地主が評価替えで大幅地代値上げ 非住宅用地と評価

大田区仲六郷所在の宅地約２６９・１８㎡（約８１・４坪）を賃借中の高橋さんは、固定資産税評価替えに伴い、地主から大幅な地代の増額を請求された。過去の更新料問題の際と同様に、地主から管理を依頼されている不動産業者と組合を介しての協議することとなった。

　借地面積の半分に相当する部分が、工場と駐車場で非住宅用地であると都税事務所が認定した。その事実確認のために管理業者に評価証明書を提供させて都税事務所に確認を行った。

高橋さんは、父親が建設した工場を現状のままを相続して数年経過するが、課税の状況を認識した。管理業者との協議では税金の約３倍の地代を了承し、請求時期からではなく合意時点からの支払いとなる。

　非住宅用地は小規模住宅用地の６倍に税金が高くなるとの現実を踏まえて、今後の建替え等に対応することの大切さを認識した。

（東京借地借家人新聞より）

２倍超の地代値上げ請求で地主が調停申し立て

　地価の下落がおさまり、多摩地域でも地価が上昇する地点が増え始め、連動して固定資産税が値上がりしています。地主の中には、固定資産税の増税に便乗して大幅な地代の増額を請求する事例が増え、組合にも相談が寄せられています。

　八王子市大和田町で41.5坪を借地しているＮさんは、今年の4月に地主の代理人弁護士からこれまで月額9600円の地代を一挙に5月から公租公課の4.25倍の月額1万6600円の値上げを請求されました。Ｎさんは、20年前からの組合員で早速組合に相談、公租公課の4.25倍の根拠不明として公租公課の3倍までなら値上げを認めると回答しました。

　その後、地主からの回答はなく、7月になって地代を八王子市内の地代相場に基づき、月額1万9584円（固定資産税等の5倍相当額）が相当地代であること、土地賃貸借契約が平成33年8月に期間満了により終了することの確認を求め、八王子簡易裁判所に調停を申し立ててきました。

　固定資産税・都市計画税が平成4年当時3万6209円（年額）から平成26年度は4万7003円、平成27年度は4万8282円に増額していることを理由にしていますが、税金のアップ率は1.33倍であり、地代を2倍以上に値上げする理由にはならない。Ｎさんは、高齢の上に病気を患い、調停は組合の顧問弁護士を代理人に立て、地代増額の根拠は不当であることを争う決意です。(組合ニュースより）


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公租公課の４・２５の地代値上げ請求NO！

　八王子市大和田町に住むＮさんは、４月に地主の代理人弁護士から突然「賃料増額の請求書」の内容証明書が送られてきました。

　４１・５坪で地代月額９６００円を公租公課や地価の上昇等の事情を反映した賃料への増額を請求するとし、日税不動産鑑定士会「継続地代の実態調べ」平成２４年度版によれば、東京２３区内の住宅地の公租公課の継続地代の倍率が平均４．２５倍であることを理由に、平成２６年の固定資産税・都市計画税の４．２５倍の月額１万６６４６円に５月分の地代から増額請求する、また平成年１３年９月から法定更新しているので契約書を成文化したいとの内容でした。

　Ｎさんは、早速組合に相談し、公租公課の４．２５倍の根拠はなく、東京２３区内は都市計画税が半分に抑えられており、地代と公租公課の対比は高く、八王子市内では地価の下落で地代は値下がりしているところもあり、２０年以上地代の改定も行なっていないことから、「公租公課の３倍までなら値上げに応じる。契約書の成文化は拒否する」旨の文書を作成し、地主の代理人に送りました。Ｎさんは、地主の代理人に呼び出されても会いに行かず、「組合事務所で役員立会でなら会う」と回答するつもりです。地主の代理人からは1か月経過後も何らの返事もありません。

（東京多摩借組ニュースより）

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賃料減額請求マニュアルつくりました

　バブル時に高額な地代・家賃に値上げさせられ、近隣の地代・家賃と比べても著しく高額な賃料を減額するための手続きとやり方を全借連でパンフレットにしました。ぜひご活用ください。昨年、山梨県の大月市で地主との交渉で地代を３分の１に減額させた事例も生まれています。この事例では、地代に占める公租公課が実に５０倍だったことが調査で判明し、相談した組合員と組合役員が粘り強く交渉した成果です。パンフは組合事務所で１部１００円で販売しています。

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27年度評価替え前に地代40パーセントの値上げ

　足立区千住地区で宅地３５坪を賃借する八城さん（仮名）は昨年１１月に地主より２７年度固定資産税の評価替えを理由に本年１月分より１・４倍増の地代改定通知書が送付された。八城さんは知人の紹介で組合に相談。

昨年６月に本年５月分まで１年分を支払っているにもかかわらず、地主は税理士と協議した結果、評価替えで増税になると一方的な理屈を展開している。組合では値上げには応じず、２７年度分土地評価証明書で検討する旨の回答を助言した。

（東京借地借家人新聞より）


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固定資産税・都市計画税の31倍の地代増額調停即決取り下げに

