地代の相場はあるのか

地代の相場については、弁護士に聞いても正確に判断することはできないと言われています。不動産鑑定士の判断も、鑑定士によってまちまちであり、地代の適正な算定式はなく、鑑定士はいくつかの算式をミックスして算定しています。東借連の常任弁護団の西田穣弁護士の著書「借地借家の知識とＱ＆Ａ」（法学書院）では、「ざっくりした相場として普通建物所有目的の借地権（住宅地）の場合、その土地にかかる公租公課（固定資産税・都市計画税）の２倍～４倍くらい、営業用建物所有目的の借地権（商業地）の場合、同じく公租公課の３倍～４倍が一つの目安になります」と指摘しています。値上げの判断要素として前回の値上げからどのくらい経過しているのかも判断要素になるようです。近隣の地代相場も慎重に検討が必要です。

(多摩借組組合ニュースより）

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都内各地で底地買い、地上げ業者が暗躍

　東京都内には数多くの底地買い業者（地上げ業者）がいて、都内各地で暗躍中です。

地主から安価な値段で底地を買取り、借地人に「借地権を売るか底地を買うか」の二択を選ばせ、地代集金時の度に選択を迫ってきます。

売りも買いもしないと返答すると、以前は底地を第三者に売却する、明渡し請求をすることが多かったのですが、最近は賃料増額請求をしてくることが多くなりました。
以前のように底地を簡単に転売できなくなったことが考えられます。

最近の事例では、底地の買取りと明渡し請求に大半の人は応じたのですが、数軒は応じませんでした。それに対し底地買い業者がとった行動は通路をビニールシートで狭い入り組んだものにし嫌がらせをしました。
残った借地人には更地になった部分に社員が寝泊まりする小屋のようなものを建て、毎日騒いだり、ごみを散らかして嫌がらせを行い、借地人自らが根負けして出て行くようにします。

また買取ったアパートの出入り口付近に、生魚を吊るして腐らせたり、生卵を置いて卵を育て中と書くなど意味不明の嫌がらせもします。
今後も底地買い業者の嫌がらせはなくなることはないと考えられ、悪質な不動産業者の規制が必要であると考えます。　　　　　　　　　　　
　　　　　　　

「家賃保証会社」の利用８０％に急増、悪質な取り立て・追い出しでトラブルも

https://www.yomiuri.co.jp/national/20230122-OYT1T50040/

滞納家賃を立て替える家賃保証会社による行き過ぎた取り立てや部屋からの追い出し行為を防ぐルール整備が課題となっている。保
証会社の利用が急増する中、トラブルは後を絶たず、昨年１２月には借り主に一方的に不利な内容になっているとして、保証会社の
「追い出し条項」の使用差し止めを命じる最高裁判決も出た。消費者団体は、不当な契約条項をチェックする仕組み作りを国に求めて
いく。（石原敦之）

２０００年代に新規参入相次ぐ

　家賃保証会社は一般的に貸主、借り主それぞれと契約を結び、借り主が家賃を滞納した場合に貸主に立て替え払いし、その分を借り
主から回収する。
　家族関係の希薄化や少子高齢化で連帯保証人の確保が難しい借り主側の事情に加え、貸主にとっても家賃未払いのリスクを避けられ
るメリットがあり、保証会社の利用が拡大。２０００年代に新規参入が相次ぎ、現在は２５０社以上が存在する。国土交通省による
と、不動産賃貸借契約での利用は１０年の３９％から２１年は８０％にまで増加している。
　保証会社は、住居の円滑な確保に欠かせない存在となる一方、家賃の滞納が続けば損が膨らむため、悪質な取り立てや追い出し行為
が社会問題化。全国の消費生活センターに寄せられた相談は１７年以降、毎年５００件前後で推移しており、「深夜に訪問されるなど
回収が強引で 執拗しつよう 」「『借金してでも返せ』と言われた」といった相談がある。

