将来の相続対策のために地代増額請求 増額の根拠なしと反論 値上げ認めなければ借地人の私道の通行認めない

新宿区内に宅地約３０坪を賃借している組合員の森川さん（仮名）は近所に住んでいる地主から口頭で賃料増額請求を受け、強硬な言葉に困って組合に相談に来た。組合は今後真摯に協議するためにも地主に賃料増額の根拠等を明記した書面を出してもらうようアドバイスした。

一週間も経たず地主から書面が届いたが、増額の根拠に組合も困惑してしまった。いずれ起こるであろう相続に備え相続税対策として財産を貯めておきたいので賃料を増額し、借地人に負担させるとのことであった。さすがにこれは賃料増額の根拠とは言えないとして拒否の通知書を森川さんが作成、組合が添削し、送付することにした。

やはり一週間も経たずして地主から返答の書面が届き、地主の言うことが聞けないのであれば今後何も借地人の主張は受け入れない。地主の私道も通行してはならない。場合によっては損害金を払って出て行ってもらうという内容だった。
森川さんは賃料増額に合意すれば地主と関係が修復するとは考えられないとして断固拒否することにした。場合によっては弁護士相談も考えることにした。

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家賃１・５倍まで段階的に値上げを管理会社が請求

京都市内に居住する伊崎さんは、管理会社から賃料の増額と更新料の請求をされました。内容を確認したところ、家賃が１・５倍で今までなかった更新料が２年ごとに家賃の１ヶ月分と記載してありました。伊崎さんは、「年金暮らしの私ではとても払える金額ではない」、「どうしたらいいか分からない」と途方にくれていました。賃料増額通知は、マンションに居住するすべての人にきていることから居住者の方に相談会開催の案内をしました。

　相談会当日は、二世帯が集まりました。そこで、賃料増額には合意が必要であり、更新料は入居時の賃貸借契約書にはなかったので払う必要はないことを話し合いました。そして、管理会社に引き続き住むために少しの値上げは仕方がないと許容できる金額を提示しました。

　後日、管理会社から、提示した賃料では受け取ることができないこと、要求賃料を当面下げるが今後は２年ごとに値上げを行い、当初予定賃料まで上げていく、更新料については設定しないという家主の意見を聞きました。更新料を設定しないことになったことは良かったのですが、賃料は段階制を取っているだけで最終金額は一緒になることから、とても応じられないと再度管理会社の担当者に話しをしました。

　今後は、家主に値上げの理由を示すこと、回答された値上げ案では応じられないことを通知し、直接交渉を行っていくことにしました。

(全国借地借家人新聞より）

東京都市開発が公租公課の５倍の地代値上げを請求

　底地買い業者大手の東京都市開発(株)は、８月１日から底地の買取を拒否している借地人に対し、固定資産税・都市計画税の合計額の５倍に地代増額を請求してきました。
　同社は借地人に「底地を買い取るか、買い取れなければ借地権を売れ」と迫り、地代の送金は認めず、集金に来るか永田町の会社に持参しろと要求し、借地人を困らせています。組合にも多くの相談が寄せられ、借地権の買取を拒否し、地代を供託している借地人もおります。

　調布市の借地人のＭさんは、令和元年１２月に旧地主が土地を東京都市開発に売却し、Ｍさんは組合に相談し、地代を組合に預けて都市開発の社員が組合事務所に地代の集金に来ています。底地の買取価格をめぐって交渉は決裂し、同社の社員はなかなか地代の集金に来なくなっています。Ｍさんは地代の増額を拒否する通知を同社に文書で提出しました。今年の８月分以降の地代の受領を拒否するようなら、法務局に供託することを組合と相談しています。Ｍさんの現在支払っている地代は固定資産税・都市計画税の４倍超で近隣と比べても高額な地代を支払っており、値上げをする必要は全くありません。

　他にも三鷹市のＳさんも同社の土地買取りを拒否し公租公課額の５倍の地代増額請求通知が送られてきています。Ｓさんも値上げに応じないで供託を続ける決意です。(多摩借組組合ニュース）

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協議のないまま地主が一方的に地代値上げ

　足立区内尾竹橋通りから東に１本脇に入った地域で宅地２２坪を賃借する盛田さん（仮名）に昨年１１月地主から「地代見直しのご案内及びお願い」の文書が送られてきた。内容は本年１月分地代から坪当り７００円に改定する旨が明記されていた。現在の地代額でも盛田さんは他の周辺地主に比べ高額と考えている。早速、組合に電話をして相談した。組合からは借地借家法１１条２項で「地代等の増額について当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた者は、増額を相当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる」と規定されていると説明された。

