更新料を支払わないと借地契約の更新はできないのか

（質問）地主から更新料を請求されています。前回は、父親の代でどこにも相談することができず、２００万円を支払って更新しました。今回は、父親が５年前に他界し、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っております。今回地主から３００万円の高額な更新料を請求され困っています。更新料を支払わないと更新が出来ないのでしょうか。地主は前回更新料を支払っているので、今回も支払うことを約束しているというのですが本当でしょうか。契約書には次回の更新料については何も書かれていません。

（回答）結論から申し上げますと更新料は支払わなくても、借地法では契約の更新できるようになっています。旧借地法では第４条で借地の期限が満了しても、建物が存在していれば前回と同一条件で借地契約の更新を請求する権利が認められています。また、同法第６条で更新料を支払わないで、合意更新ではなく法定更新を選択すれば、借地契約は自動的に更新されます。
　地主が更新を拒否するには、正当な事由が必要で、なおかつ遅滞なく異議を述べなければなりません。正当事由は借地人が現在の借地を使用している事情より、地主の方にもっと使用する必要性があるなどの事情がないと簡単には認められません。
　更新料については、最高裁の昭和５１年と５３年の判決で「借地人には支払い義務はない」と明確な判決が下されています。また、前回更新料を支払っただけでは更新料を支払う合意が成立したとは認められません。



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