任意の登録制度

　国や業界団体は対策に乗り出している。
　国交省は１７年、任意の業者登録制度を始め、２２年１１月時点で９０社が登録する。保証会社には「虚偽告知・誇大広告の禁止」
「契約締結時の書面交付」といったルールの順守を求め、必要に応じて指導する。
　９２社が加盟する業界団体「家賃債務保証事業者協議会」も自主ルールを定め、滞納回収時に正当な理由なく物件に立ち入ったり、
借り主の持ち物を処分したりすることを禁じ、違反した場合は内部で審査し、処分する。３か月以上の滞納があれば、借り主に知ら
せ、明け渡しを求めて提訴するなどの司法手続きを進めるのが一般的だとする。

条項削除

　特定適格消費者団体「消費者支援機構関西」（大阪）は０９年以降、保証会社７社に対し、不当な条項の削除や修正を申し入れ、借
り主の部屋にある私物を勝手に処分できる条項の使用停止などを実現してきた。
　申し入れでは解決できず、提訴に至る場合もある。
　今回、同団体が最高裁まで争った家賃保証会社「フォーシーズ」（東京）を巡って問題となったのは、〈１〉家賃を３か月以上滞納
すれば、借り主に知らせず賃貸借契約を解除できる〈２〉家賃を２か月以上滞納し、連絡がつかないなどの条件がそろえば明け渡しが
あったとみなす――の２条項。
　２審・大阪高裁判決は「相応の合理性がある」として差し止めを認めなかったが、最高裁は「生活の基盤を失わせる重大な事態を招
く恐れがある。借り主と保証会社との間に見過ごせない不均衡をもたらす」とし、消費者の利益を一方的に害する条項を禁じる消費者
契約法に違反すると判断した。
　フォーシーズは現在、〈１〉の条項に「支払い能力がないことが明らかとなり、信頼関係が破壊された場合」との文言を加え、
〈２〉は削除しているという。
　同社は国交省に登録している。国交省安心居住推進課の担当者は「条項は既に見直され、指導は必要ないと考えている。対象の条項
は業界で広く使われている内容とは言えず、判決の影響は少ない」とする。
　これに対し、原告側代理人の増田尚弁護士（大阪弁護士会）は「保証会社側に有利な契約条項はまだ多い」と指摘。国が監督を強化
するための業者登録の義務づけや、契約条項をチェックする仕組み作りをする必要性を訴える。

住宅生協と多摩借組が共催して「借地借家問題市民セミナー」1月28日に開催

　住まいづくりの専門の生協である生活協同組合・消費者住宅センター（住宅生協）と共催で「借地借家問題市民セミナー」を下記の日程で開催します。
日時・１月２８日（土）午前１０時～１２時
会場・八王子市生涯学習センター（八王子市クリエイトホール10階第5学習室、八王子駅北口徒歩4分）
講師・多摩借組　細谷紫朗事務局長
定員・３０名（参加無料）
申込・住宅生協まで電話・FAXで１月２３日まで
電話：0120―670―0620　FAX：03－5340－0621

東借連常任弁護団会議開く 地上げ屋の悪質な事例等を交流

　東借連常任弁護団会議が１２月６日に城北法律事務所で開催され、東借連の細谷会長、高橋事務局長、弁護団から種田、西田、白石、穐吉、瀬川の各弁護士が参加した。

　会議では、①家賃保証業者実態調査結果、②家賃保証業者の契約条項の差止訴訟の最高裁判決、③地上げ底地買い事件の最近の動向等が議論された。ＮＨＫの記者も取材の申しれがあり、弁護団会議の様子がカメラで撮影された。最近地上げ屋の悪質な嫌がらせに対し、弁護士が入ると嫌がらせは止むが、地代・家賃の大幅な値上げ請求を繰り返すなど、借主を困らせている事例が紹介された。地上げ屋の悪質な行為の法規制を求める取組みを行うことが必要である。
（東京借地借家人新聞より）

