住まい連 賃貸トラブル１１０番に切実な相談が

　国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）は、今年の「住まいは人権デー」の６月１４日に、民間・公営・公団・公社の賃貸住宅で現在起こっている諸問題についてのトラブルについて、専門の相談員が回答し、相談にのる「賃貸住宅トラブル１１０番」を実施した。東借連・全借連をはじめとする各住宅団体から２０名の役員が会場の台東区の新協建設ビルに待機したが、残念ながら宣伝不足で午前・午後で２名に電話相談しかなかった。

　同１１０番の開催は、反貧困ネットワークのインターネットのホームページでも紹介され、他に住まい連事務局に３名に相談があった。相談内容は、賃貸アパートの明渡し、家賃の滞納や保証会社の問題など今日の住宅貧困に伴う切実な相談が寄せられている。

　住まい連では、今回の取組みを反省し、今後の取組みの教訓として生かしていくことを確認した。



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東京都主税局が固定資産税課税台帳の公開で、東借連との会談を拒否

　東京都主税局は、固定資産税課税台帳の評価証明と閲覧問題で「契約書が存在せず、賃料を供託している場合には、供託書の提示のみでは真に権利を有する賃借人であるかどうか確認できない」との見解を昨年１０月に発表した。

　東借連では、昨年１１月に主税局と交渉し、評価証明を発行できない法的根拠を求め、総務省及び法務省に照会するよう求め、今年２月に総務省固定資産税課と会談し、都主税局の見解について総務省の意見を聞いた。総務省は「借地借家人に対しては原則公開であり、真に賃借人であるかどうかの立証責任は税務当局にある」との説明がされた。

　６月１９日に日本共産党曽根肇都議を通じ主税局に要請書を渡し懇談を申し入れたところ、６月２４日になって主税局は「東借連への回答について総務省に確認したところ、そういう話はしていないといっている。事実と違う。東借連の要請内容では土台が違うので懇談には応じられない」と拒否してきた。

　６月２７日に東借連の役員６名は、曽根都議と面会し、今後の対応について相談した。主税局が東借連との懇談を拒否してきたことは、総務省との協議で主税局の先の見解に矛盾が生まれ、追い詰められた証拠である。都主税局の見解は借地借家人に原則公開を認めた平成１４年の地方税法改正の趣旨を逸脱するもので、
東借連では引続き不当な見解の撤回を求めていく。



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これから賃貸住宅を借りる際には、どのような点を注意したらよいか

【Ｑ１１】　これから新しく借家契約を結ぶに当たってどんな点に注意したらいいでしょうか。

【Ａ１１】　今後、定期借家契約が出回ることが予想されますので、先ず、賃貸借契約書が、普通の賃貸借契約書か定期借家契約書かのどちらであるかを注意してください。

　普通の賃貸借契約書では、「期間満了の時は当事者双方協議して更新することができる」と書かれていますが、定期借家契約書の場合は、「期間満了の時は、更新がないこととする」と書かれています。「契約の更新がない」と書かれていた場合は、定期借家契約になります。契約調印のときに、貸主や不動産屋さんに、「契約書にはこう書いてあるが実際は更新できるから」と言われたとしても、最後にものを言うのは賃貸借契約書に書いてある文字ですから、よく注意する必要があります。

　次に注意すべき点は、契約の中途解約についての条項です。定期借家契約書には、「借主が契約期間の途中で解約するときは、残存期間の賃料を支払われなければならない」と書かれていることがあります。このような条項があったときは、中途解約ができるような条項、例えば「借主が中途解約を申し入れた場合、解約申入れから1ヶ月を経過したときに賃貸契約が終了する」というような条項に訂正してもらってください。

　最後に家賃の値上げに関する条項に注意してください。定期借家契約書では、例えば「家賃は２年ごとに５％増額することに合意する」とか「家賃は5年間は不変とする」というような条項がある場合があります。

　右のような契約条項は、定期借家契約のもとでは有効とされてしまいますので、契約をするときに、よく検討する必要があります。


「Ｑ＆Ａ　定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より

レオパレス21 借家人追い出しで問答無用と訴訟に

　レオパレス21は、全国各地で老朽借家の明渡しで家主の依頼を受け、明渡しを請求する事件を起こしている。ワンルームマンションを建設し、一括借上げで家賃等の管理を行なうというやり方で急成長しているが、明渡し請求でも強引なやり方で、組合にも相談がいくつか寄せられている。



