東借連第３回評議員会開催 第３５回定期総会を２０１７年３月５日に開催

　東借連第３回評議員会は７月２１日午後６時３０分から豊島区内で開催され、理事・評議員等１７名が参加した。

　評議員会は久保副会長の司会で開会され、佐藤会長が開会の挨拶を行った。細谷事務局長より第２回評議員会（１月２８日）以降の主な活動について報告がされた。この間では政府が閣議決定した新たな住生活基本計画の特徴や課題、問題点について説明し、空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット機能の強化」について家賃補助制度の実現が焦点になってくることが報告された。

　創立５０周年の記念誌作成
　その他、拡大集計報告・新規相談者の調査結果が報告され、桜井会計担当副会長より、２０１６年上半期までの東借連会計の収支が報告された。

　討議事項では、①東借連連続学習会第２回を９月４日（日）の午後に武蔵野公会堂で開催し、学習会の成功に向けて参加目標を確認した（関連記事１面）。②東借連第３５回定期総会を２０１７年３月５日（日）に開催することを決定し、東借連創立５０周年総会として成功させ、創立５０周年の記念誌を作成する。③都知事選挙については、東京の住宅問題を解消させ都民が主人公となる都政に取り戻す絶好のチャンスであり、鳥越知事候補を東借連として推薦することを確認した。

　次期総会に向け現勢回復を
　④組織の拡大強化の取り組みでは、前総会時の組合員現勢が後退しており、現勢の回復と超過をめざして各組合が奮闘することを確認した。各組合からも報告があり、城北借組では女子会から発展した住まいカフェなどで組合員の交流の取り組みが報告された。城北借組の鈴木評議員からは、相談者３３８件の相談データを集計し、２０１３年１月から３年６カ月の借地の相談内容と坪当たりの平均地代の集計結果が報告され、今後各組合でも集計し、東京全体の借地の調査結果としてまとめていくことが議論された。多摩借組の川合評議員より憲法学習会について報告があり、今後も学習会を継続していくとの発言があった。

生活困窮者支援 新規相談者が5万人を突破・・・厚生労働省

http://www.zenchin.com/news/2016/08/5-15.php

厚生労働省は12日、就労や住まいに悩みを抱える生活困窮者に対して家賃補助などを行う支援制度の利用状況の集計結果をまとめた。
今年6月の新規相談受付数は全国で1万9298件と過去3カ月で最高となり、今年度の相談者数は5万5000人に達した。
家賃補助を含む自立支援プランの制作件数は6月だけで5611件あった。
件数は2カ月連続で増加しており、今年度だけで1万5960件となった。
政府は人口10万人当たり毎月新規申し込み件数を14件受け付けることを目標として掲げているが、6月は15件の申し込みがあった。

(全国賃貸住宅新聞より）

建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった事例

　今回ご紹介するのは、私が担当した建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった裁判例（東京地方裁判所平成２８年３月１８日判決（判例秘書登載））です。

　本件は、地主が，賃借人に対し，①１年前に飲食店を事務所に変更した工事が無断改築に該当すること（無断改築），②直近に隣接する地主の新築建物の外塀のコンクリート基礎をハンマーで損壊したこと（示威行動）を理由として，借地契約の解除を主張し，土地の明渡しを求めて提訴してきた事案です。

　裁判所は、地主の請求をしりぞけ，借地人勝訴の判決を出しました。まず，①に関しては，ミキサー車を使ってコンクリートが流し込まれた点や工事代金が３００万円であったことを考慮すると，地主の承諾が必要な「改築」に当たるものの，飲食店が事務所に変更になったことで，音や臭い，煙が出ることが少なくなると推測され，周りへの影響は減るとみられるので，土地の通常の利用上相当であり，土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため，信頼関係が破壊されていないと判断しました。また，②に関しては，警察官も臨場したことなどから，ハンマーを持ち出したことについては，非難に値することは否定できないとしつつ，コンクリートが壊れた程度が大きくないこと，借地人が関連する件で地主に対応を求めたのに地主が対応をせず借地人が不満を募らせていたことからも，非難の程度が特に高いとはいえず，信頼関係が破壊されたとはいえないと判断しました。
　地主が無断増改築や借地人の言動を理由として借地契約の解除と明渡しを求めるケースは少なくはないですが，このケースは具体的事例の１つとして参考になると思います。まず，増改築する場合は，地主の承諾の有無が問題となる場合が多いので，後々，口を出されないためにも，事前に組合に相談することをお勧めします。また，地主と感情的な対立に発展する場合もありますが，後々，不利に扱われないように，いきすぎた言動は控え，慎重な対応が必要です。地主とトラブルになりそうな場合にも，早急に組合に相談をすることをお勧めします。
（弁護士　種田和敏）

