マイホーム取得過程を振り返る 土地編

今年（2018年）、マイホームを手に入れました。

「夢のマイホーム」と聞きます。
でもマイホーム探しの旅は僕にとって「夢」が入る余地はほとんどありませんでした。
ひたすら手元にある資金と、現実に存在する物件との妥協点を探す、非常に「現実的な」作業でした。


きっかけは、住んでいたアパートがあまりにも手狭になり、限界を感じたことです。

そのアパートに引っ越してきて10年が経過しようとしていました。
住処が狭くてゴミゴミしていると、心まですさんで来そうでした。

より広い家族向けアパートを探したのですが、住んでいるアパートより大幅に広いものは無さそうでした。
戸建の賃貸もありますが、どれもいい値段。
（一般的な建売住宅の住宅ローンの月支払額よりもいい値段）

2018年度から住宅手当がそれまでの3分の1未満の額に減額される状況でした。
マイホーム購入が現実味を増した瞬間でした。


マイホーム取得への道を、自分自身の記録として、また、これからマイホーム購入を考えていらっしゃる方々の参考にもなると思い、文字に起こしました。

例によって、くどくて長い文章ですが、力尽きない範囲で、お読みください。




「土地に求める条件」

マイホーム購入に当たり、まず、立地・土地に満たしてほしい条件を検討しました。

・引越し前と同様に、職場に徒歩通勤したい。
・子どもの小学校を変えたくない。
・60坪もしくはそれ以上（土地の予算は1,500万円まで。つまり、坪25万円まで。この条件だけは「夢」をみていたと言えるでしょう）
・できる限り安定した地盤
・盛り土を（ほとんど）していない土地
・水浸歴のない土地
・窓を開けても静か（自動車音や電車音がうるさくない）
・空が広いこと。月と惑星が観測しやすいこと。できれば北極星が見えること
・など

徒歩通勤を前提としている。
つまり、自動車通勤、まして電車通勤を完全に除外しているため、駅へのアクセスは無視。
買い物も生協の宅配を利用しているので、近くにスーパーがなくてもよい。
（スーパーや駅が近いに越したことはないが、予算的にも無理だろう）



「事前調査」

まず、子どもの学区内で職場まで歩いて行ける範囲の地盤の性質を調べました。
防災科学技術センターが2017年に公表した最新のJ-SHIS mapを見ました。
250mメッシュというすごい精度です。

J-SHIS map



J-SHIS mapで「表層地盤が安定した場所を」と思ったのだが、荒川と江戸川の間に表層地盤がよい土地なんて存在しませんでした。
それもそのはず、荒川と江戸川の間の地域は、縄文海進により5,000年前まで浅い海（水深5m以下？）だった場所。
縄文海退で海が引いたあとは河川の氾濫原となり、河川堆積物が広がった地域です。
地盤としては、最も柔らかく不安定な地域になります。
仕方がないので、表層地盤の評価が良い場所を探すのではなく、一番悪い場所を避ける方針としました。

縄文海進
下図は縄文海進の際の海岸線を示した図。




地質については、完新世（1万年前から現代を含む最も新しい時代）の河川・海岸・平野堆積物と自然堤防堆積物（つまり、陸上堆積物全般）は避けたい。
できれば更新世（約258万年前から1万年前）、つまり海で堆積してできた地盤がいい。
（もちろん更新世より古い地盤の方が望ましいですが、この辺り、更新世より古い地盤はありません）

地質図Navi




地図・航空写真・地形図を見て、気になることがないか、吟味しました。
段丘崖、もしくは段丘崖の真下は避けたい。

地誌も調べました。

この辺りには、江戸時代に農業用水確保のために川を堰き止めて作った貯水池があったそうです。
その貯水池はなんと、周囲40数km、面積1200haに及ぶ大きなものだったそうです。
これだけ広いと、立退きを迫られた人々もたくさんいたことでしょう。

この貯水池、平均水深が1mと非常に浅かったとのことです。
堰き止めた川の源流は山地ではなく関東平野内にあったため、水量は豊富でなく、新田開発が進み、水の需要が増えるに従って、その貯水量は役不足になっていったようです。
また、大雨が降ると貯水池周囲に大きな被害をもたらしたそうです。

川をせき止めるための堰は、今もほぼそのままの地形を留めています。
土地の選定にあたり、少なくとも、その貯水池の底だった場所は避けたい。
貯水池だった場所は、水害が発生した際、真っ先に浸水に見舞われる可能性が高いからです。

下の古い航空写真をご覧ください。
中央を南北に流れる河川があります。
その河川に交差する直線状の構造物（樹木と住宅）が、川を堰き止めていた堤防跡です。
今でもそこだけ標高が7mと、周囲より3mほど高く、堤防としての構造を維持しています。
この写真からも、堤防の上が古くから道路であったことが確認できます。
この道路、実際に通ってみると、狭いんです。
自動車がすれ違えないくらいに狭い。
古い街道にしては不自然だなぁ、と以前から思ってました。

