全借連総会での増田弁護士の特別報告 「民間賃貸住宅の課題と現状」

　民間借家人の置かれている現状

　民間賃貸住宅は１４５８万戸で、住宅全体の約２４％を占めていますが、公共・公営賃貸住宅の割合が著しく少なく、民間借家の８５％が個人の賃貸人で、大規模修繕計画もなく、劣悪な住環境に置かれています。平成２５年の住宅統計調査で、借家の空き家は４２９万戸で約９割が共同住宅、特に築３０年前後の空き家が目立っています。
　住宅を確保できない弱者である住宅確保要配慮者を食い物にする悪質業者（追い出し屋、囲い屋、脱法ハウス、無届介護ハウス等）が急増し、住まいは商売道具にされ、公的責任があいまいなまま野放しにされています。

　賃貸住宅契約をめぐる諸問題

　原状回復問題は平成１７年の最高裁判決で原状回復特約が市場から放逐されています。標準契約書やガイドラインの周知徹底でトラブルの解決も容易になっています。
　一方、更新料や敷引きなどの一時金は、平成２３年の最高裁判決で特約を無効にすることは厳しく、最高裁判決をどう克服するか課題になっています。

　賃貸管理業と家賃債務保証業について
　管理業者も保証業者も法的規制がなく、管理業者は任意の登録制で国も検討委員会を発足しています。借家人に対する滞納家賃の取り立て行為などは弁護士法違反行為になります。家賃債務保証業も賃借人の委託を受けて保証人の代理を行う業務にもかかわらず、賃貸人に代わって家賃を督促したり、追い出し行為をすることは非弁禁止の趣旨に抵触し、
「利益相反」の問題に
もなります。

　ブラック家主問題
個人家主が建物の管理ができなくなる中で、賃貸住宅を買いあさる不動産業者が増えています。多くが買った途端に明け渡しを求める悪質な事例が多く、共同住宅に残っている借家人は移転が困難な人たちばかりです。住宅確保要配慮者に対する家賃補助、公的保証など賃貸住宅における公的な役割を発揮させることが重要になっています。

地主に足元付け込まれた条件を拒否

　荒川区西尾久で５０年以上前から２０坪を借地している海原元夫（仮名）さんは、２０年前更新料の支払いを拒否して以来地代を供託している。最近奥さんを亡くし、高齢で供託局まで行くことが大変となり、昨年地主に地代を受け取ってほしいと申し出た。地主からは条件として①海原さんの建物を譲ってほしい。そのかわりに現行地代より安い家賃で死ぬまで居ても良い。②息子達の相続権を放棄する。２つの条件を出され、中に入った不動産業者にうまくのせられそうになって組合に相談に来た。その結果、地主の提案を断り、再び組合を通じて地代の供託を続けることにした。（東京借地借家人新聞より）

法制審部会:不当な「約款」は無効 民法に明文化、了承

http://mainichi.jp/shimen/news/20150211ddm001010167000c.html

　お金の貸し借りや物の売り買いなど、「契約」に関するルールを定めた民法の規定の見直しを検討していた法制審議会（法相の諮問機関）の部会は１０日、保険契約やインターネットでの買い物などで、事業者が契約の条件として消費者に示す「約款」の明文規定を民法に置くことを盛り込んだ要綱案を全会一致で了承した。要件を満たせば約款を契約として有効とする一方、消費者に不利なものは無効とすることなどが柱。


　要綱案は２４日の法制審総会を経て、上川陽子法相に答申される。法務省は今国会に関連法案を提出する方針。成立すれば約１２０年ぶりの民法大改正となる。

　要綱案によると、事業者が約款を契約内容とすることについて利用者と合意するか、そのことを事前に示していれば、利用者が内容を理解していなくても約款は有効とする。一方で消費者が一方的に不利益となるような条項は無効とするほか、契約後に事業者の判断で約款を変更できるのは、消費者の利益になる場合などに限られるとした。

　また、こうしたルールの適用対象を「利用者が不特定多数で、契約内容を画一的にすることが合理的な取引」と定義。電車やバス、電気、ガス、保険、インターネットでの買い物の利用規約などが想定されるが、企業と労働者が締結する労働契約などは該当しない。

　要綱案には▽業種によってばらばらになっている金銭の貸し借りの「時効」の統一▽法定利率の引き下げ−−など約２００項目が盛り込まれている。昨年８月に大筋了承されたが、約款については経団連推薦委員が「定義があいまいだ」などと反対し、検討が続いていた。民法は１８９６年に制定されたが、契約ルールの大規模な見直しは初めてとなる。【和田武士】

（毎日新聞　2月11日）

借地契約書の更新料支払条項には要注意！

三鷹市野崎で１５０坪を借地しているＳさんは、インターネットで組合を知り、１０月末に相談に来ました。相談の内容は、今年の５月に借地契約の期間が満了し、地主から更新料を請求されているが、どうしたらよいかという相談でした。