　府中市片町に住むＩさんとＡさんは、４０年以上今の借家に住んでいるが、昨年９月に家主とレオパレス21の社員が来て、ワンルームマンションを建てるので１２月一杯で退去するよう求めてきた。長年にわたり居住するＩさんとＫさんも、あまりにも急な話で返答に困っていたところ、今年５月に入り家主はレオパレスの専属弁護士を代理人に立て明渡しの裁判を東京地裁八王子支部に起こしてきた。



　裁判の日も迫り、途方にくれていた時、子どもさんがインターネットで組合を発見、５月に早速相談に来て組合に入会した。直ちに、紹介した組合の顧問弁護士と打合せを行い、代理人になってもらうことになった。弁護士と打合せを終えたＩさんとＫさんは、「これで安心して夜も眠れます」とほっとした様子だった。それにしても、事業拡大のために借家人の事情も無視し、話し合いも十分にしないで明渡しの訴訟を起こすやり方は、３０億の脱税報道もあるようにまっとうな会社ではないようだ。



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東京都、第1回住宅政策審議会を開催。テーマは世代を超えて住み継がれる住宅供給

東京都は7月1日、「平成20年度第1回東京都住宅政策審議会」を開催する。

　東京都住宅政策審議会は、東京都住宅基本条例に基づく知事の付属機関で、都における住宅政策に関する重要事項を調査審議することを目的に設置しているもの。

　今回は主に、世代を超えて住み継がれる住宅供給を推進するために取り組むべき具体的方策について、議論される。

　委員は、（社）東京都宅地建物取引業協会専務理事の寺村光司氏ほか、学識経験者、弁護士、議員、業界関係者など30名。

詳細は東京都ホームページを参照のこと

　

裁判事例 賃貸人の不完全履行に起因した賃借人の損害賠償請求

神戸地裁判決　平成15年3月28日
（ホームページ下級裁主要判決情報判決）

《要旨》
　賃借人に対して負担する目的物を使用収益させる義務を怠った賃貸人に対する、賃貸借契約上の債務不履行に基づく損害賠償請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　賃貸人Ｙは、媒介業者Ａに、カラオケ禁止、焼肉等強い臭気が出るものは禁止の条件で、本物件の媒介を依頼した。Ｘは、他業者を経由した本物件のチラシを見て、居酒屋営業に問題ないと判断し、入居申込みをした。申込みを受けたＹは、カラオケ禁止、焼肉等の臭気の強いもの営業禁止の特約条項を設けるようＡに対して指示した。
　Ａ作成の重要事項説明書、契約書には、カラオケ不可とのみ記載され、Ｙの指示した特約についての記載はなかった。Ｙは、Ｘの押印済みの契約書を受け取った際、このことに気付いたが、Ａを信頼していたこともあり、本件特約の契約書への追記を指示したのみで、これに押印をした。
　開業前、特約を主張するＹが、屋上より高いダクトの完備を要求したため、Ｘは、ここでの居酒屋経営は困難であると考え、賃貸借契約を解除する旨の通知をするとともに、Ｙの債務不履行（不完全履行）を理由として、保証金及び賃料の返還並びに開業準備費用、逸失利益の賠償を求めた。

(２)　判決の要旨
　①Ｙの焼肉等強い臭気が出るものの営業禁止の意向が、Ｘには伝わっておらず、また、Ｙは、本件特約が記載されていないことを認識しながら調印しているので、本件特約についての合意はなされておらず、臭気の強いものの営業は不可であるという制限が付されていない賃貸借契約が成立している。
　②Ｙに錯誤があるとしても、特約がない契約書に記名押印したＹには重過失が存するものと認められ、本件賃貸借契約は無効になるものではない。
　③本件賃貸借契約には特約による制限はないと認められ、焼肉等の営業を妨げる権利を有しないというべきであり、Ｘに対して負担する目的物を使用収益させる義務を怠ったものと認められる。
　④Ｙは、自らに帰責事由はないと主張するが、本件契約書を作成したのが媒介業者Ａであったことを考えれば、Ｘに対して主張できる事情であるとはいい難い。
　⑤Ｙの不完全履行によって本件物件の使用収益が妨げられ、Ｘは、本件賃貸借契約を解除せざるを得なかったのであるから、営業上の逸失利益までは認められないが、既払いの保証金、賃料及び開業準備費用については、相当因果関係にある損害に当たる。