(東京借地借家人新聞８月号より）

１・４倍増の地代値上げ訴訟 鑑定額で１・倍増で妥結

　足立区千住曙町で４８坪の宅地２件を賃借している筧さん（仮名）は平成２６年１１月に２７年から１・４倍に地代を値上げすると通知された。値上げの理由は「長年に渡り地代の改定がなされておらず、２７年は固定資産税の評価替えの年に当り上昇の見込み」とあり、２件分の地代増額分は２万３６５５円になる。筧さんは納得できず地主に納得のいく回答がなければ、増額は認めないと通知する。現行地代額を地主の母親に提供するも受領拒否で供託。その後地主側は地代増額請求訴訟を申し立てる。顧問弁護士に委任し、７月８日不動産鑑定で現行１・１倍の地代額で和解が成立。筧さんは「闘った甲斐があった」と喜んでいる。(東京借地借家人新聞より）

＜みなし仮設＞退去時の高額請求が急増

http://www.kahoku.co.jp/tohokunews/201608/20160810_13017.html

　東日本大震災のみなし仮設住宅から被災者が退去する際、貸主から高額の原状回復費用を請求されるケースが急増していることが、仙台市消費生活センターへの取材で分かった。退去者が増える中、入居の長期化から物件の経年劣化が進んでいることが要因とみられ、センターはトラブル回避のため弁護士など専門家への相談を呼び掛けている。
　センターによると、退去時の高額請求に関する相談が２０１５年度に１４件あった。同様の相談は１３年度が４件、１４年度は３件で、１５年度に入り急増した。
　市内のみなし仮設住宅は１２～１４年度、毎年度１３００人前後ずつだった入居者の減少幅が、１５年４月～１６年４月は２４７４人と拡大。センターの担当者は「退去者増に加え、入居期間が当初契約の２年から大幅に長引き、劣化が進んだことが高額請求に関する相談が増えた一因だろう」とみている。
　ただ、中には不適切な請求と思われるものもあった。センターへの相談で請求額が最も高かった約６０万円のケースでは、震災で大規模半壊と認定されたマンションにみなし仮設として入居したが、退去時に入居者の過失による床や壁の傷の原状回復費用に加え、本来は請求できない震災による損壊の修繕代も請求されたという。
　みなし仮設住宅の賃貸契約は貸主、県、被災者の３者で結び、県が貸主に家賃２カ月分相当額の退去修繕負担金を支払った上で物件を借り上げ、被災者に提供している。県震災援護室によると、入居者の故意や過失で室内を損傷させたことによる修繕負担金の超過分は入居者負担が慣例だが、「入居者と貸主が直接やりとりしているため、詳細を把握していない」という。
　センターは「トラブルが生じた場合は、宅地建物取引業協会や弁護士会などの専門機関に相談してほしい」と呼び掛けている。

更新料請求と地代増額訴訟で高等裁判所で借地人全面勝訴

　葛飾借組の組合員の渡辺さん（仮名）は、３年前に地主から更新料５００万円と現行地代月額２万円を約１・７倍の月額３万３０００円に増額するよう請求を受けました。

　渡辺さんは地主に対し組合を通じて更新料も地代増額も拒否する通知を出しました。なお、契約書には「更新料については協議による」と定められています。地主は調停に申し立てましたが、借地人の強い意思表示により不調となりました。地主は更新料２３１万円の請求で東京地裁に提訴しましたが、渡辺さんは全面勝訴しました。