１５年前に、更新料として７８５万円支払ったが、事業がうまくいっていない。最近、息子さんが事業を引き継ぎ、何とかやり繰りしているが、前回のような高額な更新料は支払えないとのこと。実は契約書に更新料を支払って更新する旨の特約があり、更新料の金額については明記されていませんが、地主と「協議の上支払う」と書かれています。借地人にとって大変不利な特約だが、更新料を支払わないためには法定更新にもちこみ、更新料の協議に応じないよう助言しました。契約書の作成に当っては、更新料を支払うことの約束などしないよう注意しましょう。

(東京多摩借組ニュースより）


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地主の相続発生で大手不動産代理人が一方的な契約書を送付

　板橋区の仲宿に住む佐藤さん（仮名）は父親が住むこの借地上の建物を相続した。この借地は、父親が生存中はその権利を主張し、前回の更新時には更新料を支払わずに頑張ってきた。

　今回、同様に相続が発生した地主の代理人の大手不動産会社から連絡が入った。その内容は「４年後に更新の時期が来るが前回の更新時に更新料を支払っていない。石神井川拡幅工事の際に堅固な建物に建て替えたのは無断増改築である。地代の値上げ」等を盛り込んだ更新契約書を送付するので証明捺印し、送り返すように求めてきた。

知り合いの紹介で組合事務所に相談に来た。更新料の支払いは契約書に記載されていないので支払う必要がないこと、地代の値上げについてもその根拠がはっきりしないことなどを説明した。
「心配で睡眠不足でしたが少し安心しました」と佐藤さんは語った。（東京借地借家人新聞より）

底地の売買の交渉決裂 地代の供託は継続

大田区大森西地域で約４５坪を賃借中の関さん（仮名）は、１６年前から地代を供託中。当初は増額請求が理由で、途中から更新料の請求も加わる。この地域は、ＪＲ大森駅や蒲田駅へのバスの本数も多く。また、京浜急行大森町駅徒歩８分と便利が良く、東邦医大もあり、大変恵まれた環境にある。

　約１年前から不動産業者が、組合に土地の買取を直接打診してきた。業者は、交渉を行う等組合
をよく知っているということで、地主からの相談に応じたらしい。組合相手に地代値上げや更新料
は時間の経過もあって、困難と伝えたようである。

　その結果、土地（底地）の売買の打診となった。価格の条件は整いつつあったが、地主は関さん最後の提示額を拒否して決裂となる。

　地代の供託はこれまでの内容で継続している。　関さんら家族は、蓄えを使い切る無理はやめて、
これからの生活にもゆとりがほしいと判断したという。今後のトラブルも組合員として対応できる
ので安心している。（東京借地借家人新聞9月号より）

借地人に不利な特約削除させる

　町田市で宅地３０坪を借りているＹさんは、地主の代が変わり、昨年７月に代理の不動産業者から土地の賃貸借契約が平成２５年８月末に満了するので更新契約の手続きをするよう連絡を受けました。

　Ｙさんに送られた契約書は、前回の契約書に無かった条文として「本契約が期間満了、解約、解除等で終了する場合は、乙は、本件土地の建物及び付属建物一切を自ら収去し、本件土地を甲に返還するものとします。万一、乙が本契約の終了時に前記建物及び付属物の収去を完了していないときは、甲にその処分を委ねることに同意するものとします。但し、この場合の収去に必要な費用は、乙の負担とします。」、「乙は、本契約において、造作買取請求権、有益費用償還請求権を一切放棄するものとします。」以上の２項目がありました。疑念を抱いたＹさんは、不動産業者に問い合わせたところ、「民法上の規定で、こちらはプロそちらは素人」という態度をとられました。協議がつかないまま、その後、Ｙさんは更新料約９２万円を支払いましたが、契約書の作成に至らないまま今年３月に組合に相談し、組合に入会しました。組合から不動産業者に対し、「第９条及び第10条につきましては、前契約書にはなく、賃借人に一方的に不利益な内容であり、削除を求めます」と通知したところ、「不動産業者は契約書を削除します」とあっさり削除に応じ、４月に入りＹさん宅に削除した契約書が送られ、このほど更新契約書が作成されました。(東京多摩借組ニュースより）

借地人に不利な特約組合の交渉で削除させる

　町田市で宅地３０坪を借りているＹさんは、地主の代が変わり、昨年７月に代理の不動産業者から土地の賃貸借契約が平成２５年８月末に満了するので更新契約の手続きをするよう連絡を受けました。

