期間満了６年後に更新料請求拒否したら地主が裁判に

　荒川区東日暮里２丁目で昭和５９年頃から２５坪の借地をしている大井さんは、今年１月に地主から「６年前に期間が過ぎている。それは地主の責任だから６年分の６０万円は差引いて１４年分の１４０万円を支払え」と請求された。

　大井さんは何も法律等わからなかったため更新料を支払う約定で２０年前に更新。しかし今回は期間満了後６年を経過しているので支払を断った。地主は「折角値引きしてやったのに断るとは許せない。全額の２００万円を支払え。現行地代坪４００円に１００円上げて５００円を支払わないと受領しない」と言われ、地代を２月分から供託した。

　地主は６月に入り更新料の支払のみで裁判に訴えてきた。訴状では他の借地人が支払った更新料の額とその算出方法まで添付。大井さんは、「協議の上で更新料額を決定すると契約書に書いてあるのに一方的に押し付けるのは納得できない」と裁判で争う決意だ。　


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都の道路拡幅で家主が建物解体するのに原状回復で言いがかり？

大田区大森西地域のバス通りで飲食店を営んでいたＮさんは、道路拡張のために東京都の担当者と補償について協議を重ね合意に至った。補償金が振込まれたので、見つけた移転先で飲食店を開店したが、家主から造作物の解体や原状回復の見積請求書が提出されるという問題が生じて、組合員の紹介で入会した。

　早速、都の担当者と組合事務所で協議を行った。建物を取壊し道路を拡張に協力することで家主も含めて合意に至ったので、補償金一部の支払いが履行された。この時期になぜ合意を覆すような問題が生じるのか。家主の横暴な問題は都の責任で解決し、Ｎさんには家主が預かっている敷金も都が責任をもって返還させることで先日都との協議が整った。この程、その内容で問題解決に向けて進んでいる旨の報告があった。


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今秋、賃貸住宅に「めやす賃料表示」を導入 日本賃貸住宅管理協会

　日本賃貸住宅管理協会は今年秋から、約1200会員を通じて賃貸住宅に「めやす賃料表示」制度を導入する。全国一律に同じ基準で計算された月額ベースの賃料などの金額を、募集広告をはじめ申し込み書や重要事項説明書などに実質賃料と共に併記する。地域の商習慣によって異なる更新料の有無やフリーレント物件など、従来の賃料表示ではわかりにくい費用も含めて、実質負担額を月額ベースの「めやす賃料」として消費者に示す。

　めやす賃料に含まれるものは月額賃料をはじめ共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料。賃料など条件の改定がないと仮定し、４年間賃借した場合（定期借家は契約期間）の月当たりの金額が「めやす賃料」となる。一方、めやす賃料に含まれない項目は、仲介手数料・更新事務手数料、町会費、カギの交換費用、原状回復特約費用、定額の設備使用料、賃貸保証会社への保証委託料、家財保険などの保険料。敷引金については、敷金・保証金の償却など預かった金銭から必ず差し引くものが対象となる。

　同協会では既にインターネット、配布図面、情報誌などで不動産情報を取り扱う複数の大手関連企業とも、めやす賃料の記載についてほぼルールを決定しており、秋の導入開始と共に業界に一気に広まりそうだ。(住宅新報　６月２５日）

地上げ屋には負けられない！ 江東区亀戸

江東区亀戸に住む田中さんは、２年前の９月に地主が底地を不動産屋に突然売却し、近隣の同じ立場の４世帯と相談の上、江東借組に入会した。

　不動産屋は田中さんに地代の集金の度に底地を買えの借地権を売れと迫ってきたので５世帯とともに組合を通して話し合うと突っぱねた。結局不動産屋は打つ手なく、今年３月に別の業者に転売した。