(３)　まとめ
　本事例は、媒介業者が、重要な貸主の条件を重要事項説明書及び契約書に記載して明示することを怠ったために生じたものと考えられる。媒介業者は、重要事項説明書・契約書の作成並びに説明時においては、依頼者の意向を事前に確認して十分反映させるとともに、相手方に対しても明確に説明することが、契約上のトラブルを未然に防ぐことになる。媒介業者の業務の重要性を示唆している事例である。

【票流底流 ２００８米大統領選】深刻サブプラ 差し押さえ住宅増殖

2008年6月24日（火）08:15 （産経）

　□「新政権待つ猶予なし」

　米国の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題に終わりが見えない。住宅価格の下落は続き、ローンの焦げ付きで差し押さえとなった空き家は住宅街に増殖を続ける。主要大統領候補は救済策を打ち出すが、マイホームを失う危機にある借り手は「新政権を待つ猶予もない」と憤っていた。（米東部メリーランド州コロンビア　渡辺浩生）


　　　　　　　　　　　　　　　　　　◇


　街路樹の緑がまぶしい平穏な住宅街。その一角にある黒人女性ベロニカ・ピーターソンさん（４５）宅は１月下旬、住宅ローンの焦げ付きで差し押さえられた。競売にかけられたが、買い手は現れていない。


　「フォークロージャー（差し押さえ）」の看板もなく、一見普通の民家と変わらない。「差し押さえは周辺の住宅価値も下げるから、住民は話題にするのを嫌うのです」。ベロニカさんは今もここで４人の子供とひっそり暮らす。


　サブプライム被害者を支援する非営利団体「ＡＣＯＲＮ」の助言を受け、地元のハワード郡巡回裁判所に４月、差し押さえ無効を求める訴訟を起こした。保育士として自宅で託児所を営み、生計を立てている。立ち退きの瞬間に生活の道が断たれてしまう。


　■重なる不幸　


　「いくつもの不幸が重なった」。離婚後間もない２００６年１１月、長年暮らしてきたアパートが建て替えとなり、近くの中古の一軒家を購入。５４万５０００ドル（約５６００万円）。ローンは２種類。金利も固定で８・５％と１１・７％。しかも２年後に変動金利になるサブプライムだった。


　当時の月収は約４５００ドル。月の返済額は４４５０ドル。しかし、「６カ月後にもっと低金利のローンに借り換えられる」という金融機関の担当者の電子メールに「半年我慢すれば」と思ってサインした。


　しかし、翌年２月、運営する託児所への州の補助金支給が、行政側の事務処理ミスで遅れたのをきっかけに支払いに行き詰まった。金融機関に条件変更を願い出た。「月額３６００ドルを２カ月続けて期限前に支払ったら要請を検討してもいい」。こんな通知書が届いたが支払える額ではない。


　新たな計画に従い、負債を返済する破産法１３条の適用も裁判所に却下された。銀行と借り手の合意で、ローンの残高よりも低い値段で家を売却し、負債を帳消しにする米国特有の「ショート・セール」という制度にも金融機関は応じてくれなかった。


　同年秋、民間金融機関の連合体が共同でサブプライム対策を始めた。借り換えや条件変更を促して「１２０万人が差し押さえを回避できる」（ブッシュ大統領）対策だ。しかし、すでに返済が滞っていたベロニカさんは対象外だった。


　全米で１～３月の差し押さえ件数は前年比１１２％増の６５万件。ミシガン州などでは、主婦が差し押さえになった自宅に放火する事件も発生。「すべてから逃げ出したい気持ちは私にも分かる」とベロニカさん。


　■救われぬ国民　


　３月中旬、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は、サブプライム関連の損失で破綻（はたん）寸前となった証券大手ベアー・スターンズに２９０億ドルを特別融資して救済した。


