賃貸管理業「任意登録制」にメス

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　国土交通省は賃貸管理業の新法制定の是非を、3月をめどに明らかにする方針だ。2019年12月に国交省が開示した実態調査結果で
は、サブリース営業時に家賃変動リスクなどの説明を受けていない家主、また説明しない不動産会社が5割程度に上ることがわかっ
た。不動産業課は「数字として裏がとれた」とコメントし、任意登録の「賃貸住宅管理業者登録制度」に何らかのメスを入れる意向を
示している。

　　　国土交通省　3月めどに法制化の是非固める

　賃貸管理事業者を対象とした国の登録制度では、サブリース契約時に家賃変動リスクなどを家主に説明する義務を課している。だが
登録そのものは任意。登録社数より未登録社数が大幅に上回る現状では、管理業の適正化は進みづらい。
　国交省は、この「賃貸住宅管理業者登録制度」の法制化、もしくは適正化に向けた何らかの措置を講じる。新法制定か、現制度強化
かどちらに傾くかは現時点ではっきりしていないが、不動産業課は「3月をめどに方向性を明らかにしたい」と説明する。
　法制化に向けた検討は2018年秋にもあった。国交省内の「賃貸住宅管理業等の在り方に関する検討会」では、サブリース事業者の破
綻や、家主と入居者間のトラブルが増加していることなどが指摘された。一層の制度構築・改善が必要との主張があった。
　検討会の内容などを踏まえ、国交省は実態を把握するためのアンケート調査を19年7～8月にかけて実施。「不動産事業者」(2947
社)、「家主」(414人)、「入居者」(310人)からそれぞれ有効回答を得て、19年12月18日に結果を公表。現在、結果を踏まえ、法制
化・適正化に向けた調整を進めている。
　調査結果に対して国交省が特に問題視しているのが「サブリース契約にかかわる説明内容と割合」(右上の図表)だ。
　サブリース事業者が家主との契約締結にあたり自社で説明している内容は、「将来の家賃変動の条件」「賃料の固定期間・改定時
期」「家賃減額のリスク」などが60%程度にとどまっている。残り約40%の大部分が「無回答」。必要な説明をしない会社が相当数に上
る可能性がある。
　家主側の回答とも一致している。家主がサブリース契約提携時に説明を受けている内容として「将来の家賃変動の条件」「賃料の固
定期間・改定時期」「賃料減額のリスク」が55～60%。残り40～45%の家主は「説明を受けていない」と解釈できる。
　サブリース事業者との間で発生したトラブル内容としては、「サブリース業者から、サブリース物件の収入や費用、契約内容の変更
条件などが十分な説明がないまま契約を求められた」が11項目中最多の22・8%となった。
　賃貸管理業の法制化が実現すれば罰則規定が加わるため、管理業務の適正化が一気に進みそうだ。法制化しない場合でも、ガイドラ
インの策定といった適正化に向けた何らかの措置を講じていくという。