東京多摩借地借家人組合

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国土交通省に対し脱法ハウス問題第3次申し入れ

2013年09月27日 | 住まいの貧困に取り組むネットワーク
国土交通大臣                               
  太田 昭宏 殿                       2013年9月26日 

                住まいの貧困に取り組むネットワーク   世話人 稲葉 剛 
 
                国民の住まいを守る全国連絡会      代表幹事 坂庭国晴
 
                 全国追い出し屋対策会議         代表幹事 増田 尚


     「脱法ハウス」(違法貸しルーム)問題の対応策についての第3次申し入れ

 私たちは、6月27日貴職に「『脱法ハウス』問題の緊急対応策についての第2次申し入れ」を行った。これに対し、貴職は7月4日に回答を示し、その後7月19日に「違反の疑いのある物件数及び
是正指導が行われている件数」を示した。また、同日、関連業界等への通知や要請を行っている。
そして、9月6日には「違法貸しルーム対策に関する通知」を発出し、25日には「是正指導等の状況」を公表している。こうした動向や事態の進展の中で、「『脱法ハウス』(違法貸しルーム)問題の対応策についての第3次申し入れ」を以下行うので、貴職の回答を10月4日までに示されたい。

                      記

1.「違法貸しルーム」の「是正指導等の状況」に関して
  9月25日に公表した標記の状況について、①「是正指導中の物件」の違反内容の全容、②同
違反についての所有者等の対応状況、③「違反なしの物件」の事例、について明らかにされたい。

2.居住者の実状調査と相談窓口の設置について
(1) 貴職などによる「違法貸しルーム対策」によって、「違反の疑い」のあるシェアハウス、ゲストハウスの入居者に様々な動揺が生じている。こうした居住者の実状について、貴職は東京都をはじめ地方公共団体と連携し、緊急調査を業界団体や運営業者の協力も得て行うこと。
(2) また、居住者の意向や要望を直接聞き、対応する相談窓口を情報提供の窓口等も利活用し、国と地方公共団体が協力して常設し、相談活動を実施すること。

3.追い出し行為の禁止と一時的な住まいの提供
(1) 貴職の9月6日付「違法貸しルーム対策に関する通知」や「違法貸しルームの是正指導」などにより、該当する多数のシェアハウス、ゲストハウスが封鎖や廃止を行うことが予想されている。
これらによる追い出し行為を未然に防止する対策を取り、追い出し行為が起こらないよう所有者、運営会社に対する助言、指導等を国、地方公共団体が連携して行うこと。
(2) 結果として封鎖、廃止となるシェアハウス、ゲストハウスからの転居については、居住者の要望に応じ、一時的な住まいを公的施設の提供(例:国立オリンピック記念青少年センター等)を含め行うようにすること。

4.居住者の住宅確保と居住の安定策について
(1) 上記、封鎖、廃止となるハウス居住者の恒常的な住宅の確保について、居住者の要望に対応し、①公的保証の適用(高齢者居住支援センターによる保証料減免など)、②入居初期費用の無利子貸出し(社会福祉協議会など)、等の措置を国と地方公共団体が協力して行うこと。
(2) 上記転居を余儀なくされる居住者の居住の安定を実現するため、民間賃貸住宅の借上げを
東日本大震災での「みなし仮設」の措置などを参考に検討し、実施すること。
(3) 上記(1)の施策を実施する上で、既存の制度である厚労省の「住宅支援給付」、東京都の「T
OKYOチャレンジネット」の適用を実現するため、厚労省、東京都との協議を行うこと。

5.シェアハウス等の新たな適用と法制上の整備について
(1) 今回の「違法貸しルーム」に係わり、シェアハウス、ゲストハウスの用途を「寄宿舎」とすることは、現行法規の下では妥当性があるが、一律、機械的な適用をめぐっては様々な議論がある。また、100㎡以下の物件に関しては用途変更申請の必要がないとされており、実態の把握が困難である。とりわけ区分所有マンションにおいては、違法の指摘や是正が管理組合に委ねられ、過重な負担となるなど、多くの問題が存在している。これらについての把握と考えを示されたい。
(2) 一方、非営利等のハウスシェアリング(UR賃貸住宅によるハウスシェア含む)について、一律的に寄宿舎と認定すれば、成り立たなくなると考えられる。したがって、有効な居住形態として注目されているシェア居住の実態に合った、より細かい法制度の整備と運用が必要である。このことについての見解と対応を合わせて示されたい。
(3) シェア居住は単身の若者や高齢者にとって極めて必要な居住形態となっている。シェアハウスの新たな定義と法制上の整備、適用と共に、シェア居住を積極的に誘導する施策を求める。