　「まじめに働いても家を失う国民は、なぜ救われないのか」。ベロニカさんの嘆きは、同じ差し押さえの危機に直面する数十万人の無力感を代弁している。


　米議会は今、連邦住宅局（ＦＨＡ）が総額３０００億ドルの保証を付与することで、返済に困った借り手に低利・固定型のローンへの借り換えを促す法案を審議しているが、大統領は拒否権を行使する姿勢だ。


　民主党の大統領候補指名が固まったオバマ上院議員、同じく共和党候補のマケイン上院議員も「借り手支援は最優先課題」と口をそろえるが、ベロニカさんには来年１月まで待つ時間はない。壁にかけられた家族の写真を外す日が、もう来るかもしれない。


　「家庭、子供の将来、そして街を壊す。サブプライムは国民に向けた大量破壊兵器にほかならない」

土地利用―健全な投資を広めたい （朝日社説 ６月２４日）

　大都市圏の一部で「地価バブルの再来」を心配する声が、昨年はあった。だが、地価の上昇は一つの峠を越え、杞憂（きゆう）に終わったようだ。

　今年１～３月、３大都市圏の主要地点調査で上昇地点が減った。東京圏、名古屋圏では、昨年ゼロだった下落地点が、今回わずかに現れた。

　地価の相場観も大きく変化した。主要企業が１年後の土地取引をどう予測しているか、ことし３月時点で調査したところ、東京２３区と大阪府で「不活発になる」とみる企業が「活発になる」を３～４年ぶりに上回った。

　先に発表された０８年版の土地白書の内容だ。昨年までは「活発」が圧倒的だったのだから、様変わりである。

　これには米国のサブプライムローン問題が影響している。米住宅バブルの崩壊で痛手を負った投資ファンドが、不動産投資を縮小させているからだ。その余波で欧州の一部でも不動産バブルの崩壊が心配されている。

　ただし米欧にくらべ、日本がバブル崩壊という「いつか来た道」まで至らずに済みそうなのは幸運だった。白書はその要因を、企業と個人が「土地神話」を捨てて投資行動を変化させたため、と分析している。

　いまは多くの企業が投機ではなく、実需や利用価値にもとづいて土地を売買する。電機メーカーの東芝が東京・銀座の一等地にある旧本社ビルを売って、他社から半導体工場を買う「入れ替え」をしたのもその例だ。

　住宅やマンションでも、住まいとしての利便性や環境が評価されなければ、なかなか買い手がつかなくなった。こうした健全な投資行動を今後も損なわないようにしたい。

　もう一つ大事なことがある。地価が全般として下落しないような状態に日本の経済を保つことだ。

　買い手にとって地価は安い方がいい。バブル崩壊は住宅を手の届く価格にまで下げるプラス効果があった。

　ただ、９０年代から十数年も下落が続いたことは、企業経営と家計をむしばんだ。地価は経済状態を反映する。健全な成長と、それに見合う賃金と地価の伸び。そういうバランスのとれた経済を実現することが大切だ。

　その点、日本が人口減少時代に突入したことは心配だ。国内の需要に頼っていたのでは、経済がしぼんでしまう。海外から人も資金もたくさん呼び込み、元気な市場にしないと健全な成長は期待できない。土地の利用や開発でも海外の力を活用したい。

　長期低迷が続いたとはいえ、日本の不動産の総額は米国に次いでいまも世界第２位だ。海外から日本への不動産投資が昨年は約３兆円となり、アジアで抜きんでたトップだった。

　バブルではなく、経済の実力で日本列島の価値を向上させていきたい。

賃貸しているマンションが差し押さえられた

（Ｑ）元々は分譲マンションだったのですが、今は全戸賃貸にしているマンションがあり、今年３月入居しました。ところが、突然、債権者に差し押さえられたという連絡を管理会社の方から受けました。

　抵当権の設定があることは重要事項説明されていましたが、競売されることはめったにないということで、まさかこんなに早く立ち退きの心配をしなければいけなくなるなんて、夢にも思っていませんでした。