地理院地図




この地域の浸水歴についても調べました。
1958年の狩野川台風の際の水害地図が非常に参考になります。
大きな水害が起った場合、狩野川台風の水害地域とおそらく、ほぼ重なると思われます。
この図で浸水した土地は避けたい。



ここまで調べて、僕は疲れました。
こんなに条件の悪い土地柄なのか。。。
災害に弱すぎる。

マイホーム購入は一生に一度のことです。
二度目は予定してません。
資金的にも無理でしょう。
なのに、なのに、、、、こんなに厳しい自然条件の場所に家を建てなければならないのか？！

職場をかえて、もっと田舎の方に引っ越せば、予算的にも余裕を持って、しかも、自然災害に強い土地に家を構えることができる。

はぁ。。。
でも、職場を変えるのは簡単ではないですよね。
縁あって今の職場にいるわけですから。


気を取り直して、続けます。

上記で絞り込んだ地域を中心に、子どもの学区内で、しかも職場から2km以内の60坪以上の土地を洗い出しました。
google mapの航空写真で土地を大まかに絞り込み、あとは現地を訪れて確認しました。
適当に散歩していて見つけた土地もありました。



「現地調査」

現地調査にあたって、できる限り子どもを同伴しました。
理由は、目的とする土地についての情報を近隣の住民から聴取するときに、相手の警戒心を解くためです。
見知らぬ成人男性が一人で訪問するより、近所の小学校に在学中の子どもが一緒の方が相手も安心だろう。
それに、もしかしたら今後、長きにわたりご近所さんになるかもしれない相手に、変な目で見られたくない。
やはりファースト･インプレッションはよいものにしたかった。

土地の持ち主のことや、生活の基盤としてゴミ捨て場の位置や町内会のこと、子どもの通学路・通学班のことを聞きたかった。
そしてなにより、2011.03.11のときの家屋の被害について、実際にそこに住んでいる人たちの声を聞き出したかったのです。

実は、住んでいたアパートが建っていた場所が元沼地跡でした。
2011年の震災の際、結構揺れました。
アパートは軽量鉄骨製であったため、ほとんど被害はありませんでしたが、同じ町内では、建物が歪んだり、壁が損傷するなどの被害が出て、リフォームした家が複数あったのです。
だから、目星をつけた土地が震災時にどのように揺れたかについて、ぜひ知りたかった。

案の定、子どもをネタに声をかけると、スムーズに会話がスタートできました。
「そこの土地の購入を検討しています。この子が今、○○小学校に通ってるんですけど、この町内に同校の通学班はありますか？」
みたいな感じで切り出すと、

「ええ、ありますよ。そことそこの家に小学生がいます。そこの角に集合して登校してますよ」

という具合です。

土地の所有者について聞いても、

「東京の方で社長さんをしていたみたいだけど、今度○○することになって、引っ越していったのよ」

といった具合に、教えてくれました。

どう見ても江戸時代は沼地、江戸時代以降にも浸水歴がありそうな土地で、
「震災の時はなにか被害は出ませんでしたか？」
と聞くと、

「グラングラン揺れて、この壁に大きなヒビが入ってリフォームしたのよ」

などということもわかった。
子どもが一緒でなかったら、短時間にここまで効率よく聴取できたかわからない。


現地調査では、J-SHIS mapの評価と、僕の評価が一致しない土地も複数ありました。
J-SHIS mapではこの周辺で一番揺れにくい表層地盤に分類されている土地でも、実際に現地を訪れると、地形的にも雰囲気的にも、どう見ても直近数千年以内の堆積物に覆われているように見える場所がありました。
地質図を見ると、やはり完新世の河川・海岸・平野堆積物。
建売住宅が売りに出されていたので、建設過程の写真を見せてもらうと、地盤に長い杭を密度高く打ち込んでいました。
周囲の段丘崖の崖下に沿って、湧き水の湧き出し口が複数あり、地下水が豊富。
液状化も考えないといけなさそうでした。

別の場所では、同様にJ-SHIS mapで揺れにくい評価で、なおかつ、更新世の地盤であるにもかかわらず、僕の見立てで揺れ易いだろうと思われる場所も局所的（100m✖︎300m程度）にありました。

例え更新世の地盤であっても、その中に窪地はあります。
地盤に関係なく、窪地には水が導かれますし、堆積物が乗ります。
湿地であったとなると、住宅地として安心できる場所とはならない可能性が高い。
（その後、古くからの住人への聴取で、半世紀くらい前まで沼地であったこと、2011年の震災の際は大きく揺れたことを確認しました）