6.住宅政策、居住政策の実施と改善について
(1) 国の「住生活基本計画」は、「低額所得者、被災者、高齢者、子どもを育成する家庭、外国人、ホームレス等の住宅の確保に特に配慮を要する者がそれぞれの特性に応じて適切な住宅を確保するよう、公営住宅等公的賃貸住宅を的確に供給するとともに民間賃貸住宅への円滑な入居を促進し・・・」と明記の施策を、「脱法ハウス」居住者に対しても具体的に実行することを求める。
(2) また、前記の公的保証制度の確立、入居初期費用の貸し出しと共に、住宅セーフティネット法第10条の「居住支援協議会」を設立し、「脱法ハウス」居住者の住宅確保と居住支援の実施など、居住施策の抜本的改善を行うこと。なお、高家賃や高負担の入居初期費用、保証人の問題等の諸問題の解決をめざす民間賃貸住宅政策の立案を強く求める。
以 上

【問合せ・連絡先】
 国民の住まいを守る全国連絡会(住まい連)  代表幹事 坂庭(さかにわ)
     東京都台東区台東2-25-10 NPO住まいの改善センター
℡ 03-3837-7611、 fax 03-3837-8450 、(携帯 080-6939-5224)
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5年前に300万円の更新料払っているのに地主の代理人から等価交換の要請

2013年09月25日 | 賃貸借契約
 京成線千住大橋駅近くで58坪の土地を祖父母の代から賃借している藤田さん(仮名)は、今年になり地主から依頼されたという不動産業者が訪ねてきて等価交換の話を持ちかけてきた。

 5年前に更新料300万円を支払い合意更新した経緯があり、ここに来て等価交換の話があるとは考えてもいなかった。

 藤田さんは心配になり東借連のホームページで組合の存在を知り、事務所に相談に行った。

 組合では先ず、土地の登記簿謄本で、土地所有者名義が誰になっているか、先代名義であったり、相続で共有登記になっていないか、また抵当権や差押などの第三者の権利が記載されていると交換後に権利行使によって被害を受けることもあるので調べること。次に、土地の境界を確認し、面積を確定するため測量する必要がある。今後、地主との土地の分け方で藤田さんが取得する土地は建築確認が取れて、希望通りの建物が建てられるか、予め調べた上、交渉する必要があると説明した。(東京借地借家人新聞より)
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9/28(土)脱法ハウス・追い出し屋・家賃取立て被害110番

2013年09月24日 | 追い出し屋被害 家賃保証会社
脱法ハウス・追い出し屋・家賃取立て被害110番

近年,非正規雇用の増加などを背景に,賃貸住宅における家賃滞納を巡るトラブルが増加しています。また,シェアハウス,ゲストハウスなど不安定な賃貸借契約をめぐるトラブルも増えています。

このような中,賃貸住宅において,法的手続によらない鍵交換(ロックアウト),荷物の撤去・処分などの「追い出し屋」被害や深夜の電話,勤務先への電話,貼り紙,親族に対する取立て,わずかな家賃滞納を理由とする退去請求などの過酷な家賃の取立てによる被害が後を絶ちません。

このような被害にお困りの賃借人や連帯保証人の方々を対象に,弁護士,司法書士などの専門家が電話による相談(相談料無料)をお受けいたします(なお、フリーダイヤルではありませんので,通常の電話料金がかかります。)。


日時 2013年9月28日(土)10:00~16:00(なお、大阪では15:00まで)

相談ダイヤル
(東京)03-3571-9031
(大阪)06-6361-0546



主催:全国追い出し屋対策会議・首都圏追い出し屋対策会議
(連絡先) 弁護士 戸舘 圭之・弁護士 林 治
〒151-0053東京都渋谷区代々木1-42-4代々木総合法律事務所
TEL03-3379-5211 FAX03-3379-2840
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高級住宅地で高額な借地更新料の支払い拒否で頑張る

2013年09月18日 | 契約更新と更新料
大田区でも山王や田園調布等と同様に並ぶ、高級住宅が目に付く上池台地域で、宅地約46坪を賃借する杉原さん(仮名)は更新料を請求された。

築17年の建物が現存していることは、同一地域に住む地主は承知のことである。契約更新請求と更新料支払拒否を伝えて、地代を提供するが受領拒否された。よって、地代の供託することと賃借人に法的に更新料支払義務がないことを内容証明郵便で通告した。