　競売されたらすぐに出て行かなければいけないのでしょうか？　その際、敷金礼金はどうなるのでしょうか？




（Ａ）建物明け渡し猶予制度

（住宅ねっと相談室カウンセラー　NPO役員　石田　光曠）


　とんだ災難でした。ついこの前まで、不動産のバブル傾向の心配をしていたのに、サブプライム問題以降あっという間に不動産を取り巻く経済環境の失速傾向を感じます。

　さて、抵当権の設定後、その実行（競売の申し立て）のための差し押さえの登記がされる前に目的建物を借りていた者は、以前は競売の買受人が「出て行け」と言えば、直ちに退去明け渡しをしなければならなかったのですが、平成16年の民法改正により、建物の賃借人については、新しい買受人が競売代金を支払って所有権を獲得してから６カ月間は、退去が猶予されるという保護制度ができました。

　したがって、たとえ競売が成立しても、とりあえず６カ月間は退去猶予期間があります。この間については、従前の賃貸借契約は解除されますが、家賃相当額を買受人に支払う義務があります。この場合、敷金は返還されますが、礼金等は契約の債務不履行がない限り戻りません。

　もっとも、現在全戸賃貸にされているようなマンションは、競売の買い主も賃貸住宅として使用する確率は高いでしょうし、差し押さえ債権者も「競売」という形ではなく、差し押さえたマンションを裁判所の管理の下に賃貸物件として利用して、その賃料を債権回収に充てる「収益執行」という方法を選択する可能性もあります。そうなれば、継続して借りられることになります。

　いろいろ先のことを心配しなければいけない環境には違いありませんが、もう少し様子を見守り、この先の債権者等からの連絡を注視しましょう。

　そして、この先の通知、連絡の内容に関して分からないことがあれば、その文章や契約書などを持って、地元行政や弁護士会主催の法律相談に行くことをお勧めします。



[日経　2008.6.12 掲載]

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大京など不動産大手、マンション在庫値下げ 最大１割安

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。マンション需要の冷え込みに対応。地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざす。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例はこれまでもあったが、完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しい。 (日経)

要警戒！ 地震災害に便乗した悪質商法

　大規模な地震の後には、地震災害に便乗した点検商法やかたり商法などによる高齢者の消費者被害が被災地だけでなく周辺の地域でも発生します。これまでに起きた事例を紹介します。
>
> ○点検商法・かたり商法
(１)自治体の職員や契約業者を名乗り、家屋の無料点検だと言って床下を点検し、「基礎にひびが入っている」「地震で配管がずれて水漏れしている」など とうそを言って「このままにしていると家が倒れる」などとことさら不安をあ おり、不必要で高額な工事契約を結ばせます。なかには、わざと設備を壊して
工事契約を結ぶ業者もいます。
>
>
> (２)自治体の職員や契約業者を名乗り、水質の無料点検と言って、コップに水
> 道水を取った後、持参した薬剤を入れてわざと水を変色させ、「水質が悪化し
> ていて、このまま飲み続けるとガンになる」などと言って、高額な浄水器を取
> り付ける業者がいます。悪質業者は、自治体が浄水器の取り付けを義務付けた
> ように装ったり、水道水にまったく問題がないのに、重大な問題があるように
> 装ったりします。また、取り付けは低額でも、高額なメンテナンス費用を請求
> してくる業者がいます。
>
>
> ○その他の悪質商法
> (１)悪質業者が、車両を使用して、「無料で廃棄物を引き取る」などと呼びか
> け、廃棄を依頼した消費者に、高額な「処分手数料などという名目」でしつこ
> く支払いを請求する手口。なかには、断っても声を荒げたりして立ち去ろうと
> しないケースもあります。
> →　最近全国的に発生している廃棄物処理法違反の事例。無許可業者によるケ
> ースが多い。
>
> (２)自治体職員を装って、個人情報や住宅の築年数を聞き出そうとします。
> →　点検商法の事前調査と思われるほか、振り込め詐欺の可能性も考えられる。
>
> ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
> ＜ひとこと助言＞
> ☆頼んでもいないのに押しかけてきて、しつこく契約を迫る業者には特に注意
> しましょう。
> 　※自治体が被災家屋の危険度診断を実施する場合もありますが、工事業者を
> 紹介したり、自ら工事をすることはありません。
> ☆その場ですぐに契約してはいけません。
> ☆被害に遭いそうになったとき、被害に遭ってしまったときは、すぐに相談し
> てください。
> ・全国の消費生活センターの相談窓口
> 　　 http://www.kokusen.go.jp/map/index.html
> ・警察（全国共通の短縮ダイヤル「＃９１１０」、最寄りの警察本部・警察署
> の悪質商法担当係）
> また、居座って帰らない、大声を出して脅すなどということがあった場合は、
> １１０番へ電話してください。
> ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
>
> （本情報は、警察庁からの情報をもとに編集し、発行しています。）
>

