普通借地契約から定期借地契約への切り替えは無効

（問）私は父親の代から土地を借りています。借りた時期は戦前で、契約書は作成していません。平成７年に借地上の建物の改築を地主にお願いした際に、地主から契約書を新たに作成すること、建替えの承諾料を支払うことを要求され、地主指定の不動産業者の仲介で契約書を作成しました。
　　
契約書について法律知識もなく、言われるままに契約書に署名捺印しました。
最近になって契約書を見てみると、確定期限付土地賃貸借契約書となっていて、契約期間が５０年で契約の更新ができないと書いてあることが分かりました。契約書に署名捺印した以上、５０年経ったら土地を返さないといけないのでしょうか。

（答）あなたの場合は、戦前から借地していたということは契約の更新に関しては旧借地法が適用されます。平成３年に借地法が改正され、平成４年８月１日から借地借家法（新法）が施行され、借地借家法では第２２条で存続期間５０年以上の契約の更新の規定のない定期借地契約を締結することが可能となりました。

しかし、旧法の借地契約を新法の定期借地契約へ切り替えが合意の上でできるかといえば、借地借家法では附則第６条「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」と定めてある通り旧借地法が適用され、このような更新のない確定期限付土地賃貸借契約は旧借地法第１１条により更新に関する借地権者に不利な契約に当り無効（強行規定違反）になります。契約期間については、建物再築による借地権の期間の延長により、旧借地法７条に基づき建物滅失時から２０年間の契約期間が延長されています。

　なお、消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降に消費者の無知に付け込んで結んだ契約は、消費者契約第４条の取消しや同法１０条で無効にすることも可能です。


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