　Ｙさんに送られた契約書は、前回の契約書に無かった条文として「本契約が期間満了、解約、解除等で終了する場合は、乙は、本件土地の建物及び付属建物一切を自ら収去し、本件土地を甲に返還するものとします。万一、乙が本契約の終了時に前記建物及び付属物の収去を完了していないときは、甲にその処分を委ねることに同意するものとします。但し、この場合の収去に必要な費用は、乙の負担とします。」、「乙は、本契約において、造作買取請求権、有益費用償還請求権を一切放棄するものとします。」以上の２項目がありました。疑念を抱いたＹさんは、不動産業者に問い合わせたところ、「民法上の規定で、こちらはプロそちらは素人」という態度をとられました。協議がつかないまま、その後、Ｙさんは更新料約９２万円を支払いましたが、契約書の作成に至らないまま今年３月に組合に相談し、組合に入会しました。組合から不動産業者に対し、「第９条及び第10条につきましては、前契約書にはなく、賃借人に一方的に不利益な内容であり、削除を求めます」と通知したところ、「不動産業者は契約書を削除します」とあっさり削除に応じ、４月に入りＹさん宅に削除した契約書が送られ、このほど更新契約書が作成されました。（東京多摩借組ニュースより）


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５年前に３００万円の更新料払っているのに地主の代理人から等価交換の要請

　京成線千住大橋駅近くで５８坪の土地を祖父母の代から賃借している藤田さん（仮名）は、今年になり地主から依頼されたという不動産業者が訪ねてきて等価交換の話を持ちかけてきた。

　５年前に更新料３００万円を支払い合意更新した経緯があり、ここに来て等価交換の話があるとは考えてもいなかった。

　藤田さんは心配になり東借連のホームページで組合の存在を知り、事務所に相談に行った。

　組合では先ず、土地の登記簿謄本で、土地所有者名義が誰になっているか、先代名義であったり、相続で共有登記になっていないか、また抵当権や差押などの第三者の権利が記載されていると交換後に権利行使によって被害を受けることもあるので調べること。次に、土地の境界を確認し、面積を確定するため測量する必要がある。今後、地主との土地の分け方で藤田さんが取得する土地は建築確認が取れて、希望通りの建物が建てられるか、予め調べた上、交渉する必要があると説明した。（東京借地借家人新聞より）

秋の組合旅行会 １０月２６日・２７日 鬼怒川温泉で

今年で４回目を迎える組合主催の旅行会を１０月２６日（土）・２７日（日）の１泊２日鬼怒川温泉で行います。この旅行会を通じて、組合員同士の親睦と交流を大いに深めたいと思います。今回も「おおるり観光」の企画で超低価格の会費で実施します。みなさん！温泉と自然の旅をぜひお楽しみください。女性の参加も大歓迎です！奮ってご参加下さい。

■日時　１０月２６日（土）・２７日（日）
■宿泊　鬼怒川温泉　『ホテル沢風』　
■会費　お一人様　１万円（１泊４食付、飲食代含む）
■定員　１６名（先着順）
■締切　９月末日までにお申込み下さい。
■集合　ＪＲ池袋駅西口東京芸術劇場前に２６日午前８時４５分集合、ゆけむり号で午前９時に出発します。（ホテルまで往復送迎します）

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５年前に更新料３００万円支払った後に、地主から等価交換の話が

　京成線千住大橋駅近くで５８坪の土地を祖父母の代から賃借している藤田さん（仮名）は、今年になり地主から依頼されたという不動産業者が訪ねてきて等価交換の話を持ちかけてきた。

　５年前に更新料３００万円を支払い合意更新した経緯があり、ここに来て等価交換の話があるとは考えてもいなかった。

　藤田さんは心配になり東借連のホームページで組合の存在を知り、事務所に相談に行った。

　組合では先ず、土地の登記簿謄本で、土地所有者名義が誰になっているか、先代名義であったり、相続で共有登記になっていないか、また抵当権や差押などの第三者の権利が記載されていると交換後に権利行使によって被害を受けることもあるので調べること。次に、土地の境界を確認し、面積を確定するため測量する必要がある。今後、地主との土地の分け方で藤田さんが取得する土地は建築確認が取れて、希望通りの建物が建てられるか、予め調べた上、交渉する必要があると説明した。

（東京借地借家人新聞８月号より）

明渡し通知を拒絶したとたんに契約更新のお知らせ

日野市日野台の戸建て建物を賃借しているＮさんたちは、７年前の１１月に娘さん家族と一緒に別々の契約で同じ建物に入居しました。家主は競売物件として購入したようで、入居した直後からお湯が出なかったり、建物の不具合がありましたが、少しずつ直して住んできました。昨年４月に家主（不動産業者）から内容証明郵便が送り付けられ契約期間が２４年１１月に満了するので、自ら使用するので明渡を求めるという内容で、明渡しを求める理由も定かではありません。