裁判事例 飲食店からの悪臭

東京地裁判決　平成15年1月27日
（判例タイムズ　1129号　153頁）

《要旨》
　飲食店からの悪臭について、放置した賃貸人の責任を認め、賃貸人に対する損害賠償請求が認められた事例


(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年12月にＹ所有ビルの一室を賃借し、婦人服販売店を経営していたが、地下１階に、小料理屋Ａが営業を開始すると、焼き魚等の臭いが発生し、売上げが減少するなど、婦人服販売に支障が生じるようになった。Ｘは、媒介業者やＹに対して、苦情を申し入れ、悪臭の問題が解決するまで賃料を支払わないとＹに通告した。一方、Ｙは、Ｘに対して、本件貸室の明渡し及び未払賃料等の支払を求めて訴えを提起し、平成14年７月、本件契約は合意解約された。
　Ｘは、賃借目的にかなう状態に維持すべき義務を負担していたにもかかわらず、悪臭の防止等の義務を怠ったとして、Ｙに対し、売上げ減少等の損害賠償を求めて提訴した。これに対しＹは、債務不履行を争うとともに、予備的にＸの未払賃料等との相殺を主張した。

(２)　判決の要旨
　①賃貸借契約における賃貸人には、あらゆる臭いの発生を防止すべき義務があるというものではなく、賃貸借の目的から見て、目的物をその目的に従って使用収益する上で、社会通念上、受忍限度を逸脱する程度の悪臭が発生する場合に、これを放置し若しくは防止策を怠る場合に、初めて、賃貸人に債務不履行責任が生ずるというべきである。
　②本件については、Ｘの30数名の顧客が飲食店からの魚の臭いについて、かなりの不快感を示しており、悪臭によって被害を被った事実が認められ、他方、Ｙ側において、悪臭に関する抜本的な解決策をとらなかったことが認められる。したがって、Ｙは、賃借人に目的物を使用収益せしめる義務を怠ったのであるから、Ｘに対して債務不履行責任を負うというべきである。
　③損害額については、客観的証拠はなく、Ｘの主張する損害全額を認めることは到底できないが、店舗の環境の悪化によって、顧客の購買意欲の減退などの被害を受けたことは認められ、悪臭の発生と相当因果関係にある損害は、80万円と認めるのが相当である。他方、Ｙが、Ｘに対して有する未払賃料等に係る債権は、112万円余であるので、これと、Ｙが、Ｘに対して負う損害額80万円余を相殺すると、ＸのＹに対する本件請求債権は存在しないので、Ｘの請求は、理由がないから棄却する。


(３)　まとめ
　本判決は、賃貸借契約における賃貸人の義務は、賃借人に目的物を引き渡すだけではなく、目的物が使用収益に適した状態にあることについても責任を負うものであり、目的物が使用収益に適した状態でなくなったのであれば、その直接的原因が他の賃借人に因るものだとしても、損害賠償責任を免れないとしている。

裁判事例 抵当権者による賃料債権差押えと賃借人の相殺の優劣

最高裁判決　平成13年3月13日
（判例時報　1745号　69頁）
（判例タイムズ　1058号　　89頁）

《要旨》
　抵当権者が賃料債権を差押えた後は、賃借人が抵当権設定登記後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、対抗することはできないとされた事例