不況の上、年金も減額され、日々の生活で精一杯なので更新料支払いは出来ないとキッパリと対応した杉原さん。同一地主の借地人が更新時控えており、組合を紹介している。(東京借地借家人新聞より)


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旧耐震基準に基づき建築された建物の耐震性・老朽化のみで明渡しの正当事由となるか

2013年09月14日 | 最高裁と判例集
 本件は、3階建ての建物(以下「本件建物」と言います。)の1階部分の一部を賃貸期間5年間とし、賃借人がこれを歯科診療所として使用していましたが、期間満了とともに期間の定めのないものとなった後、賃貸人が解約申入れをした事案です。大きな争点となったのは解約申入れに係る正当事由の有無でした。裁判では賃貸人側から本件建物が旧耐震基準に従って建築(昭和49年9月に新築)された古い建物であること、地震による倒壊・崩壊の危険性、マンション建築等の計画等の主張がなされていました(東京地裁平成25年1月25日判時2184号57頁)。



本件の問題は、旧借家法1条の2に定められている正当事由の有無ですが、実質的には借地借家法28条が規定する「正当事由」と同じ事情が問題となります。つまり賃貸人からの解約申入れ後6か月経過したのち原則として賃貸借契約は終了します。しかしその場合28条により解約するための「正当事由」が認められなければなりません。そこで賃貸人からの解約申入れに「正当事由」があるのかが問題となります。この「正当事由」の存否は、賃貸人及び賃借人の自己使用の必要性を比較し、これに建物の現況、利用状況等を考慮し、その上で立退料を加味して判断されることになります。昨今、東日本大震災の発生に伴い解約申入れに伴う「正当事由」の判断要素として、旧耐震基準に基づき建築された建物の耐震性を主張されることがよくあります。そうすると耐震性がどの程度考慮されるかが問題となります。



本件では、本件建物を建築した建設会社による「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、または倒壊する危険性がある」との診断があったものの、耐震補強工事により耐震性を向上させられるとの一級建築士による意見書が出されていました。裁判所はこの意見書の客観性を認め「本件建物は、耐震性に問題があり、老朽化がみられるけれども、その取壊しが不可避であると認めることは困難」としました。結論として、賃貸人の分譲用マンション建築計画の存在から、耐震性に問題のある建物を取り壊すということの必要性を認めたものの、立退料なしでは「正当事由」は具備されないとして、立退料との引き換えによる明渡しを認めました。



旧耐震基準に基づき建築された建物については、解約申入れに伴う「正当事由」の主張に際し耐震性が必ずと言っていいほど問題にされるでしょう。しかし本件のように必ずしもそれだけで「正当事由」の存在が認められるわけではありません。まず自己使用の必要性があるのかどうか、その上で耐震性等の事情が判断要素として考慮されることになります。



なお、本件のような事例では老朽化もあわせて主張されますが、それだけでは、前記耐震性の問題同様、「正当事由」の具備を基礎づけることは困難と思われます。(弁護士枝川充志)



(東京借地借家人新聞9月号より)
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荒川区日暮里で地上げ問題発生

2013年09月14日 | 明渡しと地上げ問題
 仏につかえるお寺が墓地開発を理由に土地を売ったことが発端で、地主になった会社が管理会社を開設し、荒川区日暮里の借地人に対して突然借地契約の終了と返還を迫った。地上げをもくろむ会社は長年に渡り、広範囲で地代値上げ・更新料の請求・立退き請求で、交渉訪問などいろいろな手段を使っている。今回も裁判に訴えられた組合員の山田さん(仮名)は、組合の顧問弁護士を代理人に立て、現在裁判を闘っている。山田さんは、地上げ屋に負けないよう組合と連携をとって冷静な対応を呼びかけている。(東京借地借家人新聞より)


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消費税増税前に賃貸住宅の明渡し問題が急増

2013年09月11日 | 明渡しと地上げ問題
消費税増税が来年4月から実施されようとする中で、賃貸人の中に賃貸住宅の建て替えを急ぐあまり強引な明渡し請求でトラブルになる事例が急増しています。

 工事請負契約では、新消費税率の適用に特別な経過措置で、①新税率施行日の半年前を「指定日」とする。②「指定日」の前日までに締結した工事請負契約であれば、引き渡しが新税率施行日以降となっても旧税率が適用される。以上のように定められているため、2014年4月1日が施行日とすると、今年の10月1日が指定日となり、9月末が工事請負契約の締め切りとなります。