東借連常任弁護団会議開く 地上げ屋の悪質な事例等を交流

　東借連常任弁護団会議が１２月６日に城北法律事務所で開催され、東借連の細谷会長、高橋事務局長、弁護団から種田、西田、白石、穐吉、瀬川の各弁護士が参加した。

　会議では、①家賃保証業者実態調査結果、②家賃保証業者の契約条項の差止訴訟の最高裁判決、③地上げ底地買い事件の最近の動向等が議論された。ＮＨＫの記者も取材の申しれがあり、弁護団会議の様子がカメラで撮影された。最近地上げ屋の悪質な嫌がらせに対し、弁護士が入ると嫌がらせは止むが、地代・家賃の大幅な値上げ請求を繰り返すなど、借主を困らせている事例が紹介された。地上げ屋の悪質な行為の法規制を求める取組みを行うことが必要である。
（東京借地借家人新聞より）

地代増額を一方的に請求する地主 協議成立しなければ借地人は相当と考える地代を支払う

　組合ニュース６３２号で紹介した三鷹市上連雀の地主はその後も荒唐無稽な地代増額請求を続け、当初主張していた月額６７，０００円の請求を撤回し、改めて月額１２５，０００円を請求してきました。
　地主が主張する地代の計算式は、路線価格÷８０％＝１０６，５１０，３４２円×底地権割合４０％×6％＝経済価値のある地代であり、借地人が支払っている地代は土地の経済価値に見合わない。現行地代は収益事業といえず、慈善事業のレベルとこき下ろしています。

　年末に地主から組合に送付された文書では貴殿が主張する「公租公課額の２倍が相当地代」であるとする根拠を示せと主張し、今の社会情勢を反映した契約にすべきであり、契約を結びなおさないのであれば、今度の法定更新時に相応の更新料を申し受ける予定であることをご承知おきください」と、またまたおかしな主張を繰り返しています。借地人のＭさんの母親が契約した時は昭和５１年なので、すでに２回法定更新しており、次の更新時期は２０３６年と後１３年後の話であり、法定更新しているのに更新料を支払うことにはなりません。意味不明の文書です。

　組合では、地代の改定は、地主と借地人が協議して決めることが前提であり、協議が成立しない時は借地借家法では借主が相当と認める額を支払えばよく、最終的は調停・裁判で決着がつくもので、地主が勝手に地代を決めることはできないと反論し、一方的な主張ではなく、協議に応じるよう求めています。（組合ニュースより）

公営住宅の空家が１０年間に倍増 未募集空家が空家総数の約１割に

　全国の公営住宅の空家が、２０１１年度（平成２３年度）から２０２０年度（令和２年度）の１０年間で２倍化（４大都市圏）をしている問題で、国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）は国土交通省に対し、この状況をどのように捉えて改善するのか質問し、昨年１２月２日に回答がありました。

　公営住宅の空き家が急増している要因として「未募集空家」の増大が考えられ、１０年間で大幅に増加しています。東京都は１０年間で７５％も増加し、２０１１１年度の１０９９７戸から２０２０年度は２８７００戸増加しています。大阪府も６４％も増加し、２０２０年度の未募集空家が２４２８６戸と空き家総数の約１割を占めています。

　未募集空家は、「大規模修繕、改造等」及び「用途廃止等を行うため」とされ、用途廃止には「建替え」と「廃止・削減」があるとされていますが、国交省の回答では空家の原因については、「都道府県に細かく分けて聞いていない」、「分けることは都道府県の負担になるので、現状を変えることは考えていない」との回答でした。

　また、準備中の空家も１０年間に増えています。神奈川県では２７７２戸から７３１６戸、埼玉県が８３３戸から３９０６戸、兵庫県では２３５４戸から４５０２戸、福岡県が２４３２戸から６５６１戸に増加しています。準備中空家は入居募集の最中の空家との回答で、地方都市では応募がない状況もあり、３階以上でエレベーターがない住宅が空家になり、空家が長期化し維持管理も困難になっています。長期空家が多い自治体は兵庫県で２０２０年度に７８４３戸と５６０２戸も増加しています。
　　　　　　　　　　
　公営住宅は大都市部では不足しており、住まいの貧困が加速する中で、空家のまま放置することなく、有効な活用が望まれます。尼崎市で行った住宅困窮者のための「目的外使用」など全国で広がるよう組合でも運動していきましょう。