　田中さんは「今年後期高齢者になり。残り少ない余生を住み慣れたこの地で暮らしたい。そのために借地借家人組合の運動に積極的に参加する」と話している。(江東借組発）


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更新料の請求拒否 地主の嫌がらせに負けない

練馬区桜台に住む川上さん（仮名）は、５年前に相続した地主から更新期間が満了になるので契約書を作成し、更新料を支払って更新するようにとの通知をもらった。

組合から「更新の時期、更新料の支払いについての法的な根拠などを示す事を求める」文書を送ったところ地主の回答がなかった。その後、契約書が存在しないのでという理由で、一方的に増改築の承諾、更新料の支払い特約などの項目が入った契約書を送りつけてきた。契約書については組合とも相談し、増改築承諾や更新料の支払い特約などが一切ないものを作成したところ、また回答がなくなってしまった。

その後、毎年５月（契約期間満了の月）になるとさまざまな文書が地主から送られてきた。今年の５月には「屋上に用途不明の建物を設置している。土地賃貸借契約で約定した使用方法に反するので速やかに撤去せよ」と通知してきた。組合と相談し、そもそも本契約は契約書が存在しないものであり、増改築の承諾が必要のないと通知を出した。川上さんは「地主は嫌がらせを言って更新料か承諾料が欲しいのではないか。そんなことには負けないで頑張ります」と話した。（東京借地借家人新聞より）

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借地借家問題市民セミナー ６月２６日吉祥寺で開催

■６月２６日（土）午後６時３０分～９時

■講演「知って得する借地借家の法律知識」

■講師　東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗

■会場　武蔵野公会堂第５会議室（吉祥寺駅井の頭公園口徒歩２分）

■申込み　　０４２（５２６）１０９４

■定員　３０名　　お早めにお申込み下さい。

■参加　無料　

更新料「無効」判決にすくむ賃貸住宅業界、礼金やハウスクリーニング代に波及も

　マンションなどの賃貸契約に異変が起きている。
　「この１年間で４割程度の物件が更新料をゼロにしました」。京都の不動産仲介業者はこう話す。確かに複数の物件で「更新料ゼロ」といった表記が目立つ。借り手にとってはうれしいが、業者は「訴訟の影響で更新料を廃止するオーナーが増えている」と表情を曇らせた。
　一方、東京では東京借地借家人組合連合会が「首都圏から更新料をなくそう」と呼びかけている。弁護士を招いた５月末のセミナーでは、「更新料を請求されたらまずは拒否し、難しければ値下げ交渉を試みましょう」という講演に、参加者たちが熱心に耳を傾けていた。
　背景には、京都で広がる更新料の返還訴訟が影響している。

分かれる高裁判決　３対１で「無効」優勢

　更新料は賃貸契約期間の満了時、家主に契約更新を目的に支払う費用。物件によって条件はバラバラで、大阪のように更新料自体が存在しない地域もある。更新料の存在する物件では賃貸契約書に支払いについて明記されることが多い。しかし、２００１年に施行された消費者契約法によりあいまいさが問題視されており、社会問題化しつつある。
　こうした中、５月末に大阪高等裁判所は４例目となる更新料判決を下した。結果は「無効」。これにより大阪高裁では「無効」が３例、「有効」が１例と割れた。今年から来年にかけて最高裁判所が判決を下す予定だが、「無効」となれば影響は甚大だ。
　原告側の弁護団である長野浩三弁護士は「更新料は何のおカネがわからず、支払うのは不合理」と話す。消費者契約法１０条によると、更新料は「消費者の利益を一方的に害するもの」であり、金銭的対価に見合う合理的根拠が見いだせないという。
　“震源地”の京都は全国でも更新料が高いことで知られる。最近まで１年契約で２カ月分の更新料が発生する物件も珍しくなかった。更新料を設ける代わりに、賃料を安く抑えているとしても、消費者にとっては紛らわしい。
　安い家賃が魅力で契約しても、更新料などを上乗せすると、実際の賃料は他物件と差がなくなる場合もある。昨年８月の高裁判決では「実質的に対等にまた自由に取引条件を検討できないまま当初本件賃貸借契約を締結」したと、支払った５年分の更新料など４５万５０００円の返還を家主に命じた。
　反響は大きく、京都では集団訴訟に発展。和解金を支払う事例も出ており、更新料をなくすオーナーが増えている。だが「家賃に値上げ転嫁するのは難しく、更新料ゼロは事実上の値下げ」（日本賃貸住宅管理協会・京都支部）との声も聞かれる。
　これは決して対岸の火事ではない。更新料は東京や千葉、埼玉では６割以上の物件で導入されている。最高裁判決で更新料が否定されれば、影響は全国へ広がるだろう。