Ｎさんは、通知が来てどうしたらよいか悩み続け意を決して組合に相談しました。組合のアドバイスを受け、家主に対して認知症の母親の介護等明渡しのできない理由を書き、最後に今後の交渉は組合に一任するという内容の内容証明郵便で通知を出しました。
通知が届いた直後に、家主である不動産会社から「ご契約更新のお知らせ」のハガキがＮさんに送られてきました。あの明渡しの通知はなんだったのだろうか。Ｎさんはあきれてしまいました。

組合から明渡し請求は撤回したのか否か明確に回答するよう求めるとともに、今回の更新では「更新時に更新料を支払う特約」は削除するよう通知を出しました。家主の不動産業者は何にも連絡をよこさないので、Ｎさんは組合の指示通り11月分の家賃を家主の口座に振り込み、法定更新にもちこむことにしました。（東京多摩借組ニュース１１月号）

普通借地契約から定期借地契約への切り替えは無効

（問）私は父親の代から土地を借りています。借りた時期は戦前で、契約書は作成していません。平成７年に借地上の建物の改築を地主にお願いした際に、地主から契約書を新たに作成すること、建替えの承諾料を支払うことを要求され、地主指定の不動産業者の仲介で契約書を作成しました。
　　
契約書について法律知識もなく、言われるままに契約書に署名捺印しました。
最近になって契約書を見てみると、確定期限付土地賃貸借契約書となっていて、契約期間が５０年で契約の更新ができないと書いてあることが分かりました。契約書に署名捺印した以上、５０年経ったら土地を返さないといけないのでしょうか。

（答）あなたの場合は、戦前から借地していたということは契約の更新に関しては旧借地法が適用されます。平成３年に借地法が改正され、平成４年８月１日から借地借家法（新法）が施行され、借地借家法では第２２条で存続期間５０年以上の契約の更新の規定のない定期借地契約を締結することが可能となりました。

しかし、旧法の借地契約を新法の定期借地契約へ切り替えが合意の上でできるかといえば、借地借家法では附則第６条「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」と定めてある通り旧借地法が適用され、このような更新のない確定期限付土地賃貸借契約は旧借地法第１１条により更新に関する借地権者に不利な契約に当り無効（強行規定違反）になります。契約期間については、建物再築による借地権の期間の延長により、旧借地法７条に基づき建物滅失時から２０年間の契約期間が延長されています。

　なお、消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降に消費者の無知に付け込んで結んだ契約は、消費者契約第４条の取消しや同法１０条で無効にすることも可能です。


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不況で借地権の売却を検討 地主への買取で合意

大田区本羽田地域の借地約80坪で工場を営むＨさんは、更新料と地代の増額を請求されて、知人の紹介にて組合に入会した。更新料不払いと地代増額請求を拒否し、地代の供託をして１年余経過した。ところが、長期不況で仕事は減り、経営は深刻で先の見通しはなく、非住宅用地のため地代は高額で日々の生活にも影響及ぼす状況となり、借地権の売却を検討した。

しかし、敷地が80坪と広く、分割しての第三者への売却は、土地の測量に建替えと売却の承諾と経費が高く、採算が合わないことを確認。これまでのわだかまりを捨てて地主に働きかけることにした。

　地主との話し合いは時間がかかったが、第三者への売却の経費を考慮すると満足できる価格で合意した。（東京借地借家人新聞より）

大阪の地上げ屋相手に地代を供託

　大田区南馬込地域は、大正から昭和初期に尾崎士郎・宇野千代や山本周五郎等の文士
や芸術家が住み、馬込文士村として、桜並木とともに散策コースになっている。

　この地域に宅地約97・45㎡を賃借している佐藤（仮名）さんのところに何の前触れもなく突然新所有者の代理人が現れ、土地の所有権を買うか借地権を売るかとの横暴な請求をしてきた。佐藤さんはこれを拒否すると、地代の支払いの問いかけには耳も貸さずに退去してしまった。そこで今後の対応の相談に組合事務所を訪ねる。

　土地の登記簿謄本を調べ、大阪の建築業者が取得したことを確認。内容証明郵便で地代の支払いを問い合わせるが回答がなく、供託する旨を通告するも返事がないので、地代を現金書留で送金すると受領した。しかし、二度目の送金では受領拒否となり供託することとなった。地元の東京法務局に供託の手続きをと無理を承知で協議するが、持参払いの原則で賃貸人の所在地の大阪法務局宛に行うことが望ましいとの結論となった。

　供託書（ＯＣＲ用紙）に記載、供託金とともに大阪法務局に送付する。供託済の用紙
が返信されて佐藤さんはようやく一安心した。

　今後、裁判になった場合には大阪ではなく、東京の裁判所で行われるように手立てを
とることが必要になっている。
　
（東京借地借家人新聞より）


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