現J-SHIS mapはこの手の地図として、過去最高の精度で作られた地図ですが、所詮250mメッシュです。
（当然のことでしょうが）全幅の信頼を置けるようなものではなく、局地的にハズレもある。
参考になるけど、地質図・地形図・航空写真なども参考にしつつ、現地調査を含む多角的・総合的な評価が必要なのだということです。

（ただし、専門家に直接聞いたところ、新しいデータがどんどん集積されており、近い将来、J-SHIS mapは100mメッシュになりそうだとのこと。精度はどんどん上がっていくことが予想されます。）


現地調査を重ねていくと、時に面白いことにも気づかされました。
「ここら辺、いいなぁ」と思うような土地を見ていると、古そうな寺がある。
そのお寺を調べて見ると、なんと1,500年の歴史があるとのこと。
やはり安定した地盤には、歴史的な遺産が残っているということです。
その寺の裏手に売りに出されていた土地があったのですが、日当たりがあまり良くないこと、墓が見えること、何よりも土地の値段が折り合わず、諦めました。

現地調査では、環境音についても気にしました。
この近辺で音源となるのは、主に高速道路や主幹道、鉄道でした。
スマホのアプリで音量dB（デシベル）を測れるものがあったので、入手。
60dBを超えて来ると耳障りと感じました。
特に主幹道や高速道路は途切れることなく自動車走行音がしました。
一度気になるととても我慢できたものではありませんでした。




盛り土がしてあるかかどうかも気にしました。
いくら表層地盤が良くても、盛り土をしてあったら意味がない。

下の写真は、盛り土の斜面下のブロック塀の写真です。
写真だとわかりにくいかもしれませんが、ブロック塀が盛り土の重みに耐えかねて、道路側に傾いてきています。
元々は頂部が丸い丘だったのだと推測します。
丸い丘の上に住宅用地を広く確保するために、丘の頂部を平坦にならして、丘の周囲の斜面に盛り土をしてあります。
現時点で盛り土を支えるブロック塀が傾いているのに、その上に住宅を建てたらどうなるか。。。
そもそもこのブロック塀、強度が低そう。
鉄筋を通してあるにしても、その鉄筋の寿命はせいぜい20年ではないでしょうか。
この盛り土の上の土地は、とても見晴らしが良く、天体観測しやすそうでした。
しかも、100坪で2千万円を切る破格の値段で売りに出されていましたが、購入を見送りました。




現地に着くと、段丘崖の真下という土地もありました。
崖の高さ10m弱。
傾斜は50度。
崖の土壌を留めていた木々が全て切り払われ、土壌がむき出し。
この状況で崖下に家を建てるのは避けたい。




現地調査を行なって気に入った土地が見つかったときは、まずネットでその土地が売りに出されていないか調べました。
しかし、売りに出されていたことは1度もありませんでした。
仕方がないので、地方法務局に出向き、登記簿謄本を入手して持ち主を調べました。

登記簿謄本、面白いですね。
過去の所有者の変遷から、過去の土地取引の値段までわかってしまう。
地主と土地交渉するにあたり、地主が望む金額と、自分が希望する値段との開きがどれくらいか、検討するのにとても役に立ちました。


現地調査は週末しかできないので、平日はネットに出ている中古物件や土地情報をチェックしてました。
実のところ、60坪以上の土地となると、一般論として、完全に予算オーバーで、正直、新築は無理だと考え始めていました。
建売の新築は基本、35坪前後の土地がほとんどです。
分譲地もほとんどが35坪前後。
なんとか60坪程度の土地を中古住宅付きで見つけられないか。
しかし、ネットに売りに出されている中古住宅もしくは土地は、60坪以上に絞ると、ほんの数件しか出てきませんでした。

不動産屋さんに、めぼしい中古物件が出るたびに情報をもらっていましたが、「これだ！」という物件には当たりませんでした。

地元の不動産屋の店舗にも出向きました。
が、めぼしい中古物件・土地は見つからなかった。
でも、それ以上に、いろんな情報をもらえました。
古くから地元で不動産屋をしているだけあって、具体的に土地を指定して質問するといろんなことを教えてくれました。

「そこの土地は、地主が数年前に、建売業者を断った場所だよ。業者は坪35万円を提示したんだけど、地主がそんな安値では売れないと断ったんだ」

（ちなみに僕の希望価格は坪25万円です・・・）とか、

「そこの土地は建物を建てられないよ。ここ数十年、たくさんの業者が建てようと試みたけど、みんな失敗した。なぜなら、消防法を満たすためには○○○が条件で、それが難しい。あとは建築基準法を満たすために△△する必要があり、その費用が□千万円かかるとの見積もりだったそうなんだ。お金はかかるし、消防法をクリアできる保証はないしで、検討した人たちはみんな諦めた。」