返還請求が広がれば破産する大家も

　不安を高めるのがマンションオーナーだ。東京都目黒区で賃貸マンションを経営する安藤泉さんは「経営が成り立たなくなる個人家主が出てくるのでは」と危惧する。大規模修繕や火災報知器の設置、地上デジタル放送対応など、家主には多くの不定期な支出が生じる。さらに物件で自殺者や病死者が出れば、クリーニング代や空室リスクも出てくる。
　不測の事態に備えた積立金が更新料返還に回れば、たちまち経営は火の車になりかねない。東京共同住宅協会の谷崎憲一会長は「賃貸経営の８割が個人大家だが、不景気で都内の空室率は２０～３０％が当たり前。すでに経営環境は厳しいのに」と不安視する。
　危機感を募らせるのは、不動産管理会社の多くが展開するサブリース業者も同じだ。管理会社が家主から物件を借り上げて入居者を募集するサブリース事業では、賃料の一部を手数料とするほか、礼金や更新料が収益源。
　あるサブリース業者では「年間の更新料収入は２０億円」に上る。仮に消費者契約法が施行された０１年までさかのぼって返還請求が殺到すれば、２００億円程度の引当金が必要となる。財務基盤が脆弱な業者ならひとたまりもないだろう。
　被告の弁護団でもある久保原和也弁護士は「更新料と礼金、共益費も含め総合的に賃貸経営を検討するべき」と呼びかけている。今後の契約については、更新料を廃止して賃料に上乗せする。難しければ「一時払い賃料」として明示することでリスクは回避できるという。
　一方、日本賃貸住宅管理協会では、賃料と共益費、敷引金、礼金、更新料を４年間支払った総額を１カ月当たりに平均した金額を「めやす賃料」とする自主ルールを作った。「説明不足を解消すれば、消費者契約法には抵触しない。すべての費用は家賃に集約されるべき」（三好修会長）と力を込める。６月末から物件募集広告への表示を始める方針だ。
　業界が警戒心を強めるのは、問題が更新料だけでなく「礼金や共益費、ハウスクリーニング代に波及するおそれがある」（久保原弁護士）からだ。賃貸住宅業界は大きな節目を迎えている。

（前田佳子　撮影：吉野純治　＝週刊東洋経済2010年6月19日号）

借地借家人組合の行事予定

■城北借組「西武デパート相談会」
　７月１４日(水)・１５日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　７月１６日（金）午後２時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「借地借家問題市民セミナー」
　６月２６日（土）午後６時半から武蔵野公会堂。
　「定例法律相談会」
　７月３日（土）午後１時３０分から組合事務所。担当・山口真美弁護士。相談者は要予約・連絡・０４２(５２６)１０９４。
■江東借組「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から大島総合区民センター。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■大田借組「常任理事会」
　７月１０日（土）午後６時組合事務所。連絡・（３７３５）８４８１。

借地借家法改悪反対全国連絡会が１１月に学習交流集会

　借地借家法改悪反対全国連絡会が６月１５日午後１時から全国公団住宅自治会協議会事務所で、全借連、公団自治協など４団体から９名の代表が参加して開催された。

　会議では、行政刷新会議の規制・制度改革に関する分科会で廃止された自公政権当時の規制改革会議のメンバーが復活して、借地借家法の正当事由制度やマンションの区分所有法の見直しの提言をしている等の情勢、各団体の運動の状況等が交流された。

　今後の運度として、①定期借家制度の廃止や正当事由の見直しに反対する署名運動の再開、②１１月１３日の午後に連絡会の学習交流集会を東京で開催する、③定期借家制度を解明したパンフレットの作成、④国土交通省・法務省への要請と懇談を行なう等の当面の課題を確認した。

更新料契約書に明確な支払合意なければ支払い義務無し 東借連が更新料問題で学習会

　東借連は５月２６日に「更新料問題学習会」を開催し、多摩借組から６名が参加しました。

　講師の東借連常任弁護団の西田弁護士が「借地借家の更新料をめぐる裁判例」と題して１時間にわたり講演しました。西田弁護士は、更新料は法律上根拠のないもので、更新料を支払う慣習もないとの判決（最高裁昭和５１年１０月１日、東京地裁平成５年９月８日、同平成７年１２月８日の判決）を紹介しました。

