Ｒ06,09,0 不動産の処分3 no,4273
売
却など 不動産の処分は、一般的には不動産業者に
依頼します。
しかし、その不動産が遠隔地にあり、かつ、市場性のない低廉なものの場合、
不動産業者は採算が合わないために積極的に仲介業務をしません。
仮に、経費がかかることを承知で依頼した場費用負担は過大になります。
不動産売買そのものは、業者の手を借りなければできないというものではありません。
買主があれば、両当事者間で行えます。
売買契約書のひな型は全日本不動産標準様式などお使いください。 ところで、
不動産売買は契約書を締結するだけでは法的には保護されません。
所有権移転の事実を法務局に申請しなければ、第三者に対抗できません。
R,０6,09,11 不動産の処分２ NO,42７2
売却などの不動産処分は、一般的には不動産業者にします。 しかし不動産が
遠隔地にあり、かつ、市場性のないものや低廉なものの場合、不動産業者は取り
扱っても、採算が合わないために積極的に仲介業務をしません。
仮に経費が掛かることを承知で依頼した場合では、費用負担が過大になります。
不動産売買そのものは、業者が介入しなくてもできないことはありません。
売買契約書のひな型は全日本不動産協会の標準様式をご使用ください。
（インターネットで検索可能）
ところで、不動産売買は契約を交わすだけでは、法的には保護されません。
所有権移転の事実を法務局に（登記）申請しなければ、第三者に対抗できません。
R,06,09,10 不動産の処分1 NO,4271
親などが残した不動産を処分しないで、放置した場合のリスクについては、
ここでは省略します。 でも、親が住んでいた郷里の不動産などは、換価価値
はほとんどありませんから、速やかに処分すべきです。
そのためには、まず相続登記しないと売却も贈与もできません。 相続登記には、
推定相続人全員の合意が必要です。 「遺産分割協議書」を作って特のだれか一
人に相続させることが望ましい。
相続権者自身が死亡している場合は、その子が代襲相続します。
登記申請は本人でもできますが、一般的には「司法書士」に依頼します。
相続の費用は相続物件の多寡によって異なりますが、
通常の住居用の土地建物だけですと２０万円ほどでできます。
R,06,09,09 当事者能力 NO,4270
不動産を売却する場合、当事者能力が問題になることがあります。
不動産の所有者が、高齢で認知症に罹っていたり・寝たきりになっている場合です。
そのような場合は、売買行為に限定して裁判所に「特別代理人」の申請を行って、
認められればその代理人が、本人に代わって売場等の行為を行うことができます。
また、それほどに至っていない場合だって、売主が高齢者の場合には、契約に際して
親族の立ち合いを求めるか、法律行為能力があるという医師の診断書をもらっておくことが必要です。
後日になって、親族から「だまされた」などのクレイムが出る場合があるからです。
R,06.09.08 相続権者が多数の場合 NO,4269
私が経験した事例を紹介します。 子がいないHおばさんが死去し、その遺産である不
動産を売却しなければならないことになりました。
調べたところ、顔も見たこともない従兄を含めて14人の相続権者がいました。
私が行ったことは次の通りです。
１ Ｈおばさんが亡くなったことの通知。
２ 従兄の皆さんには子がいないために、１４人の従兄が相続人になること。
３ 残された不動産は分割できないために、売却して金銭化して、皆さんに分割しな
ければならないこと。 その場合に一人当たりの金額は、売得金の
１/14になること。
４ 従兄のうちで、この不動産を買い受けたいという人 の有無。 譲渡価格は300万円
以上であること。 該当者がいない場合には私が300 万円で買い受けること。
５ 売得金が出た場合の、あなたへの振り込み口座を知らせてほしいこと。
６ 印鑑証明等、別添書類を当方あて送付いただきたいこと。
７ ただし、万一どなたがこの提案に反対されて協力いただけない場合、不動産が相続
できない（売却できない）から、金額の配分は不可能となること。 …でした。
＊幸い、皆さんの協力が得られましたので、この計画は完結し、1件落着になりました。