 住宅メーカやリフォーム業者から、9月末までに工事請負契約を締結するよう強引な勧誘も強まっています。

 賃貸人の中には、建替えを急ぐあまり賃貸借契約が1年以上残っているのに、「3か月後に明渡せ」、「6カ月後に明渡せ」という借地借家法や旧法を無視した不当な明渡し請求が多発しています。

 借地借家法では、賃貸人が賃貸借契約を解除するには契約期間が満了する半年前から1年前に解約の予告をすることが必要で、契約期間が満了しても賃貸人には明渡しを求める「正当な事由」が必要です。また、賃貸人は契約を途中で解除することはできず、賃借人が家賃を長期に滞納しているとか、契約の継続を打ち切らざるを得ない特別な理由がなければ解除できません。

 賃借人は賃貸人の消費税増税や相続税対策等のために、犠牲になることはありません。問題が発生したら、直ちに組合にご相談下さい。(東京多摩借組ニュース9月号より)
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競売で買った地主が契約の更新拒絶で土地明渡し請求

2013年09月10日 | 明渡しと地上げ問題
杉並区高井戸に住む大山さん(仮名)は平成5年に前地主との20年の更新契約を締結し、住んでいたところ、平成15年にAが競売で買い取った。買い取ったAは隣の敷地に住みはじめた。

 今年の2月に「8月末日をもって契約期間が満了するが更新を拒絶し、明渡すよう請求する」という内容証明が送られてきた。びっくりした大山さんはインターネットで検索し、西武百貨店で無料の相談会があることを知って相談に来た。相談会での相談後、組合事務所に来室し組合に入会した。大山さんの16坪の借地の隣に同じく16坪の土地に地主が住んでいて、高齢なので子供と一緒に住みたいが家が狭いので住めないから自己使用で正当事由があるから出て行けというものであった。あまりにも身勝手な主張にあきれたが、更新拒絶に対して「建物が存在するので更新します」と通知した。8月に入り、地主の代理人の弁護士から「自己使用には正当性がある」という主張をする一方で、賃料の増額と更新料の請求が内容証明書で送られてきた。

 大山さん「本当にひどい通知だ。負けずに頑張る」と語った。(東京借地借家人新聞より)
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2013年住宅研究・交流集会: 「脱法ハウス」問題と高齢者、若者、女性の住宅施策を考える

2013年09月02日 | 国民の住まいを守る全国連絡会
2013年住宅研究・交流集会
「脱法ハウス」問題と高齢者、若者、女性の住宅施策を考える

と き:2013年10月6日(日)午前11時~午後5時(10時30分開場)
ところ:新宿区・保育プラザ・2階研修室 (新宿区納戸町26-3)
http://www.hoiku-zenhoren.org/about/info.html
(都営大江戸線・牛込神楽坂駅徒歩8分、東京メトロ・市ヶ谷駅徒歩10分、JR市ヶ谷駅徒歩15分) 
               
※どなたでも自由に参加できます。事前連絡不要。資料代カンパ500円。
                                       
【特別企画】「脱法ハウス」問題の現状と解決への提言(午前11時~12時30分)

報告:「脱法ハウス」第4次調査の発表、国交省の対応について
提言:「脱法ハウス」問題の解決に向けての提案                                                   
【シンポジウム】「高齢者、若者、女性の住宅施策を考える」(午後1時30分~午後5時)

〔第1部〕
 基調報告:「高齢者の住まいの現実と女性、若者の居住問題」
       -阪東美智子(国立保健医療科学院)
 特別報告1:「若者の暮らしと住宅確保の要求」-神部 紅(首都圏青年ユニオン)
 特別報告2:「女性の住宅・居住施策を考える」-二場美由紀(婦人保護施設支援員)

〔第2部〕各分野からの報告
 1.民間賃貸住宅での高齢者、若者、女性からの相談の特徴
 2.公営住宅と高齢者の居住実態、諸問題の解決に向けて 
 3.UR賃貸住宅でのシェア居住、高優賃の現状と課題
 4.公社賃貸住宅の建替えとその後の居住状況

 特別企画、シンポジウムとも会場からの質疑、討論があります。
   

〔開催団体〕 住まいの貧困に取り組むネットワーク、国民の住まいを守る全国連絡会(住まい連)、
日本住宅会議

〔連絡先〕 NPO住まいの改善センター TEL:03-3837-7611 
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