　更新料支払合意の有効性を認めた最高裁判例（昭和５９年４月２０日）があるが、これは調停で更新料の合意を履行しなかった事例で、過去に無断増改築や無断転貸など違反行為があったもので、あまり参考にはならないと指摘しました。

有効性認めた判決は借家に多い

　更新料の有効性を認めた裁判例の多くが、借家の賃貸借で期間も短く、契約書に明確な更新料の規定がある場合が多い。例えば家賃の１ヶ月分の更新料を支払う、地代の３年分の更新料を支払う等が多い。しかし、借地の場合は契約書に記載があっても、その基準、金額等明示がない場合は更新料の合意は明確ではないので更新料を言われるままに支払う必要はない。借地契約では、更新料の規定があっても法定更新の成立が認められれば、更新料の支払がないことを理由として法定更新の適用を排除することはできない（東京地裁昭和５５年５月１４）とした判決が紹介されました。

更新料支払特約あっても交渉しよう

　西田弁護士は、借家の更新料の支払義務のある契約でも、平成１３年４月１日以降に結んだ契約で消費者の権利を制限し、消費者の義務を加重する消費者契約条項で、民法第１条第２項の信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは、消費者契約法第１０条で無効にすることができるようになったことを説明しました。

　更新料をめぐって京都・大阪で２０件の裁判が争われ、大阪高裁で２件が更新料無効、１件が更新料有効と判断が分かれている。なぜ判断が分かれるのか、西田弁護士は「法律の判断は一義的でなく、多面的解釈されるので、裁判官によって更新料の金額が過大ではないといったり、過大であるといったりする」と説明。最高裁がすんなり無効とするかどうか怪しいと指摘しました。

　今後の取組みとしては、更新料の金額が明確に明示されていない場合は、更新料の支払義務はないと主張してよい。しかし、契約書で更新料支払義務があり、家賃の１ヶ月～２ヶ月程度の場合は相手側が債務不履行で明渡しを求めてきている場合には、本人が明渡しができない困難な事例の場合は慎重に対応し、全面拒否ではなく、金額を負けさせるなどまずは交渉してみる。単純に更新料だけを求めている場合は、本人の頑張る気持ちがあるのであれば更新料の支払に応じないで交渉してみることが強調されました。（東京多摩借組ニュースより）

参院選：「消費税率」競い合い 民主、自民党が政権公約

民主、自民両党は１７日、参院選の政権公約（マニフェスト）を発表した。菅直人首相は東京都内で記者会見し、消費税増税について「税率については自民党が（マニフェストで）提案している１０％という数字を一つの参考にさせていただきたい」と述べ、具体的な税率に初めて言及した。また「１０年度内にあるべき税率や、逆進性対策を含む消費税の改革案を取りまとめていきたい」と明言した。自民党もマニフェストで消費税率を１０％としたうえで「超党派による円卓会議」を提案した。参院選は、与党・民主党と最大野党の自民党がともに消費増税を掲げて戦う異例の展開となる。

　首相は記者会見で消費増税について「幅広い合意を得ることができれば、超党派で法案を提出し、成立を目指す」とも語った。記者会見で民主党マニフェストに明記していない税率１０％に言及したのも、自民党への誘い水の意味がある。玄葉光一郎政調会長は「最速では１２年度秋に上がる。（引き上げ幅の）５％は最終的に足りるのかという議論にもなる」と指摘した。

　民主党マニフェストは「早期に結論を得ることを目指して、消費税を含む税制の抜本改革に関する協議を超党派で開始」と明記し、「法人税引き下げ」も掲げた。財政再建の目標を３段階で規定。第１段階では超党派での協議のほか「１１年度の国債発行額は、１０年度発行額を上回らないよう全力を挙げる」と盛り込み、中期目標で「１５年度までに基礎的財政収支の赤字（対国内総生産＝ＧＤＰ＝比）を、１０年度の２分の１以下にする」、長期目標で「２０年度までに基礎的財政収支の黒字化を達成」－－を掲げた。

