12月8日（金）第４回講座 「空き家を活用したハウジングファーストの取り組み」

「新たなセーフティネット住宅の実践を考える」の第４回講座を下記のとおり、開催いたします。
ぜひご参加ください。

第４回講座　「空き家を活用したハウジングファーストの取り組み」

日時：１２月８日（金）午後６時３０分～午後８時

会場：新宿区・戸塚地域センター・地階集会室１　
アクセスは、こちら。

講 師：稲葉 剛（一般社団法人つくろい東京ファンド代表理事）


「ハウジングファースト」とは、生活困窮者の支援において安定した住まいの確保を最優先とする支援アプローチです。

1990年代にアメリカで始まったハウジングファーストは、ホームレス問題の解決につながる画期的な支援手法として欧米各国に広がりました。
日本でも東京都内の７団体がネットワークを組み、「ハウジングファースト東京プロジェクト」を進めています。一般社団法人つくろい東京ファンドは、このネットワークの中で住宅支援を担当しており、中野区・豊島区などで空き家・空き室を借り上げた個室シェルターや支援アパートを運営しています。

この学習会では、ホームレス問題の現状と東京におけるハウジングファーストの取り組みについて学びます。ぜひご参加ください。


【開催団体】　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワーク、日本住宅会議（関東会議）

【連絡先】　ＮＰＯ住まいの改善センター　℡：０３－３８３７－７６１１

※講座終了後の８時過ぎより、住まいの貧困に取り組むネットワークの定例会議も行いますので、お時間のある方はあわせてご参加ください。

借地借家問題市民セミナー 11月17日（金）吉祥寺の武蔵野公会堂で開催

借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会

相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？

◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　１１月１７日(金）午後６時３０分開会

会場　武蔵野公会堂第５会議室（吉祥寺駅井之頭口徒歩３分）

※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。
組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）

東京多摩借地借家人組合

電話　042(526)1094

地主の相続発生で代理の不動産業者から底地の買取りを打診

　北千住駅はＪＲ常磐線、東武スカイツリー線、地下鉄日比谷線と千代田線つくばエクスプレス線の５路線が利用できるターミナル駅として昨今は若者の人気がある街になっている。大学誘致の結果、放送大学も入れると千住地区には５大学もある。

　そんな千住地区で宅地１５坪を賃借する三宅さん（仮名）は今年に入り地主が亡くなると代理人の不動産業者から底地の買取りを打診された。急なことで、どこに相談したらよいかわからず、ネットで組合の存在を知り電話を入れ、事務所をたずねた。組合では誰が土地を相続するかわからない時点で不動産業者と交渉することはなく、遺産分割協議が調うまではこちらから動く必要はない。買取りを検討する場合には相手の提示金額を考慮するのではなく、三宅さんの経済状況を踏まえて家族と話し合い、生活に無理のない金額を提示し、協議が調わない場合は直ちに交渉を打ち切るように助言した。組合に入会し頑張りたいと語った。

(東京借地借家人新聞11月号より）


賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　042(526)1094

家賃債務保証問題と住宅セーフティネットをテーマに学習会

　住まいの貧困に取り組むネットワーク第２回講座は、林治弁護士を講師に「家賃債務保証問題と住宅セーフティネット」と題するテーマで１０月６日午後６時３０分から新宿区戸塚地域センターで開催された。

　改正住宅セーフティネット法が１０月２５日に施行され、追い出し屋と呼ばれた家賃債務保証会社の登録が始まった。林弁護士は、こうした保証会社の悪質な違法行為の実態を写真や資料に基づき説明し、今回国土交通省が作成した「家賃債務保証登録業者規定」によって、保証会社の悪質な違法行為がなくなるのか、登録業者規定の積極面と改善すべき点について説明した。

　登録業者には補助金が出る代わりに行政から登録業者に指導・助言・監督ができることになった。しかし、登録はあくまでも任意であり、住宅確保要配慮者の専用住宅入居者の家賃保証を行わなければ登録の必要がない。過去に家賃を滞納した者の情報がデーターベース化され、こうしたデータベース事業が登録規定では禁止されていない等の問題点が指摘された。
（東京借地借家人新聞より）