という具合だ。

ダメ元で地主と直談判もしてみました。
が、提示された額と、僕の希望額の乖離が大きすぎて、正直話になりませんでした。

思うような物件に巡り会えず、仕方がないので、思いっきり割り切って、激安の築40年以上、40坪程度の中古物件で妥協しようかと思い始めていました。


「巡り会い」

しかし、これだけ色々手を広げていると、縁に巡り合うことがあるようです。
運よく、予算内で、なんとか妥協できる土地に巡り会えたんです。

結果的に、60坪は満たせませんでした。
60坪弱（私道を合わせると60坪とちょっと）

空もそれほど広くはない。
北極星も見えない。
天体観測に向いているとは言い難い。
でも、天体望遠鏡を出しても邪魔にならないだけの広さがある。
（いろんな物件を見て回りましたが、35坪だと、天体望遠鏡を外に出すことすらできない物件が多いんです）

段丘崖の下の土地になりました。
できれば更新世の段丘面がよかったのですが、叶いませんでした。

段丘崖ですが、高低差4m程度。
傾斜は大まかに40度。
段丘崖下の幅4m道路を挟んだ土地で、斜面から家までの距離は10m弱。

段丘崖が崩れるリスクがないとは申しませんが、崩れたとしても、建物に被害は出ないでしょう。
車が埋もれるかもしれませんが。
航空写真を見る限り、少なくともここ60年以上、崩れてなさそうです。
斜面上の土地の素性も調べました。
僕に不都合なことが起こる確率はかなり低そうです。

段丘崖が形成する谷ですが、奥行き約750m、谷の入り口の標高が5m、谷の頂部の標高が11m、谷の入り口の幅が約250mの狭くて浅い谷です。
谷底の傾斜は南に向かって上り勾配で、我が家から南に300mほどで谷の頂部となります。
谷の頂部より先は数平方km程度の台地であることから、我が家の前にある段丘崖は、河岸段丘の段丘崖とは考えにくく、縄文海進の際は、狭い入江だったのではないかと想像してます。
我が家の標高は8m台であり、台地のくぼみに入り込んだ入江の奥の方、ということになります。




戦後直後の航空写真を見ると、田んぼか畑だったことがわかります。
白黒の精度の悪い航空写真で、田んぼか畑か、見分けがつきません。

元々田んぼだった仮定すると、周囲より標高が高い（標高8m台）ので、河川なしで水の供給をどうしたのかが気になります。
段丘崖の根元から湧き水は確認しましたが、段丘を成す台地自体が小さく、湧き水の水量が乏しい。
雨が数週間途切れただけで湧き水が途切れることをこの1年間で何度も確認しました。
とても水田に水を安定供給できたとは思えません。
よって、畑であったと推定しています。
年代を追うごとに航空写真の精度が上がり、1980年以降は畑だったことが写真で確認できます。

両隣の建売住宅建設の際のスェーデンサウンディング試験で、地盤の補強は必要なしとされてました。
（最終的に、僕が購入した土地も、スェーデンサウンディング試験で同様の結果でした）

しかし、いくら浅いとはいえ、谷底である以上、地震の際、（最悪ではないにせよ）ある程度は揺れる土地であると認識しておいた方がよさそうです。

ちょっと心強かったのは、西隣の一角の20戸の住宅街です。
航空写真を見ると、1984年から1987年の間に一気に建てられたようです。

町内を見て回ると、建て直したものが4軒程度。
8割は築30年越えしてます。
外から見た範囲で、震災でリフォームしたところが見当たりません。

前のアパートの周辺では、震災後にリフォームした家が数軒あったのが一目でわかりました。
（近所だったので、住人から直接聞けましたが）
築30年クラスの住宅が2011年の震災の揺れに耐え、外から見て一目でわかるような大規模リフォームを必要としなかった、ということです。



個人的にアクセスさせていただいた大手地質調査会社の土地データベースによる評価は、下記となりました。
上出来でしょう。




僕の要求を完璧に満たす物件ではないです。
けど、現実的に入手可能な土地となると、この土地は間違いなく、魅力的でした。
出会ってから1週間ほど間をおいて、いろいろ検討した結果、購入に踏み切りました。



「縁」

おまけですが、この土地には縁を感じました。

この土地、本格的にマイホーム購入を考え始めて、家族を連れて現地調査に出かけた最初の日に、一番最初に立ち寄った土地だったのです。

その時は別の物件に向かう途中でした。
向かう途中に、「新築物件　売り出し中」の看板が道路に出されており、気になって家族で立ち寄ったのです。
隣の区画に、35坪ずつに区画された4つの建売物件が建設中でした。

隣の更地（最終的に購入した土地）を見て、
「きっとここも30坪程度に区画されて売りに出されるのだろうなぁ」
と思って、立ち去ったのでした。

それからいくつの物件を見て回ったことでしょう。
最終的にこの土地に戻ってくることになろうとは、思いもよらないことでした。