　当事者間でも協議もされていない状況で地主の一方的な改定に応じることはなく、改訂の理由もただ税金が上がっていると述べただけで、具体的に当該土地の評価証明書を開示して税額を明らかにする等不相当である根拠も示されていない。盛田さんは近隣の組合員が他の地主から地代増額裁判で坪当り４９５円で確定していることを理由に改定には応じられないと回答したが、地主からは何も言ってきていない。（東京借地借家人新聞より）

家主の代理人弁護士から突然賃料増額で調停申し立て？

新宿区内に住む大田さん（仮名）は築４５年の賃貸マンションに住んでいる。

１０月４日付の民事調停申立書が弁護士から届いた。驚いた大田さんは組合に相談にきた。

申立内容は「賃料増額に応じること」。「増額分の敷金補填をすること」。「賃貸期間を２年とする更新契約を締結すること」と綴られていた。この２年とする更新契約が普通借家契約なのか定期借家契約なのかは明記されていない。

その後１０月９日付の訂正申立書が届き、金額訂正があった。増額の値上げ幅が大きく、法定更新も認めないと受け取れる調停申立のため組合に入会し、再度相手方弁護士から調停期日等書面が届き次第相談することになった。

弁護士であるにもかかわらず法的に有効ではないと思われる請求例が増えている。組合では組合員の正当な主張を応援していく。

(東京借地借家人新聞より）

ネットで調べたら同じアパートの空家が３０％も家賃を減額して募集していた

立川市若葉町で1ＤＫのアパートに住むＡさんは、９月に立川市女性総合センターで行った「借地借家問題市民セミナー」に参加し、１０月に組合事務所に契約更新と家賃減額について相談に来て組合に入会しました。

　Ａさんの住むアパートは築４９年の老朽化したアパートで、平成１５年に家賃５万９千円、管理費が２０００円を支払い入居し、今年の１１月１日で７回目の更新を迎えます。アパートは壁も薄く、隣の話し声やテレビの音も聞こえるほどで、住民間の音のトラブムも絶えない状況でした。

　Ａさんは平成２５年に収入も減って、初めて家賃を月額５万３７００円、管理費２３００円に減額してもらいました。アパートは管理も不十分なため、空室が増え、現在１０室中４室が空室状態です。

　今年の９月に入って突然管理会社が変更になり、ハウスメイトマネイジメントに変わりました。細川さんは、現在入居中の住民に家賃を聞いてみると、月額５万円支払っていることが分かり、ハウスメイトに家賃を減額できないか聞いても、家主に聞いてみるとはっきりした返事もありませんでした。

　組合では家賃の減額について、近隣の賃料と比べて現在支払っている家賃が高ければ、当然家賃は減額できる。ちなみに、インターネットで同じアパートの新規募集物件を賃貸情報「スマイティ」で調べたところ１階部分の空家が何と家賃月額３万８千円、共益費０円で募集していることが判明しました。

　Ａさんは物件募集を見て「私が住んでいるアパートの物件です」、家賃が月額３万８千円で共益費０円にまたビックリ。今回家主はアパートの空家を埋めるために、ハウスメイトに管理を任せたところ、老朽化したアパートの家賃は大幅に引き下げて募集したもようです。Ａさんは組合と相談して、早速１１月分の家賃から月額３万８千円に減額するよう請求し、家主に文書で通知しました。
（東京多摩借組ニュースより）

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地主が変わり地代4倍増の請求

　三鷹市で約４２坪を借地している加藤さん（仮名）は,今年５月に２０年の借地契約が満了しましたが、地主がその前に死亡し、相続人が７月末に土地を底地買い業者に売却しました。

　業者は倉庫業でも有名な会社で、地代の増額（固定資産税・都市計画税も３倍から６倍）、更新料は更地金額の５％を提案。加藤さんの現在支払っている地代はこの２０年間全く値上げもされず、固定資産税・都市計画税の１・２倍程度と安くなっているため、一挙に４倍まで上げる必要はないが税金の２倍程度は支払った方がよい。更新料は支払う必要はなく、業者は底地の買取りと借地権の売却を求めることが目的であり、今後底地を買い取る場合には粘り強く交渉すること。また、土地の所有権の移転を確認したら、地代の送金先を聞いて、契約書に定めた支払日に地代を支払うようアドバイスしました。(東京多摩借組ニュースより）

不動産投資会社が大幅な家賃増額請求 緊急連絡サービスも勝手に解約

ジェシーさん（仮名）は新宿区に住んで１０年以上になる。分譲賃貸型マンションに住んでいるが、ジェシーさんの居住部分を不動産投資会社が買い取った。賃貸人変更通知とともに大幅な賃料増額請求があり、困り果てて組合に相談した。