大田区仲六郷地域で宅地約５６坪を賃借中の亀田さんは、地代増額請求を拒否して地代を供託中。
この程、調停裁判となり先日の東借連の秋季研修会で学んだことを生かすチャンスとなった。高額
な地代の減額を主張しようと、固定資産税等を調査すると増額請求額は３１倍である。怒りを通り
越してあきれるばかりだ。調停の当日、現行地代が高額で減額を伝え始めると、裁判官や調停員が申立は増額なのでと、亀田さんの発言を制止して「調停を終了する」と宣言する。キョトンとする亀田さんに、申立人の増額請求には問題があるので取下げさせるという。

書記官作成の調停終了通知書を交付された。減額はできなかったが、短時間で取下げの即決に感動
したと、亀田さん組合事務所に報告した。

（東京借地借家人新聞11月号より）

地価の上昇は金融緩和によるバブル 来年の評価替えで庶民の生活直撃

国土交通省は先頃、今年７月１日時点の基準地価を発表した。東京、大阪、名古屋の３大都市圏の住宅地が６年ぶりに前年を上昇した。東京では、都内全域の変動率が１・８％上昇（昨年は０・５％上昇）し、２年連続の上昇となった。区部では９割を超える地点が上昇し、多摩地区でも７割超の地点が上昇となった。商業地は２・７％上昇し、昨年の０・７％を上回った。区部の住宅地の上昇率トップは中央区月島３丁目の１０・８％、次が港区六本木の７・３％、千代田区六番町６・６％と都心区で上昇した。多摩地区では武蔵野市吉祥寺本町で５・３％上昇した。

政府の金融緩和の影響と東京五輪の開催決定で開発が進む地域では、さらなる地価の上昇が予想されるが、足元の景気は消費税の増税で揺らいでいる。アベノミクスの大胆な金融緩和で株と地価は上がっているが、庶民の生活は賃金の下落と輸入品の値上がりに消費税増税が加わってＧＤＰをはじめあらゆる経済指標が後退している。来年は固定資産の評価替えで地価の上昇は地代・家賃に跳ね返り庶民の生活を直撃する。

あきれた家主 家賃１万５千円アップし、話し合いも拒否

大田区南六郷地域に所在の共同住宅に入居の母親が家賃５万５千円を持参したところ、家主に７万円でなければ受領しないと拒否された。

神奈川県と埼玉県に居住する娘さんらは、アパートと隣接する家主宅を訪ねるが、玄関ドア越しに「帰れ帰れ」と連呼され話し合いにもならない。２度目は何度も呼びかけるが返事もなく途方にくれ、ネットと知人の紹介で組合に入会した。

　この不況の折、月額１万５千円と大幅な値上げである。家主の不誠実な対応で、家賃を供託することにした。供託を内容証明郵便で通告するが家主は返送。供託通知書も同様だ。

村山さんら親子は、家主の呆れた不誠実な行為にも、根負けせずに権利を守ると決意している。
(東京借地借家人新聞８月号より）


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８月９日～１６日まで夏季休暇

明渡しで勝訴したのに、翌年家賃の大幅値上げ請求

　昭島市東町に住むＷさんは、昨年借家の老朽化を理由とした明渡し訴訟で地裁に続き高裁でも勝訴し、やっと安心しできたと思っていた矢先、今年６月分の家賃からこれまでの家賃月額３万円から２倍の月額６万円に値上げするよう立川簡易裁判所に調停の申し立てをされました。

　調停の申し立ての理由では、家主の代理人はＷさんが借家を借りた昭和３４年から５５年以上にわたって一度も家賃が増額されていないと全く虚偽の主張をしています。実際は、昭和３４年当時の家賃は月額６千円で、その後も何回か値上げしています。ただし、現在の家賃月額３万円になってからも相当の期間が経過し、近所にも５０年以上経過した建物はなく近隣と比較することも困難です。借りた当時の家賃の資料を探すことや、近隣で低額な家賃の実例など資料を集めることが必要です。Ｗさんは、明渡しの裁判に続いて今回の調停でも組合の顧問弁護士を立てて対応することになりました。
（東京多摩借組ニュースより）

私道の奥の袋路の高額地代の減額の交渉中に更新料請求され拒否する

大田区本羽田に宅地約３０・６坪（私道約５坪含む）を賃借中のＷさんは、ＪＲ蒲田駅から徒歩２０分の自宅の借地の地代と比較すると、多摩川の土手に近く交通の便も悪い。狭い私道の奥にも関わらず、自宅の地代と同額のため減額を求めた。交渉中に契約期間満了となり更新料を請求されて、交渉はさらに長引き地代の支払を１年も保留していたので、指定の口座に振込むと地主は契約期間満了後の地代を返金してきた。

　Ｗさんは今後の対応について、数か所の不動産業者や弁護士事務所を訪ねたが、納得がいく説明が受けられず、気持ちは焦るばかりだったという。仕事の途中に組合事務所を見つけて訪ねた。更新料の支払を拒否して地代供託の手続きを完了。今後は、地代の減額を求めて頑張りたいと笑顔の素敵なＷさんだ。（東京借地借家人新聞より）