(１)　事案の概要
　Ｘ銀行は、昭和60年９月、Ａ所有の建物に対して根抵当権を設定して登記した。
　Ｙは、昭和60年11月、Ａとの間に建物賃貸借契約を締結し、Ａに対して保証金3,150万円を預託していたが、平成９年２月、Ｙは、本件建物についての賃貸借契約を同年８月末限りで解消し、同年９月以降改めて賃貸借契約を締結し（保証金330万円）、新賃貸借契約の保証金には従前の賃貸借契約における保証金の一部を充当し、残額2,820万円は同年８月末日までにＡがＹに返還することを約した。しかし、その期限までに返還は履行されなかったので、ＹとＡは、その返還債務につき次のとおり合意した。
　ア　保証金返還債務のうち、1,168万円余について、建物の平成12年９月分までの賃料の支払債務とそれぞれ各月の前月末日に対当額で相殺する。
　イ　保証金返還債務のうち、1,651万円余を平成９年12月末日限りに支払う。
　その後Ｘは、Ａの債務不履行により、当該根抵当権の物上代位権に基づきＡのＹに対する賃料債権（賃料月額30万円）について債権差押命令の申立てをした。
平成10年１月、差押命令がなされ、同年７月、ＸはＹに対し、債権差押命令による取立権に基づき、同年２月から６月までの本件建物の賃料150万円の取立訴訟を提起した。
　第一審（京都地判 平成11年２月15日）、控訴審（大阪高判 平成11年７月23日）は、ともにＸの請求を認容した。

(２)　判決の要旨
　①　抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は、抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって、抵当権者に対抗することはできない。
　②　賃借人と賃貸人との間で、相殺について、あらかじめ合意していた場合でも、物上代位権の行使としての差押えがされた後に発生した賃料債権については、物上代位をした抵当権者に対して相殺合意の効力を対抗できない。


(３)　まとめ
　本件は、これまで、学説・下級審で判断が分かれていた抵当権の物上代位と相殺の優劣関係について、最高裁として、抵当権登記との先後を基準とする対抗要件説に立つことを初めて明らかにしたものである。

借地借家人組合に加入しよう！

借地や借家の賃貸トラブルは、なかなか解決が困難な事例が多く。借地借家人組合に加入すると、経験豊富な組合役員がトラブルの解決に向けて、適切なアドバイスと援助を行ないます。その他、組合に加入すると以下のような特典があります。

① 相談は何時でも無料です。
② 貸主やその代理人との交渉の援助
③ 内容証明郵便、供託書の作成等の実務
④ 組合のニュースや専門紙の無料配布
⑤ 組合主催の無料学習会・相談会の参加
⑥ 弁護士の定例無料法律相談の参加
⑦ 組合の定期総会・旅行・研修会等への参加

　東京多摩借地借家人組合　必ず電話で予約してご相談下さい。

　入会金２，０００円　　組合費１２００円（月額）・４ヶ月前納

　相談料・交渉料など一切無料です。

　　０４２(５２６)１０９４　　

東京の各組合の行事予定

■城北借組　「西武デパート相談会」
　７月１６日(水)・１７日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。
　「無料法律相談会」
　７月１８日（金）午後２時から城北法律事務所。担当田見高秀弁護士。相談者は要予約。
　「借地借家問題講座」
　８月２日（土）午後１時から板橋区グリーンホール。連絡・（３９８２）７６５４。

■北借組　「法律相談」
７月２日（水）・１６日（水）午後７時から赤羽会館。連絡・（３９０８）７２７０

■多摩借組　「「借地借家問題市民セミナー」
　６月２１日（土）午後１時３０分から福生市民会館。７月１９日（土）午後１時３０分から府中市グリーンプラザ（京王線府中駅前）。連絡・０４２（５２６）１０９４。

■江東借組　「法律相談」
　毎月第２水曜日午後６時から亀戸カメリアプラザ（亀戸文化センター）。連絡・（３６４０）４６９４。

■葛飾借組　「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。

■足立借組　「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から２時、組合事務所。要事前連絡。連絡・（３８
８２）００５５。

■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
　「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。連絡・（３８０１）８６９７。

■世田谷借組　「相談会」
　毎月２５日午後２時～７時まで組合事務所。連絡・（３４２８）０８２８。

■大田借組　「役員研修会」
　７月６日（日）・７日（月）那須高原。連絡・（３７３５）８４８１。