以前の賃貸人は大手デベロッパーで、築年数がある程度経つため更新の度に減額してくれた。２４時間対応の緊急連絡サービスにも加入しており、修理修繕などを通知できた。新賃貸人は２４時間サービスも解約した。

また有線放送が使えたが、これも解約してしまい、大幅なサービス低下の上賃料増額を通知してきたことには到底応じられないとのことだ。日本に来て初めての経験のためかなり疲れ果てている様子でもあった。

ジェシーさんは組合に入会し、引き続き相談することになった。日本の法律と母国の法律の違いもあり、本当に増額は拒否できるのかかなり不安そうではあった。そこで、東借連常任弁護団にも相談し、母国と日本の法律の違いを知っていただいた。増額は双方の合意があって成立するもので、賃貸人の一方的な主張で決まるものではないとアドバイス。借地借家法で賃借人が守られていることも説明を受けた。その上で組合が増額拒否の文書を作成することにした。

４月の下旬に５月分の賃料を振込んだが口座閉鎖されており振込不能であった。その後賃貸人より新賃料を指定口座に振込むよう請求書を送ってきた。賃料振込不能のため、法務局に供託する。賃料増額には改めて応じできないとの通知を送ることにした。
通知送付後すぐに担当者より通知書が届き、増額に応じなかったため口座を閉鎖した。新賃料を請求書に記載の口座に振り込むようにと繰り返すだけだった。明らかな受領拒否である。

組合ではすぐに供託手続きを行い、少しでもジェシーさんに安心してもらえるよう配慮した。ジェシーさんも「これで心が落ち着きます」と満面の笑顔で語った。 (東京借地借家人新聞より）

地価も固定資産税も下がっているのに地代１６９％の大幅値上げ請求

　横浜市南区で宗教法人から約４０坪の宅地を借りて５階建ての共同住宅（一部店舗・事務所）を所有する高橋さん（仮名）は、２年前の契約更新時に更新料として２９２万円を請求され、話し合いをしましたが合意に至らず、法定更新となりました。その後、約１・６９倍の地代の値上げを請求され、話し合いがつかないと、地主は弁護士を代理人に立て横浜の簡易裁判所に地代増額の調停を申し立ててきました。

　地主側は不動産鑑定を行った資料を提出し、現在の地代月額２万６５２０円に対して、差額配分法５万２９３８円、利回り法２万１２９円、スライド法２万６３７７円の３通りの試算を示し、横浜市南区の商業地の月額地代と比較して低廉であるとの理由をあげて
差額配分法で求めた地代が適正と主張しています。差額配分法とは今貸す地代を正常賃料として、借地人が支払っている地代との差額を折半するという理論で、あまり説得力のある算定法ではありません。現に、鑑定評価書の中でも地代を合意した平成１５年１０月と鑑定した平成３０年７月と比較して、地価が約１・８％下落し、固定資産税も１６・２％下落していることを認め、「このような状況下で賃料減額が妥当にも思える」として指摘しています。高橋さんは、商業地と言っても場末の商店街であり、地代増額の根拠はなく、調停では地代増額を認めないで頑張る決意です。

東京多摩借組ニュース４月号より）

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管理会社から驚愕の通知 地代が今までの２．５倍に

世田谷区用賀に住む村上さん（仮名）は、今まで地主の窓口になっていた不動産屋から新しい管理会社の不動産会社に変わった。
　６月に「２０年間値上げをしていない。公租公課の負担が増えたので大幅な乖離が生じた」として地代を７月から２・５倍にするから口座に振り込むよう通知が届いた。びっくりした村上さんは同じような通知をもらった借地人と一緒に組合事務所に相談に来た。組合の相談では、地代の増減は双方の合意が原則で、一方的な値上げは認められないとして、現行の地代を振込むようにした。

　７月に入り、地主と管理会社連名で､｢振込まれた地代は請求金額との差額が生じている。振込まれた金額は預かり金として、７月末までにその差額を振込まない場合は、返金します」との通知を受けた。組合と相談し、「貴殿の値上げの主張はその根拠となる資料の提示がされていないので判断のしようがない。値上げに応じられない。地代が返金された場合は供託します｣との回答をした｡村上さん「組合に入っていてよかった｣と話した｡

(東京借地借家人新聞８月号より）

地代増額と更新料の請求 調停では地代の相当額の増額で和解

　北千住駅東口には近年東京電機大学が移転し、東口エリアには同時に２か所の再開発計画が持ち上がっている。

　駅東口から徒歩５分ほどのところで約４２坪の宅地を賃借する釜本さん（仮名）は昨年４月地主の成年後見弁護士から坪当り２２１円の地代増額と更新料１２０万円を請求される。１２月には同弁護士から地代増額請求の調停を申し立てられる。