　衆院選マニフェストは、子ども手当などで家計の可処分所得を増やし、内需主導の経済成長を目指すとした。だが、１０年度予算で、事業仕分けなどで確保できた恒久的な財源は２兆円強。１１年度予算で公約通り子ども手当の満額支給などを実施すれば、１２．６兆円の財源が必要になる。国と地方の長期債務残高がＧＤＰの２倍近くまで膨らみ、ギリシャの財政危機で市場の視線が厳しさを増す中では、財政赤字をこれ以上膨らませるのは難しい。首相は「家計への直接支援」からの路線を転換せざるをえなかった。

　首相が新たに掲げたのは「強い経済、強い財政、強い社会保障」だ。増税で財源を確保し医療や介護、環境など成長が見込める分野に集中的に投入すれば、新たな雇用を生み出し、経済が成長。税収増で財政再建と社会保障の充実も同時に図れるとする考えだ。マニフェストでは成長戦略を柱に掲げ、法人税減税や鉄道、原発などのインフラ輸出の促進などを盛り込んだ。

　◇保守色強まる自民
　自民党は参院選公約で政府目標を上回る「名目４％の経済成長」を掲げ、消費税については年金、医療、介護の社会保障給付と少子化対策に全額充当することを前提に「税率を引き上げる」と明記した。食料品の複数税率など低所得者への配慮も検討する。

　谷垣禎一総裁は１７日の記者会見で、民主党の公約を「われわれのカーボンコピーのようだ」と批判、自民党こそ財政再建の「本家」だと強調した。だが、首相が「税率１０％」に言及し、経済・財政分野で民主党との違いを示すのは一層難しくなった。

　このため、選挙戦では「進取の精神を持った保守」（谷垣氏）を前面に出し、菅政権との差別化を図る方針だ。公約の冒頭に党是の「自主憲法制定」を位置付け、国民投票法の施行を受けて「憲法改正原案の国会提出を目指す」と明記した。民主党が目指す夫婦別姓制度や外国人地方参政権への導入反対も盛り込んだ。

　外交・安保分野では、民主党政権の迷走で日米の信頼関係が大きく損なわれたと指摘。在日米軍再編の着実な推進▽インド洋上での補給支援活動の早急な再開▽自衛隊を迅速に海外派遣できる国際平和協力法（恒久法）制定－－など与党時代からの主張を並べ、民主党政権との対立軸を示した。

　教育分野でも保守色を強めた。民主党政権の教育政策を「日教組の偏向教育丸のみ」と批判し、教職員組合の政治的中立を確保するため教育公務員特例法違反に罰則規定を設けるよう提案。政府が見直しを進める教員免許更新制度に実効性を持たせることも打ち出した。【中田卓二、坂井隆之、小山由宇】（毎日　６月１７日）

借地の契約更新で更新料坪１０万円、地代４倍に値上げ！

　武蔵野市西久保で６０・１３坪を借地しているＹさんは、５月に地主から「平成２２年１２月３１日に借地の契約期間が満了になります。従って更新契約をしたいと思います。巷間で行なわれています更新料と地代の改定をおこないたいと思います。」として提示してきた金額は、

地代　坪２，０００円で月額１２０，２６０円
更新料　坪１０万円　６，０１３，０００円

　現在、Ｙさんは月額坪５００円の地代を支払っているので実に４倍という狂気の値上げで、更新料・地代とも支払える金額ではありません。武蔵野市の課税課で固定資産課税台帳の証明書をとって固定資産税・都市計画税を調べたところ、平成２２年度の公租公課額は月額坪当２１５円であることが分かりました。

　地主はＹさんの土地の明渡しを狙って、更新で到底支払えない金額を提示してきているようです。Ｙさんは更新料の支払義務はないし、地代も不当な値上げ（公租公課の９・３倍）であると、地主に対して断固拒否して頑張る決意です。