　あきらめない地主は東京高裁に控訴してきました。東京高裁の判決文では「更新料の金額は当事者協議を前提にして定めることが認められる。更新料の支払いについては一義的・具体的に契約書に記載されていない。そして更新料の条項は一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせる意味において賃借人の義務を加重するものである。よって賃貸人の主張は合理性がなく具体的権利として発生しているとは解されない」とその請求を認めず控訴を棄却しました。

　賃料増額についても現行賃料が相当額であると判決が確定し、約３年に及んだ裁判はみごと渡辺さんが全面勝訴で解決しました。
(全国借地借家人新聞より）

賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

住宅三団体が合同夏季研修会開催

　日本住宅会議、国民の住まいを守る全国連絡会、住まいの貧困に取り組むネットワークの三団体による「合同夏季研修会」が７月３０日午後から台東区内で開催されました。

　司会とコーディネーターを新建築家技術者集団の鎌田一夫氏が行い、３つのテーマ①「新たな住宅セーフティネット検討小委員会・中間のとりまとめ」について住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が、②共同建替え等の実践と住宅政策について象地域設計・取締役の江国智洋氏が、③区分所有マンションと住生活基本計画について都市住宅とまちづくり研究会理事長の杉山昇氏より報告があり、討論が行われした。

　①の中間とりまとめについては、当初国土子交通省の住宅局長は、若者世帯・子育て世帯の住居費負担の軽減が重要課題であると発言していたが、中間とりまめでは高齢者・子育て世帯が重視され、若者単身世帯は「その他」とされている。また、家賃負担についても正面から取り上げておらず、家賃負担の軽減について対象など今後の検討課題とされている。坂庭氏は年度内の最終とりまとめに向けて、低所得の若者単身者など重視し家賃補助など住宅セーフティネットの実現を求めた運動の強化を強調しました。(全国借地借家人新聞より）

高齢者と子育て世帯に家賃補助・・・国土交通省 耐震・バリアフリー工事費用の支援も検討

http://www.zenchin.com/news/2016/08/post-2913.php

国土交通省は低所得者向けに賃貸住宅の家賃を補助する方針を明らかにした。
低所得者、障害者、高齢者、ひとり親・多子世帯などの住宅確保要配慮者を救済する措置として、2017年度予算に費用を盛り込む。
対象とするのは民間賃貸住宅の空き家や空き室で、地方公共団体へと登録する仕組みを検討している。
入居者の安全確保のため、耐震工事やバリアフリー改修の費用について補助する案も検討されている。
「家賃滞納リスクが高い」「連帯保証人がいない」「孤独死の恐れがある」などの理由から家主が入居を断るケースは少なくない。
国交省の調べによると高齢者の入居に対して拒否感を持つ家主は6割に上るという。
家賃補助によって差別解消にもつなげる狙いがある。
入居者と家主とのトラブル防止のため、家賃債務保証会社にも協力を依頼する方針だ。
具体的には国交省では入居者に対して安全・安心な住居を提供するために、家賃債務保証会社を登録制とする案も検討しているという。
物件の募集や仲介は地方公共団体が行う。
各団体が地域ごとに補助対象となる物件をデータベース化し、入居希望者向けに開示する。
また、各団体の作業負担を軽減するため、不動産会社などに作業を委託する案も検討されており、有識者会議の開催などを通じて具体的な仕組みをまとめる方針だ。(全国賃貸住宅新聞より）

借地契約の期間中に地主が土地明渡しの不当請求

大田区大森西地域に約２１坪を賃借している中林さん（仮名）は、娘さんからインターネットで組合を調べ事務所に訪ねてきた。深刻な顔で話す内容は「今後の地代はいらない。借地上の建物を収去し更地にして今年の１２月末までに返還してほしい」と地主が書面で通告してきたという。契約期間は後１１年もあるのに、土地の事業計画が生じたからとの一方的な理由。地主は、組合がよく知っていて過去にも同様なトラブルを起こし、地代を数年供託した組合員の体験を伝え、４年前に地主が従来どおり地代受領することで、話しが着いた事例を聞いた中林さんは安堵する。

地主に明渡し拒否を通告し、地代を受領する意思を確認して供託も裁判も辞さずの決意を固め組合に入会した。（東京借地借家人新聞より）