借上型区民住宅の賃貸人による原賃貸借契約終了は転借人に対抗できない

借上型区民住宅において，賃貸人が信義則上，原賃貸借契約の終了を転借人に対抗できないと判断した裁判例（東京地方裁判所平成２８年２月２２日判決）

本件は，東京都特別区の借上型区民住宅を所有する原告ら（賃貸人）が，特別区の外郭団体（賃借人・転貸人）と各区民住宅の入居者ら（転借人）に対し，所有権に基づく返還請求として，原賃貸借契約の期間満了日における各室の明渡しを請求した事案である（なお，東借連弁護団員が被告ら代理人として関わった事案である。）。

　本件の主な争点は，原告らが信義則上，原賃貸借契約の終了を被告らに対抗することができるか否かである。

　本判決は，上記争点について，事業用ビルのサブリースに関する判例（最高裁第一小法廷平成１４年３月２８日判決）など踏まえ，原告らが，被告外郭団体に各建物を第三者に転貸させることによって，自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに，安定的に賃料収入を得ることを目的として原賃貸借契約を締結し，被告外郭団体が第三者に転貸することを原賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること，入居者らが，この目的の下に原賃貸借契約が締結され転貸の承諾がされることを前提として，転貸借契約を締結し，現に各居住部分に入居してこれを占有していることなどの事実関係があるため，原告らが，信義則上，各原賃貸借契約の終了をもって被告入居者らに対抗することはできないと判断した。
最高裁は，賃貸人が賃借人（転貸人）との間の原賃貸借の終了をもって転借人に対抗できるかに関して，賃貸借の合意解除という当事者の恣意による終了は転借人に対抗できないが，賃貸人からの債務不履行解除など当事者の恣意によらない終了は対抗できると判断してきた。この点，判例は，期間満了による終了について，賃借人（転貸人）からの更新拒絶による賃貸借の終了のケースで，賃貸借がサブリースであるということを踏まえて，賃貸人と転借人との利益衡量をして，賃貸借の終了を転借人に対抗できないとしたが，本件は，賃貸人からの更新拒絶による賃貸借の終了のケースである点や賃借人の事業の目的が公的なものである点で異なるものの，上記判例と同様の結論をとったものである。（弁護士・種田和敏）

（東京借地借家人新聞より）

借地借家問題無料セミナー 11月17日 武蔵野公会堂で開催

　借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会

相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります

こんな問題で悩んでいませんか？
◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
　る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
◎大規模災害が起きた場合の借地権・借家権

日時　１１月１７日(金）午後６時３０分開会

会場　武蔵野公会堂第５会議室（吉祥寺駅井之頭口徒歩３分）

※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）
東京多摩借地借家人組合

電話　042(526)1094

民間賃貸が担う〝あんしん社会〟 新・セーフティネット法が始動 改修費と家賃補助に関心集まる 準公営住宅として登録

民間賃貸住宅の空室や一戸建ての空き家などを活用した〝準公営住宅制度〟とも呼ぶべき新たな「住宅セーフティネット制度」が始まった。住宅
弱者の入居を拒まない賃貸住宅としてオーナーや事業者が都道府県などに登録する。登録に際し改修に要した費用は戸当たり最大100万円(国費)を
補助する。低額所得者(政令月収15万8000円以下)が入居する場合は月額最大4万円の家賃補助も行う画期的制度だ。
　全国賃貸住宅経営者協会連合会の三好修会長は新制度創設を「社会保障と住宅政策の融合」と高く評価する。しかも、住宅確保要配慮者の対象範
囲は新婚・子育て世帯、高齢者、外国人などと幅広いため、同制度が今後普及すれば、一般の賃貸住宅から家賃補助が受けられる登録住宅への住み
替えが増える可能性も指摘されている。
　首都圏では近年、賃貸住宅の空室が急増している。その一方で、家賃が安い公営住宅への応募倍率は全国平均が5.8倍なのに対し、東京都は22.8
倍、首都圏平均でも15.5倍と高い。若年世帯の実質所得が低下していることや、年金暮らしの高齢者世帯増加などで、低額賃貸住宅に対する需要が
供給を大幅に上回っているためとみられる。しかし、地方公共団体の財政状況や人口減少の更なる進展などを考えれば公営住宅の建設が増える可能
性は低い。
　そこで、今後は民間の賃貸ストックを活用し、これまで公営住宅が担ってきたセーフティネット機能を補っていく狙いがある。空き家対策との連
動もポイントで、改修費補助は、自治体が参加する場合は国費と合わせると戸当たり最大200万円となる。こうした厚い支援策で政府は20年度末ま
でに17万5000戸の供給を見込む。
　民間賃貸への家賃補助導入は初めてで、住宅政策が大きな転換期を迎えている。しかも家賃補助が受けられる世帯は意外に幅広い。新婚、子育て
世帯(18歳未満の子が対象)、高齢者、外国人世帯などが対象で、所得制限(年収)は単身者で296万円、二人世帯なら351万円となる。さほど〝低額〟
というイメージはない。非正規雇用が増え格差拡大社会になっていることが背景にある。
　補助金は国と地方公共団体を合わせると最大毎月4万円となる。支給方法は6か月程度の単位で、家主に直接支払われる仕組みだ。つまり、仮に通
常家賃が10万円の住戸に6万円で入居させていた場合には、その実績を確認した上で、差額の4万円×6か月分が一括して後払いされることになる。
ただし、最低10年間は住宅確保要配慮者専用賃貸住宅として管理運営されていくことが条件である。