　本年１月には顧問の田中弁護士と相談し、近隣地代を調査し、妥当な増額金額を検討した。前地主が７年前に内容証明郵便で増額請求した坪７００円を基準にすることにした。調停では、次回に回答する位に余裕を持ち、底地買取りも確認することにした。

４月の第３回調停で坪当り９０円の増額分坪７００円の地代額を認める代わりに昨年１１月分からの支払いを認めさせ、更新料の請求はなかった。

（東京借地借家人新聞より）

地代増額の調停で妥当な地代額で決着 更新料の請求はなし

　北千住駅東口には近年東京電機大学が移転し、東口エリアには同時に２か所の再開発計画が持ち上がっている。

　駅東口から徒歩５分ほどのところで約４２坪の宅地を賃借する釜本さん（仮名）は昨年４月地主の成年後見弁護士から坪当り２２１円の地代増額と更新料１２０万円を請求される。１２月には同弁護士から地代増額請求の調停を申し立てられる。

　本年Ⅰ月には顧問の田中弁護士と相談し、近隣地代を調査し、妥当な増額金額を検討した。前地主が７年前に内容証明郵便で増額請求した坪７００円を基準にすることにした。調停では、次回に回答する位に余裕を持ち、底地買取りも確認することにした。

４月の第３回調停で坪当り９０円の増額分坪７００円の地代額を認める代わりに本年５月分からの支払いを認めさせ、更新料の請求はなかった。（東京借地借家人新聞より）

地主が地代増額で１０数％の値上げ請求、借地人５軒結束して地主に通知

豊島区池袋本町に住む借地人５名は同じ地主に対して組合に入会して頑張ってきた。今年の６月になって、その一部の借地人に対して地代の１０数％の値上げを請求してきた。この借地は、一部の借地人以外は地主が所有する土地を４２条２項道路として使用してきた。一部の土地を借地人に売却したり、第三者に譲渡したりしてきた。地主は値上げの根拠として、１０数年前に値上げしてから値上げをしていないこと。その間の物価の上昇、固定資産税の増加を上げてきた。５名全員で組合の事務局長を呼んで学習会を開催した。事務局長は、土地の公租公課など税金が値上がりしたことを根拠に相談件数が増えていることを報告した。その上で、一方的な請求には応じないこと、そのために値上げの根拠を地主に説明させることを求める回答書を送ることにした。早速、地主から電話が入ってきて、「どのように回答したらよいか」と問合わせが来たので、「丁寧な説明を求めます」と回答した。(東京借地借家人新聞８月号より）

　

近隣の借地人の３倍の地代増額請求

北区滝野川で商売をしている山中さん（仮名）は地主からの更新料請求や立ち退きなど嫌がらせを散々受けてきた。数年前に「更新料の支払いをしていないのはお前のうちだけだ」などと怒鳴りつけられ、地代の受け取りを拒否されたので、法務局に供託した。昨年は、地代の増額を近隣の借地人と同様に請求してきたが、他の借地人の３倍の坪当り３００円の増額を請求してきた。組合と相談し、請求の根拠を示すよう文書で送ったがなしのつぶてだった。

年末に地主から増額分を支払っていないなどと主張し、法的手段に訴えると内容証明がきた。あらためて根拠を示すよう求めるとともに合意ができるまでは現行の地代を支払うことにした。（東京借地借家人新聞より）

　

３年越しに家賃減額に成功

　国立市の旭通りは、組合が創立した昭和５０年当時は映画館（スカラ座）もあり、活気のある商店街で、借地借家の相談も数多く寄せられていました。昭和６２年に映画館は閉館し、今は商店街としては衰退している状態です。６年ほど前に３７．６２㎡の店舗で鍼灸院を営むＹさんは、２階の騒音も仕事に影響するとともに、近隣の店舗の家賃が値下がりしている状況を調べ３年前から家賃の値下げを要求し、家主と交渉してきましたが、今年の６月に東京地裁立川支部で以下のように和解が成立しました。

　家賃は、平成２８年６月３０日分までは１カ月１４万５８００円（消費税込）とし、平成２８年７月１日以降は１カ月１３万１７５０円（消費税込）に減額することに合意致しました。月額で１万４０５０円の減額となりました。

　Ｙさんは、家主に対し再三調停の申し立てを行いましたが、家主は不動産会社を倒産させたり、会社名義から奥さんの名義に変更したり、奥さんが病気で出廷できないと仮病を使ったりと調停に応じてもらえず、昨年弁護士を代理人に立て何とか和解の運びとなりました。Ｈさんは、弁護士費用は痛い出費だったが、家賃を減額できたので仕事も頑張って取り戻したいと語っていました。

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