ではなく「金融商品」？

ほかにも、不動産賃貸を行っているという意識が低いケースもあるようです。中部地方にアパートを所有
するオーナーの男性に話を聞くと、アパートの建設を資産運用の一環で行っている場合には、その後の不
動産賃貸管理には興味が無いオーナーも多いのではないかということでした。
「私も含めてオーナーの中には、アパートを『住宅』ではなく、もはや『金融商品』に近い感覚で見てい
る人がいると思います。投資をする人からすると、株を購入しようと思っても、銀行はお金を貸してくれ
ませんが、アパートを建てるとなれば、簡単に貸してくれる。これは非常に魅力的な金融商品です。こう
したオーナーからすると、管理に興味が無いので、突然、建物の安全性を問われてもピンと来ないと思い
ます」

住宅政策は時代遅れ？

こうした状況を不動産のプロはどう見ているのでしょうか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは、オー
ナーの自己責任で片づけるのではなく、根本にある日本の住宅政策の課題についても、真剣に議論すべき
だと話してくれました。
記者：オーナーの事情をどう分析していますか？
長嶋：オーナーは本来、入居者にサービスを提供する立場で、いわばレオパレスと同じ事業者です。た
だ、アパート購入の経緯を見ると、不動産賃貸業の経験が無いうえ、事業者としての意識も薄い人がいる
のだと思います。さらに、多額のローンを抱えているオーナーは会社が倒れては困るので、会社に対して
批判的なだけではいられないのだと思います。
記者：問題はどこにあると考えていますか？
長嶋：今回の問題の根底には、日本の住宅政策の問題点があると思います。現在、建物を建てたほうが固
定資産税が安くなるので、オーナーはアパートを建てたくなるのは当然です。住宅が不足している時代で
あればよいですが、各地では空き家が問題になるなど、住宅が足りている現代には合っていない制度で
す。また、建設できる住宅の上限はなく、簡単に、どんどんアパートを建設できるという点も問題です。
海外では、住宅の数を決めているところも多いのが現状です。今回の問題をきっかけに、こうした日本の
住宅政策についても考えていく必要があると思います。

被害者なのに運命共同体？

レオパレス21の施工不備の問題では、入居者もオーナーも、会社に裏切られたという意味で同じ被害者だ
と考えていました。ところが、オーナーは多額の出資をしている、いわば運命共同体で、会社が倒れれ
ば、自分も倒れてしまうリスクがあります。その点が入居者との最も大きな違いで、会社に対する好意的
な姿勢の一因だと感じました。
アパートを建てた理由は、税金を支払うため、子どもに資産を残すため…とさまざまですが、どのオー
ナーもレオパレス21を信頼していたのは事実です。じくじたる思いを持ちながらも、現状では「会社を信
頼するしか選択肢が無い」オーナーがいることもわかりました。会社はこのことを重く受け止める必要が
あります。また、こうした状況を生み出す住宅政策についても、しっかりと議論しなければいけないと感
じます。

進まないセーフティネット住宅の登録制度

　２０１７年１０月にスタートした住宅確保要配慮者（高齢者・障がい者・一人親家庭・低額所得者など賃貸住宅を民間住宅市場で物件を借りるのが困難な人達）の入居を拒否しないセーフティネット住宅の登録制度は、１年半が経過しても住宅の登録が遅々として進んでいません。

　インターネットで「セーフティネット住宅情報システム」から登録住宅の物件を検索することができます。
４月１６日に調べたところ、全国で８３５２戸、東京では２９６戸が登録されていますが、国は２０２０年までに登録数１７万５千戸の目標に対して、４・７％と大きく遅れています。東京都も２０２５年までに３万戸の目標に対して僅か０・９％と全く登録が進んでいません。

　今回の新たな住宅セーフティネット制度は、２年前の住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法の一部改正）に基づいた制度であり、①住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度、②登録住宅の改修・入居への経済的支援（バリアフリーや耐震改修費補助、低額所得者の入居負担軽減・国と自治体で最高月額４万円）、③住宅確保要配慮者のマッチング・入居支援）という３つの柱から成り立っています。

　住宅確保要配慮者の専用住宅に登録すると改修費や家賃低廉化補助が家主に支払われます。但し、住宅の規模・構造設備・家賃など登録基準に適合することが必要とされています。東京都の場合住宅の規模（広さ）などかなり緩和され、シェア住宅など７㎡の面積で登録を認めています。また、八王子市西寺方町の物件（２Ｋで家賃４万3千円、３１㎡の物件は高尾駅から徒歩５０分、八王子駅から徒歩７０分、バス利用でも３０分ほどかかるなど、市場では借り手がいない物件が登録されています。シェア住宅は足立区の物件で1Ｒ７㎡と狭く、便所・風呂・洗面所など共有で、家賃月額３万３千円、共益費・管理費１万円と高額です。

　住宅政策に詳しい神戸大学大学院教授の平山洋介氏はセーフティネット住宅の登録制度について「今のところ、ほとんど役に立っていない。登録されるのは、市場で競争力のない物件ばかりだ。困窮者対策というより空き家を抱える家主のための対策のように見える。予算規模も極めて小さい。少額の改修費補助だけでは、高齢者などに貸すインセンティブにならない」と批判しています。