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画期的な大阪高裁の更新料無効判決

大阪高裁の更新料支払条項は消費者契約法１０条により無効とされた判決要旨

大阪高裁　平成22年5月27日判決
原審・京都地裁　更新料支払請求事件控訴事件

●事案
京都のワンルームマンション１K（25.75㎡）
賃料月額5万3000円　共益費5000円　
保証料（敷金）30万円（敷引）15万円、仲介手数料2万6500円
契約期間　平成18年4月1日～平成20年3月31日　2年間
「本件賃貸借契約が更新された場合は、法定更新、合意更新を問わず、被控訴人（賃借人）は、2年毎に、契約期間満了の2か月前までに、控訴人に対し、更新料として、賃料の2カ月分（10万600円）を支払わなければならない」と契約書に明記されている。更新手数料1万5000円（別途消費税750円）が明記。

●裁判所の判断
１、はじめに
更新料がいかなる性質のものであるかは、当該賃貸借契約成立後の当事者双方の事情、当該更新料の支払いの合意が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考慮した上、具体的事実関係に則して判断されるべきものである（最高裁昭和59年4月20日第2小法廷判決）

２、本件更新料条項の合理性
①更新料発生の経緯からの検討
（１）更新料は地価高騰期に始まった
　借家契約の更新料は昭和30年代末ころから、都市圏を中心として始まった。長期にわたる借家契約は地価の高騰を賃料に反映させることができず、更新料という名目で金銭を受け取ることによって、脱法的に賃料の値上げを図ったことが、更新料徴収の慣行が始まった契機である。当時は住宅の絶対量が不足しており、賃貸人と賃借人との地位の不平等からくる交渉力の格差が原因。
（２）更新料が地価の高騰がおさまっても続く理由
　賃貸マンションや賃貸アパートの経営が盛んになっていくと、今度は、賃貸契約期間を1、2年の短期に設定して、契約更新時に更新料をとるという利益獲得方法の旨味に見えつけた賃貸人側が、そのような新しい賃貸業者の経営形態では、従前と異なり、賃貸人と賃借人との人間関係が希薄になっていることも手伝い、一部の地域で、賃貸業者側の利益のために、引き続き、積極的に更新料徴収制度の導入を進めたという背景がある。
　しかも、新しい借家契約の形態として、アパートやマンションの賃貸借契約が普及していくと、賃貸経営には素人である個人の零細賃貸人に代わって、不動産賃貸業のプロとしてのノウハウを蓄積している不動産業者が、賃貸物件の仲介人、管理人として関与するようになり、素人の賃貸人を指導して、賃貸借契約に更新料の支払条項を設けさせて、更新料の一部を不動産業者が更新手数料として徴収できる方法を取り入れ、一部の地域で、不動産業者の利益のために、従前にも増して、積極的に更新料徴収制度の導入を進めたことを指摘できる。
　不動産業者にとって、賃貸借契約の更新時に取得できる更新料は、新規契約を獲得するときのコストと時間（賃貸物件の賃貸借条件の設定、広告・紹介・案内、借主募集・審査）を要せず、更新された賃貸借契約書の手間だけであるのに、ある程度の更新手数料を取得することができるために、賃貸不動産の管理業者にとっては、更新料制度は極めて旨味のある制度となっていたのである。
※地価の高騰が収まり、賃料相場の横ばいないしは下落が認められるようになった平成18年時点では、更新料を認めることは合理性はなく、賃借人（被控訴人）の利益を害し、賃貸人（控訴人）や賃貸物件管理業者（フラット）の利益確保を狙った不合理な制度といえる。

②更新料の法的性質からの検討
（1）賃料補充の性質
　平成3年以降、地価高騰が収まり、逆に地価が下落して、賃料相場は横ばいないし下落、賃貸借契約の更新時に、継続賃料と新規賃料との差を更新料で補充の前提崩れている。
　本件更新料につき、使用収益期間との対応が全く認められない。本件更新料は、賃料の補充としての性質を有するものとは認められない。
（２）賃貸借契約更新の異議権放棄の対価としての性質
　本件ワンルームマンションの自己使用の必要性から、賃貸人（控訴人）には、本件賃貸借契約の更新拒絶について正当事由が存在し、契約更新の異議権が発生するなどということは、およそ考えられないことである。本件更新料が賃貸人の異議権放棄の対価としての性質を有するなどということは、全く合理性のない議論である。
（3）賃借権強化の対価としての性質
　本件ワンルームマンションの賃貸借契約では、契約期間2年の更新毎に、賃借人（被控訴人）が賃貸人（控訴人）に本件更新料を支払うことによって、賃貸人からの正当事由に基づく賃貸借契約の更新拒絶を防ぐということは、およそ考えられない議論である。