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ころころ変わる地主の主張 地代増額から４か月分の地代で立退け！

　足立区内を横断する環状７号線の北側で３０坪の宅地を賃借する坂倉さん（仮名）の息子さんが組合事務所を訪問した。

　内容は父親が亡くなり地主にどう伝えたらよいかという相談だった。　組合では借地の相談は、借地上の建物登記の所有者名義を相続人に変更するだけでよい。その際、地主の承諾は不要で地主に対しては「私が借地権を引き継ぎました」という通知だけでよいと説明。

　数日後、坂倉さんから報告があり、地代を持参した際、地主から地代増額を言われた。次の日には電話で借地の返還を、また次の日には４ヵ月分の地代額を立退料として支払うので更地で返却してくれと、ころころ内容が変わり勝手なことを言ってきているとの話があった。組合は簡単に要求に応じず、地主には「文書で通知するよう言いなさい」と助言した。

（東京借地借家人新聞より）

競売で落札した借地の明渡し請求拒否したら地代２倍の値上げ

杉並区で借地をしている佐藤さん(仮名)は隣地と自分が賃借している土地を競売で買い取った新地主が自己使用のため明渡せと主張してきた。

そのような不合理なことに応じられないと通知をしたところ地主から地代を二倍に値上げすると通知された。そのうえ一方的に銀行口座を閉鎖してきたので組合と相談し、法務局に供託の手続きをした。


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地代月額坪１０００円が６回の調停で坪６００円に減額させる

本紙５月号で紹介した足立区内で借地をしている鈴木さん（仮名）は、裁判所から１１月に地代減額の調停の結果が調書になって送られてきた。現在坪当千円の地代が、坪６百円に減額され月額７万５千円になった。申立の手続きから６回の調停を経て半年で和解が成立した。

鈴木さんは「我家は１２５坪の土地を借りて自宅とアパートを所有しています。母が度重なる地代増額請求に渋々支払う姿に疑問を抱き、押し入れに散乱したメモ・書類を収集、役所から取寄せた関係書類を整理し終えたのが昨年１２月。今年４月に組合を訪ね、地代減額請求の申立てのやり方・姿勢を教えていただきました。組合から提供された近傍地代は有効な情報となり、地代を減額することができました。調停の要諦は二人の調停員に『魂の響く言動』と借地人の論理を伝えるメモを渡し、一貫した姿勢を取ったことに尽きると思います」との感想が寄せられた。（東京借地借家人新聞より）


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地主が６月分から地代約５１パーセントの値上げ請求

大田区南馬込地域に約90坪を賃借中の岩田さんは、地主より６月分の地代から約51％値上げした金額で支払うよう請求されて組合事務所に相談に訪れた。

平成22年に地主の代理人の不動産業者と６カ月におよぶ時間をかけた協議により、約５％の増額で合意していることを踏まえて、業者に問い合わせると、今回は地主が直接請求しているので、この件には関わっていないと組合を避けるような対応だった。

岩田さんは前回の増額を考慮し、交通の便の悪い地域を考えると10％の値上げが相当と地主に伝えて、地代を受領拒否なら供託も、賃料増額裁判も望むと決意している。

（東京借地借家人新聞より）

地主の代理人更新料請求をあきらめ 地代値上げ請求

　武蔵野市西久保で６０．１３坪を借地しているＹさんは、平成２２年１２月末の契約更新で坪当たり１０万円の更新料を請求された上に、地代を現在の４倍の月額坪当り２０００円に増額するよう請求されました。更新料は「安心料」だという地主に対して、「更新料を支払わなくても借地契約は２０年間法定更新されるので、更新料が安心料という根拠はない」とＹさんは反論し、更新料をキッパリと拒否しました。その後、地主は地代を月額１５００円に値下げしてきましたが、不当な値上げであるとＹさんは拒否し、昨年１月分の地代より受領を拒否され供託しています。

　借地契約が法定更新され２年間が経過し、この間地主からは何も言ってこなくなりました。今年の４月になり、地主の代理人の弁護士から現在支払っている地代月額３万円の地代を「平成３年以降地代を据え置いている。同種物件との不釣合い、公租公課の増額等により不相当になっている」との理由で、４月分から月額４万０２２４円に増額するよう請求されました。更新料については何らの請求もありませんでした。

　Ｙさんは、早速武蔵野市の課税課に行って平成２４年度の固定資産課税・補充台帳の証明書を取り寄せ、組合事務局と相談しました。固定資産税課税標準額は前年度より５％アップして、固定資産税が月額坪当り１７０円、都市計画税が５３円で税額は合計で月額２２３円であることがわかりました。地主の請求額が当初と比べ、大幅にダウンして税金の３倍になっていました。Ｙさんは税金の２・５倍強である月額３万４０００円が相当であると地主の代理人に回答を出し、話し合いで解決をしていきたいと考えています。

（東京多摩借地借家人組合ニュースより）


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