　区の居住支援協議会の会長もつとめられている和洋女子大学名誉教授の中島明子氏は「公的責任による居住保障の実現と住宅困窮の原因である雇用と居住の不安定の解決といった根本的対策の方向へとギアを入れ替え、『セーフティネット』という言葉の呪縛から解き放され、落ちてくる人の一部の人だけを救うセーフティネット政策ではなく、誰もが安心して安全に住める居住政策へ転換し、住宅運動の方向を見定める必要があると思う」と政府の住宅政策の抜本的な見直しを求めています。
　二人の先生のご意見を参考にして、参議院選挙でも住宅の問題を「自己責任」にせず、「家賃補助（住宅手当）」や「公営住宅の確保」などが選挙の争点になるよう、私達も訴えていきたいと思います。(組合ニュースより）

国土交通省 ＵＲ賃貸住宅団地における外国人居住者との共生の取組について

https://www.jpm.jp/topics/2019/0415-1866.html

　新たな外国人材受入れのための在留資格を創設する「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一
部を改正する法律（平成30 年法律第102 号）」が平成31 年４月１日に施行されました。
　生活者としての外国人の方々が安心して暮らしていくためには、住宅の確保が極めて重要ですが、これ
と合わせて、外国人の方々が、近隣に居住する日本人の方々とトラブルなく共生できる住環境を整えるこ
とも非常に大切です。
　外国人の居住が増えているＵＲ賃貸住宅団地も存在する中、賃貸住宅の管理者であるＵＲでは、日本と
は異なる生活文化・生活ルールの中で暮らしてきた外国人の方々がＵＲ賃貸住宅団地に共生する際に生じ
てきたトラブルの解決、未然防止を図るため、各種取組を行ってきたところです。
　この度、国土交通省では、ＵＲ賃貸住宅団地における外国人居住者との共生の取組について、民間賃貸
住宅の所有者、管理会社の方々等に広く共有していただく趣旨で、別添の資料を作成しましたので、会員
の皆さまにお知らせ致します。

◆ＵＲ賃貸住宅団地における外国人居住者との共生の取組について
https://www.jpm.jp/pdf/201904151655.pdf

【資料全般のお問い合わせ】
国土交通省住宅局総務課民間事業支援調整室
（代表）03-5253-8111（内線39164）
【資料にある取組についてのお問い合わせ】
独立行政法人都市再生機構 住宅経営部企画課
（電話）045-650-0558

以　上

組合が交渉し、納得ができる条件で借家の明渡しで合意解約

　川崎市多摩区で住居付き貸店舗を借りている遠山さん（仮名）は、昨年１０月に突然家主と管理している不動産屋の連名で「本件建物は築年数が４５年を超え老朽化も激しく、倒壊の恐れがあるので取り壊すことになりました。平成３１年１月末までにお引越し下さいますようお願い致します」との通知が送られてきました。転居先等の相談は不動産屋に連絡するようにとなっていました。

　遠山さんは、親の代から飲食店を営業していました。お兄さん夫婦は商売をやめ、現在は妹さんと二人で住居として使っています。転居するにしてもお店で使っていた冷蔵庫や製氷機など備品が大量にあり、処分するには大変な費用がかかります。遠山さんは不動産屋と交渉しましたが、移転条件に納得ができず、昨年１２月にインターネットで組合のことを知り早速相談の上、組合に加入しました。早、組合から移転条件に付いて提案を行い、話し合いを行ったところ、３月に入り、家主側が遠山さんの提示した条件を全面的に認めると回答してきました。移転先の物件は、現在支払っている家賃など条件に近いものを探すことになりました。当初中々納得ができる条件の物件が見つかりませんでしたが、ようやく遠山さんが移転可能な物件が見つかり、組合を賃借人の代理人と認め、建物明渡し合意書を作成することができました。

　明渡し合意書では、①４月３０日をもって賃貸借契約を合意解除する。②立退料として家賃の１年分を家主が支払う。③残置した借主所有の動産・造作物の廃棄処分は家主の負担で行う。④移転に要する契約費用及び引っ越し業者に支払う運送代は全て家主が負担す
る。但し、移転先に斡旋は家主代理の不動産屋が行い、引っ越し業者も不動産屋指定の引越業者を利用する。以上の条件で合意することが出来ました。

　遠山さんは、「組合員になると本当に安心できるのでこれからも組合員を継続します」と語っています。（多摩借組ニュース４月号より）

東京多摩借組第３５回定期総会のご案内

　組合員の皆様、日頃より組合へのご支援ご協力に感謝申し上げます。組合の２年に１回の定期総会を下記の日程で開催します。

　今年の総会は、第１部で学習会を行います。組合の顧問弁護士として法律相談を担当している植木則和弁護士より民法の債権法と相続法が改正され、それぞれ来年や今年から法律が施行され、借地借家人にとっても大きな影響を与える法律改正です。相続法に関しては、日本の社会の高齢化が進み社会経済の変化に対して相続のルールが大きく変わります。植木弁護士から法律の改正をできるだけわかりやすく解説していただきますので、しっかりと学習しましょう。

　第２部の総会では、この２年間の組合の活動を振り返り、今後２年間の運動方針を決め、決算報告と予算案を確定し、次期役員を選出します。皆様の借地借家問題での貴重な経験も交流したいと思います。ぜひとも学習会と総会に皆様の参加をお願い申し上げます。
　
日時：５月２６日（日）午後１時２０分開会（午後１
時から開場致します）　《参加無料》
会場　立川市柴崎会館２階集会室

※立川駅南口から徒歩１５分、多摩都市モノレール柴崎体育館駅から組合事務所の前を通り過ぎて、京王ストアのある信号を左折し、柴崎保育園の信号を右折した角の建物です。（徒歩５分程度）歩くのが大変な方は、立川駅南口の西武バス立72で立川北口行１２時５５分発で３つ目の柴崎保育園で下車してください。