③更新料に対する社会的承認からの検討
　本件更新料が、日本全体で社会的に承認を得ているとは評価できない。月額2か月分の更新料は全国的にみても多額の更新料額である。
　国土交通省の標準契約書には、貸主が更新料を取得する旨の規定は置かれていない。公営住宅や住宅都市整備公団の住宅では、更新料は徴収されていない。住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫が融資して建築された賃貸用建物について、賃貸人が賃借人から更新料を徴収することは、賃借人にとって不当な負担となることを賃貸の条件とする場合にあたるとの理由で禁止している。
④小括
　以上の次第で、住宅の賃貸借契約において、更新料の徴収が40年以上にわたり一部の地域で行われたことは認められるが、そのことを理由に、一部の地域で根強く続いている更新料徴収の慣行が、更新料に対する社会的承認を得られた合理的な制度であるとは到底認められず、むしろ、本件更新料条項は、賃借人の利益を犠牲にし、賃貸人や賃貸住宅管理業者の利益確保を優先した不合理な制度であることが認められる。

４、消費者契約法１０条前段・後段の要件充足
　本件更新料条項は、消費者の利益を一方的に害する内容であることが認められ、消費者契約法の１０条の前段・後段の要件を充足している。

５、結論
　以上、本件更新料条項は消費者契約法１０条により無効であることが認められ、控訴人は被控訴人らに対し更新料を請求することはできない。本件控訴は理由がないから棄却する。



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更新料の計算式付の借地契約書には要注意！

　立川市錦町で約４１坪を借地しているTさんは、地主の依頼を受けた不動産コンサルタントから建物を改築した平成８年から平成２８年までの更新契約書を作りたいと、契約書を渡されました。

　契約書の最後の条文を見てビックリしました。「賃借人は、本契約期間満了に際し契約更新を賃貸人に請求する場合には、次の算定方法に基づく更新料を賃貸人に支払うものとします。」、算式として「更新時の㎡当り相続税路線価÷公示地価換算率０・８×借地面積×５％

　この地主、最近立川市内の借地の更新料請求で組合から「更新料は支払い義務はない」と明確に断られたことがあり、不動産コンサルタントの助言を受け、あらかじめ借地更新料の請求を断られないために契約書で明確にしておこうと考えたようです。組合では「前の契約書があるので、わざわざ不利な契約書をつくる必要はないです」とアドバイスしました。

　今後、地主は借地人に対し更新料を確実に支払わせるために契約書の条文で更新料の算式を明記した契約書つくる事例が増えてくると思いますので、組合に相談し簡単に判を押さないよう十分に注意しましょう。


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1人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借地借家問題市民セミナー ６月２６日吉祥寺で開催

──こんな問題で悩んでいませんか──

　■アパートの退去後に過大な原状回復費を請求された！
　■借家の建替えを理由に突然明渡しを請求された！
　■借地の契約更新で高額な更新料を請求された！
　■借地上の建物を増改築したいが地主が許可しない！
　■大幅な地代・家賃の値上げを請求された！
　■借地人の父が亡くなったが、借地権を相続するには！
　■地主が不動産業者に突然土地を売却してしまった！　
　　この他にも、皆さんの悩みにズバリお答え致します。

◎ 日時　６月２６日(土)午後6時半開会
◎ 会場　武蔵野公会堂第５会議室　（参加無料）
◎ 講師　東京多摩借地借家人組合　事務局長　細谷　紫朗
◎ 講演　「借主の知って得する借地借家の法律知識」
　　　　講演終了後、質問・相談を受付けます。

　組合では土・日を除く毎日午前10時からご相談に応じています。来所の際はご予約を

　　　東京多摩借地借家人組合

立川市柴崎町４－５－３いわなビル1階　℡042（526）1094