国交省　シェアハウスにも期待　1室最大100万円を補助

　新制度のもう一つのポイントがシェアハウスも登録住宅の対象となったことである。シェアハウスの登録基準は一般の賃貸住宅とは別建てとな
る。耐震性を有していることなどは共通だが、住宅全体の床面積は15m2×居住人数+10m2以上。各専用部分の定員は1人で床面積が9m2以上となる。
改修費補助は1室当たり最大100万円となる。
　国土交通省がシェアハウスを登録対象に加えた理由は、シェアハウスの入居者はこれまでは20～30代の社会人や学生が多かったが、今後は低額所
得者、高齢者、障害者などの需要が増えてくる社会背景があるからだ。これからは単身世帯があらゆる年代で増える。互助・共助社会を形成しつ、
シェアハウスのように住宅をシェアしていく文化が醸成されていく可能性が高い。
　国土交通省がシェアハウスを登録対象に加えた理由は、シェアハウスの入居者はこれまでは20～30代の社会人や学生が多かったが、今後は低額所
得者、高齢者、障害者などの需要が増えてくる社会背景があるからだ。これからは単身世帯があらゆる年代で増える。互助・共助社会を形成しつ、
シェアハウスのように住宅をシェアしていく文化が醸成されていく可能性が高い。
　同省は新・住宅セーフティネット制度の施行を機に健全なシェアハウス事業が普及するように、このほど「シェアハウスガイドブック～あなた
も、所有する空き家をシェアハウスに活用してみませんか～」を作成した。
　シェアハウスの運営管理の流れ、空き家をシェアハウスに活用するメリット、運営・管理上の留意点、住宅確保要配慮者を入居者とする場合の具
体的方法などが記述されている。全37頁に及ぶ詳細な内容で、セーフティネット住宅としてのシェアハウスに対する同省の強い期待が伺える。

登録住宅情報　専門サイト開設

　また同省はこのほど、新・住宅セーフティネット法に基づき登録された住宅確保要配慮者向け賃貸住宅に関する情報を提供する専門サイトを開設
した。主な機能は3つだ。　(1)誰でもセーフティネット住宅を検索し、同住宅の所在地、家賃などを閲覧することができる。(2)事業者に対しては
セーフティネット住宅登録申請の仕方についての説明、登録データの入力、更に、登録申請書をダウンロードして各役所に提出する手続きなどが記
載されている。登録データを入力するだけでは審査されない。(3)都道府県または政令市・中核市の登録事務担当者は登録データの管理ができる。
　利用方法はWEBブラウザのアドレス入力欄にhttp://www.safetynet-jutaku.jpと入力するか、検索サイトで「セーフティネット住宅情報提供シス
テム」と検索する。

社会保障と住宅政策が融合

　【解説】新・住宅セーフティネット制度は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅供給促進法」の改正法が10月25日に施行され、正式にスタートし
たばかり。住宅・不動産業界、賃貸住宅オーナーなどへの周知が進むのはこれからだ。ただ、新制度発足で社会保障と住宅政策の融合が始まったこ
とは確かであり、中・長期的にみれば、今後の賃貸住宅市場に与えるインパクトは計り知れないものがある。
　国土交通省の伊藤明子住宅局長も「普及具合を見ながら、改善すべき点があれば積極的に取り組んでいく」と意欲的だ。全国賃貸住宅経営者協会
連合会の来年度要望項目の中には、新・住宅セーフティネットの対象範囲を現行の新婚・子育て世帯、高齢者、低額所得者などに限定せず、ケアな
ど住宅弱者の生活を支援する人たちで一定の立地に居住する必要がある人たちも対象にすることが盛り込まれている。今後の柔軟な法運営に期待が
かかる。(本多信博)

住宅新報１０月３１日